Του Γιώργου Κουκούνη*

‘‘Η Διαχειριστική Επιτροπή κοινόκτητης οικοδομής ενάγει και ενάγεται, αλλά δεν ενεργεί ως ιδιωτικός κατήγορος’’

Οι αρμοδιότητες της Διαχειριστικής Επιτροπής (ΔΕ) περιορίζονται στη ρύθμιση και διαχείριση των υποθέσεων της κοινόκτητης οικοδομής και ως νομική οντότητα ενεργεί από μέρους και για λογαριασμό των κυρίων των μονάδων και είναι υπεύθυνη για την επιβολή των Κανονισμών που προνοούνται στον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο, Κεφ.224.

Ανάμεσα στις εξουσίες της ΔΕ είναι η είσπραξη των κοινοχρήστων και η πληρωμή των αναγκαίων δαπανών, η αποκατάσταση οποιωνδήποτε ζημιών ή βλαβών που προκλήθηκαν στην κοινόκτητη ιδιοκτησία, να συνάπτει συμβάσεις σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά τη συντήρηση και διαχείριση της κοινόκτητης οικοδομής  και μπορεί να ενάγει και ενάγεται με κύριο σκοπό την ανάκτηση με αγωγή από κύριο μονάδας οποιουδήποτε οφειλόμενου ποσού των κοινοχρήστων. Στην ουσία, η ΔΕ «αντικαθιστά» τους ιδιοκτήτες των μονάδων τους οποίους αντιπροσωπεύει και ενεργεί για λογαριασμό τους, γι’ αυτό και οι ιδιοκτήτες δεν ενεργούν προσωπικά ούτε και συμβάλλονται οι ίδιοι. Είναι υποχρέωση της ΔΕ να ελέγχει, λειτουργεί, διαχειρίζεται και διευθύνει την κοινόκτητη ιδιοκτησία, να διασφαλίζει όλες τις αναγκαίες υπηρεσίες, να φροντίζει, διατηρεί και συντηρεί σε καλή κατάσταση και λειτουργικότητα την κοινόκτητη ιδιοκτησία και να προβαίνει σε βελτιώσεις. 

Ζήτημα εγείρεται μέχρι ποιου σημείου εκτείνονται οι αρμοδιότητες και η νομιμοποίηση της ΔΕ, κατά πόσο κέκτηται σύμφωνα με το Νόμο εξουσία να ενεργεί ως ιδιωτικός κατήγορος, ασκώντας ιδιωτική ποινική δίωξη εναντίον προσώπου που διατηρεί ή λειτουργεί μονάδα στην κοινόκτητη οικοδομή για μη επιτρεπόμενη χρήση, όπως τουριστικό ή αυτοεξυπηρετούμενο κατάλυμα ή για άλλη χρήση. Οι πρόνοιες του άρθρου 38ΚΣΤ είναι σχετικές και προβλέπεται ότι η ΔΕ μπορεί να ενάγει και ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά την κοινόκτητη ιδιοκτησία ή την κοινόκτητη οικοδομή, αλλά δεν προβλέπεται ότι μπορεί να ενεργεί ως ιδιωτικός κατήγορος και να ασκεί ιδιωτική ποινική δίωξη. 

Το θέμα απασχόλησε το Ανώτατο Δικαστήριο στην ομόφωνη απόφαση που εξέδωσε ο Δικαστής κος Τ. Οικονόμου στην ΠΕ 180/2021, ημερ.3.2.2023, όπου εξετάστηκε η νομιμοποίηση της Διαχειριστικής Επιτροπής πολυκατοικίας, κατά πόσο μπορούσε σύμφωνα με το Νόμο, να καταχωρήσει ποινική υπόθεση εναντίον προσώπων που διατηρούσαν και λειτουργούσαν ένα διαμέρισμα στην κοινόκτητη οικοδομή ως τουριστικό κατάλυμα. Το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέτασε το θέμα της έγερσης ποινικής δίωξης από ιδιώτη ότι επιτρέπεται εάν αυτός στοιχειοθετήσει άμεσο επηρεασμό των συμφερόντων του και κατέληξε ότι ο επηρεασμός αυτός δεν στοιχειοθετήθηκε και τους απάλλαξε από την κατηγορία. 

Κατόπιν έφεσης από την  Διαχειριστική Επιτροπή, το Ανώτατο Δικαστήριο έθεσε το ζήτημα, κατά πόσο ο Νόμος ο οποίος έχει συστήσει τις Διαχειριστικές Επιτροπές ως νομικές οντότητες, τις έχει εξουσιοδοτήσει όπως καταχωρούν ιδιωτικές ποινικές υποθέσεις. Παρέπεμψε στα άρθρα 38ΚΒ – 38ΚΗ του Νόμου στα οποία καθορίζονται οι αρμοδιότητες της ΔΕ και τόνισε ότι από τις εν λόγω νομοθετικές διατάξεις προβλέπει ότι η ΔΕ νομιμοποιείται να ενάγει και να ενάγεται. Καμιά πρόνοια δεν τη νομιμοποιεί ως κατήγορο. Ούτε και έμμεσα μπορεί να εξαχθεί τέτοια εξουσία. Η αναφορά στο άρθρο 38ΚΖ(1) του Νόμου, «σε κάθε πράξη που είναι αναγκαία για την επιβολή των Κανονισμών και τον έλεγχο, λειτουργία, διαχείριση και διεύθυνση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας» δεν μπορεί, να τύχει τέτοιας διευρυμένης ερμηνείας, ώστε να καλύπτει και τη δυνατότητα άσκησης ιδιωτικής ποινικής δίωξης γενικά ή, εν πάση περιπτώσει, ποινική δίωξη με βάση τον περί Ξενοδοχείων και Τουριστικών Καταλυμάτων Νόμο. 

Το Ανώτατο Δικαστήριο συνέχισε τονίζοντας ότι η ΔΕ έχει σκοπό τη ρύθμιση και τη διαχείριση των υποθέσεων της κοινόκτητης οικοδομής (άρθρο 38ΚΒ) και είναι υπεύθυνη για την επιβολή των Κανονισμών, έχοντας τις εξουσίες που καθορίζονται δυνάμει του οικείου Μέρους του Νόμου ή των Κανονισμών (άρθρο 38ΚΣΤ). Η νομιμοποίηση της ενώπιον δικαστηρίου περιορίζεται εκ του Νόμου σε πολιτικές αγωγές, παθητικά και ενεργητικά. Ως ιδιωτική κατήγορος δεν προβλέπεται. Ούτε αποτελεί αντικείμενο της παρούσας έφεσης ανέφερε κατά πόσο θα μπορούσε να αντιμετωπίσει κατηγορία. 

Το Ανώτατο Δικαστήριο, κατέληξε ότι εν προκειμένω, από τα γεγονότα όπως έχουν τεθεί ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου, ότι ενδεχομένως θα μπορούσε να προκύψει ότι θα ήταν ο άμεσος επηρεασμός των δικαιωμάτων των υπολοίπων ιδιοκτητών και όχι της ΔΕ. Η Διαχειριστική Επιτροπή δεν έχει τα δικαιώματα των ιδιοκτητών των μονάδων, αλλά ενεργεί από μέρους τους και για λογαριασμό τους κατά την άσκηση των αρμοδιοτήτων της. Επηρεαζόμενα πρόσωπα θα παρέμεναν οι ιδιοκτήτες ή οιοσδήποτε εξ’ αυτών και κατά συνέπεια απέρριψε την έφεση. 

*Δικηγόρου στη Λάρνακα