Του Γιώργου Κουκούνη*
“Αποζημίωση δίδεται στον ιδιοκτήτη ή πρόσωπο που έχει ιδιοκτησιακό συμφέρον”
Η επίταξη ιδιοκτησίας, κινητής ή ακίνητης, σκοπό έχει την απόκτηση της κατοχής της από επιτάσσουσα αρχή, που είναι η Κυπριακή Δημοκρατία, για εξυπηρέτηση σκοπών δημόσιας ωφέλειας, όπως είναι η άμυνα και η ασφάλεια, η δημόσια τάξη και υγεία, η πολεοδομία, η προαγωγή και ανάπτυξη της γεωργίας, βιομηχανίας, εμπορίου και τουρισμού, οι αρχαιολογικές ανασκαφές,
η δημιουργία και ανάπτυξη συγκοινωνιών και η δημιουργία και εκτέλεση δημοσίων έργων. Η επίταξη γίνεται με διάταγμα που δημοσιεύεται στην Επίσημη Εφημερίδα και καθορίζει το σκοπό που κατέστη αναγκαία, τους λόγους της επίταξης και πότε αυτή αρχίζει και ισχύει για περίοδο που δεν υπερβαίνει συνολικά τα τρία χρόνια. Καταβάλλεται αποζημίωση για την επίταξη κινητής ή ακίνητης ιδιοκτησίας και δικαιούχος είναι ο ιδιοκτήτης ή πρόσωπο που έχει ιδιοκτησιακό συμφέρον στη νόμιμη απόκτηση της ιδιοκτησίας. Η καταβλητέα αποζημίωση για επίταξη ακίνητης ιδιοκτησίας αντιστοιχεί κατά κύριο λόγο σε ποσό ίσο με το μίσθωμα το οποίο εύλογα αναμένεται ότι θα καταβαλλόταν από μισθωτή λόγω της κατοχής της ιδιοκτησίας ή όταν αυτή χρησιμοποιείται για την άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας η αποζημίωση που καταβάλλεται είναι ίση με τη ζημιά που ο ιδιοκτήτης θα υποστεί λόγω της μη χρησιμοποίησης της ή είναι ίση με την ελάττωση της αξίας της ιδιοκτησίας που έχει επέλθει λόγω των έργων της επίταξης.
Σύμφωνα με τις πρόνοιες του σχετικού νόμου, η επιτάσσουσα αρχή οφείλει το ταχύτερο δυνατό από τη στιγμή που η αποζημίωση για την επίταξη κατέστη απαιτητή να έλθει σε διαπραγματεύσεις για το συμβατικό καθορισμό της και τον καταμερισμό της μεταξύ των ενδιαφερομένων προσώπων. Σε περίπτωση όμως που εντός τριών μηνών από τη στιγμή που η αποζημίωση κατέστη απαιτητή δεν επέλθει συμφωνία ή δεν προβλέπεται να επέλθει συμφωνία, τότε η επιτάσσουσα αρχή ή κάθε ενδιαφερόμενος μπορεί να ζητήσει από το δικαστήριο να προβεί στον καθορισμό της καταβλητέας αποζημίωσης και όπου αυτό ενδείκνυται, στον καταμερισμό της. Στην απόφαση που εξέδωσε το Ανώτατο Δικαστήριο στην Π.Ε. 395/2012 ημερ.31.5.2019, η Δικαστής κα Κ. Σταματίου απάντησε στο ερώτημα ποιο είναι το ενδιαφερόμενο εις την ιδιοκτησία πρόσωπο που δικαιούται αποζημίωσης. Στην προκειμένη περίπτωση, ο εφεσείων ήταν ενοικιαστής της ακίνητης ιδιοκτησίας και την υπενοικίαζε σε τρίτο πρόσωπο ως χώρο στάθμευσης. Η επιτάσσουσα αρχή αποζημίωσε τους ιδιοκτήτες, θεωρώντας τον εφεσείοντα ως απλό ενοικιαστή που δεν χρησιμοποιούσε την ιδιοκτησία για την ενάσκηση επιχείρησης.
Το Δικαστήριο παρέπεμψε στην ερμηνεία και σε συγκεκριμένες διατάξεις του νόμου, καταλήγοντας ότι το άρθρο 12 του Ν.21/1962 αφορά σε καταμερισμό αποζημίωσης, όπου ρητώς προνοεί στο εδάφιο (1) τον τρόπο καταμερισμού αποζημίωσης που αφορά τον ιδιοκτήτη. Πρώτον, εάν η ιδιοκτησία υπόκειται σε ενέχυρο ή προηγούμενη κατά τον τρόπο που ορίζεται, επιβάρυνση, ενυπόθηκη, δικαστική, ή άλλη, τότε καταβάλλεται το καταβλητέο ποσό ή μέρος αυτού για την ολική ή μερική απόσβεση του χρέους, σύμφωνα με την υφιστάμενη προτεραιότητα του ενεχύρου, υποθήκης, κλπ. Δεύτερο, εάν η ιδιοκτησία υπόκειται σε ενοικιαγορά, τότε καταβάλλεται προς το μισθωτή μέρος της καταβλητέας αποζημίωσης προς ικανοποίηση απαιτήσεως που ο ενοικιαγοραστής ήθελε προβάλει. Επομένως, και στις δύο περιπτώσεις η αποζημίωση δίδεται στον ιδιοκτήτη ή πρόσωπο που έχει ιδιοκτησιακό συμφέρον επί της νόμιμης απόκτησης της ιδιοκτησίας αυτής. Με βάση τα παραδεκτά γεγονότα που έγιναν ενώπιον του πρωτόδικου δικαστηρίου, ο εφεσείων ήταν απλός ενοικιαστής. Συνεπώς, κανένα δικαίωμα ή αξίωση επί της ιδιοκτησίας δεν είχε ούτε μπορούσε να αντλήσει εκ της ενοικίασης ή και υπενοικίασης και μόνο. Η αποζημίωση που καταβάλλεται είναι μία και επιμερίζεται στον ή στους ιδιοκτήτες της γης που αποστερούνται την απόλαυση της για το ορισμένο χρονικό διάστημα της επίταξης.
Κατέληξε ότι ακριβώς η ύπαρξη ή αξίωση επί της ιδιοκτησίας είναι εκείνη που συνιστά τον πυρήνα του δικαιώματος αποζημίωσης. Είναι γι’ αυτό το λόγο που το άρθρο 8(1)(β) ρητά προβλέπει ότι όταν η ιδιοκτησία κατά το χρόνο της επίταξης χρησιμοποιείτο για την ενάσκηση επιχείρησης, εμπορίου, ελευθερίου ή άλλου τινός επαγγέλματος, τότε η αποζημίωση ισούται με τη ζημιά που ο ιδιοκτήτης «ευθέως υπέστη ως εκ της επιτάξεως». Δικαίως εδώ αποζημιώθηκαν οι ιδιοκτήτες. Ο εφεσείων ως απλός ενοικιαστής δεν χρησιμοποιούσε την ιδιοκτησία για την ενάσκηση επιχείρησης και η όποια σχέση του με αυτή και τους ιδιοκτήτες ήταν καθαρά συμβατική και όχι ιδιοκτησιακή και συνεπώς απέρριψε την έφεση. Ήταν οι ιδιοκτήτες που απώλεσαν τη χρήση της ιδιοκτησίας τους, της αποζημίωσης υπολογιζόμενης με μέτρο τη μίσθωση.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα