Του Ανδρέα Α. Ανδρέου*
Τα Τοπικά Σχέδια σκοπό έχουν να παρέχουν τη γενική και ειδική καθοδήγηση ως προς τον σχεδιασμό των περιοχών που καλύπτουν, να επιλύουν ολιστικά όλα τα θέματα ανάπτυξης, όδευσης οδικών δικτύων, ποδηλατοδρόμων, προστασίας του περιβάλλοντος, ανάπτυξης του πληθυσμού και ένα σωρό άλλα θέματα, με τη λίστα να είναι πραγματικά μεγάλη. Οι λέξεις κλειδί είναι «ολιστική αντιμετώπιση».
Έχουμε ένα πολύ δημοκρατικό σύστημα εκπόνησης Τοπικών Σχεδίων, τόσο δημοκρατικό που τελικά αναδεικνύει την αναποτελεσματικότητα σε όλο της το μεγαλείο. Ένας τυπικός οδικός χάρτης της διαδικασίας είναι η μελέτη των ιστορικών δεδομένων και πραγματικοτήτων των περιοχών που καλύπτουν, η καταγραφή τους, η σκιαγράφηση των μελλοντικών τάσεων, η διαβούλευση με όλους, που περιλαμβάνει και δημόσιες ακροάσεις όπου γίνονται συζητήσει και καταγραφή των απόψεων, η εκπόνηση του Σχεδίου, η δημοσίευσή του, η παροχή περιόδου ενστάσεων, η αξιολόγησή τους και η αναδημοσίευση της τελικής μορφής του Σχεδίου, οπότε και οριστικοποιείται.
Υποτίθεται πως τα Τοπικά Σχέδια πρέπει να αναθεωρούνται ανά πενταετία. Αυτό δεν ίσχυσε σχεδόν ποτέ.
Σχεδόν πάντα οι αναθεωρήσεις τους έγιναν και γίνονται σε μεγαλύτερα χρονικά διαστήματα. Πιστεύω πως η κύρια αιτία είναι η χρονοβόρα διαδικασία της εξέτασης των ενστάσεων με αποτέλεσμα να μεσολαβεί μεγάλο χρονικό διάστημα μεταξύ αρχικής δημοσίευσης και οριστικοποίησή.
Έπειτα έχουμε την περίπτωση ένα Τοπικό Σχέδιο να προσβληθεί για τον άλφα ή βήτα λόγο και να ακυρωθεί. Μπορεί να είναι και ο πιο ηλίθιος λόγος, αλλά να είναι IKOVOS να ακυρώσει ένα ολόκληρο Σχέδιο.
Και όταν συμβεί αυτό τίθεται σε αυτόματη εφαρμογή το αμέσως προηγούμενο. Είναι κάτι σαν το «backup» που κάνετε (ή οφείλετε να κάνετε) στον υπολογιστή μας και στο κινητό μας σε τακτά χρονικά διαστήματα, αν για κάποιο λόγο «κρασάρει» να μπορείτε να το επαναφέρετε στο προγενέστερο στάδιο - χάνοντας φυσικά ό,τι είχατε έκτοτε. Αν δεν κάνατε «backup» τότε είστε αναγκασμένοι να το επαναφέρετε στις εργοστασιακές ρυθμίσεις - ενδεχομένως αφού πρώτα το κάνετε format χάνοντας τα πάντα.
Αντιλαμβάνεστε πως σε μια χώρα που προσπαθεί από τη μια να πετύχει εκσυγχρονισμό και ανάπτυξη και από την άλλη μια στραβή να παίρνει το όλο πλαίσιο πίσω πέντε έως δεκαπέντε χρόνια, είναι επιεικώς απαράδεκτο. Το πιο πρόσφατο παράδειγμα είναι αυτό ins Πάφου. Το τελευταίο Τοπικό Σχέδιο ήταν του 2013, δηλαδή σχεδόν έξι χρονών και η πρόσφατη ακύρωσή του έθεσε σε ισχύ αυτό του 2006, δηλαδή μας πήρε δεκατρία χρόνια πίσω.
