Του Γιώργου Κουκούνη*
“Τα μεταβιβαστικά επιστρέφονται μετά την πενταετία εφόσον τηρήθηκαν οι σχετικές προϋποθέσεις για μεταβιβάσεις μέχρι 16.7.2015”
Η μεταβίβαση ακινήτου στο όνομα οικογενειακής εταιρείας, ιδιαίτερα γης με σκοπό την ανάπτυξη της, αποτελεί πρακτική που ακολουθείται για φορολογικούς, πρακτικούς και λόγους οικογενειακού προγραμματισμού και δηλώνεται στο Κτηματολόγιο ως δωρεά από μέρους του δικαιοπάροχου προς την εταιρεία. Σ’ αυτή την περίπτωση πληρώνονται κτηματολογικά τέλη με βάση την αγοραία αξία του ακινήτου κατά τη μεταβίβαση και μπορεί να ζητηθεί η επιστροφή τους μετά την πάροδο πενταετίας, εφόσον το ακίνητο παραμένει εγγεγραμμένο στην εταιρεία και οι μέτοχοι της είναι στενοί συγγενείς οι οποίοι παραμένουν οι ίδιοι, χωρίς να έχει επέλθει οποιαδήποτε αλλαγή με ξένο πρόσωπο μέτοχο και νοουμένου ότι η μεταβίβαση έγινε πριν την 16.7.2015. Ο δικαιοπάροχος είναι συνήθως γονέας που μεταβιβάζει ακίνητη ιδιοκτησία σε εταιρεία δικαιοδόχο που σύστησαν τα τέκνα του, επιλύοντας με τον τρόπο αυτό πολλά προβλήματα που προκύπτουν μεταξύ συνιδιοκτητών στην ίδια περιουσία. Με την ύπαρξη της εταιρείας ως νομικής οντότητας, τα αδέλφια συμμετέχουν ισοδύναμα και η εταιρεία δραστηριοποιείται με την ανάλογη πλειοψηφία για το κοινό συμφέρον των στενών αυτών συγγενών. Μετά τη μείωση των μεταβιβαστικών τελών, η σχετική πρόνοια του νόμου διαγράφηκε, όμως ισχύει για όλες τις μεταβιβάσεις που έλαβαν χώρα πριν την 16.7.2015.
Το άρθρο 9(2)(3) του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου, Κεφ. 219, όριζε ότι όταν ακίνητη ιδιοκτησία μεταβιβάζεται σε εταιρεία της οποίας μοναδικοί μέτοχοι είναι οποιοιδήποτε από τους ακόλουθους, δηλαδή ο δικαιοπάροχος ο οποίος μεταβίβασε και στενοί συγγενείς αυτού, και σε οποιοδήποτε χρόνο προσάγεται στο Διευθυντή ικανοποιητική, κατά την κρίση του, απόδειξη του γεγονότος ότι, κατά τη διάρκεια της πενταετίας από την ημερομηνία της δήλωσης μεταβίβασης, κανένα πρόσωπο άλλο από το δικαιοπάροχο που μεταβίβασε και από τους ίδιους ή άλλους στενούς συγγενείς του δεν απέκτησε οποιαδήποτε μετοχή της εταιρείας (με άλλο τρόπο παρά εξ αιτίας θανάτου), ο Διευθυντής επιστρέφει στην εταιρεία το ποσό των τελών και δικαιωμάτων που επιβλήθηκαν και εισπράχθηκαν κατά το χρόνο της δήλωσης μεταβίβασης. Τα τέλη και δικαιώματα επιστρέφονται αν κατά το χρόνο της επιστροφής τους κανένα μέρος ή μερίδιο του μεταβιβασθέντος ακινήτου δεν έχει πωληθεί ή μεταβιβασθεί. Στενός συγγενής σε σχέση με πρόσωπο σημαίνει τον ή τη σύζυγο αυτού και τους συγγενείς αυτού μέχρι και του τρίτου βαθμού συγγένειας. Η ερμηνεία της ανωτέρω πρόνοιας αποτέλεσε αντικείμενο της απόφασης του Διοικητικού Δικαστηρίου που εξέδωσε στην υπόθεση αρ.1099/2014 την 24.4.2018 σε προσφυγή εταιρείας, με την οποία απαιτούσε την επιστροφή των κτηματολογικών τελών, καθόσον ο Διευθυντής του Κτηματολογίου απέρριψε την αίτηση της. Η διαφορά εστιάστηκε στο κατά πόσο ο δικαιοπάροχος θα έπρεπε συγχρόνως να είναι και αυτός μέτοχος της δικαιοδόχου εταιρείας.
Η Πρόεδρος του Δικαστηρίου κα Μ. Καλλίγερου, έκρινε ότι οι πρόνοιες του πιο πάνω άρθρου για επιστροφή μεταβιβαστικών τελών ισχύουν στην περίπτωση που μεταβιβάζεται ακίνητη ιδιοκτησία σε εταιρεία, της οποίας μοναδικοί μέτοχοι είναι οποιοιδήποτε από τους ακόλουθους, δηλαδή είτε ο δικαιοπάροχος ο οποίος μεταβίβασε στην εταιρεία το ακίνητο, είτε οι στενοί συγγενείς αυτού. Δεν θα μπορούσε να έχει άλλη έννοια η φράση «οποιοιδήποτε από τους ακόλουθους», αν απαιτείτο όπως σωρευτικά είναι μέτοχοι τόσο ο δικαιοπάροχος όσο και οι συγγενείς αυτού. Μια τέτοια ερμηνεία εκφεύγει του γράμματος του Νόμου. Το Δικαστήριο πρόσθεσε ότι στην προκειμένη περίπτωση ο δικαιοπάροχος θεωρήθηκε από το Διευθυντή του Κτηματολογίου ότι ήταν η αποβιώσασα ιδιοκτήτρια του ακινήτου και μοναδικοί μέτοχοι της εταιρείας στην οποία το ακίνητο μεταβιβάστηκε ήταν και παρέμειναν για διάρκεια 5 ετών τα δύο αδέρφια της και μοναδικοί της κληρονόμοι. Επομένως όταν κατά τον ουσιώδη χρόνο μεταβιβάστηκε η ακίνητη ιδιοκτησία στην εταιρεία, μοναδικοί μέτοχοι αυτής, ήταν στενοί συγγενείς της δικαιοπάροχου. Συνεπώς, η συζήτηση από την εταιρεία και το Διευθυντή ως προς το ποιος ήταν ο δικαιοπάροχος δεν είχε απόλυτη σημασία και ούτε μπορούσε να κρίνει τη διαφορά. Το Δικαστήριο κατέληξε ότι η ανωτέρω νομοθετική πρόνοια δεν απαιτεί όπως δικαιοπάροχος είναι μέτοχος της εταιρείας, αλλά την ιδιότητα αυτή μπορεί να έχει είτε ο δικαιοπάροχος είτε στενοί του συγγενείς. Επομένως, δεν ασκήθηκε ορθά η αρμοδιότητα του Διευθυντή, η απόφαση του οποίου ήταν προϊόν ουσιώδους πλάνης περί τα πράγματα και το Νόμο, καθώς και προϊόν εσφαλμένης ερμηνείας και εφαρμογής του άρθρου 9 (2) και (3) του Κεφ.219 και έκαμε αποδεχτή την προσφυγή της εταιρείας ακυρώνοντας την επίδικη απόφαση.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα