Του Παναγιώτη Γ. Κυπριανού*

Η ανεξέλεγκτη μετάδοση του κορωνοιού έχει σημαντικές παράπλευρες συνέπειες, όπως είναι η μη εκτέλεση συμβατικών όρων σε συμφωνίες ακινήτων. Προφανώς, κύριο μέλημα όλων μας πρέπει να είναι η διατήρηση της δημόσιας υγείας, ωστόσο τα εμπλεκόμενα σε μια συμφωνία μέρη πρέπει να έχουν κατά νου το εν ισχύει δίκαιο.

Οι κυβερνήσεις, εν τη απουσία προηγούμενης παρόμοιας εμπειρίας παίρνουν απαραίτητα για την διαχείριση των συστημάτων υγείας μέτρα αλλά «θανατηφόρα» για τις εμπορικές συμβάσεις γενικότερα. Η Κύπρος συγκαταλέγεται στις χώρες όπου πάρθηκαν μέτρα τύπου «lock-down».  

Σε σχέση με το τομέα της ακίνητης ιδιοκτησίας, διάφορες συμφωνίες βρίσκονται σε «αναταραχή». Συμφωνίες πώλησης, δεσμεύσεις χρηματοδότησης αγοράς ακινήτου, μισθώσεις, συμφωνίες κατασκευής, συμφωνίες διαχείρισης ακινήτων και συμφωνίες αντιπαροχής εγείρουν ερωτήματα ως προς το τι μέλλει γενέσθαι. 

Πωλητές ακινήτων για παράδειγμα, αδυνατούν να μεταβιβάσουν στον ρητά συμφωνημένο χρόνο, αφού τα Επαρχιακά Κτηματολογικά Γραφεία αλλά και άλλα σχετικά δημόσια τμήματα δεν εξυπηρετούν το κοινό. Περαιτέρω οι αγοραστές αδυνατούν να πληρώσουν ενδεχομένως μια δόση ένεκα αναστολής εργασιών με αλυσιδωτά αποτελέσματα. 

Νομικά ομιλούντες, το δίκαιο των συμβάσεων, προβλέπει συγκεκριμένες θεραπείες σε περιπτώσεις όπου αναπόφευκτα, μη προβλέψιμα συμβάντα, καταστούν ανέφικτη την υλοποίηση κάποιων όρων της συμφωνίας. Τονίζεται όμως ότι αφού πρόκειται για ιδιωτικό δίκαιο τα μέρη είναι ελευθέρα να καθορίσουν τα ίδια το μέλλον των συμφωνιών τους και οι προτεινόμενες θεραπείες έχουν θέση όπου υπάρξουν διαφορές (disputes). 

Κατά κανόνα, οι συμφωνίες αποτελούν την ανάληψη δεσμευτικών υποχρεώσεων. Βασική αρχή του δικαίου των συμφωνιών είναι ότι οι υποχρεώσεις που πηγάζουν από τις συμφωνίες πρέπει να εκπληρώνονται πλήρως. 

Εξαίρεση της αρχής αυτής αποτελεί η εφαρμογή του όρου «ανωτέρας βίας»(force majeure) και η αρχή της ματαίωσης της συμφωνίας(frustration).

Ανωτέρα Βία (force majeure)

H Ανωτέρα Βία αποτελεί όρο σε συμφωνίες, που προνοεί ακριβώς τις περιπτώσεις κατά τις οποίες ο ένας συμβαλλόμενος αδυνατεί να τηρήσει όρους της συμφωνία για λόγους που δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και για τους οποίους δεν ευθύνεται ο ίδιος είτε επειδή είχε πρόθεση ή επειδή ήταν αμελής. 

Ο όρος αυτός πρέπει να έχει συμφωνηθεί ρητώς στη συμφωνία των μερών, αλλιώς δεν μπορούν τα μέρη να τον επικαλεστούν. 

Έχει τονιστεί σε αρκετές αποφάσεις με πρωτοστατούσα την υπόθεση Thomas Borthwick (Glasgow) Ltd. v. Fawre Fairclough Ltd. (1968) ότι πρόκειται για μια περιγραφική έννοια σε σχέση με την οποία μπορεί να προσκομιστεί μαρτυρία ως προς την εμβέλεια της. Πάντως, είναι παραδεκτό ότι έχει ευρύτερη έννοια από το ‘Act of God’, αφού στην υπόθεση Matsoukis v. Priestman & Co (1915) μία απεργία που είχε δημιουργήσει σοβαρά προβλήματα στην επιχείρηση του εναγόμενου θεωρήθηκε ότι ενέπιπτε στον όρο.

Όταν μια Σύμβαση ορίζει ότι προϋπόθεση για την εκτέλεση της είναι η απουσία γεγονότος ανωτέρας βίας, τα μέρη καλούνται να καθορίσουν αν οι επιπτώσεις του Covid-19 αποτελούν ανωτέρα βία. Πρωτίστως, για να απαντηθεί το ερώτημα αυτό πρέπει ο όρος της συμφωνίας να τύχει γραμματικής ερμηνείας. Πάντως, οι τυποποιημένες διατάξεις περί ανωτέρας βίας, την ορίζουν ως πράξη θεού (act of god) και/ή γεγονός που δεν μπορούσε να προβλεφθεί και εκλεχθεί από τα συμβαλλόμενα μέρη. Ευκολά αντιλαμβάνεται κάποιος ότι το τελευταίο, αφήνει ανοιχτό πεδίο για «κονταροκτυπήματα». Άλλοι όροι δίδουν πιο συγκεκριμένους ορισμούς για το τί θεωρείται ανωτέρα βία και την ορίζουν ως «πυρκαγιά, πλημμύρα, πόλεμος, εξέγερση».  Σε μια τέτοια περίπτωση, στην απουσία χρήσης των λέξεων «επιδημία» ή «ασθένεια» μάλλον θα είναι δύσκολο για τον covid-19 να τεκμηριώσει λόγο ανωτέρας βίας εκτός και αν τα κυβερνητικά μέτρα που έχουν ληφθεί  οδηγήσουν σε άλλες πτυχές της ανωτέρας βίας όπως ελλείψεις υλικών ή εργατικού δυναμικού και εξεγέρσεις.

Πέραν της ανάγκης για συμπερίληψη στο κείμενο της συμφωνίας σχετικού όρου που να προβλέπει ανωτέρα βία, το γεγονός πρέπει να είναι και απρόβλεπτο. Έτσι, γίνεται δεκτό ότι σε συμφωνίες που συνάφθηκαν μετά την εξάπλωση του ιού δεν μπορούν να επικαλεστούν τον όρο ανωτέρας βίας, αφού αναμένετο να προέβλεπαν τους κινδύνους που εγκυμονούσαν.

Περαιτέρω, σε κάποιες περιπτώσεις ο όρος ανωτέρας βίας προβλέπει τη γνωστοποίηση στον αντισυμβαλλόμενο του συμβάντος ανωτέρας βίας εντός καθορισμένης προθεσμίας.

Σημαντικό είναι να αναφερθεί ότι η επίκληση  τέτοιου  όρου, δεν σημαίνει ταυτόχρονα την ακύρωση της συμφωνίας. Ο όρος αυτός μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την διευκόλυνση των μερών να εκτελέσουν τη συμφωνία όπως για παράδειγμα να δοθεί μια εύλογη παράταση χρόνου. Αυτή είναι και η βασική διαφορά της «ανωτέρας βίας» σε σχέση με τη «ματαίωση της συμφωνίας».

Παράδειγμα όρου ανωτέρας βίας: “Οποιοδήποτε συμβαλλόμενο μέρος δύναται να απαλλαχθεί από την ευθύνη εκπλήρωσης οποιασδήποτε υποχρέωσης που επιβάλλεται από τη παρούσα συμφωνία ένεκα περιστάσεων πέραν του ελέγχου του μέρους συμπεριλαμβανομένης της συμμόρφωσης με οποιοδήποτε νόμο , ή κανονισμό, ή οδηγία ή αποτυχία τήρησης όρου που σχετίζεται με απεργίες, ταραχές, πλημμύρες, τυφώνες, πυρκαγιές, εκρήξεις ή με οποιαδήποτε άλλη αιτία οποιουδήποτε χαρακτήρα πέραν του ελέγχου του μέρους.

Σε περίπτωση που ένα από τα συμβαλλόμενα μέρη δεν καταστεί δυνατό να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του βάσει του παρόντος όρου, το συμβαλλόμενο μέρος ειδοποιεί τον αντισυμβαλλόμενο σε εύλογο χρόνο, για την έλευση τέτοιου γεγονότος ανωτέρας βίας, συμπεριλαμβανομένης της αναμενόμενης διάρκειας αυτού, γραπτώς.  

Κατά την ειδοποίηση αυτή, οι υποχρεώσεις του συμβαλλόμενου μέρους που δίνει τέτοια ειδοποίηση, εφόσον επηρεάζονται από τέτοια ανωτέρα βία, αναστέλλονται κατά τη διάρκεια επηρεασμού.

Σε περίπτωση που η ανωτέρα βία, παρεμποδίζει και/ή επηρεάζει την υλοποίηση της συμφωνίας για περισσότερο από [αριθμός] διαδοχικές ημερολογιακές ημέρες, τότε οποιοδήποτε από τα συμβαλλόμενα μέρη μπορεί να τερματίσει άμεσα την παρούσα συμφωνία, με γραπτή ειδοποίηση προς το άλλο συμβαλλόμενο μέρος.»

Ματαίωση της Συμφωνίας (frustration)

Ακόμα και ελλείψει συμβατικών όρων περί ανωτέρας βίας, τα συμβαλλόμενα μέρη μπορούν να στραφούν στο εθνικό δίκαιο που διέπει τη συμφωνία τους προς αναζήτηση άλλης επιλογής. 

Στο Κυπριακό Δίκαιο, προβλέπεται η ματαίωση της συμφωνίας η οποία είναι μέρος του Κυπριακού Νομοθετήματος  «ο Περί Συμβάσεων Νόμος ΚΕΦ. 149»,άρθρο 56, το οποίο ορίζει:

«56.-(1) Συμφωνία προς τέλεση πράξης αφ’ εαυτής αδύνατης είναι άκυρη

        (2) Σύμβαση  προς  τέλεση  πράξης,  η  οποία  μετά  την κατάρτιση  της  σύμβασης καθίσταται  αδύνατη,  ή  παράνομη  λόγω  γεγονότος  το  οποίο  ο  οφειλέτης  δεν μπορούσε να αποτρέψει, καθίσταται άκυρη μόλις η πράξη καταστεί αδύνατη ή παράνομη.

        (3) Αν η υπόσχεση αφορά πράξη αδύνατη ή παράνομη και ο οφειλέτης γνώριζε ή αν κατέβαλλε εύλογη επιμέλεια, μπορούσε να γνώριζε το αδύνατο ή το παράνομο αυτής,  ο  δε  δανειστής  δεν  γνώριζε  ότι  αυτή  ήταν  αδύνατη  ή  παράνομη,  ο οφειλέτης υποχρεούται να αποζημιώσει το δανειστή για κάθε ζημιά, την οποία αυτός ήθελε υποστεί λόγω της μη εκπλήρωσης της υπόσχεσης.»

Τα χαρακτηριστικά της αρχής αυτής είναι η ύπαρξη έγκυρης συμφωνίας που όμως ένεκα κάποιου αναπάντεχου γεγονότος, για το οποίο δεν ευθύνεται κανένα από τα δύο μέρη, η εφαρμογή της πλέον δεν είναι δυνατή.  Νομική αυθεντία της αρχής, αποτελεί η αγγλική υπόθεση Taylor v. Caldwell το 1863.

Πρέπει να τονιστεί ότι τα δικαστήρια εφαρμόζουν με φειδώ την αρχή ματαίωσης της συμφωνίας και αν υπάρχει εναλλακτικός τρόπος εκτέλεσης της συμφωνίας θα διασώσουν τη συμφωνία.

Αναφορικά με αλλαγή οικονομικών δεδομένων, θα μπορούσε να δικαιολογήσει την μη εκτέλεση όταν η αλλαγή ήταν πέρα από την αναμενόμενη. Τούτου λεχθέντος, μια δραματική αλλαγή στα έσοδα μιας κατασκευαστικής εταιρείας ένεκα του covid -19 μπορεί να δικαιολογεί την αναστολή κατασκευής κάποιου έργου.

Το αποτέλεσμα της έλευσης της ματαίωσης σε μια συμφωνία είναι ότι καθίσταται άμεσα άκυρη, ανεξάρτητα από τη βούληση των μερών. Περαιτέρω η νομοθεσία σε μια προσπάθεια να εξισορροπήσει τα συμφέροντα των μερών επιτάσσει την επιστροφή οποιουδήποτε οφέλους που προσκόμισε ο ένας εκ των δύο συμβαλλομένων.  

Ακόμα και όταν το επιχείρημα φαίνεται ικανό να τεκμηριώσει ματαίωση της συμφωνίας, τα συμβαλλόμενα μέρη πρέπει να δίδουν έγκαιρη ειδοποίηση και να λαμβάνουν όλα τα πρέποντα μέτρα προς μετριασμό του αντικτύπου των αποφάσεων τους.

Είτε περιλαμβάνεται όρος ανωτέρας βίας στην επίμαχη συμφωνία είτε γίνεται επίκληση του άρθρου 56, θα πρέπει να μεσολαβήσουν γεγονότα τα οποία να καθιστούν αδύνατη την εκπλήρωση της συμφωνίας ή να τροποποιούν την ουσία της συμφωνίας.

Πάντως, πιο πρακτική φαίνεται να είναι η περίπτωση κατά την οποία οι κρατικές εξουσίες επιβάλλουν τη λύση στα μέρη δια νομοθεσιών, έτσι που δεν υποβάλλονται οι συμβαλλόμενοι στη δύσκολη θέση να καθορίσουν αν οι επιπτώσεις της πανδημίας εμπίπτουν στον όρο ανωτέρας βίας.  Παράδειγμα αποτελούν οι συμφωνίες ενοικίασης. Πιο συγκεκριμένα την 29/03/2020 η Βουλή των Αντιπροσώπων τροποποίησε  τον περί ενοικιοστασίου νόμο και πλέον οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να αξιώσουν την ελευθέρα κατοχή του ακινήτου τους όταν οι ενοικιαστές χρωστούν 3 ενοίκια. Τονίζεται ότι τα ενοίκια συνεχίζουν να οφείλονται και σε καμία περίπτωση το χρέος δεν διαγράφεται. 

Η αναπάντεχη εξάπλωση του ιού δοκιμάζει όλη την ανθρωπότητα. Πέραν από τους πολλούς νεκρούς η πανδημία θα αφήσει πίσω της τεράστια οικονομική κρίση σε ιδιωτικό αλλά και δημόσιο επίπεδο.  Ο τομέας της ακίνητης ιδιοκτησίας, δεν θα μπορούσε να περάσει αλώβητος. Τα νομικά εργαλεία όπως αναφέρθηκαν πιο πάνω δηλώνουν παρόν, όχι για να εξαφανίσουν αλλά για να μετριάσουν τις ζημιές. Τα ενδιαφερόμενα μέρη, είναι σημαντικό να αντιμετωπίσουν τη κατάσταση με καλή θέληση και με διαπραγματευτική υπομονή.

*Δικηγόρος – Νομικός Σύμβουλος