Του Γιώργου Κουκούνη*

“Σταθερή και διαχρονική η αξία της υποθήκης για εξασφάλιση της αποπληρωμής δανείου”

Η παραχώρηση δανείου από τραπεζικό ίδρυμα, ανάλογα με το ύψος του ποσού και το σκοπό του, προϋποθέτει συνήθως την εξασφάλιση του με υποθήκη προς όφελος της τράπεζας και σε περίπτωση εταιρείας παραχωρείται και ομόλογο κυμαινόμενης επιβάρυνσης. Με τη σύσταση της υποθήκης, το ακίνητο βαρύνεται με την πληρωμή του εξασφαλιζόμενου ποσού κατά προτεραιότητα έναντι οποιασδήποτε άλλης οφειλής ή υποχρέωσης του ενυπόθηκου οφειλέτη, εξαιρουμένης οφειλής συνεπεία προηγούμενης υποθήκης επί του ίδιου ακινήτου ή άλλης προγενέστερης επιβάρυνσης.

Η εγγραφή της υποθήκης γίνεται στο Κτηματολόγιο σύμφωνα με τις πρόνοιες του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου, Ν.9/1965, με σχετική δήλωση στην οποία περιγράφεται το ακίνητο, βεβαιώνεται ότι δεν επήλθε οποιαδήποτε αλλαγή στην κατάσταση του και ότι δεν υπάρχει υφιστάμενη μίσθωση, καθορίζει το εξασφαλιζόμενο ποσό μετά τόκου και συνήθως ότι αυτό είναι πληρωτέο σε πρώτη ζήτηση του ενυπόθηκου δανειστή. Ο ενυπόθηκος οφειλέτης με τη δήλωση βεβαιώνει ότι είναι ο κύριος του ακινήτου και ότι συμφώνησε να το υποθηκεύσει προς όφελος του ενυπόθηκου δανειστή, ο οποίος αποδέχεται την υποθήκη με τους όρους που καθορίζονται σε αυτή. Η δήλωση περιλαμβάνει επίσης βεβαίωση από τα μέρη ότι επιθυμούν όπως η υποθήκη τύχει εγγραφής.

Σε κάθε υποθήκη περιέχεται σιωπηρός όρος, εκτός εάν διαλαμβάνει ρήτρα περί του αντιθέτου, ότι ο ενυπόθηκος οφειλέτης ενέχεται έναντι του ενυπόθηκου δανειστή να πληρώνει κάθε φόρο, τέλος και οποιαδήποτε άλλη δαπάνη που αφορά το ακίνητο και στην περίπτωση οικοδομής, οφείλει να την επισκευάζει και διατηρεί σε καλή κατάσταση και να μην την κατεδαφίσει ή προκαλέσει ζημιές σε αυτή χωρίς τη συναίνεση του ενυπόθηκου δανειστή. Επίσης οφείλει να επιτρέπει στον ενυπόθηκο δανειστή ή αντιπρόσωπο του, κατόπιν εύλογης προειδοποίησης, να εισέρχεται στο ενυπόθηκο ακίνητο και να εξετάζει σε ποια κατάσταση επισκευής, συντήρησης, ή, αναλόγως της περίπτωσης, καλλιέργειας αυτό ευρίσκεται. Μάλιστα, ο ενυπόθηκος δανειστής, ενόσω υφίσταται η υποθήκη, δικαιούται να ζητήσει και να φυλάσσει το πιστοποιητικό εγγραφής του ακινήτου.

Ο δανειζόμενος διευκολύνεται στην εξασφάλιση δανείου όταν παραχωρεί υποθήκη και ως εκ της φύσεως των εγγράφων της υποθήκης και των διατυπώσεων ενώπιον του Κτηματολογίου, διασφαλίζεται η εγκυρότητα της με την προσήλωση στις πρόνοιες του Νόμου. Συνεπώς, οποιαδήποτε εκ των υστέρων αμφισβήτηση της εγκυρότητας ή της νομιμότητας υποθήκης ενώπιον δικαστηρίου δεν έχει πιθανότητα επιτυχίας. Αρκετοί δανειολήπτες επιχειρούν να αποφύγουν τις υποχρεώσεις τους, προφασιζόμενοι επιχειρηματολογία ότι δήθεν το ποσό και ο τόκος που αυτή καλύπτει δεν είναι καθορισμένος ή δυνάμενος να προσδιοριστεί και ότι δεν καλύπτει έξοδα που ο Νόμος επιτρέπει. Επιπλέον υποστηρίζεται ότι η υποθήκη είναι παράνομη και άκυρη, γιατί παραβιάζει ή αποστερεί το εξ’ επιείκειας αναφαίρετο δικαίωμα του ενυπόθηκου οφειλέτη να εξοφλήσει και εξαλείψει την υποθήκη, ενώ αυτός ουσιαστικά δεν πλήρωσε κανένα ποσό. Τέτοια επιχειρηματολογία προβλήθηκε από οφειλέτη και η Πρόεδρος του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας κα Λ. Δημητριάδου-Ανδρέου στην απόφαση της ημερ.23.3.2020 την εξέτασε και απέρριψε, παραπέμποντας στις πρόνοιες του Νόμου. 

Το Δικαστήριο επισήμανε ότι στην επίδικη υποθήκη δεν αναφέρεται ότι ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν έχει δικαίωμα να αποπληρώσει ή εξοφλήσει το ενυπόθηκο χρέος για να απαλλαγεί το ακίνητο του από την υποθήκη που το βαρύνει. Άλλωστε, πρόσθεσε, η εξάλειψη της υποθήκης μόλις εξοφληθεί το ενυπόθηκο χρέος αποτελεί νομική υποχρέωση του ενυπόθηκου δανειστή που προκύπτει από το Νόμο. Ο οφειλέτης δεν εκδήλωσε πρόθεση ή προσφέρθηκε να αποπληρώσει ή εξοφλήσει το ενυπόθηκο χρέος του και ο ενυπόθηκος δανειστής δεν τον απέκλεισε ή εμπόδισε με οποιοδήποτε τρόπο να το πράξει, ούτε αυτό κατέστη ανέφικτο ή αδύνατο στη βάση οποιασδήποτε πρόνοιας της υποθήκης. 

Η αρχή για το εξ’ επιείκειας δικαίωμα ενός οφειλέτη να εξοφλήσει και συνεπώς να εξαλείψει υποθήκη από την περιουσία του αναλύεται από το Δικαστήριο ότι εφαρμόζεται στις περιπτώσεις όπου στην υποθήκη υπάρχει πρόνοια όπου το δικαίωμα του ενυπόθηκου οφειλέτη να εξοφλήσει το χρέος που αφορά η υποθήκη που έχει παραχωρήσει περιορίζεται ή παραβιάζεται, γεγονός που δεν συνέβαινε στην προκειμένη περίπτωση. Τόνισε περαιτέρω ότι, όπως έχει αναφερθεί σε σχετική Αγγλική νομολογία, η εφαρμογή της αρχής η οποία απαγορεύει την ύπαρξη πρόνοιας που περιορίζει το εξ’ επιείκειας δικαίωμα του οφειλέτη να εξοφλήσει και εξαλείψει την υποθήκη από την περιουσία του, επεμβαίνει στο δικαίωμα των μερών να συμβάλλονται ελεύθερα, με αποτέλεσμα σήμερα τα Δικαστήρια να είναι ολιγότερα πρόθυμα να επεμβαίνουν και να ακυρώνουν μια καθόλα νόμιμη εμπορική εξασφαλισμένη συναλλαγή. 

*Δικηγόρου στη Λάρνακα