Του Γιώργου Κουκούνη*
‘‘Η προσφορά καθυστερημένου ενοικίου μπορεί να γίνει με πληρωμή μετρητών, επιταγή ή τραπεζική εντολή’’
Ο ενοικιαστής που οφείλει καθυστερημένα ενοίκια υποχρεούται να προβεί σε προσφορά τους προς τον ιδιοκτήτη με πληρωμή μετρητών, επιταγή ή τραπεζική εντολή, μεταθέτοντας την ευθύνη στους ώμους του ιδιοκτήτη ότι αδικαιολόγητα αρνήθηκε την είσπραξη τους. Τυχόν μη αποδοχή επιταγής του ενοικιαστή και μη εξαργύρωση της εμποδίζει τον ιδιοκτήτη να επικαλεστεί την ύπαρξη καθυστερημένων ενοικίων με σκοπό την έξωση του ενοικιαστή και μάλιστα θέσμιου. Νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο καθίσταται πληρωτέο όταν η καθορισμένη ημέρα πληρωμής του έφθασε και ο ενοικιαστής παραλείπει να το πληρώσει. Η υπερημερία του ενοικιαστή δεν νομιμοποιεί τον ιδιοκτήτη να αρνηθεί την είσπραξη οφειλόμενου ενοικίου, ούτε και τον τρόπο προσφοράς της πληρωμής του. Η προσφορά του ενοικίου μπορεί να γίνει είτε από τον ίδιο τον ενοικιαστή είτε από τρίτο πρόσωπο κατόπιν εξουσιοδότησης του. Ο ιδιοκτήτης για να επιτύχει την ανάκτηση της κατοχής ακινήτου του που καλύπτεται από το ενοικιοστάσιο λόγω καθυστερημένων ενοικίων οφείλει να στείλει γραπτή ειδοποίηση απαίτησης προς τον ενοικιαστή και 21 ημέρες μετά την επίδοση της να οφείλεται ενοίκιο ή μέρος του και το ποσό αυτό να μην έχει προσφερθεί. Επιπρόσθετα την ημέρα καταχώρησης της αίτησης έξωσης θα πρέπει να οφείλεται ενοίκιο ή μέρος του και εντός 14 ημερών από την επίδοση της αίτησης στον ενοικιαστή, αυτός να μην έχει καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια. Οι προϋποθέσεις αυτές θα πρέπει να ικανοποιούνται ώστε ο ιδιοκτήτης να νομιμοποιείται στην καταχώρηση της αίτησης για έξωση του θέσμιου ενοικιαστή.
Το αποτέλεσμα της προσφοράς της πληρωμής ενοικίου (tender of rent) αποτέλεσε, μεταξύ άλλων, το αντικείμενο εξέτασης από την Πρόεδρο του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων κα Λ.Σ. Καμμίτση στην απόφαση της ημερ.30.4.2018 στην αίτηση Ε197/14, κατά πόσο νομιμοποιεί τον ιδιοκτήτη να απαιτήσει την ανάκτηση της κατοχής του ακινήτου του. Η περίπτωση αφορούσε ιδιοκτήτη, ο οποίος δεν αποδέχθηκε την προσφορά πληρωμής καθυστερημένων ενοικίων με επιταγή του ενοικιαστή που εστάλη με επιστολή του δικηγόρου του, παρόλο που μια τέτοια πρακτική είχε καθιερωθεί. Το Δικαστήριο έκρινε ότι ο ιδιοκτήτης αδικαιολόγητα δεν αποδέχθηκε και δεν εξαργύρωσε την επιταγή του ενοικιαστή, αφού η προσφορά (tender) των οφειλόμενων ενοικίων έγινε εντός της περιόδου των 21 ημερών από την επίδοση της ειδοποίησης. Ενώπιον του Δικαστηρίου υπήρχε μαρτυρία ότι ο ιδιοκτήτης δεν αποδεχόταν πληρωμές ενοικίων από τον ενοικιαστή και συνεπώς ο ιδιοκτήτης δεν είχε αποσείσει το βάρος απόδειξης ότι οφείλονταν ενοίκια και ότι δεν είχαν προσφερθεί. Με αναφορά στο αγγλικό σύγγραμμα Megarry, το Δικαστήριο ανέφερε ότι το ενοίκιο είναι νομίμως οφειλόμενο μόλις η καθορισμένη ημερομηνία πληρωμής του έχει φθάσει. Στην απουσία κωλύματος ή τροποποίησης των όρων της ενοικίασης, όπως είναι και η περίπτωση ιδιοκτήτη που αποδέχεται την εκπρόθεσμη πληρωμή για μεγάλο χρονικό διάστημα αδιαμαρτύρητα και χωρίς να δώσει οποιαδήποτε προειδοποίηση προς τον ενοικιαστή ότι η εμπρόθεσμη πληρωμή του ενοικίου θα απαιτείται στο μέλλον. Όμως, ο ιδιοκτήτης για να επικαλεστεί την καθυστέρηση, πρέπει να αποδείξει ότι κατά το χρόνο που υπέβαλε την αίτηση για ανάκτηση της κατοχής, όχι μόνο οφείλεται νομίμως ενοίκιο αλλά και ότι δεν έχει πληρωθεί. Κατ’ ακολουθία, δεν εκδίδεται διάταγμα ανάκτησης της κατοχής εάν κατ’ εκείνο το χρόνο το ενοίκιο είχε προσφερθεί, ακόμη και αν ήταν οφειλόμενο, διότι αν και δεν πληρώθηκε εμπρόθεσμα, εντούτοις «πληρώθηκε».
Λαμβανομένων υπόψη των ανωτέρω και ότι δεν τέθηκε θέμα εξ υποσχέσεως κωλύματος εκ μέρους του ιδιοκτήτη, το Δικαστήριο έκρινε ότι η υποχρέωση καταβολής ενοικίου είναι υποχρέωση του ενοικιαστή και δεν μπορεί να εξαρτηθεί και να ικανοποιηθεί από οποιαδήποτε διευκόλυνση του ιδιοκτήτη, π.χ. αν προσέρχεται ο ίδιος να εισπράττει ή όχι. Ακόμα και στην περίπτωση που ο ενοικιαστής καταβάλει ολόκληρο το οφειλόμενο ποσό μετά την καταχώρηση της αίτησης, το Δικαστήριο διατηρεί την εξουσία έκδοσης του διατάγματος έξωσης εφόσον υπάρχουν τέτοιοι λόγοι όπως η συστηματική καθυστέρηση καταβολής του ενοικίου. Ο ενοικιαστής πρέπει να πληρώνει το ενοίκιο στο πρόσωπο που δικαιούται να το εισπράττει, σε μετρητά, το ακριβές ποσό θα πρέπει να προσφερθεί και στην περίπτωση επιταγής, εάν αυτή εισπραχθεί, η πληρωμή της είναι υπό αίρεση μέχρι να εξαργυρωθεί. Στην προκειμένη περίπτωση, ο ιδιοκτήτης δεν εισέπραξε προσφερθέντα ενοίκια, δεν αποδέχθηκε και δεν εξαργύρωσε την επιταγή του ενοικιαστή και όπως ανέφερε, η πληρωμή του ενοικίου δεν ήταν η ουσιαστική διαφορά του με τον ενοικιαστή, γι’ αυτό και το Δικαστήριο έκρινε την απαίτηση του ιδιοκτήτη αδικαιολόγητη.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα