Του Γεώργιου Κουκούνη*
Ο καλόπιστος αγοραστής δεν πρέπει να ανησυχεί για τυχόν ύπαρξη διαφορών
Η ασφάλεια των συναλλαγών προστατεύει τον καλόπιστο αγοραστή που έχει προβεί στην αγορά ακινήτου σε δημόσιο πλειστηριασμό έστω και αν παραβλάπτονται τα συμφέροντα του προσώπου του οποίου το ακίνητο πωλήθηκε ως αποτέλεσμα ψευδούς δήλωσης ή παράστασης. Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου δεν έχει εξουσία να ακυρώσει την εγγραφή του ακινήτου και όσον αφορά το πρόσωπο του οποίου το ακίνητο πωλήθηκε, το μόνο δικαίωμα που έχει είναι να εγείρει αγωγή για αποζημίωση εναντίον του υπεύθυνου για την ψευδή δήλωση ή παράσταση προσώπου. Σχετική πρόνοια υπάρχει στο άρθρο 50 του νόμου 9/65 και ο πρώην ιδιοκτήτης του ακινήτου ο οποίος ενημερώνεται για την εκποίηση του σε δημόσιο πλειστηριασμό, εμποδίζεται εκ των υστέρων να ζητά την ακύρωση του πλειστηριασμού και την επανεγραφή του ακινήτου στο όνομα του. Πόσο μάλλον όταν δεν έχει αμφισβητήσει σε οποιοδήποτε στάδιο τη διαδικασία και έχει εισπράξει ανεπιφύλακτα το ποσό που προέκυψε ως πλεόνασμα από το εκπλειστηρίασμα και το κατάθεσε στο λογαριασμό του.
Τυχόν παρατυπίες που διαπιστώνονται κατά τη διαδικασία οφείλει να τις εγείρει έγκαιρα και όχι να αναμένει την ολοκλήρωση της διαδικασίας και εκ των υστέρων να επιζητά την ακύρωση του πλειστηριασμού και την επιστροφή του ακινήτου. Εμποδίζεται από το νόμο και τη συμπεριφορά του να ισχυρίζεται ότι όλη η διαδικασία είναι άκυρη με σκοπό να προσπορίσει μεγαλύτερο κέρδος, αφού ήδη την έχει επιδοκιμάσει. Το θέμα απασχόλησε την Πρόεδρο του Ε. Δ. Λεμεσού κα Δ. Μιχαηλίδου στην απόφαση που εξέδωσε στις 3.7.09 σε αγωγή ενυπόθηκου οφειλέτη που είχε ζητήσει την ακύρωση της εγγραφής ακινήτων του που πωλήθηκαν σε δημόσιο πλειστηριασμό και το δικαστήριο απέρριψε τις απαιτήσεις του. Όπως έκρινε, ο σχετικός νόμος 9/65 περιέχει ρητή πρόνοια για τους καλόπιστους αγοραστές τους οποίους και προστατεύει και με βάση αυτή την πρόνοια αποκτούν καλό και νόμιμο τίτλο. Στην προκειμένη περίπτωση τα ακίνητα πωλήθηκαν στο δημόσιο πλειστηριασμό σε ανοικτή αγορά και η τιμή που εξασφαλίστηκε ήταν η πλέον αντιπροσωπευτική της τρέχουσας αξίας τους.
Οι αγοραστές ως οι τελευταίοι πλειοδότες απέκτησαν τα ακίνητα καταβάλλοντας το αντίτιμο χωρίς να γνωρίζουν ούτε μπορούσαν να γνωρίζουν, αλλά και ούτε είχαν λόγο να ερευνήσουν για την ορθότητα του οφειλόμενου προς την τράπεζα υπολοίπου. Το δικαστήριο έκρινε ότι οι αγοραστές απέκτησαν τα ακίνητα έναντι καλού και νόμιμου ανταλλάγματος και χωρίς να γνωρίζουν αν υπήρχε, όπως ήταν φυσικό, οποιαδήποτε διαφορά μεταξύ του πρώην ιδιοκτήτη και της τράπεζας, πραγματική, συμπερασματική ή άλλη. Αναφερόμενο στη νομολογία, το δικαστήριο επισήμανε ότι εφαρμόζεται κατ’ αναλογία η αρχή ότι μεταγενέστερη εγγραφή υπερισχύει στις περιπτώσεις που η εγγραφή γίνεται στο όνομα προσώπου το οποίο ισχυρίζεται και ακολούθως αποδεικνύει ότι (α) είναι καλή τη πίστη αγοραστής, (β) έναντι ανταλλάγματος αξίας και (γ) χωρίς ειδοποίηση είτε πραγματική είτε συμπερασματική είτε αποδιδόμενη αναφορικά με την ύπαρξη των δικαιωμάτων παραγραφής τρίτων. Οι τρεις ανωτέρω προϋποθέσεις είχαν αποδειχθεί από τους αγοραστές οι οποίοι επίσης τις είχαν εγείρει και στα δικόγραφα τους.
Ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν αμφισβήτησε την απόφαση που είχε εκδοθεί εναντίον του ούτε και τη διαδικασία εκποίησης των ακινήτων του. Δε μπορούσε από τη μια να επιδοκιμάζει με την είσπραξη του υπόλοιπου ποσού και από την άλλη να αποδοκιμάζει τη διαδικασία που ακολουθήθηκε θεωρώντας ότι αυτή είναι άκυρη. Παραδέχτηκε ότι δεν επέστρεψε το ποσό ούτε και απέστειλε οποιαδήποτε επιστολή προς οποιοδήποτε εμπλεκόμενο πρόσωπο σε σχέση με την πληρωμή αυτή. Η παραλαβή χρημάτων, όπως αναφέρει το δικαστήριο, που πληρώθηκαν σε αντάλλαγμα της ύπαρξης μιας κατάστασης πραγμάτων εμποδίζει τον παραλήπτη, στην απουσία κάποιας άγνωστης για αυτόν αιτίας που θα του έδινε το δικαίωμα να την τερματίσει, από του να αρνηθεί την ύπαρξη της εν λόγω κατάστασης πραγμάτων και παρέχει αναμφισβήτητη απόδειξη αποποίησης οποιασδήποτε τυχόν ένστασης επί οποιουδήποτε θέματος για το οποίο και πληρώθηκε το εν λόγω ποσό. Σε τελευταία ανάλυση, στην προκειμένη περίπτωση, κανένας δεν έγινε πλουσιότερος. Η τράπεζα εισέπραξε τα οφειλόμενα εκ της δικαστικής απόφασης και τα κτήματα αγοράστηκαν νόμιμα με δημόσιο πλειστηριασμό. Ο ενυπόθηκος οφειλέτης πήρε αυτό που του αναλογούσε μετά την εξόφληση της οφειλής του και την πληρωμή των σχετικών εξόδων και δικαιωμάτων. Το μόνο που ενδεχόμενα δικαιούταν ήταν αποζημιώσεις για ζημία, που και αυτή δεν είχε αποδειχθεί, για αμέλεια ή λάθος τα όποια όμως δεν είχε εισάξει ως βάσεις αγωγής.
*Ο Γεώργιος Κουκούνης είναι δικηγόρος στη Λάρνακα - Ιδρυτής της Γεώργιος Κουκούνης Δ.Ε.Π.Ε.
www.coucounislaw.com - Email: Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.