Του Πάνου Δανού*

Στα πλαίσια του οικονομικού προγραμματισμού, η  επένδυση σε ακίνητα αποτελεί μια καλή επιλογή για την επίτευξη των οικονομικών στόχων, ατομικών ή εταιρικών. Μια επένδυση θεωρείται κατάλληλη όταν αυτή αφορά το εισόδημα ή και την υπεραξία ακινήτου - των. 

Τα συχνότερα ερωτήματα σχετικά με την επένδυση, έχουν να κάνουν κυρίως με το χρονοδιάγραμμα της επένδυσης, όπως: είναι καλή περίοδος να ξεκινήσω; να περιμένω την κατάλληλη ευκαιρία; κι αν έχω ήδη επενδύσει, μήπως μου συμφέρει να ρευστοποιήσω σήμερα και να αγοράσω αργότερα;

Προφανώς, όλοι θα θέλαμε να επενδύσουμε στο πιο χαμηλό σημείο των αγορών, κι αν το επιτυγχάναμε, θα μας απέφερε πολύ μεγάλα κέρδη. Πρακτικά, αυτό είναι ιδιαίτερα δύσκολο ακόμα και για τους πιο έμπειρους ειδικούς που ξοδεύουν αμέτρητες ώρες μπροστά από τις οθόνες τους αναλύοντας δεδομένα και ειδήσεις. Οι εξωγενείς παράγοντες που επηρεάζουν βραχυπρόθεσμα τις τοπικές και διεθνείς αγορές ακινήτων, αυξάνουν ιδιαίτερα το βαθμό δυσκολίας οποιωνδήποτε προβλέψεων. Λανθασμένες προβλέψεις εγκυμονούν δυσμενείς επιπτώσεις στο τελικό αποτέλεσμα ενός επενδυτικού σχεδίου.

Ακολούθως, θα επεξηγηθούν δύο περιπτώσεις υποθετικών επενδυτών, με διαφορετική συμπεριφορά ο καθένας, χρησιμοποιώντας ιστορικό αποδόσεων των τελευταίων 7 ετών από τις αναλύσεις της BNP Paribas Real Estate. Ομολογουμένως, επρόκειτο για μια πολύ καλή περίοδο γενικά για την ευρωπαϊκή κτηματαγορά. Κατά τη διάρκεια των τελευταίων 7 ετών, οι αγορές κινήθηκαν ανοδικά μεν, με αρκετά βραχυπρόθεσμα σκαμπανεβάσματα δε, λαμβάνοντας και υπόψη, πως κατά το ξεκίνημα της δεκαετίας αυτής είχε ήδη ξεσπάσει η κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων στις ΗΠΑ, με αλυσιδωτές αρνητικές εξελίξεις για την παγκόσμια οικονομία και την παγκόσμια κτηματαγορά. 

Ο επενδυτής Α αποφάσισε να αγοράσει στις αρχές Αυγούστου 2011 ακίνητο αξίας €100.000 χωρίς να προβαίνει σε οποιεσδήποτε αλλαγές και απλά ελέγχοντας την αξία του περιστασιακά. Το Μάρτιο του 2012, η αξία του ακινήτου του είχε πέσει στις €70.000. Αυτό όμως δεν τον πτόησε, ούτε τον ώθησε σε κινήσεις πανικού, αφού το σχέδιό του ήταν ξεκάθαρο από την αρχή. Ήταν πολύ νωρίς να κρίνει την επένδυση αφού είχαν περάσει μόλις 8 μήνες από το ξεκίνημά της. Για αυτήν του την υπομονή ανταμείφθηκε, αφού, όχι μόνο σε σύντομο χρονικό διάστημα η αξία του ακινήτου του επανήλθε στο αρχικό  ποσό της επένδυσής του, αλλά τα επόμενα χρόνια εκτοξεύτηκε και σήμερα φτάνει στις €170.000.

Ο επενδυτής Β είχε λάβει από την αρχή στάση αναμονής, προτού προχωρήσει με την αρχική επένδυση του ποσού των €100.000, προσβλέποντας σε πιο  χαμηλό σημείο αγοράς, αν η πτώση της κτηματαγοράς συνεχιζόταν.  Στο μεταξύ  η κτηματαγορά άρχισε να ανακάμπτει, οπότε  απογοητευμένος πήρε την απόφαση να προχωρήσει με την αγορά ακινήτου που πριν κόστιζε € 100.000, στη τιμή των € 110.000, αφού  η πτώση που ανέμενε, δεν διαφαινόταν κι έτσι επένδυσε το 2014. Η αξία του ακινήτου αυτού στο τέλος Ιουλίου 2018 ανήλθε στις €170.000, αλλά κέρδισε  €10.000 λιγότερα από τον επενδυτή Α, εξαιτίας του γεγονότος  της καθυστέρησης στην αρχική επένδυση που οδήγησε σε αγορά  € 110.000 αντί € 100.000. 

Επίσης, η δύναμη της σύνθετης κεφαλαιοποίησης -  δηλαδή του οφέλους από την από-επένδυση σε τιμή μεγαλύτερη  από το αρχικό κεφάλαιο σε συνδυασμό με εισόδημα, αφήνεται να ενεργήσει πολλαπλασιαστικά, επιτυγχάνοντας ακόμη πιο ψηλούς ρυθμούς ανάπτυξης του αρχικού  επενδυμένο κεφαλαίου. Για παράδειγμα, αν υποθέσουμε ότι ένα ακίνητο  έχει εισόδημα / απόδοση 6% ετησίως, η αξία της επένδυσης θα διπλασιάζεται κάθε 12 χρόνια. 

Η αγορά ακινήτων  δεν επηρεάζεται από έναν μόνο παράγοντα και για τον λόγο αυτό είναι τόσο δύσκολο να προβλέψουμε τα σκαμπανεβάσματά της. Με ένα σωστό σύμβουλο ακινήτων  και μια απλή στρατηγική επένδυσης η οποία ακολουθείται πιστά, μπορούμε να αισθανόμαστε πιο ήσυχοι, χωρίς να αγωνιούμε για παράγοντες πέρα από τον έλεγχό μας.  Στο τέλος, αυτή η στρατηγική ίσως αποδειχθεί η πιο πετυχημένη.

*BSc FRICS, C. Env., VRS, IPF - CEO DANOS/BNPPRE Group

 

www.danos-group.com.cy