Πάνος Δανός FRICS*

Η ιδανική επιλογή στην αγορά γραφείων είναι σχεδόν αυτονόητη: prime τοποθεσία και σύγχρονο κτήριο. Στην πράξη, όμως, το διαθέσιμο budget και το περιορισμένο κατάλληλο απόθεμα καθιστούν το «super-prime» επιλογή για λίγους. Το πραγματικό δίλημμα βρίσκεται ένα επίπεδο χαμηλότερα: παλαιότερο αλλά ανακαινισμένο γραφείο σε προνομιακή τοποθεσία ή σύγχρονο κτήριο σε μια λιγότερο κεντρική, αλλά καθιερωμένη αγορά γραφείων;

Όταν το «super-prime» δεν είναι επιλογή

Στο τέλος του 2025, επιλεγμένα σύγχρονα Grade A γραφεία σε Λευκωσία και Λεμεσό έφθαναν τα €30/τμ/μήνα και €45/τμ/μήνα αντίστοιχα, ενώ ανακαινισμένα παλαιότερα γραφεία σε βασικούς άξονες κινούνταν μεταξύ €20–25/τμ/μήνα για τη Λευκωσία και  € 25-30 /τμ/μήνα για τη Λεμεσό. Τα δύο εύρη δεν αποτελούν απόλυτα ομοειδή σύγκριση. Δείχνουν, όμως, ότι το μίσθωμα δεν προκύπτει ούτε αποκλειστικά από τη διεύθυνση ούτε μόνο από τις προδιαγραφές του κτηρίου.

Η διαφορά, πάντως, δεν ταυτίζεται απόλυτα με την ηλικία. Ένα παλαιότερο κτήριο που έχει αναβαθμιστεί ουσιαστικά μπορεί να παραμείνει ανταγωνιστικό. Αντίθετα, μια περιορισμένη αισθητική ανακαίνιση δεν αρκεί όταν παραμένουν ενεργειακές, τεχνικές ή λειτουργικές αδυναμίες που περιορίζουν τους δυνητικούς μισθωτές.

Η βαρύτητα των δύο παραγόντων αλλάζει ανάλογα με τον χρήστη. Μεγάλοι οργανισμοί, πολυεθνικές και εταιρείες τεχνολογίας αναζητούν συνήθως ενιαίες επιφάνειες, ενεργειακή αποδοτικότητα και σύγχρονες υποδομές. Αντίθετα, επιχειρήσεις των οποίων η δραστηριότητα εξαρτάται περισσότερο από την εγγύτητα σε πελάτες και φορείς που συνδέονται με τη δραστηριότητά τους, μπορούν να προτιμήσουν ένα ανακαινισμένο γραφείο σε προνομιακή θέση αντί ενός νεότερου κτηρίου σε λιγότερο εξυπηρετική θέση.

Όταν το κτήριο επηρεάζει την τοποθεσία

Οι αξίες των prime γραφείων στην Λευκωσία και στη Λεμεσό αυξήθηκαν  κατά ~ 7,0% το 2025. Το 1ο εξάμηνο του 2026, η ζήτηση εξακολούθησε να επικεντρώνεται στα σύγχρονα, ενεργειακά αποδοτικά γραφεία, ενώ το Grade A απόθεμα απορροφάται ταχύτερα από τα παλαιότερα Grade B/C ακίνητα. Παράλληλα, η ποιότητα του εργασιακού περιβάλλοντος συνδέεται πλέον και με την προσέλκυση προσωπικού, τις εταιρικές πολιτικές και, σύμφωνα με σχετικές έρευνες του Harvard, με τη γνωστική απόδοση των εργαζομένων.

Ένα μεμονωμένο έργο δεν αρκεί για να αναβαθμίσει μια περιοχή. Όταν όμως συγκεντρώνονται περισσότερα σύγχρονα κτήρια, διαφορετικές επιχειρήσεις και επαναλαμβανόμενες μισθώσεις, η αναβάθμιση παύει να αφορά μόνο το ακίνητο και αρχίζει να επηρεάζει την εικόνα της υποαγοράς.

Η τοποθεσία παραμένει η βάση της αξίας. Η ποιότητα του κτηρίου, όμως, και ο ικανός αριθμός χώρων στάθμευσης που ως επι το πλείστον μόνο τα σύγχρονα Γραφεία διαθέτουν,  καθορίζουν  πόσο αποτελεσματικά μπορεί να αξιοποιηθεί αυτό το πλεονέκτημα — και ενδέχεται να μεταβάλει σταδιακά τα όρια του ίδιου του γραφειακού χάρτη.

*Διευθύνων Σύμβουλος του Ομίλου ΔΑΝΟΣ