Του Αντώνη Λοίζου*
Πιστεύουμε ότι θα πρέπει να υπάρξει μια διευκρίνιση τι σημαίνει ενοικίαση και τι είναι η στέρηση ιδιοκτησίας. Το θέμα ηγέρθηκε σε υποθέσεις στο Επαρχιακό Δικαστήριο, σε περιπτώσεις που το Κράτος χωρίς απαλλοτρίωση κλπ, κατέχει κτήματα γης πέραν των 30-40 ετών και οι ιδιοκτήτες ήγειραν θέμα αποζημίωσης/ καταβολής «ενοικίου».
Η δική μας θέση (ως Γραφείου) που εκπροσωπήσαμε τους ιδιοκτήτες διαφωνήσαμε με τη θέση του Κτηματολογίου ότι η αποζημίωση θα πρέπει να βασίζεται σε συγκριτικές ενοικιάσεις κτημάτων στην περιοχή. Η θέση μας ήταν ότι εδώ δεν πρόκειται για ενοικίαση η οποία έχει αρχή και τέλος και όρους της ενοικίασης, ενώ η παράνομη κατοχή για τέτοιες μεγάλες περιόδους υποδηλοί στέρηση ιδιοκτησίας.
Σε αντίθεση με τις ενοικιάσεις στις περιπτώσεις αυτές, δεν ετίθετο τέτοιο θέμα σύγκρισης, αλλά η «παράνομη» κατοχή του Κράτους για πολύ μεγάλα χρονικά διαστήματα, που και μέχρι την ημερομηνία της ακρόασης δεν είχε τέλος και ούτε ο ιδιοκτήτης γνωρίζει πότε και εάν η κατοχή τερματιστεί.
Βρίσκουμε την άποψη αυτή από την δική μας πλευρά λογική, μια και που είναι ένα θέμα εάν ο ιδιοκτήτης ενοικιάσει το κτήμα του για Χ χρονική περίοδο και άλλο εάν ο ιδιοκτήτης στερείται της ιδιοκτησίας του παράνομα με άγνωστη περίοδο. Υπολογίσαμε ότι εδώ πρόκειται για παρόμοιες περιπτώσεις που δικάστηκαν από το ΕΔΑΔ λόγω κατοχής περιουσίας από τον Τούρκικο στρατό και εκεί το ΕΔΑΔ υιοθέτησε ως ζημιά ποσοστό 4%-5% επί της αγοραίας αξίας και όχι σε κανονική ενοικίαση με ενοικιαστές. Προς τούτο υποστηρίξαμε ότι και τα Κυπριακά δικαστήρια θα πρέπει να ακολουθήσουν την ίδια μεθοδολογία «ενοικίου» αποζημίωσης. Διερωτόμαστε ποιος ιδιοκτήτης θα απεμπολήσει την ιδιοκτησία του (χωρίς ορίζοντα τερματισμού) για ένα ενοίκιο για γη που ομολογουμένως είναι χαμηλή για χωράφια και συνήθως ισούται με «μια κούζα χαλλούμι» (δική μας φράση) αξίας γύρω στα €30/χρόνο ανά σκάλα για σιτάρι κλπ.
Δυστυχώς δεν πείσαμε το Δικαστήριο το οποίο αποφάσισε ότι η ορθή μέθοδος της εκτίμησης είναι η ενοικιαστική αξία βάσει των συγκριτικών. Σεβαστή η απόφαση ασφαλώς και δικαιούμαστε να έχουμε τις επιφυλάξεις μας (ίδε αποζημιώσεις που ζητούν οι Ε/Κ ιδιοκτήτες για τα κατεχόμενα – θα δικαιούνται σχεδόν μηδαμινής αποζημίωσης από την Τουρκία) – Προβληματισμός λοιπόν από όλους.
Σε άλλη περίπτωση και πάλι σε Επαρχιακό Δικαστήριο όπου ο ιδιοκτήτης έτυχε απαλλοτρίωσης σε οργωμένη φυτεία 200 σκαλών, με ελεγμένους λογαριασμούς και με πληρωμή χρονιαίο φόρο εισοδήματος κλπ ανάλογα των εσόδων και υιοθετήσαμε την βάση της εισοδηματικής μεθόδου βάσει των ελεγμένων λογαριασμών από τον Φόρο Εισοδήματος. Δεν υπήρχαν παρόμοια συγκριτικά για τέτοιου μεγέθους επαγγελματικές γεωργικές επιχειρήσεις. Το Κτηματολόγιο ακολούθησε την πεπατημένη πόσα ενοικιάζονται φυτείες κλπ εμβαδού 2-3 σκάλες που κυρίως αναφέρεται σε ασχολία ως hobby Σαββατοκύριακου. Η επίδικη φάρμα με χρονιαία εισοδήματα €250.000 προσφέρθηκε αποζημίωσης €450.000. Υποδείξαμε στο δικαστήριο ότι μια επιχείρηση που έχει εισόδημα €250.000/χρόνο δεν μπορεί να αξίζει €450.000 και ζητήσαμε €1.0 εκ. (εισοδήματα + γη). Παραθέσαμε βιβλιογραφία, εκθέσεις του Υπουργείου Γεωργίας κλπ. Εδώ πείσαμε το Επαρχιακό Δικαστήριο ότι η δική μας μέθοδος ήταν η ορθή και ο πελάτης μας εισέπραξε το ανάλογο (πέραν του €1.0 εκ.) ποσό.
Σε άλλη περίπτωση όπου υπήρχε επίταξη για 20 χρόνια λωρίδας γης κατά μήκος ενός τουριστικού χωραφιού, ζητήσαμε αποζημίωση για την στέρηση πρόσβασης για το υπόλοιπο πισινό κτήμα και μια και που η πρόσβαση βρισκόταν υπό επίταξη και το υπόλοιπο κτήμα δεν είχε πρόσβαση και ζητήσαμε αποζημίωση/ενοίκιο και για το υπόλοιπο κτήμα. Δεν πείσαμε ούτε εδώ με την δική μας προσέγγιση παρόλο που πιστεύουμε ότι η προσέγγιση μας ήταν πολύ λογική – μια και που το υπόλοιπο κτήμα δεν είχε πρόσβαση.
Σε μια άλλη υπόθεση μας (πελάτη) υπόθεση, το Κτηματολόγιο χρησιμοποίησε συγκριτικά στοιχεία άλλης φύσης και σε απόσταση 50-60 χλμ. για να αποδείξει την υπόθεση του. Ομολογουμένως η προσέγγιση αυτή ήταν τόσο εξοργιστική που αποστείλαμε επιστολή στον Διευθυντή του Κτηματολογίου μια και που έφερνε τα άνω κάτω στην βάση της συγκριτικής μεθόδου (χρονιαίες αυξήσεις για γεωργικά χωράφια για να αποδείξει τον ισχυρισμό για οικιστικά χωράφια 50 χλμ. μακριά). Υποδείξαμε πως μπορεί κάποιος να ισχυριστεί ότι στην Ορμήδεια γεωργικά κτήματα έχουν χρονιαία αύξηση, διότι η Λεμεσός έχει αύξηση σε αναπτυξιακά; Ο κάθε εμπειρογνώμονας έχει την δική του προσέγγιση μεν, αλλά εντός επαγγελματικών πλαισίων και εκεί που δεν υπάρχουν άμεσα συγκριτικά στοιχεία ο εμπειρογνώμονας εκτιμητής χρησιμοποιεί την δική του κρίση (εξ’ ου και ονομάζεται εμπειρογνώμονας) αλλά όντας και ανεξάρτητος, η κρίση του θα πρέπει να είναι εντός πλαισίων της λογικής.
Σε μία πρόσφατη μας υπόθεση για Τ.Κ. ακίνητο, το Κτηματολόγιο χρησιμοποίησε στα στοιχεία πωλήσεων οικιστικών τεμαχίων που περιλάμβανε υποσταθμό ΑΗΚ [12 τ.μ.] σε σχέση με το επίδικο κτήμα που ήταν εμπορικό έναντι των τοιχών Λευκωσίας εμβαδού 2000 τ.μ. Kαι όμως υιοθετήθηκε η άποψη του Κτηματολογίου σε μία περίεργη λογική. Τώρα το θέμα οδεύει στο ΕΔΑΔ που εάν και εδώ η απόφασης του ΕΔΑΔ είναι βάση της δικής μας μεθοδολογίας, το κόστος προς το Κράτος θα είναι πολλά εκατομμύρια [και για παρόμοιες περιπτώσεις].
Υπάρχουν όλων των ειδών οι απόψεις και πολλές φορές διερωτόμαστε πως θα «βγει από μέσα» ο δικαστής. Είμαστε της άποψης ότι το επίπεδο των δικαστών μας βρίσκεται σε πολύ ψηλό όριο έστω και εάν υιοθετούν ή όχι τις δικές μας απόψεις. Ομολογουμένως υπάρχουν και ιδιοκτήτες οι οποίοι είναι «λαίμαργοι» στις απαιτήσεις τους, προκαλώντας ένα πρόσθετο πρόβλημα, ενώ σε αρκετές περιπτώσεις οι ιδιοκτήτες δεν υιοθετούν τις θέσεις των δικών τους συμβούλων/ δικηγόρων/εκτιμητών κλπ.
Στην μακροχρόνια πορεία αυτού του Γραφείου των 42 ετών μάθαμε ότι στον δικό μας τομέα τουλάχιστον υπάρχει ψηλό επίπεδο κατανόησης από την δικαστική εξουσία και ανάλογες δικαστικές αποφάσεις. ΄Ισως και να είναι η μόνο εξουσία που παραμένει σε ψηλά επίπεδα προς προστασία της πολιτείας.
*Αντώνης Λοίζου & Συνεργάτες ΕΠΕ – Εκτιμητές Ακινήτων & Διαχειριστές ΄Εργων Ανάπτυξης
Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.