Του Γιώργου Κουκούνη*

“Δεν εκτείνεται σε παράνομες πράξεις τρίτων προσώπων ή συγγενών του ιδιοκτήτη”

Ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα ειρηνικής απόλαυσης και απρόσκοπτης χρήσης του μισθίου χωρίς οποιαδήποτε παρενόχληση από μέρους του ιδιοκτήτη, ανεξάρτητα από το είδος της ενοικίασης αν είναι συμβατική ή θέσμια. Το δικαίωμα αυτό μπορεί να πηγάζει από ρητό ή εξυπακουόμενο όρο της συμφωνίας ενοικίασης και ο ενοικιαστής δικαιούται στην κατοχή του μισθίου από την αρχή της ενοικίασης και όπως παραμείνει ειρηνικά στην κατοχή του για όλη τη διάρκεια της. Εκεί όπου υπάρχει παραβίαση, ο ιδιοκτήτης μπορεί να διαταχθεί με προσωρινό απαγορευτικό διάταγμα να παύσει κάθε επέμβαση που παρεμποδίζει την ελευθερία κινήσεων του ενοικιαστή στην άσκηση των δικαιωμάτων του και επαναφορά της προ της παραβίασης κατάστασης. Ο όρος για ειρηνική απόλαυση λειτουργεί υπέρ της διαφύλαξης του ενοικιαστή στην κατοχή και απόλαυση του μισθίου για όλους τους σκοπούς και υπάρχει παραβίαση εκεί όπου η συνηθισμένη και νόμιμη χρήση παραβιάζεται ακόμη και από πράξεις που λαμβάνουν χώρα εκτός του μισθίου. Για παράδειγμα η τοποθέτηση σκαλωσιάς μπροστά από ενοικιαζόμενο κατάστημα που εμποδίζει τον ενοικιαστή στις εμπορικές του δραστηριότητες, η τοποθέτηση οχήματος ή άλλου εμποδίου στην είσοδο καταστήματος ή στην έξοδο κινδύνου ή στο χώρο στάθμευσης αυτού, συνιστούν πράξεις παραβίασης του δικαιώματος ειρηνικής απόλαυσης του μισθίου. 

Η προστασία του ανωτέρω δικαιώματος του ενοικιαστή εξυπακούει τη διαφύλαξη της νόμιμης κατοχής και χρήσης του μισθίου και ότι ο ιδιοκτήτης ή αντιπρόσωπος του δεν θα προβαίνει σε πράξεις που ουσιαστικά παρεμβαίνουν σε αυτή. Δεν εκτείνεται σε πράξεις τρίτων προσώπων ή συγγενών του ιδιοκτήτη, τα οποία βρίσκονται πέραν του ελέγχου του. Το θέμα απασχόλησε το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφαση που εξέδωσε στην Π.Ε. 68/2012 ημερ.27.3.2018, όπου αμφισβητήθηκε η απόφαση του πρωτόδικου δικαστηρίου να εκδώσει διηνεκές απαγορευτικό διάταγμα εναντίον του ιδιοκτήτη και/ή των αντιπροσώπων και/ή οποιωνδήποτε άλλων προσώπων τα οποία έλκουν εξουσία από αυτόν και/ή ενεργούν με βάση οδηγίες και/ή εξουσιοδοτήσεις και/ή εντολές και/ή εκ μέρους του, να παρεμποδίζουν καθ’ οιονδήποτε τρόπο την ειρηνική απόλαυση και χρήση του μισθίου από τον ενοικιαστή. Ο ενοικιαστής ισχυριζόταν ότι ο υιός του ιδιοκτήτη προέβαινε σε πράξεις και ενέργειες στο μίσθιο και εκτός αυτού, όπως τοποθέτηση γλάστρας, τούβλων και δικτύου στη ράμπα αναπήρων. Το πρωτόδικο δικαστήριο διαπίστωσε ότι ο υιός είχε την εκ των υστέρων έγκριση του ιδιοκτήτη να προβαίνει στις ενέργειες αυτές, παραβιάζοντας το δικαίωμα του ενοικιαστή για ειρηνική απόλαυση και χρήση του μισθίου, θεωρώντας ότι πρόσωπα που έχουν στενή συγγενική σχέση με τον ιδιοκτήτη, ενεργούν εκ μέρους ή τουλάχιστον με τη συγκατάθεση και γνώση του. Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι στην πρωτόδικη απόφαση δεν διαφαίνεται αιτιολόγηση της κρίσης του δικαστηρίου που περιορίστηκε στη διαπίστωση των πράξεων, χωρίς οποιαδήποτε εξήγηση με ποιο τρόπο και γιατί οι πράξεις αυτές επενέβαιναν στο δικαίωμα του ενοικιαστή για νόμιμη απόλαυση του μισθίου και μάλιστα κατά τρόπο ουσιαστικό. 

Το Ανώτατο Δικαστήριο τόνισε ότι το δικαίωμα σε ειρηνική απόλαυση και χρήση του μισθίου συνίσταται όχι μόνο στην ανενόχλητη ή αδιάκοπη κατοχή αλλά και στην απόλαυση του μισθίου από τον ενοικιαστή για όλους τους συνηθισμένους, νόμιμους σκοπούς, χωρίς ενόχληση από τον ιδιοκτήτη ή των εξουσιοδοτημένων από αυτών προσώπων. Κατά γενικό κανόνα, προσωρινή διαταραχή της απόλαυσης, η οποία δεν επεμβαίνει στην κατοχή του μισθίου από τον ενοικιαστή, δεν συνιστά παραβίαση του δικαιώματος. Όταν όμως υπάρχει ουσιαστική επέμβαση στη συνηθισμένη χρήση και νόμιμη απόλαυση του μισθίου, υπάρχει παραβίαση ακόμα και αν δεν υπάρχει επέμβαση στην κατοχή. Επέμβαση η οποία δεν είναι ουσιαστική δεν συνιστά παραβίαση. Μια πράξη μπορεί να συνιστά επέμβαση ακόμα και όταν γίνεται εκτός του μισθίου, ενώ δεν απαιτείται άμεση ούτε φυσική παρεμβολή. Το κατά πόσο υπάρχει ουσιαστική επέμβαση στη συνηθισμένη χρήση του μισθίου από τον ενοικιαστή, είναι θέμα πραγματικό και βαθμού. Πρόσθεσε ότι το εν λόγω δικαίωμα δεν εκτείνεται σε παράνομες πράξεις τρίτων προσώπων τα οποία δεν έχουν οποιοδήποτε ιδιοκτησιακό δικαίωμα στο μίσθιο. Ούτε διασφαλίζεται από το εν λόγω δικαίωμα, η προστασία του ενοικιαστή από την επέμβαση προσώπων τα οποία ευρίσκονται πέραν του ελέγχου του ιδιοκτήτη. Ειδικότερα για τη σχέση γονέα τέκνου, αυτή δεν επιβάλλει στο γονέα καθήκον να εμποδίσει το ενήλικο τέκνο του από το να προκαλέσει βλάβη ή ζημιά σε τρίτα πρόσωπα. Ούτε η στενή συγγενική σχέση μεταξύ δύο προσώπων δημιουργεί από μόνη της σχέση αντιπροσώπου και αντιπροσωπευόμενου. Γι’ αυτό παραμέρισε την πρωτόδικη απόφαση.  

*Δικηγόρου στη Λάρνακα