Του Τάσου Γιασεμίδη*

Σημαντική αύξηση στον αριθμό των πωλητήριων εγγράφων που κατατέθηκαν στο Κτηματολόγιο παρατηρήθηκε τον μήνα Απρίλιο εφόσον ανήλθαν στα 655 από 506 τον Απρίλιο του 2017, σημειώνοντας αύξηση 29%. Υπενθυμίζεται ότι τον Μάρτιο η άνοδος διαμορφώθηκε στο 23%. Ο τομέας των κατασκευών και των ακινήτων χρηματοδοτεί τα δημόσια οικονομικά μέσα από τις εισπράξεις φορολογιών και τελών, ενώ ενισχύει την αγορά εργασίας. Τα στατιστικά αυτά καταδεικνύουν την αύξηση της ζήτησης, ενώ διαφαίνεται ότι αυτή είναι τόσο εσωτερική όσο και από το εξωτερικό (διαφέρει το είδος των ακινήτων). Μπορεί ο αριθμός των πωλητηρίων να μη φθάνει τα επίπεδα του 2007 και 2008, όμως θα πρέπει να σημειωθεί ότι παράγοντες της αγοράς αναφέρουν ότι πολλές από τις πωλήσεις των τελευταίων χρόνων αφορούν μεγαλύτερα και ακριβότερα ακίνητα, που συνδέονται με το πρόγραμμα πολιτογράφησης. Σημειώνεται ότι πολλοί από τους συγκεκριμένους επενδυτές επιλέγουν να επενδύσουν σε αριθμό ακινήτων αντί σε ένα συγκεκριμένο, εφόσον διαβλέπουν τη δυνατότητα ενοικίασής τους μέσα από την αυξανόμενη ζήτηση.

Νέα έργα

Νέα έργα διοχετεύονται στην αγορά, σε μια προσπάθεια κάλυψης της ζήτησης που υπάρχει και αυτό διαφαίνεται από τα στατιστικά που αφορούν τις πολεοδομικές άδειες. Την ίδια στιγμή αναπτύσσεται και η δευτερογενής αγορά ακινήτων, με αρκετούς ξένους που αγόρασαν ακίνητα την περίοδο 2006 - 2010 να θεωρούν τη συγκεκριμένη περίοδο κατάλληλη για πώλησή τους (θα πρέπει να σημειωθεί ότι αν το ακίνητο έχει ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας, συνήθως γίνεται μεταβίβαση στο Κτηματολόγιο και όχι κατάθεση πωλητήριου εγγράφου). Όπως καταγράφεται από τις εκθέσεις της Κεντρικής Τράπεζας και του RICS, οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται, την ίδια στιγμή που οι τιμές των ενοικίων παρουσιάζουν επίσης αυξητικές τάσεις. Τα πιο πάνω είναι αποτέλεσμα της βελτίωσης του οικονομικού κλίματος και των αποδόσεων της κυπριακής οικονομίας, καθώς και των κινήτρων που παραχωρήθηκαν από την Κυβέρνηση. Επιπλέον, η βελτίωση του οικονομικού κλίματος οδήγησε και στη σταδιακή αναθέρμανση της εγχώριας ζήτησης ακινήτων, φυσικά μικρότερου μεγέθους και αξίας.

