Η απόφαση για απόκτηση ή ενοικίαση κατοικίας είναι πολύ πιο σύνθετη απ’ ό,τι οι γενικεύσεις που ακούγονται

Του Αντρέα Φ. Χριστοφορίδη*

Επί δεκαετίες, η απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας θεωρείτο ο ακρογωνιαίος λίθος του «κυπριακού ονείρου». Ωστόσο, τα τελευταία χρόνια, πολλοί αμφισβητούν κατά πόσον η αγορά κατοικίας αποτελεί μια (χρηματοοικονομικά) ορθολογική απόφαση και εάν θεωρείται καλύτερη επιλογή από την ενοικίαση. Σίγουρα θα έχετε ακούσει συμβουλές όπως «με την ενοικίαση πετάς τα χρήματά σου στον αέρα» ή «η αγορά σπιτιού δεν αποτελεί καλή επενδυτική απόφαση». Παρόλο που και οι δύο συμβουλές μπορεί να ισχύουν σε ορισμένες περιπτώσεις, η απόφαση για απόκτηση ή ενοικίαση κατοικίας είναι πολύ πιο σύνθετη απ’ ό,τι αυτές οι γενικεύσεις αφήνουν να εννοηθεί.

Οι συνθήκες που δημιουργήθηκαν με τη πανδημία του νέου κορωνοϊού και η ανάγκη πολλών εργαζομένων να εργαστούν από το σπίτι, αύξησε κατακόρυφα τη χρήση του προσωπικού καταλύμματος ως χώρου εργασίας, γεγονός που εγείρει νέους προβληματισμούς ως προς την αγορά ή ενοικίαση. Παράλληλα, είναι σχεδόν αναμενόμενο ότι πολλές επιχειρήσεις προτίθενται μελλοντικά να περιλάβουν κάποιας μορφής εξ αποστάσεως εργασία στα επιχειρησιακά τους μοντέλα.

Ως εκ τούτου, εάν επιχειρήσουμε να εξορθολογήσουμε αυτό το δίλημμα, η απάντηση θα εξαρτηθεί (i) αποκλειστικά από τους οικονομικούς στόχους του καθενός ξεχωριστά, (ii) το διαθέσιμο του κεφάλαιο και (iii) τα μελλοντικά του σχέδια, όπως αντικατοπτρίζονται στα ακόλουθα τέσσερα (4) ερωτήματα.

1. Γνωρίζετε όλα τα έξοδα;

Η τιμή αγοράς μιας κατοικίας και η αγοραστική δύναμη είναι οι προφανείς παράγοντες που θα επηρεάσουν την απόφαση. Για να ληφθεί, ωστόσο, η σωστή απόφαση είναι σημαντικό να σχηματιστεί μια ολοκληρωμένη εικόνα για το οικονομικό σκέλος. Ο νέος αγοραστής θα πρέπει να συνυπολογίσει στην τιμή αγοράς διάφορους παράγοντες, όπως:

  • • Σε περίπτωση δανεισμού, το κόστος (opportunity cost) της αρχικής προκαταβολής (οι τράπεζες συνήθως ζητούν περί του 20% ως ιδία συνεισφορά), το επιτόκιο δανεισμού, τα διάφορα τραπεζικά έξοδα (π.χ. εκτίμηση ακινήτου, έξοδα σύναψης εγγράφων κ.λπ.), η ασφάλιση δανείου, κ.τλ.
  • • Άλλα αρχικά ή επαναλαμβανόμενα έξοδα, όπως, η ασφάλιση οικίας, οι φόροι ιδιοκτησίας, οι υπηρεσίες κοινής ωφελείας (αποχετευτικό, τέλη συλλογής σκυβάλων κ.λπ.), τα λειτουργικά έξοδα (ηλεκτρισμός, υδατοπρομήθεια, θέρμανση κ.λπ.) και η συντήρηση της κατοικίας. 

Συσσωρευτικά, όλα τα πιο πάνω αυξάνουν σημαντικά το κόστος ιδιοκτησίας και επηρεάζουν τη δυνατότητα αποπληρωμής. Στον αντίποδα, τα πλείστα από αυτά τα έξοδα/κόστη απαλείφονται ή μειώνονται στην περίπτωση ενοικίου, αφού τα επωμίζεται ο ιδιοκτήτης. 

2. Μειώνεται η αξία των ακινήτων;

Πριν από την κατάρρευση της αγοράς ακινήτων, η οποία ξεκίνησε το 2008, πολλοί θεωρούσαν δεδομένο ότι οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται ετησίως, δημιουργούν δηλαδή μια αύξηση κεφαλαίου (capital appreciation), ικανή πολλές φορές να καλύψει το κόστος ιδιοκτησίας που περιγράψαμε πιο πάνω. Αυτό όμως δεν συμβαίνει πάντα. Η έκρηξη της φούσκας των ακινήτων το 2010 έδειξε ότι οι τιμές των κατοικιών μπορούν να υποστούν σημαντικές μειώσεις. Ως συνέπεια της (τοπικής και παγκόσμιας) κρίσης του δημόσιου και τραπεζικού χρέους, καθώς και της υπερβολικής συσσώρευσης αδιάθετων ακινήτων, τόσο οι συναλλαγές όσο και οι αξίες των ακινήτων μειώθηκαν σημαντικά στην Κύπρο μετά το 2008, ειδικά κατά την περίοδο μέχρι το 2015. Πιο συγκεκριμένα, οι προαναφερόμενες συνθήκες της αγοράς οδήγησαν σε απότομη πτώση των τιμών κατά περίπου 35% την περίοδο 2010-2015 (RICS Κύπρου).

Αντικατοπτρίζοντας την πραγματική οικονομία, τα πρώτα σημάδια ανάκαμψης παρουσιάστηκαν το 2016. Κατά τη διάρκεια του 2018-19, οι τιμές των κατοικιών συνέχισαν να αυξάνονται συνολικά, ωστόσο, με σημαντικές διαφορές που επηρεάζονταν από παράμετρους όπως ο τύπος του ακινήτου και η τοποθεσία. Δύο παράγοντες έπαιξαν πιθανώς σημαντικό ρόλο στην αυξημένη ζήτηση: 

  • * Αύξηση εγχώριας αγοραστικής δύναμης, λόγω συνολικής βελτίωσης στην πραγματική οικονομία, μείωση της ανεργίας, αυξημένο διαθέσιμο τραπεζικό δανεισμό με χαμηλότερα επιτόκια και η έλλειψη εναλλακτικών επενδύσεων με ψηλότερη απόδοση (βλ. πολύ χαμηλά καταθετικά επιτόκια με κινδύνους μείωσης του κεφαλαίου, έλλειψη αγοράς μετοχών/ομολόγων), 
  • * Αύξηση κεφαλαίων από το εξωτερικό από αλλοδαπούς αγοραστές μέσω του Κυπριακού Προγράμματος Επενδύσεων (CIP), καθώς και η άδεια μόνιμης διαμονής (PR) – και σε λιγότερο βαθμό, ο επαναπατρισμός Κυπρίων για πολλούς διάφορους λόγους.

Επιπλέον, η μειωμένη προσφορά κατοικιών και διαμερισμάτων λόγω περιόδου, όπου ο κατασκευαστικός τομέας δεν είχε τα αναγκαία κεφάλαια για επενδύσεις διαδραμάτισε μερικό λόγω στην αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων ιδιαίτερα και είναι επίσης ο κύριος λόγος για τον οποίο τα ενοίκια αυξήθηκαν σημαντικά κατά την περίοδο αυτή.

3. Τι συμβαίνει με τα ενοίκια και τις αποδόσεις των διαμερισμάτων/κατοικιών στην Κύπρο;

Οι τιμές ενοικίασης και απόδοσης ακολούθησαν τη γενική τάση του τομέα των ακινήτων (και της οικονομίας γενικότερα) κατά τις διάφορες φάσεις της τελευταίας δεκαετίας. Σύμφωνα με το δείκτη αγοράς ακινήτων της RICS Κύπρου, οι ενοικιάσεις κατοικιών και διαμερισμάτων ανέκαμψαν από την απότομη πτώση της περιόδου 2010-2015 σημειώνοντας αύξηση περί του 33% και στους δύο τύπους κατοικιών, κατά την περίοδο 2016-2019. Οι αποδόσεις, από την άλλη πλευρά, παρέμειναν κάπως σταθερές και σε ικανοποιητικά επίπεδα καθ 'όλη τη διάρκεια της περιόδου, παρά τη σημαντική διόρθωση των τιμών. Μικρή αύξηση σημειώθηκε το 2019 σε σύγκριση με το 2018, που κυμάνθηκε στο 7,2% για σπίτια και στο 5,6% για διαμερίσματα. Πρέπει να σημειωθεί ότι ο συνδυασμός χαμηλών αποδόσεων και υψηλότερων χρεωστικών επιτοκίων, μειώνει την επενδυτική αξία των ακινήτων, καθώς καθιστά την απόφαση για δανεισμό για επένδυση σε ένα διαμέρισμα ή ένα σπίτι (προς ενοικίαση), ελάχιστα κερδοφόρο.

Λίγο προτού ξεσπάσει η πανδημία του ιού COVID-19, η μόνη κατηγορία ακινήτων που αναμενόταν να σημειώσει αύξηση της απόδοσης ήταν τα διαμερίσματα. Η αντίληψή μας είναι ότι αυτό ισχύει για τους ακόλουθους τέσσερις βασικούς λόγους: (i) προϋποθέτει λιγότερα κεφάλαια για την αγορά τους, σε σύγκριση με άλλες κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων, (ii) είναι πιο εύκολο να ενοικιαστούν (πηγή δημιουργίας εσόδων), (iii) η ζήτηση διαμερισμάτων σε περιοχές πανεπιστημίων υπερβαίνει την προσφορά και (iv) τα νεαρά ζευγάρια έχουν την κυρίαρχη προτίμηση να μείνουν σε ενοικιαζόμενα διαμερίσματα αντί σε ιδιόκτητα.

Ενδεικτικές μέσες τιμές διαμερισμάτων και κατοικιών παγκύπρια 

 

Εύρος 

Τιμών

Μέση Τιμή 

ανά τ.μ.

Μηνιαίο 

ένοικο

Διαμερίσματα 160K-170K 1.500-2.000 500-650
Οικίες 375K-530K 1.500-2.000 800-1.100

Πηγή: ACA Valuations/Landbank Property Consultants Research Department  

4. Ποια είναι τα μελλοντικά σας σχέδια;

Τα μελλοντικά σχέδια και στόχοι, που περιλαμβάνουν την αναμενόμενη διάρκεια διαμονής, καθώς και την επαγγελματική, οικονομική και οικογενειακή κατάσταση, έχουν μεγάλο αντίκτυπο στο κατά πόσο είναι πιο λογικό να αποκτήσετε ή να ενοικιάσετε μια κατοικία. 

5. Για πόσο διάστημα σχεδιάζετε να μείνετε στην κατοικία;

Όπως προαναφέραμε, με την ενοικίαση δεν χρειάζεται να ανησυχείτε για όλα τα πρόσθετα έξοδα ιδιοκτησίας. Επιπλέον, σας παρέχεται η ελευθερία επιλογής ανά πάσα στιγμή να μετακομίσετε αλλού, κάτι που πιθανόν να είναι πιο συμφέρον. Το ενοίκιο φαίνεται να είναι μια καλή επιλογή για νεαρούς επαγγελματίες, άτομα που ταξιδεύουν πολύ, ή για όσους επιθυμούν την ελευθερία της συχνής μετακόμισης ή περιμένουν την κατάλληλη περίοδο για να αγοράσουν. Είναι σημαντικό να αναφερθεί πως οι τιμές ενοικίων στην Κύπρο σημειώνουν σημαντική αύξηση τα τελευταία τρία χρόνια. Για άτομα, όπως π.χ. παντρεμένα ζευγάρια ή που σχεδιάζουν να αποκτήσουν παιδί σύντομα, η αγορά μπορεί να τους είναι πιο δελεαστική επιλογή. 

Συμπερασματικά

Οι επιλογές τόσο για ενοικίαση όσο και για απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας έχουν τόσο τα πλεονεκτήματα όσο και τα μειονεκτήματά τους. Ωστόσο, θα πρέπει να ζυγίσετε τα θετικά και αρνητικά των δύο επιλογών και να προσδιορίστε ποια από τις δύο φαίνεται πιο λογική στη βάση των δικών σας δεδομένων. Αποφασίζοντας ποιες είναι οι προτεραιότητες και οι στόχοι σας, θα πρέπει να κάνετε τα απαραίτητα βήματα για να τους επιτύχετε.

* Διευθύνων Σύμβουλος

ANDREAS CHRISTOPHORIDES AND ASSOCIATES LLC

Εκτιμητές και Σύμβουλοι Ακινήτων