Του Γιώργου Κουκούνη*

“Η έκδοση διατάγματος επαναφοράς του δικαιώματος διάβασης αποτελεί την ενδεδειγμένη θεραπεία”

Ενέργειες που αποσκοπούν σε ανατροπή ή κατάργηση του δικαιώματος διάβασης θεωρούνται παράνομες πράξεις που παραβιάζουν το δικαίωμα κατοχής ακινήτου και ο ιδιοκτήτης του δεσπόζοντος κτήματος υπέρ του οποίου δουλεύει το δικαίωμα διάβασης τυγχάνει προστασίας στη βάση του αστικού αδικήματος της παράνομης επέμβασης και της οχληρίας. Ανάλογης προστασίας τυγχάνει και ο ιδιοκτήτης του δουλεύοντος ακινήτου από τυχόν ενέργειες του ιδιοκτήτη του δεσπόζοντος ακινήτου που προκαλούν εμπόδιο στη χρήση του δικαιώματος διάβασης από αυτόν. Το δικαίωμα διάβασης αποτελεί δουλεία που αναγνωρίζεται ως ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία στο νόμο για τα αστικά αδικήματα μπορεί να μην αναγνωρίζεται ως τέτοια, όμως η παραβίαση του δικαιώματος κατοχής στοιχειοθετεί το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης, όπως επίσης και της οχληρίας. Η διάκριση μεταξύ των δύο αδικημάτων έχει απλώς θεωρητικό χαρακτήρα εφόσον οι θεραπείες που το δικαστήριο δυνατό να χορηγήσει, ανάλογα με τη φύση της επέμβασης, είναι και στις δυο περιπτώσεις οι ίδιες, οι οποίες συνίστανται στην έκδοση προστακτικού διατάγματος επαναφοράς του δικαιώματος διάβασης στην κατάσταση που βρισκόταν πριν από την παράνομη επέμβαση. Το δικαίωμα διάβασης που εγγράφεται τόσο στο κτηματικό μητρώο όσο και στον τίτλο ιδιοκτησίας του δεσπόζοντος αλλά και του δουλεύοντος ακινήτου, δεν είναι αυτοτελές και αυτόνομο δικαίωμα ιδιοκτησίας. Με την παραχώρηση του συνδέεται με την ιδιοκτησία του δεσπόζοντος κτήματος την οποία διευρύνει και αντίστοιχα αποτελεί βάρος που περιορίζει το δικαίωμα ιδιοκτησίας του δουλεύοντος κτήματος.   

Με τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη του δεσπόζοντος και του δουλεύοντος ακινήτου ασχολήθηκε το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφαση που εξέδωσε στην Π.Ε. 217/2012 ημερ. 10.9.2018, αναφέροντας ότι αποτελεί ένα ενδιαφέρον θέμα που παρουσιάζεται στο χώρο των δικαιωμάτων που περιβάλλουν την ακίνητη ιδιοκτησία και ιδιαίτερα το δικαίωμα διαβάσεως. Η περίπτωση αφορούσε έφεση εναντίον πρωτόδικης απόφασης όπου το Δικαστήριο εξέδωσε διατάγματα εναντίον του ιδιοκτήτη του δεσπόζοντος ακινήτου να κατεδαφίσει τον τοίχο που είχε ανεγείρει επί του μέρους του δουλεύοντος ακινήτου το οποίο δεν καλύπτεται από το δικαίωμα διόδου, καθώς επίσης να κατεδαφίσει τον ανεγερθέντα τοίχο εντός του δικαιώματος διόδου μέχρι το ύψος των 30 εκατοστών από το ύψος της ασφαλτόστρωσης της διόδου και να άρει οποιοδήποτε εμπόδιο διά του οποίου παρεμποδίζεται η χρήση της διόδου από τον ιδιοκτήτη του δουλεύοντος ακινήτου. 

Παραπέμποντας στη νομολογία, τόνισε ότι η παραχώρηση δικαιώματος διαβάσεως προβλέπεται στον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμο, Κεφ.242, άρθρο 11Α και όσον αφορά τη φύση του, δεν αποτελεί το αντικείμενο αυτοτελούς ιδιοκτησίας γης. Έκρινε ότι το δικαίωμα διαβάσεως, ως δουλεία, ως εκ της φύσεως της, δεν μπορεί να αφαιρεί κάθε δυνατότητα κατοχής από τον ιδιοκτήτη ή ακόμη και οιονδήποτε τρίτο, ο οποίος δυνάμει αναγνωρισμένου και νόμιμου δικαιώματος ασκεί τέτοια κατοχή ή ακόμα ασκεί δικαίωμα ελεύθερης διέλευσης από αυτό κατόπιν αδείας του ιδιοκτήτη του δουλεύοντος ακινήτου, νοούμενου πάντοτε ότι η άσκηση του δικαιώματος διαβάσεως που υπάρχει προς όφελος του δεσπόζοντος ακινήτου δεν παρεμποδίζεται. Συνεπώς, η ανέγερση εισόδου από τον ιδιοκτήτη του δεσπόζοντος επί του μέρους του δουλεύοντος ακινήτου που καλύπτεται από το δικαίωμα διάβασης, ήταν ανεπίτρεπτη, μη στηριζόμενη στο δικαίωμα διόδου του και ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο διέταξε την κατεδάφιση της.

Αναφορικά με το διάταγμα κατεδάφισης του τοίχου μέχρι το ύψος των 30 εκατοστών από το ύψος της ασφαλτόστρωσης της διόδου, το Ανώτατο Δικαστήριο επιβεβαίωσε τα νομολογηθέντα ότι η κατασκευή έργων κατ’ ακολουθίαν της παραχώρησης δικαιώματος διόδου μέσω του δουλεύοντος ακινήτου προς όφελος του δεσπόζοντος δεν συνιστά παράνομη επέμβαση και είναι επιτρεπτή μέχρι το σημείο που το δικαίωμα διαβάσεως θα μπορούσε να ασκείται με άνεση και ασφάλεια. Όμως, το πρωτόδικο Δικαστήριο οδηγήθηκε στο συμπέρασμα ότι η διέλευση ή η χρήση της διόδου από τον ιδιοκτήτη του δουλεύοντος ακινήτου κατέστη ανέφικτη, στηριζόμενο σε φωτογραφίες που από μόνες τους δεν οδηγούσαν σε ασφαλή αποτελέσματα αναφορικά με το ζητούμενο ύψος του τοίχου και δεν αποτελούσαν στέρεη και αποδεκτή μαρτυρία. Ως εκ τούτου, για το συγκεκριμένο θέμα διέταξε την επανεκδίκαση του από το πρωτόδικο Δικαστήριο. 

Ο σκοπός της παραχώρησης του δικαιώματος διάβασης διά μέσου περιουσίας τρίτου είναι η παροχή διόδου σε περίκλειστο κτήμα ώστε να καθίσταται δυνατή η γεωργική, οικιστική ή οποιαδήποτε άλλη ανάπτυξη του. Το δικαίωμα αυτό τότε μόνο μπορεί να καταργηθεί όταν ο σκοπός για τη δημιουργία του έπαυσε να υπάρχει, όπως είναι η δημιουργία δρόμου στην πλευρά του δεσπόζοντος ακινήτου που να καθιστά την πρόσβαση πλεονασμό. 

*Δικηγόρου στη Λάρνακα