Αναζητούν άλλες επενδύσεις

Επιπλέον, λόγω των χαμηλών αποδόσεων των ομολόγων στις διεθνείς αγορές και της αβεβαιότητας στις αγορές μετοχών, σε συνδυασμό με τα πολύ χαμηλά καταθετικά επιτόκια, οι επενδυτές αναζητούν άλλες επενδύσεις με υψηλότερες αποδόσεις. Αυτό οδηγεί σε αναζήτηση ευκαιριών σε εμπορικά ακίνητα που είναι ήδη ενοικιασμένα μακροπρόθεσμα και τα οποία έχουν ικανοποιητικές αποδόσεις. Η βελτίωση της κατάστασης στον χρηματοπιστωτικό τομέα δίνει τη δυνατότητα χορήγησης νέων δανείων για την αγορά κατοικίας (ενισχύθηκαν οι διαφημιστικές καμπάνιες τέτοιων προϊόντων), ενώ σταδιακά βελτιώνεται και η κατάσταση στα επιχειρηματικά δάνεια. Σημαντικός παράγοντας για τη χορήγηση πιστωτικών διευκολύνσεων είναι ο εν δυνάμει δανειολήπτης να αποδείξει τη δυνατότητα αποπληρωμής και ότι διαθέτει κεφάλαια για ένα σημαντικό ποσοστό της τιμής αγοράς. Σε ό,τι αφορά τους πλειστηριασμούς υποθηκών, το ενδιαφέρον φαίνεται να είναι περιορισμένο, αφού οι τελευταίες διαδικασίες δεν τελεσφόρησαν. Οι αγοραστές που έδειξαν ενδιαφέρον πλειοδότησαν σε χαμηλότερες τιμές από τα όρια που είχαν τεθεί, ενώ υπενθυμίζεται ότι κατά τη διάρκεια του πρώτου πλειστηριασμού το ποσό πώλησης δεν μπορεί να είναι μικρότερο του 80% της αξίας που εκτιμήθηκε. Σημειώνεται ότι κατά τη δεύτερη φάση της διαδικασίας μπορεί να συμμετέχει και το ίδιο το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα, κάτι που του δίνει τη δυνατότητα να αγοράσει το ακίνητο σε τιμή που θα περιορίσει τις ζημιές που θα καταγραφούν στα βιβλία του? σε περίπτωση που η αξία του ακινήτου αυξηθεί, θα δικαιούται το κέρδος. Σημαντικός αριθμός υποθηκευμένων ακινήτων έχουν ανακτηθεί από τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα στο πλαίσιο των αναδιαρθρώσεων, μετά την τροποποίηση των νομοθεσιών και τη φοροαπαλλαγή στη διαδικασία ανάκτησης.

Η «πώληση» συντελεστή

Μεγάλη είναι η συζήτηση που γίνεται για την ανέγερση ψηλών κτηρίων στην Κύπρο και την αναγκαιότητα αύξησης των συντελεστών δόμησης σε περιοχές με ζήτηση. Η Κύπρος, ως νησί, έχει περιορισμένο χώρο για οριζόντια ανάπτυξη, γι' αυτό και βλέπουμε μιαν αυξητική τάση στις κάθετες αναπτύξεις (αυξάνεται ο αριθμός των οικιστικών μονάδων, οπότε αυξάνεται και η αξία της γης στην οποία ανεγείρεται και αυτό οφείλεται στην αύξηση του συντελεστή). Παρόμοιες αναπτύξεις έχουμε δει στο Ντουμπάι. Την ίδια στιγμή, πολλές από τις παραθαλάσσιες κατοικίες πωλούνται σε ξένους επενδυτές, κάτι που σημαίνει ότι οποιαδήποτε μεταγενέστερη αύξηση του συντελεστή θα τύχει εκμετάλλευσης από τον νέο αγοραστή. Φυσικά, τονίζεται από πολλούς ότι οποιεσδήποτε αναπτύξεις θα πρέπει να είναι πολεοδομικά και χωροταξικά σωστές, ώστε να μη δημιουργούν προβλήματα στην καθημερινότητα των πολιτών (π.χ. τροχαία κίνηση, αδυναμία περισυλλογής σκυβάλων), να σέβονται την ιδιομορφία και την ταυτότητα της περιοχής και το περιβάλλον. Η σωστή στρατηγική είναι κάπου στη μέση και εφόσον εξεταστούν σωστά όλες οι συνέπειες. Χωρίς αυτό να σημαίνει ότι οι τελικές αποφάσεις θα πρέπει να καθυστερούν εις βάρος της ανάπτυξης.

Ενοίκια

Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, πέραν της αύξησης στη ζήτηση για την αγορά ακινήτου, σημαντική αύξηση παρουσιάζεται και στη ζήτηση για ενοίκια. Αυτό οφείλεται στην αύξηση των ξένων που εργάζονται στην Κύπρο (εφόσον πολλές εταιρείες αποφάσισαν να δημιουργήσουν βάση -substance- στην Κύπρο για φορολογικούς σκοπούς), στην αύξηση των φοιτητών αλλά και στην ενίσχυση της εγχώριας ζήτησης, εφόσον πολλοί είναι οι συμπολίτες μας που προτιμούν να ενοικιάσουν παρά να έχουν το βάρος του δανεισμού. Μεγάλη συζήτηση γίνεται το τελευταίο διάστημα και για τις ενοικιάσεις μικρής διάρκειας, που γίνονται μέσω ιστοσελίδων (airbnb), αφενός διότι το ακίνητο χρησιμοποιείται για «τουριστικούς» σκοπούς και αφετέρου διότι δεν τυγχάνει της ανάλογης φορολόγησης. Όπως έχει διαφανεί, η γραμμή που χωρίζει την παραθεριστική από την τουριστική κατοικία δεν είναι πάντοτε ευδιάκριτη, ενώ η παροχή τουριστικών υπηρεσιών προϋποθέτει την εξασφάλιση συγκεκριμένων αδειών. Η αύξηση του τουρισμού στην Κύπρο έχει δώσει τη δυνατότητα σε αρκετές ιστοσελίδες να προωθούν ακίνητα στην Κύπρο για μικρής διάρκειας ενοικιάσεις, με αποτέλεσμα να ανταγωνίζονται ξενοδοχειακές μονάδες. Το θέμα συζητήθηκε πρόσφατα στη Βουλή και φαίνεται ότι πολύ σύντομα θα υπάρξει νομοθετική ρύθμιση, με τη δημιουργία κάποιου μητρώου για τις συγκεκριμένες οικιστικές μονάδες. Ρύθμιση αναμένεται να υπάρξει και στη φορολόγηση του εισοδήματος που λαμβάνουν οι ιδιοκτήτες τέτοιων ακινήτων, εφόσον πολλές ήταν οι φορές που εισοδήματα έμειναν αδήλωτα. Σύμφωνα με τον νόμο, η παροχή τουριστικών υπηρεσιών υπόκειται σε ΦΠΑ 9% (δεν είναι όπως τη μακροχρόνια ενοικίαση σε φυσικό πρόσωπο που δεν υπόκειται σε ΦΠΑ).

Οι προκλήσεις παραμένουν

Παρά τα όσα αναφέρθηκαν πιο πάνω, δεν σημαίνει ότι έχουν λυθεί όλα τα προβλήματα του τομέα και ειδικά η υψηλή μόχλευση. Οι διαδικασίες που αφορούν τον τομέα τον ίδιο και τις υπηρεσίες που τον στηρίζουν, χρήζουν σημαντικής βελτίωσης. Για παράδειγμα, είναι δύσκολο να εξηγηθεί σε έναν επενδυτή από το εξωτερικό η αναγκαιότητα ύπαρξης τόσο πολεοδομικής όσο και άδειας οικοδομής. Επιπλέον οι διαδικασίες στο Κτηματολόγιο, παρόλο που βελτιώθηκαν σημαντικά, χρήζουν επίσης περαιτέρω βελτίωσης. Είναι σημαντικό να υπάρξει ένας ολοκληρωμένος πολεοδομικός σχεδιασμός, συμπεριλαμβανομένων και των έργων υποδομής, ώστε να υπάρξουν διορθωτικές κινήσεις, εκεί και όπου χρειάζεται, ειδικά μετά από μια περίοδο παροχής πολεοδομικών κινήτρων.

*Οικονομολόγος