Τέθηκε δημοσίως πως η πλειοψηφία των πολεοδομικών ζωνών δεν άλλαξε μεταξύ των δύο Σχεδίων και πως άρα εκεί που υπάρχει αρνητικός επηρεασμός είναι μόνο στις περιπτώσεις που γεωργικές περιοχές μπήκαν σε περιοχές ανάπτυξης ή εκεί που σημειώθηκε αύξηση συντελεστή δόμησης και αριθμός ορόφων. Δεν ισχύει. Ακόμα και στις περιοχές που οι ζώνες έμειναν οι ίδιες, άλλαξαν κάποια χαρακτηριστικά τους. Ένα παράδειγμα είναι το μέγιστο ύψος των επιτρεπόμενων οικοδομών σε μέτρα. Αν δούμε για παράδειγμα την οικιστική πολεοδομική ζώνη Κα4, αυτή προνοεί μέγιστο συντελεστή δόμησης 120%, μέγιστο ποσοστό κάλυψης 50%, μέγιστο αριθμό ορόφων 3.
Αυτά τα χαρακτηριστικά έμειναν τα ίδια μέχρι το Τοπικό Σχέδιο του 2013. Όμως, το μέγιστο ύψος σε μέτρα μέχρι το 2006 ήταν 11,3 μ. ενώ το 2013 οριστικοποιήθηκε στα 13,5 μ. Παρόμοιες αλλαγές σημειώθηκαν σχεδόν σε όλες τις πολεοδομικές ζώνες επειδή είχε τότε κριθεί -έστω και με καθυστέρηση- πως ο περιορισμός των 11,3 μ. δημιουργούσε χαμηλοτάβανα κτήρια που δεν επέτρεπαν τη σωστή ενσωμάτωση νέων σύγχρονων υπηρεσιών και επιπλέον στερούσε από τους αρχιτέκτονες να σχεδιάζουν πιο ελεύθερα. Τώρα πήγαμε πίσω στα 11,3 μ. και ανάλογα σε σχεδόν όλες τις άλλες πολεοδομικές ζώνες.
Λυπάμαι, αλλά αυτή δεν είναι αμελητέα ή μικρή οπισθοδρόμηση. Για να μην αναφερθώ στα νομικά ζητήματα που μπορεί να εγείρονται για το αν είναι νόμιμες οι πολεοδομικές άδειες που έχουν χορηγηθεί με βάση το ακυρωθέν Τοπικό Σχέδιο και για το αν δύνανται να λαμβάνουν Πιστοποιητικά Τελικής Έγκρισης και άρα Τίτλους οι ολοκληρωμένες οικοδομές.
Μετά έχουμε το θέμα των σύγχρονων αναπτύξεων που βρίσκονται σε εξέλιξη και οι οποίες είναι στοχευμένες σε ξένους επενδυτές που επιδιώκουν μεταξύ άλλων και πολιτογραφήσεις. Όλα αυτά τώρα βρίσκονται στον αέρα και δημιουργεί ένα ανταγωνιστικό μειονέκτημα έναντι αυτών που δεν δραστηριοποιούνται στην Πάφο. Και αυτό είναι το λιγότερο. Σκεφτείτε να σκάσει μια τέτοια βόμβα σε χώρες στο εξωτερικό - φυλλάδες των οποίων έχουν μια μαγική ικανότητα να οσφραίνονται τέτοιες τρικλοποδιές μας...
Και με όλα αυτά να αιμορραγούν, οι διαδικασίες μας υπαγορεύουν όπως το νέο Τοπικό Σχέδιο δημοσιευτεί μετά παρέλευση τριών τουλάχιστον μηνών. Ας κρίνουν αυτοί που ασχολούνται αν αυτές οι διαδικασίες αρμόζουν σε αυτά που θέλουμε να είμαστε.
Το θετικό της υπόθεσης είναι πως έχουμε προηγούμενο Σχέδιο για να ισχύσει. Αλλιώς θα καλούμασταν να κτίζαμε βάσει του οικι¬σμού της Χοιροκοιτίας από την εποχή της ακεραμικής νεολιθικής περιόδου...
Ο κ. Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS, είναι CEO της APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors.