Του Γιώργου Κουκούνη*
«Αποτελεί το πρώτο διάβημα ελέγχου της ορθότητας πολεοδομικής απόφασης»
Ο επηρεαζόμενος από απόφαση πολεοδομικής αρχής αναφορικά με αίτηση που υπέβαλε για πολεοδομική άδεια προς ανάπτυξη ακίνητης ιδιοκτησίας του, μπορεί να υποβάλει ιεραρχική προσφυγή στο Υπουργικό Συμβούλιο, μέσω του Υπουργού Εσωτερικών, είτε κατά της άρνησης χορήγησης της εν λόγω άδειας ή λόγω των όρων που έχουν επιβληθεί. Το δικαίωμα αυτό αναφέρεται στη γνωστοποίηση άρνησης ή χορήγησης της πολεοδομικής άδειας, καθώς επίσης και ότι η ιεραρχική προσφυγή υποβάλλεται εντός 30 ημερών από τη λήψη της.
Ο επηρεαζόμενος καταβάλλει τα προβλεπόμενα τέλη και παραδίδει αυθημερόν αντίγραφο της στην αρμόδια πολεοδομική αρχή. Σχετική πρόνοια γίνεται στον περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμο, άρθρο 31, παρέχουσα εξουσία στο Υπουργικό Συμβούλιο να επιτρέψει ή να απορρίψει την ιεραρχική προσφυγή ή να ακυρώσει ή τροποποιήσει οποιοδήποτε μέρος της πολεοδομικής απόφασης, μάλιστα μπορεί να επιληφθεί της αρχικής αίτησης ωσάν να είχε υποβληθεί ενώπιον του. Η ιεραρχική προσφυγή αποτελεί τρόπο ελέγχου της ορθότητας των πολεοδομικών αποφάσεων και ο επηρεαζόμενος μπορεί να την επιλέξει αντί να προσφύγει απευθείας στο Διοικητικό Δικαστήριο. Σε κάθε περίπτωση, η απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου μπορεί να αποτελέσει το αντικείμενο προσφυγής, εφόσον ο επηρεαζόμενος θεωρεί ότι αδικείται, έχοντας μια δεύτερη ευκαιρία να ελέγξει τη νομιμότητα της απόφασης. Έχοντας υπόψη το σύντομο χρονικό διάστημα και το πολύ χαμηλό κόστος που απαιτείται για την εξέταση της ιεραρχικής προσφυγής από το Υπουργικό Συμβούλιο, η διαδικασία αυτή είναι προτιμητέα.
Η ιεραρχική προσφυγή υποβάλλεται υπό μορφή επιστολής στο Υπουργικό Συμβούλιο μέσω του Υπουργείου Εσωτερικών, στην οποία ο επηρεαζόμενος αναφέρει τα γεγονότα και τους λόγους υποβολής της με τα συνοδευτικά έγγραφα. Τα τέλη είναι πολύ χαμηλά και επιβάλλονται ανά οικιστική μονάδα και στην περίπτωση τουριστικής, εμπορικής, βιομηχανικής, κτηνοτροφικής ή άλλης ανάπτυξης, διαφοροποιούνται ανάλογα με την περίπτωση. Οι πολεοδομικές αποφάσεις εναντίον των οποίων μπορεί να υποβληθεί ιεραρχική προσφυγή αφορούν τόσο το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως όσο και τις οικείες πολεοδομικές αρχές των δήμων όπου αυτές υπάρχουν. Συστήνεται Υπουργική Επιτροπή στην οποία το Υπουργικό Συμβούλιο εκχωρεί την εξουσία του για λήψη απόφασης σε ιεραρχική προσφυγή που υποβάλλεται. Κατά τη συνεδρία εξετάζει τα πραγματικά γεγονότα και νομικά χαρακτηριστικά που σχετίζονται με την υποβληθείσα αίτηση, την απόφαση της πολεοδομικής αρχής και τους λόγους που ο επηρεαζόμενος επικαλείται για υποστήριξη της προσφυγής του και αποφασίζει ανάλογα. Στην περίπτωση που εγκρίνει την ιεραρχική προσφυγή, καλεί την πολεοδομική αρχή να επανεξετάσει την αίτηση και να συμμορφωθεί.
Όπως έχει νομολογηθεί, η πολεοδομική άδεια αποτελεί προϋπόθεση για τη διενέργεια οποιασδήποτε πράξης, η οποία συνιστά ανάπτυξη της γης. Στον όρο «ανάπτυξη» προσδίδεται ευρεία ερμηνεία από το άρθρο 20 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου, τόσο πλατιά ώστε να περιλαμβάνει κάθε ουσιαστική μεταβολή του χαρακτήρα ή της χρήσης ακίνητης ιδιοκτησίας. Προς άρση αμφιβολιών καθιερώνεται μηχανισμός για τον προσδιορισμό της φύσης και χαρακτήρα της σκοπούμενης εργασίας και αν αυτή συνιστά ανάπτυξη. Η πολεοδομική άδεια είναι πραγματοπαγής χρονικής διάρκειας 3 ετών, εκτός αν προβλέπεται διαφορετικά στους όρους της. Συνεπώς η πολεοδομική άδεια είναι καθοριστική για την αναπτυξιακή υπόσταση του ακινήτου στο οποίο αφορά. Η πολεοδομική άδεια αποτελεί ενιαίο διοικητικό μέτρο καθοριστικό τόσο για τη φύση της επιτρεπόμενης ανάπτυξης όσο και τους όρους κάτω από τους οποίους μπορεί να συντελεστεί.
Αποφάσεις των πολεοδομικών αρχών συχνά ακυρώνονται από το Διοικητικό Δικαστήριο και χαρακτηριστικά παραδείγματα που επικρίθηκαν μέσα από το δικαστικό έλεγχο αποτελούν οι περιπτώσεις παράλειψης απάντησης, άρνησης χορήγησης άδειας λόγω προτεινόμενης επέκτασης οδικού δικτύου χωρίς την ύπαρξη ρυμοτομικού σχεδίου, η διαφύλαξη τεμαχίου γης για μελλοντική ανέγερση σχολικού κτιρίου ή για εκτέλεση άλλου έργου, η παρότρυνση υποβολής αίτησης για οικοπεδοποίηση και η εκ των υστέρων επιβολή διαφορετικών ή δραστικών όρων ως προς τον τρόπο ανάπτυξης, η ύπαρξη γνωστοποίησης ή διατάγματος απαλλοτρίωσης και επίταξης, η επιβολή όρου σε πολεοδομική άδεια υπέρ τρίτου που δεν επιφέρει έννομο αποτέλεσμα ή ακόμη η αποστολή ενημερωτικής επιστολής με δυσνόητο περιεχόμενο που σκοπό έχει την αποφυγή απάντησης και τη δημιουργία καθυστέρησης. Συνεπώς, η δίκαιη αντιμετώπιση του πολίτη από τις πολεοδομικές αρχές όταν αποτείνεται για την ανάπτυξη τεμαχίου γης πρέπει να εμπεδώνεται μέσα από τη νομιμότητα των αποφάσεων που λαμβάνουν, αφού βρίσκονται σε πλεονεκτική θέση και γνωρίζουν καλύτερα τον πολεοδομικό σχεδιασμό από ότι ο πολίτης. Η ιεραρχική προσφυγή αποτελεί το πρώτο βήμα προστασίας του πολίτη σε περίπτωση που τα δικαιώματα του επηρεάζονται από πολεοδομική απόφαση.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα