Του Παναγιώτη Γ. Κυπριανού*

Τα τελευταία χρόνια επικρατεί μια σύγχυση αναφορικά με την αύξηση του ενοικίου. Ως επακόλουθο αυτού, προκύπτουν αβάσιμες διαφωνίες με αποτέλεσμα να τερματίζονται άδοξα συμφωνίες ενοικίασης, κάτι που μόνο αρνητικές συνέπειες επιφέρει, ήτοι έξοδα και ταλαιπωρία.

Σκοπός του παρόντος άρθρου είναι να απαντήσει ερωτήματα, όπως πότε επιτρέπεται η αύξηση του ενοικίου και, αν τελικά επιτρέπεται, ποια η επιτρεπτή αύξηση.

Η νομική ρύθμιση αναφορικά με τις ενοικιάσεις δεν είναι η ίδια σε κάθε ενοικιασθείσα ακίνητη ιδιοκτησία που βρίσκεται στη νήσο Κύπρο. Έτσι, πολύ σημαντικό είναι να γίνει αντιληπτός ο διαχωρισμός των ενοικιασθέντων ακινήτων σε 2 κατηγορίες. Είναι τα ακίνητα που εμπίπτουν στην αρμοδιότητα (jurisdiction) του ενοικιοστασίου και αυτά που δεν εμπίπτουν. 

Αρμοδιότητα ενοικιοστασίου

Βασικό νομοθέτημα, που ιδρύει το ειδικό Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων και γενικότερα αποτελεί πηγή δικαίου για την κατηγορία αυτή είναι "ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος (23/1983)".

Για να εμπίπτει ακίνητο σε αυτή την κατηγορία πρέπει να τηρούνται σωρευτικά οι πιο κάτω προϋποθέσεις:

I.  Το ακίνητο πρέπει να βρίσκεται εντός των ορίων ελεγχόμενης σύμφωνα με τον νόμο περιοχής, δηλαδή περιοχής που έχει κηρυχθεί ως τέτοια δυνάμει διατάγματος Υπουργικού Συμβουλίου (παραπέμπω στην Κανονιστική Διοικητική Πράξη Κ.Δ.Π. 154/77). Αξίζει να αναφερθεί ότι αυτή η κανονιστική διοικητική πράξη καλύπτει τα ακίνητα στη συντριπτική τους πλειοψηφία.

II. Το ακίνητο πρέπει να έχει συμπληρωθεί μέχρι την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του Ν20(Ι)01 ήτοι, μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 1999.

III. Να υφίσταται ενοικίαση, εγγραφή η άλλη κατοχή ακινήτου δυνάμει της οποίας να δημιουργείται η σχέση ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.

IV. 0 ενοικιαστής πρέπει να είναι θέσμιος. Χαρακτηριστική επί του θέματος είναι η πρωτόδικη απόφαση Κ. ΠΟΧΤΖΕΛΙΑΝ δ ΥΙΟΙ ΛΤΔ ν. NAT JANGO FASHION LIMITED με αριθμό αίτησης Ε53/Ο8.

Θέσμιος ενοικιαστής σύμφωνα με την ερμηνευτική διάταξη του σχετικού νόμου (άρθρο 2) σημαίνει ενοικιαστή ακινήτου ο οποίος κατά τη λήξη ή τον τερματισμό της πρώτης ενοικίασης εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο. Στην υπόθεση Petrolina ltd ν. Athinodoros Vassiliades τονίστηκε ότι, ακόμα και άκυρη να είναι η σύμβαση ενοικίασης, δεν μπορεί να παραγνωριστεί ότι η ενοικίαση υπάρχει και παράγει αποτελέσματα ένεκα του γεγονότος ότι ο ενοικιαστής έχει την κατοχή της ιδιοκτησίας. Έτσι, θεωρούμε ότι δημιουργείται συμβατική υποχρέωση μήνα με τον μήνα ή χρόνο με τον χρόνο. Αυτό εξαρτάται από τον τρόπο πληρωμής και ανεπιφύλακτης αποδοχής του αντιτίμου. Για παράδειγμα, αν η πληρωμή ενοικίου γίνεται μηνιαία, μηνιαία θεωρείται και η συμφωνία. Αν τελικά τα ως άνω ισχύουν, τότε η αύξηση ενοικίου καθορίζεται από σχετικό ανακοινωθέν του Υπουργείου Δικαιοσύνης και Δημόσιας Τάξης, κάθε διετία. Τις τελευταίες διετίες ένεκα της έκρυθμης οικονομικής κατάστασης, δεν επιτρέπεται η αύξηση ενοικίου, επομένως έκαστος ενοικιαστής με τις πιο πάνω προϋποθέσεις θα μπορούσε κάλλιστα να αρνηθεί την παραχώρηση αύξησης ενοικίου. Το εν ισχϋι ποσοστό αύξησης, στην Κ.Δ.Π. 120/2019 είναι 0% και ισχύει μέχρι την 21η Απριλίου 2021.

Άλλες περιπτώσεις

Αν δεν εμπίπτει το επίμαχο ακίνητο στην 1η (πρώτη) κατηγορία τότε το θέμα αύξησης των ενοικίων ρυθμίζεται από το λεκτικό της συμφωνίας που έχει υπογράφει. Δηλαδή, οι συμβαλλόμενοι είναι ελεύθεροι να καθορίσουν την αύξηση με σχετικό όρο στο "σώμα" της συμφωνίας. Αν δεν υπάρχει συμφωνία, ο ιδιοκτήτης είναι ελεύθερος να επιβάλει την αύξηση που επιθυμεί αφού κάι να συμφωνήθηκε κάτι προφορικά, η απόδειξη ενώπιον δικαστηρίου θα είναι πράγμα δύσκολο. Καθόλου αδόκιμη είναι η λατινική φράση "verba volant, scripta manent” που σημαίνει, τα λόγια πετούν αλλά τα γραπτά μένουν.

Το Δίκαιο των Συμβάσεων με τις ειδικές πτυχές του, αναφορικά με συμφωνίες ενοικίασης, εμπίπτει στην οικογένεια του Ιδιωτικού Δικαίου, πράγμα που σημαίνει ότι οι διατάξεις του αποκτούν ουσία όταν υπάρξει διαφωνία των μερών. Επομένως, εάν μεσολαβήσει διαπραγμάτευση (negotiation) με θετικό αποτέλεσμα, ουδέν πρόβλημα. Όμως, εάν η διαπραγμάτευσή οδηγηθεί σε αδιέξοδο, ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να αποταθεί στο δικαστήριο, ζητώντας την παράδοση ελευθέρας κατοχής του ακινήτου.

Συμπερασματικά, στην πρώτη κατηγορία ενοικιασθέντων ακινήτων, βαρύνουσας σημασίας είναι η εν ισχύι Κ.Δ.Π., ενώ στη δεύτερη το περιεχόμενο της συμφωνίας.

Καταλήγοντας, τα θέματα που μπορούν να προκύψουν κατά την ενοικίαση ενός ακινήτου ποικίλλουν γι' αυτό καλό θα ήταν, πριν υπογράφει η όποια συμφωνία ενοικίασης, να υπάρξει μια πληροφόρηση του ισχύοντος δικαίου από κάποιον δικηγόρο, αποφεύγοντας έτσι την ψυχοφθόρα, πολυέξοδη και μακροχρόνια δικαστική διαδικασία.

* Δικηγόρου / Νομικού συμβούλου