Του Γιώργου Κουκούνη*
“Ο ιδιοκτήτης είναι πάντοτε υπόλογος προς τη διαχειριστική επιτροπή για την καταβολή κοινοχρήστων”
Η διαχειριστική επιτροπή πολυκατοικίας ή άλλου κτιριακού συγκροτήματος είναι συνήθως αρμόδια να επιβάλει κοινόχρηστα στους ιδιοκτήτες των μονάδων που τα συναποτελούν, είτε πρόκειται για διαμερίσματα, καταστήματα, γραφεία είτε κατοικίες. Η υποχρέωση αυτή του ιδιοκτήτη όταν συμφωνεί να ενοικιάσει το ακίνητο του μπορεί να συμπεριληφθεί στο ενοικιαστήριο έγγραφο ή στη συμφωνία ενοικίασης με σχετικό όρο ως υποχρέωση προς τον ενοικιαστή.
Σ’ αυτή την περίπτωση, το περιεχόμενο της συμφωνίας δεν αφορά και ούτε δεσμεύει τη διαχειριστική επιτροπή στην οποία υπόλογος πάντοτε είναι ο ιδιοκτήτης. Όταν ο ενοικιαστής παραλείπει να πληρώσει το ενοίκιο ή τα κοινόχρηστα ή δεν εκπληρώνει άλλη συμβατική υποχρέωση του προς τον ιδιοκτήτη, ο τελευταίος δικαιούται να αξιώσει δικαστικά κάθε οφειλόμενο ποσό. Όπου το ενοικιαζόμενο ακίνητο συμπληρώθηκε και ενοικιαζόταν ή προσφερόταν προς ενοικίαση πριν την 31.12.1999 και βρίσκεται σε ελεγχόμενη από το ενοικιοστάσιο περιοχή, με τη λήξη του ενοικιαστηρίου εγγράφου ή τον τερματισμό του η ενοικίαση μετατρέπεται από συμβατική σε θέσμια και το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων αποκτά δικαιοδοσία. Η νομολογία έχει κρίνει ότι το ζήτημα της καταβολής οφειλόμενων ενοικίων, κοινοχρήστων και αποχετευτικών τελών από θέσμιο ενοικιαστή εμπίπτει στην έννοια του όρου «παρεμπίπτον» ζήτημα και κατά συνέπεια υπάγεται στη δικαιοδοσία του δικαστηρίου αυτού.
Το άρθρο 27(1) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου προνοεί ότι ο ενοικιαστής ο οποίος διατηρεί την κατοχή οποιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος και τηρεί τους όρους και τις προϋποθέσεις του τελευταίου ενοικιαστηρίου συμβολαίου, έστω και αν έχει λήξει η ισχύς του, δικαιούται στα απορρέοντα από αυτό οφέλη, εφόσον οι όροι του είναι σύμφωνοι με τις διατάξεις του νόμου. Συνεπώς οι σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή εξακολουθούν να διέπονται από τη συμφωνία ενοικίασης παρά τη λήξη της και η οφειλή ενοικίων ή κοινοχρήστων με βάση το άρθρο 4(1) του νόμου αποτελεί παρεμπίπτον ή συμπληρωματικό ζήτημα που υπάγεται στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Ο νόμος καθορίζει το ενοίκιο ότι περιλαμβάνει οποιοδήποτε ποσό που πληρώνεται ως ενοίκιο, τόσο για το ίδιο το ακίνητο όσο και για τη χρησιμοποίηση επίπλων στην περίπτωση που ενοικιάζεται επιπλωμένο, αλλά δεν περιλαμβάνει κοινόχρηστα. Αναφορικά με τους όρους της θέσμιας ενοικίασης, ο νόμος προνοεί ότι αν δεν υπάρχει αντίθετη συμφωνία, ο ενοικιαστής υποχρεούται να πληρώνει το ποσό των κοινοχρήστων που αναλογεί στο ακίνητο, περιλαμβανομένων μικροεξόδων συντήρησης κοινόχρηστων χώρων και κοινόχρηστων εγκαταστάσεων. Εξαιρεί όμως από την υποχρέωση του ενοικιαστή σοβαρά έξοδα συντήρησης, τροποποίησης ή αντικατάστασης των κοινόχρηστων χώρων και εγκαταστάσεων. Από την άλλη, ο ενοικιαστής υποχρεούται να δέχεται τη διενέργεια από τον ιδιοκτήτη λογικών επιδιορθώσεων, ανακαινίσεων και μετατροπών για τη συντήρηση ή τη βελτίωση του ακινήτου.
Ο όρος «κοινόχρηστα» στο νόμο σημαίνει τη χρήση κοινόχρηστων χώρων του ακινήτου από τους ενοίκους του, τη χρήση κοινόχρηστων εγκαταστάσεων του, τη χρήση κοινόχρηστων υγειονομικών διευθετήσεων και εγκαταστάσεων του, την παροχή προμήθειας ηλεκτρικού ρεύματος και νερού στους κοινόχρηστους χώρους του ακινήτου για χρήση ή εξυπηρέτηση των ενοίκων του και την παροχή υπηρεσιών για τον καθαρισμό και φύλαξη των κοινόχρηστων χώρων και τέτοιων άλλων διευκολύνσεων που είναι αναγκαίες για την κατοχή και χρήση του ακινήτου από τον ενοικιαστή. Το θέμα της υποχρέωσης καταβολής κοινοχρήστων από θέσμιο ενοικιαστή αποτέλεσαν το αντικείμενο απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού, όπου κρίθηκε ότι η απαίτηση αποτελεί ειδική αποζημίωση την οποία ο ιδιοκτήτης οφείλει να αποδείξει αυστηρά. Το ενοικιαστήριο περιείχε όρο που υποχρέωνε τον ενοικιαστή να φροντίζει ο ίδιος για τις παροχές νερού και ηλεκτρικού ρεύματος, καθώς και την κατάθεση των σχετικών καταβολών επ’ ονόματι του και να πληρώνει στις αρμόδιες αρχές τις καταναλισκόμενες από αυτόν ποσότητες νερού και ηλεκτρικού ρεύματος, ως επίσης τα σχετικά τέλη σκυβάλων, κοινοχρήστων και το καθαρισμό των υπονόμων. Το δικαστήριο, στηριζόμενο στο πιο πάνω λεκτικό, έκρινε ότι ο ενοικιαστής, που στο μεταξύ έγινε θέσμιος, αποδέχθηκε να καταβάλλει στον ιδιοκτήτη τα κοινόχρηστα που αφορούν το κατάστημα.
Αναφορικά με την υποχρέωση για καταβολή των αποχετευτικών τελών, από τη γραμματική ερμηνεία της φράσης «καθαρισμός υπονόμων», το δικαστήριο αποφάσισε ότι δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι ο ανωτέρω όρος περιλαμβάνει μια τέτοια υποχρέωση στον ενοικιαστή. Συνεπώς ο ιδιοκτήτης δεν απέδειξε την απαίτηση του ότι ο ενοικιαστής είχε υποχρέωση για καταβολή των αποχετευτικών τελών. Προκύπτει από τα ανωτέρω ότι υπάρχει ανάγκη ειδικής αναφοράς στα ενοικιαστήρια έγγραφα για πληρωμή των αποχετευτικών τελών προς αποφυγή διαφωνίας μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα