Του Ανδρέα Α. Ανδρέου*
Η κρίση των ψηλών ενοικίων - όπως αποκαλείται - είναι ένα θέμα που σχεδόν καθημερινά παίζει σε όλα τα μέσα ενημέρωσης.
Παρόλο που το θέμα είναι πολυδιάστατο φαίνεται να παρουσιάζεται μια μόνο διάσταση (παράπονα εξαιτίας του ύψους των ενοικίων) και αυτό ίσως λόγω περιορισμένου τηλεοπτικού/ ραδιοφωνικού χρόνου, έντυπου χώρου ή απλά επειδή «πουλά» καλύτερα.
Στην ελεύθερη αγορά, το ύψος ενοικίου καθορίζεται από τον συγκερασμό της προσφοράς και της ζήτησης για ενοικιαζόμενη στέγη. Παρόλο που η προσφορά ενοικιαζόμενης στέγης είναι λιγότερο ανελαστική από την προσφορά στέγης για αγορά (επειδή γρηγορότερα μπορεί να προσφερθεί μια στέγη για ενοίκιο παρά να ανεγερθεί από το μηδέν ή να μετατραπεί από στέγη για ιδιοκατοίκηση σε στέγη για ενοικίαση), εντούτοις δεν είναι αρκούντως ελαστική. Έτσι με την όποια μεταβολή στη ζήτηση βλέπουμε δυσανάλογη αύξηση ή μείωση στα ενοίκια.
Σήμερα μιλάμε για δυσανάλογη αύξηση, λόγω αυξημένης ζήτησης. Όμως ας μην ξεχνάμε πως μέχρι πριν 3-4 χρόνια που η ζήτηση ήταν πενιχρή τα ενοίκια ήταν στο ναδίρ. Τότε παραπονούμενοι δεν ήταν οι ενοικιαστές αλλά οι ιδιοκτήτες. Ήταν η περίοδος που οι ενοικιαστές καρπώνονταν το όφελος των μειωμένων ενοικίων. Τότε ποιος άκουγε όμως τους ιδιοκτήτες;
Η αγορά λοιπόν «καθαρίζει» όταν προσφορά και ζήτηση αφεθούν ελεύθερες να λειτουργήσουν χωρίς παρεμβάσεις. Κάποιοι ισχυρίζονται πως αν γίνει κρατική παρέμβαση και καθοριστεί «ταβάνι μέγιστου ενοικίου» θα επωφεληθούν οι ενοικιαστές και θα λυθεί το πρόβλημα σε μεγάλο βαθμό. Το καθεστώς μέγιστου ενοικίου σκοπό έχει να επέμβει στην ε-λεύθερη αγορά θέτοντας ένα όριο που είναι χαμηλότερο από το αγοραίο ενοίκιο, εφόσον το τελευταίο θεωρείται πολύ ψηλό για την τσέπη του μέσου ενοικιαστή. Στην πραγματικότητα όμως το τι πετυχαίνει ένα τέτοιο μέτρο ή μια τέτοια παρέμβαση είναι να μειώσει τον αριθμό διαθέσιμων μονάδων προς ενοικίαση. Σε αυτό το μικρότερο από το αγοραίο ενοίκιο η ζήτηση θα είναι σαφώς μεγαλύτερη, αλλά η προσφορά σαφώς μικρότερη. Αν δεν έχεις προσφορά (διαθεσιμότητα), τότε δεν έχεις ενοικιάσεις και άρα ο στόχος αποτυγχάνει επειδή κάποιοι που θα προλάβουν θα ενοικιάσουν μεν πιο φθηνά, οι δε υπόλοιποι δεν θα βρίσκουν τίποτα να ενοικιάσουν. Εκεί λοιπόν δημιουργείς και τις συνθήκες για να υπάρξουν άστεγοι.
Η λύση είναι να δούμε σε πρώτο στάδιο τους παράγοντες που αύξησαν τη ζήτηση και παράλληλα να δούμε πως αυξάνουμε την προσφορά έτσι ώστε να ικανοποιείται αυτή η ζήτηση πιο άμεσα, χωρίς όμως να είναι επιρρεπής σε περιόδους ύφεσης έχοντας ενώπιον μας υπερπροσφορά μονάδων που θα μένουν άδειες για παρατεταμένα διαστήματα, να φθείρονται και να οδηγούν σε δημιουργίες γκέτο, αισθητικής ασχήμιας και περιβαλλοντολογικής επιβάρυνσης.
Η ζήτηση αυξήθηκε λόγω, (α) αύξησης των ατόμων που εργάζονται σε εργοτάξια οικοδομών και στην τουριστική βιομηχανία, (β) αύξησης των φοιτητών, (γ) αύξησης του τουρισμού που διαμένει εκτός ξενοδοχειακών μονάδων, (δ) αύξησης διαζυγίων και (ε) αύξησης λόγω άλλων παραγόντων. Το μεγαλύτερο ποσοστό της αύξησης της ζήτησης είναι συνεπώς αναγνωρίσιμο. Σαν αποτέλεσμα μπορούμε να εστιάσουμε σε συγκεκριμένες κατηγορίες αύξησης της προσφοράς.
Το μοντέλο των φοιτητικών εστιών φαίνεται να έχει κάποια δέσμη προβλημάτων που τις κάνει να ακροβατούν μεταξύ βιωσιμότητας και μη βιωσιμότητας. Και είναι ένα καλό παράδειγμα προς διαχείριση δεδομένου ότι ο μέσος φοιτητής δεν έχει απεριόριστη δυνατότητα καταβολής ενοικίου και βλέπουμε πως είτε κατασκευάζονται μονάδες που δεν αγγίζουν κάποια βασικά στάνταρ ή ανεγείρονται από τα ίδια τα πανεπιστήμια χωρίς να τις βλέπουν σαν μέσο ορθολογιστικής επένδυσης ή εγκαταλείπονται στον σχεδιασμό.
Με άλλα λόγια για το εισόδημα που δύνανται να παράγουν, οι φοιτητικές εστίες είτε είναι κατασκευαστικών φτηνιάρικες ή κατασκευαστικών πολύ καλές χωρίς όμως να υπάρχει λογικός επενδυτικός ορίζοντας απόσβεσης ή λόγω μη ικανοποιητικής επενδυτικής απόδοσης στα χαρτιά που να καλύπτει άνετα την χρηματοδότηση τους, εγκαταλείπονται. Θα πρέπει λοιπόν να τεθούν κατασκευαστικές προδιαγραφές, αλλά και τέτοια πολεοδομικά κίνητρα που να τις καθιστούν βιώσιμες έτσι ώστε να έρθουν στην αγορά και να ικανοποιούν όλους. Θα μπορούσε επίσης να δημιουργηθεί ένα ειδικό φορολογικό καθεστώς για τους ιδιοκτήτες τέτοιων οργανωμένων καταλυμάτων που να επενεργεί σαν προωθητικό τέτοιων αναπτύξεων. Η φοιτητική εστία μπορεί και πρέπει να θεωρηθεί κοινωνικό μέτρο.
Η ρύθμιση της ανεξέλεγκτης διάθεσης καταλυμάτων για ενοικιάσεις μικρής διάρκειας μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών είναι εκ των ων ουκ άνευ. Όταν ένας ιδιοκτήτης νιώθει πως μπορεί να εισπράττει πέραν του 12% απόδοση στην επένδυση του και αφορολόγητα τότε τι το συζητάμε. Άστε που δημιουργούνται και ένα σωρό προβλήματα από τους χρήστες τέτοιων καταλυμάτων σε πολυκατοικίες.
Για τη στέγαση εργατών που εργάζονται σε οικοδομές θα πρέπει να εξεταστεί το ενδεχόμενο να δοθούν φορολογικά ή άλλα κίνητρα στις εργοληπτικές για να κατασκευάσουν κάποιους οικισμούς μέτριων απαιτήσεων σε γεωργικά κτήματα για να μπορούν να τους στεγάζουν. Μπορεί τα καταλύματα να είναι λυόμενα και να μετακινούνται αναλόγως τοποθεσίας έργου, αλλά να παρέχουν υγιείς ανθρώπινες συνθήκες διαβίωσης κατά τη διάρκεια κατασκευής ενός έργου. Ανάλογη πολιτική θα πρέπει να ισχύσει και για τουριστικές επιχειρήσεις που έχουν μεγάλες ανάγκες στέγασης εποχιακού και μόνιμου προσωπικού. Για τις ευάλωτες ομάδες πληθυσμού θα πρέπει να γίνει άμεσα μια καταγραφή αναγκών στέγασης ανά επαρχία και ανάλογα να δοθούν κίνητρα διάθεσης τέτοιων μονάδων με χαμηλά ενοίκια έτσι ώστε να ικανοποιηθούν στο μέγιστο δυνατό βαθμό. Αν δεν μιλάμε για πολλές μονάδες, το Κράτος μπορεί και έχει πλέον τη δυνατότητα να αγοράσει από το στοκ των τραπεζών σε εκπτωτικές τιμές αρκετές μονάδες και μάλιστα άμεσα και να ασκήσει με αυτό τον τρόπο ένα μέτρο κοινωνικής πολιτικής. Δεν νομίζω ο φορολογούμενος να έχει αρνητική αντίδραση σε ένα τέτοιο ανθρώπινο μέτρο.
*Ο Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS είναι CEO, APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors.