Του Γιώργου Κουκούνη

‘’Η διεξαγωγή δέουσας έρευνας πριν την αγορά προστατεύει τον αγοραστή στην επιλογή του’’

Ο προτιθέμενος αγοραστής ακινήτου ή επιχείρησης, προτού προχωρήσει στην αγορά, συνήθως προβαίνει σε δέουσα έρευνα με σκοπό να εξασφαλίσει όλες τις απαραίτητες πληροφορίες, έγγραφα και διαβεβαιώσεις αναφορικά με το καθεστώς συγκεκριμένης ιδιοκτησίας, όπως και του ίδιου του πωλητή. Παρόλο που στην αρχή των διαπραγματεύσεων η προκαταρκτική έρευνα υποβαθμίζεται, εν τούτοις θεωρείται αποφασιστική και είναι φρόνιμο να ακολουθείται από κάθε συνετό αγοραστή, ώστε να αποφεύγεται τυχόν δυσάρεστη εξέλιξη που δυνατό να οδηγήσει σε μια μακροχρόνια και δαπανηρή δικαστική διαμάχη. Τα όρια της δέουσας έρευνας είναι ευρεία, καλύπτουν σειρά από ζητήματα για τα οποία απαιτείται έλεγχος, όπως του νομικού καθεστώτος της περιουσίας, της οικονομικής κατάστασης του πωλητή, τις φορολογικές υποχρεώσεις του προς τον Έφορο Φορολογίας ή άλλη αρμόδια ή τοπική αρχή ή οργανισμό ή τυχόν υποχρεώσεις του προς διαχειριστική επιτροπή.

Επίσης καλύπτει τη φορολογική πτυχή της συμφωνίας, το δικαίωμα του πωλητή να διαθέσει την περιουσία και την ενδεχόμενη ανάγκη όπως ο αγοραστής αποκτήσει οποιαδήποτε άδεια ή άλλη έγκριση απαιτείται. Τα γνωστά προβλήματα που οδήγησαν στη θέσπιση αρκετών νομοθεσιών στοχεύοντας στην επίλυση χρόνιων προβλημάτων εγκλωβισμένων αγοραστών, η μη έκδοση ξεχωριστών τίτλων, τα υποθηκευμένα ακίνητα, η νομιμότητα κτιρίων και άλλα καταδεικνύουν τη σπουδαιότητα και την αξία της διεξαγωγής σχετικής δέουσας έρευνας.  

Προτού προχωρήσει στην αγορά ακίνητης περιουσίας, ο προτιθέμενος αγοραστής εξακριβώνει το νομικό και πραγματικό καθεστώς της, τις τυχόν υποχρεώσεις ή εμπράγματα βάρη που την επιβαρύνουν, τις φορολογικές υποχρεώσεις του πωλητή σε σχέση με τον ίδιο και την περιουσία. Ο αγοραστής όταν θα επιλέξει το ακίνητο που θεωρεί κατάλληλο για αγορά, θα πρέπει να εξασφαλίσει εκτίμηση για την αξία του και να προβεί σε έρευνα στο Κτηματολόγιο κατά πόσο υπόκειται σε υποθήκες, μέμο, περιορισμούς ή απαγορεύσεις. Πληροφορείται εάν ο πωλητής τελεί υπό πτώχευση ή απαγόρευση, εάν το ακίνητο βαρύνεται με οποιοδήποτε προσωρινό διάταγμα και όπου η περιουσία είναι παλαιά, διερευνά αν είναι διατηρητέα ή ακόμη αν κατέχεται από θέσμιο ενοικιαστή. Στην περίπτωση κτήματος ή οικοπέδου, οφείλει να λάβει πληροφόρηση από την Πολεοδομική ή Οικοδομική Αρχή για τις προοπτικές και δυνατότητες οικιστικής και εμπορικής ανάπτυξης του, τυχόν υφιστάμενους ή μελλοντικούς περιορισμούς και αν επηρεάζεται από απαλλοτρίωση ή επίταξη ή αναδασμό. Όταν το ακίνητο είναι οικόπεδο υπό διαχωρισμό, κατοικία ή διαμέρισμα υπό ανέγερση, προμηθεύεται με αντίγραφο της πολεοδομικής και άδειας οικοδομής, των αρχιτεκτονικών σχεδίων και του πιστοποιητικού διαίρεσης. Επίσης μεριμνά όπως το πωλητήριο έγγραφο ρητά αναφέρει ότι ο σχεδιασμός και οι άδειες δεν θα αλλάξουν, καθορίζει τους κοινόχρηστους χώρους περιλαμβανομένης της οροφής, το χώρο στάθμευσης και αποθήκης που αντιστοιχούν στη μονάδα του και διασφαλίζει τα δικαιώματα του για την αποπεράτωση και παράδοση, την έκδοση ξεχωριστών τίτλων και τη μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα του. 

Όπου η περιουσία είναι υποθηκευμένη ή βαρύνεται με μέμο ή άλλη επιβάρυνση, ο αγοραστής οφείλει, προτού προχωρήσει με την αγορά, να διασφαλίσει ότι ο πωλητής θα τις εξαλείψει και ότι θα είναι ελεύθερη κατά τη μεταβίβαση, οπότε θα γίνει και η καταβολή του τιμήματος. Η κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο δεν είναι επαρκής ούτε προστατεύει τον αγοραστή, εκτός εάν ο πωλητής προσκομίσει βεβαίωση για τακτοποίηση των φορολογικών του υποχρεώσεων ή ότι προέβη σε διευθέτηση που του επιτρέπει τη μεταβίβαση του ακινήτου. Ανεξάρτητα από τα ανωτέρω, η χαρτοσήμανση και κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο είναι υψίστης σημασίας, αφού είναι ενδεχόμενο σε περίπτωση καθυστέρησης να υπάρξει στο μεσοδιάστημα εγγραφή μέμο ή άλλης επιβάρυνσης, οπότε θα έχουν προτεραιότητα από το πωλητήριο έγγραφο. Σε περίπτωση αγοράς ακινήτου από μη εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη, όπως η αγορά κατοικίας ή διαμερίσματος χωρίς τίτλο, ο ενδιαφερόμενος οφείλει να ενημερωθεί κατά πόσο ο αρχικός αγοραστής κατάθεσε το πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο, αν εξακολουθεί να ισχύει και δεν υπήρξε ακύρωση του, τις υποχρεώσεις του προς τον πωλητή και αν αυτές έχουν τακτοποιηθεί. Η δέουσα έρευνα θα πρέπει πάλι να διεξαχθεί με τον ίδιο τρόπο, να εξασφαλιστεί το πιστοποιητικό διευθέτησης του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών, η πώληση θα γίνει με εκχωρητήριο έγγραφο το οποίο χαρτοσημαίνεται και κατατίθεται στο Κτηματολόγιο, αφού πιστοποιηθούν οι υπογραφές του εκχωρητή και του εκδοχέα και εξασφαλιστούν οι αναγκαίες φοροαπαλλαγές. Επιπρόσθετα βεβαιώνεται ότι καταβλήθηκαν τυχόν λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος, νερού, τοπικών φόρων και κοινοχρήστων. Σε κάθε περίπτωση ο αγοραστής είναι προτιμότερο να προχωρήσει με τη βοήθεια συμβούλων.   

Δικηγόρου στη Λάρνακα