Του Ανδρέα Ανδρέου
Είναι με ιδιαίτερη χαρά που διαβάσαμε πως αλλάζει άρδην το σκηνικό του πλαισίου αδειοδότησης και ελέγχου στον κατασκευαστικό κλάδο. Ένα καθολικό αίτημα, επί σειρά ετών, όλων των επαγγελματιών του κλάδου, καθώς και όλων όσοι ασχολούνται ευρύτερα με τον τομέα με τελικό αποδέκτη τον αγοραστή και επενδυτή. Το μέχρι τώρα σύστημά μας προσομοιάζει της κατάστασης του να θέλεις να τρέξεις σε ράλλυ σύγχρονου αγωνιστικού αυτοκινήτου κι εσύ να συμμετέχεις με ένα Ford Escort του 1970.
Ακόμη χειρότερα, να θέλεις να τρέξεις το τελευταίο λογισμικό των Windows τηςMicrosoft με ένα κομπιούτερ Amiga του 1985. Απλά δεν γίνεται. Δεν μπορεί να θέλεις να ανταγωνίζεσαι στο διεθνές real estate και να έχεις νομοθεσίες, κανονισμούς, υπουργικές εντολές, διαδικασίες και δε συμμαζεύεται τι, που για να αδειοδοτήσεις την κατοικία σου ή έστω και μια περίφραξη σε οικόπεδο να σου βγαίνει το λάδι από την χαρτούρα, το πήγαινε – έλα και τον χρόνο που απαιτείται μέχρι να σου την εκδώσουν. Για να μην επεκταθώ στα πιο «σύνθετα» έργα εκείνα που τρως κάποια χρόνια να βγάλεις πολεοδομική άδεια, μετά κάποια άλλα χρόνια μέχρι να βγάλεις άδεια οικοδομής και μέχρι να βγει η τελευταία, έχει λήξει η πρώτη! Και που στο μεταξύ τρέχουν δάνεια, αγοραστές μένουν χωρίς τίτλους επειδή η «τελική έγκριση» είναι αδύνατο να εκδοθεί, στο μεταξύ σε κατηγορούν όλοι στο εξωτερικό, χρεοκοπείς σαν developer, μετατρέπεσαι σε εγκλωβισμένο αγοραστή, πας σε μη εξυπηρετούμενο στάτους, αλλά και να μην είσαι εσύ μη εξυπηρετούμενου στάτους, ο developer είναι και το έχει όλο υποθηκευμένο 3-4 φορές οπόταν η τράπεζα πάει να σου το βγάλει στο σφυρί ούτως ή άλλως. Τι να συζητάς;
Μέσα σε 30 χρόνια πρωταθλητισμού του κυπριακού real estate στην οικονομία και τι δεν είδαμε. Τα πιο πάνω αποτελούν σταγόνες στον ωκεανό μιας πραγματικότητας που είδαμε που κατέληξε σήμερα. Λέμε πολλές φορές πως ο υπερδανεισμός έχει δημιουργήσει όλα αυτά τα προβλήματα. Αν το ψάξει κανείς στην ολότητά του αλλά έστω και δειγματοληπτικά, θα διαπιστώσει πως το σύστημα αδειοδότησης ίσως έχει δημιουργήσει περισσότερο κακό σε όλο αυτό παρά οτιδήποτε άλλο. Σκεφτείτε μόνο το να είναι δεδομένο για όλους τους συνδαιτυμόνες πως για να κτίσεις το οτιδήποτε χρειάζεσαι τουλάχιστον μια περίοδο 18-24 μηνών να είσαι ΟΚ με τις άδειες (πολεοδομική και άδεια οικοδομής), ο νόμος και οι κανονισμοί να είναι ξεκάθαροι πως απαγορεύεται η έναρξη κατασκευαστικών εργασιών, αν δεν έχεις εξασφαλισμένες όλες τις άδειες, αλλά παράλληλα να γνωρίζουν και όλοι πως ο έλεγχος επί εδάφους είναι σχεδόν ανύπαρκτος.
Σχεδιάζεις, υποβάλλεις σχέδια για πολεοδομική άδεια και κάπου εκεί στην αναμονή, πιεσμένος από τον χρόνο καθώς τρέχουν οι τόκοι, πιέζει η τράπεζα για πωλήσεις κλπ, ξεκινάς να κτίζεις. Δεν υπάρχει κανένας να σε σταματήσει, στην πορεία κάνεις και κάποιες αλλαγές επειδή έχεις feedback από την αγορά και λες, «ας το κάνω και παίρνω τροποποιητική καλυπτική άδεια στο τέλος»… Στον ένα χρόνο εκδίδεται η πολεοδομική άδεια με τα αρχικά σχέδια, επιτόπου όμως ήδη έκτισες το 80% των αναθεωρημένων μη αδειοδοτημένων σχεδίων. Υποβάλλεις τα στατικά και άλλα σχέδια που απαιτούνται για την άδεια οικοδομής τα οποία όμως βασίζονται πάνω στα σχέδια της αρχικής πολεοδομικής άδειας έτσι ώστε να μπορεί να εκδοθεί η άδεια οικοδομής, ενώ στο εργοτάξιο κυκλοφορούν τροποποιημένα κατασκευαστικά σχέδια που δεν πέρασαν ακόμη από κανένα επίσημο έλεγχο και μέχρι να εκδοθεί η άδεια οικοδομής, εσύ έχεις ήδη κτίσει και πωλήσει το συγκρότημα. Όταν στο τέλος εξασφάλισες τις άδειες, καμία δεν ισχύει επειδή έκτισες κάτι άλλο.
Σε αυτή την φάση υποβάλλεις ξανά τροποποιημένα σχέδια και αναμένεις ξανά. Αν ανακαλυφθεί κάποιο πρόβλημα με τα νέα σχέδια, τότε το πρόβλημα μεγεθύνεται επειδή μπορεί να πάρει κάποια χρόνια μέχρι να επιλυθεί – αν επιλυθεί. Στο μεταξύ, δεν μπορεί να εκδοθεί Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης που αποτελεί την «απόδειξη» ότι έκτισες όπως προνοούσαν οι άδειες και αποτελεί τη βάση εκκίνησης της τοπογραφικής εργασίας (οριζόντιου και κάθετου διαχωρισμού) έτσι ώστε να εκδοθούν οι ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας και να γίνουν οι μεταβιβάσεις στους νόμιμους δικαιούχους. Και όλοι αναμένουν και αναμένουν και αναμένουν και έρχεται η στιγμή που το Κτηματολόγιο έχει δεκάδες χιλιάδες τίτλους ιδιοκτησίας να εκδώσει, οι καθυστερήσεις στην έκδοση τίτλων αποτελούν σοβαρή παθογένεια στο να δημιουργούνται μεταξύ πολλών άλλων μη εξυπηρετούμενα δάνεια με αποτέλεσμα μια γενετική δυσλειτουργία ενός πεπαλαιωμένου συστήματος πολεοδόμησης να καταλήγει σε τραπεζικό και οικονομικό πρόβλημα μικροοικονομικών και μακροοικονομικών μεγεθών, αλλά συνάμα και κοινωνικό και εθνικό ζήτημα.
Το νέο σύστημα πολεοδόμησης στοχεύει στο να συντμηθεί ο χρόνος αδειοδότησης σε βαθμό που να εκδίδονται άδειες μέχρι και σε μια μέρα. Και αυτό μέσω της μεταφοράς της ευθύνης στους ιδιώτες μελετητές. Επιπλέον, αυτοί θα υπόκεινται σε συνεχή έλεγχο είτε τυχαία ή άλλως πως τόσο από άλλους ιδιώτες ελεγκτές που θα είναι εξουσιοδοτημένοι για κάτι τέτοιο, όσο και από τις Πολεοδομικές Αρχές. Το ωραίο με αυτό το σύστημα, είναι πως όταν η ευθύνη βαραίνει τους μελετητές και τους ελεγκτές και επικρέμεται η άδεια εξασκήσεως του επαγγέλματος τους αλλά και η υστεροφημία τους, και έργα θα σχεδιάζονται σωστά, αλλά πιο σημαντικό, θα εκτελούνται σωστά. Αντί δηλαδή να έχουμε ένα σύστημα όπου (θεωρητικά) δίνεται τεράστια σημασία σε τεχνικά θέματα σχεδιασμού – που ο Θεός να τα κάνει τέτοια – μέσα στα γραφεία των πολεοδομικών αρχών και σχεδόν μηδέν εποπτικό έλεγχο στα εργοτάξια, θα μεταβούμε σε μια εντελώς διαφορετική κατάσταση όπου ο μελετητής θα αυτοελέγχεται αλλά και θα ελέγχεται από τρίτους, τόσο στα σχέδια του όσο και στα εργοτάξια του. Η σύντμηση του χρόνου αδειοδότησης και η αλλαγή του τρόπου έκδοσης Πιστοποιητικών Τελικής Έγκρισης θα επιφέρει και σύντμηση του χρόνου έκδοσης Τίτλων Ιδιοκτησίας. Αυτό με τη σειρά του θα δημιουργήσει συνθήκες χαμηλότερου επενδυτικού ρίσκου στα ακίνητα και πολλαπλασιαστή μεγεθών στην οικονομία.