Του Γιώργου Κουκούνη*

“Η θέσμια ενοικίαση σχετίζεται με το μίσθιο και δεν εξαρτάται από τη σχέση ιδιοκτήτη - ενοικιαστή”

Η διακρίβωση της καθ’ ύλην αρμοδιότητας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων προτού ένας ιδιοκτήτης ή ενοικιαστής αποταθεί ενώπιον του για θεραπεία αποτελεί πρωταρχικό θέμα το οποίο πρέπει να εξετάζεται ώστε να μην παρατηρείται το φαινόμενο το ίδιο το δικαστήριο να αποφασίζει ότι δεν έχει δικαιοδοσία στο τέλος μια δίκης, εξετάζοντας το θέμα αυτεπάγγελτα.

Οι γενικές προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά ώστε το δικαστήριο να προχωρήσει στην εξέταση διαφοράς είναι το μεν ακίνητο να βρίσκεται σε ελεγχόμενη από το ενοικιοστάσιο περιοχή, να συμπληρώθηκε μέχρι την 31.12.1999, να υπάρχει ενοικίαση γραπτή ή άλλη ή κατοχή του ακινήτου όπου δημιουργείται η σχέση ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, ο δε ενοικιαστής να είναι θέσμιος. «Θέσμιος ενοικιαστής» είναι ο ενοικιαστής ακινήτου ο οποίος κατά τη λήξη ή τον τερματισμό της πρώτης ενοικίασης εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο και «πρώτη ενοικίαση» σημαίνει την πρώτη ενοικίαση ακινήτου από τον εκάστοτε ενοικιαστή και η διάρκεια της καθορίζεται από το ενοικιαστήριο έγγραφο ή την προφορική ενοικίαση ή ελλείψει αυτών από τον τρόπο πληρωμής. Το ευεργέτημα που σχετίζεται με το αμετακίνητο του θέσμιου ενοικιαστή αναγνωρίζεται από το νόμο και προστατεύεται ενόσω διατηρεί την ιδιότητα του αυτή και εκπληρώνει τις υποχρεώσεις του που βασικά είναι η πληρωμή του ενοικίου. 

Η έννοια της θέσμιας ενοικίασης εξετάστηκε στην απόφαση που εξέδωσε ο Πρόεδρος του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων κ. Γ. Χρ. Παγιάσης ημερ.18.3.2019, αναφέροντας ότι σχετίζεται με το μίσθιο και δεν εξαρτάται από τη σχέση ιδιοκτήτη – ενοικιαστή. Προϋποθέτει την ύπαρξη ενοικίασης, είναι πλάσμα νόμου, δεν είναι καν σύμβαση, αλλά το προσωπικό δικαίωμα του αμετακίνητου. Ενώπιον του τέθηκε το ερώτημα κατά πόσον υπάρχει δυνατότητα απεμπόλησης του δικαιώματος στη θέσμια ενοικίαση και η πλευρά του ενοικιαστή εισηγήθηκε ότι κάτι τέτοιο δεν είναι δυνατό. Παρέπεμψε σχετικά στο άρθρο 23 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149, όπου αναφέρεται, μεταξύ άλλων, ότι η αντιπαροχή ή ο σκοπός της συμφωνίας είναι νόμιμος εκτός αν είναι απαγορευμένος από νόμο ή είναι τέτοιας φύσης ώστε, αν επιτρεπόταν, θα καταστρατηγούσε τις διατάξεις οποιουδήποτε νόμου ή το Δικαστήριο κρίνει ότι ο σκοπός αντίκειται στα χρηστά ήθη ή τη δημόσια πολιτική. Το Δικαστήριο, απαντώντας το ανωτέρω ερώτημα, προέβη σε συνοπτική επεξήγηση του σκοπού του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, αναφέροντας ότι έχοντας υπόψη τη φιλοσοφία του και ιδίως τη σαφή δημόσια πολιτική που εξυπηρετούν οι διατάξεις του, οποιοδήποτε πρόσωπο το οποίο πληροί τις προϋποθέσεις να θεωρηθεί και θεωρείται με βάση το Νόμο θέσμιος ενοικιαστής δεν μπορεί να εκπέσει της προστασίας του Νόμου κατ’ επίκληση είτε οποιασδήποτε ιδιωτικής συμφωνίας είτε των αρχών του κωλύματος, καθότι τέτοιου είδους συμφωνία θα αντίκεται στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο όσο και στο άρθρο 23 του περί Συμβάσεων Νόμου. 

Στην προκειμένη περίπτωση, ο ενοικιαστής συνήψε ενοικιαστήριο έγγραφο για τετραετή ενοικίαση και πριν τη λήξη της υπογράφτηκε δεύτερο ενοικιαστήριο έγγραφο για τετραετή και πάλι ενοικίαση, η οποία έληξε. Ο ενοικιαστής αποτάθηκε στο Δικαστήριο ζητώντας μείωση του ενοικίου και ο ιδιοκτήτης ήγειρε θέμα αναρμοδιότητας του Δικαστηρίου ότι ο ενοικιαστής δεν κατέστη θέσμιος ή ότι είχε αποποιηθεί το δικαίωμα του στη θέσμια ενοικίαση. Το Δικαστήριο απέρριψε τις εισηγήσεις του ιδιοκτήτη και σε σχέση με το κατά πόσο ο ενοικιαστής διά της συμπεριφοράς του απεμπόλησε το δικαίωμα του να καταστεί θέσμιος ενοικιαστής, τόνισε ότι η αναφορά στο Νόμο «κατά τη λήξη ή τον τερματισμό της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο» είναι σαφέστατη και γραμματικώς ξεκάθαρη. Μέσω της πρόθεσης «κατά» που υποδηλώνεται χρονικός προσδιορισμός, καθίσταται ξεκάθαρο ότι ανεξαρτήτως οποιωνδήποτε μεταγενέστερων συμβολαίων, το δικαίωμα του θέσμιου ενοικιαστή δημιουργείται και διατηρείται με τη λήξη ή τον τερματισμό του πρώτου εξ’ αυτών. Ο νομοθέτης, γνωρίζοντας ότι ο ιδιοκτήτης είναι το δυνατότερο μέρος στη σύμβαση ενοικίασης και διατηρεί τον πρώτο και τον τελευταίο λόγο στη διαμόρφωση των ενοικιαστηρίων εγγράφων που έπονται του πρώτου εγγράφου, με τη θέσπιση του όρου «θέσμιος ενοικιαστής» εύστοχα έθεσε την υπό εξέταση ασφαλιστική δικλείδα για να εξασφαλίσει την προστασία που παρέχει η θέσμια ενοικίαση, ανεξαρτήτως της σύναψης οποιωνδήποτε μεταγενέστερων συμβολαίων. Το Δικαστήριο κατέληξε ότι το δικαίωμα στη θέσμια ενοικίαση δεν παρέχεται ή προέρχεται από τον ιδιοκτήτη αλλά από τον ίδιο το Νόμο. Η πεμπτουσία του περί Ενοικιοστασίου Νόμου είναι ο περιορισμός τόσο των αυξήσεων των ενοικίων όσο και των εξώσεων των θέσμιων ενοικιαστών. 

*Δικηγόρου στη Λάρνακα