Του Γιώργου Κουκούνη

“Ο κάτοχος ακινήτου υποχρεούται να λαμβάνει μέτρα πρόληψης κινδύνων για τους επισκέπτες του”

Κάθε πρόσωπο που έχει στην κατοχή και τον έλεγχο του ακίνητο, οφείλει να λαμβάνει κάθε δυνατή φροντίδα για να αποφεύγεται ζημιά σε επισκέπτη του από κίνδυνο που λογικά μπορούσε να προβλεφθεί. Οι κίνδυνοι αυτοί είναι πολυάριθμοι και προέρχονται από ευρύ φάσμα ανθρώπινων δραστηριοτήτων, γι’ αυτό ο κάτοχος ακινήτου υποχρεούται να ελαχιστοποιεί τους κινδύνους και να καθιστά το ακίνητο λογικά ασφαλές για τους επισκέπτες του. Η ευθύνη του κατόχου βασίζεται στο γεγονός ότι αυτός είναι ο κάτοχος του ακινήτου και αυτός ασκεί έλεγχο και επίβλεψη πάνω σ’ αυτό. Τέτοια ακίνητα είναι οι κατοικίες, τα καταστήματα, οι υπεραγορές, τα κέντρα αναψυχής και ψυχαγωγίας, τα στάδια, οι αθλητικοί χώροι, οι υπό ανέγερση οικοδομές, τα ξενοδοχεία, τα εργαστήρια και εργοτάξια. Το θέμα της ευθύνης του κατόχου ακίνητης περιουσίας ρυθμίζεται από το άρθρο 51(2)(β) του Κεφ. 148, αλλά και από το γενικότερο καθήκον για επίδειξη της δέουσας επιμέλειας για την προστασία του γείτονα, δηλαδή των προσώπων τα οποία κατά λογική πρόβλεψη είναι ενδεχόμενο να επηρεαστούν από τις πράξεις και δραστηριότητες στα υποστατικά εργασίας του. Η κατοχή και ο έλεγχος ακινήτου δημιουργεί ευθύνη για αμέλεια στον κάτοχο, ο οποίος υπέχει καθήκον επιμέλειας έναντι όλων των προσώπων που νόμιμα εισέρχονται ή βρίσκονται σ’ αυτό, είτε είναι επισκέπτες, προσκεκλημένοι ή αδειούχοι, είτε είναι πρόσωπα που λογικά μπορεί να επέμβουν στη γη του, όπως παιδιά που εισέρχονται στη γη του κατόχου για να παίξουν ή άτομα που εισέρχονται απρόσκλητοι ή ακόμη ζώα και πτηνά. 

Το καθήκον προσοχής κατόχου υποστατικών προς προσκεκλημένο του διαφέρει από το καθήκον προσοχής προς αδειούχο προκειμένου περί κινδύνων που πηγάζουν από τη στατική κατάσταση του υποστατικού. Ο κάτοχος έχει καθήκον προς τον πρώτο να λάβει φροντίδα ώστε το υποστατικό να είναι εύλογα ασφαλές. Ο κάτοχος όμως δεν είναι ασφαλιστής. Το καθήκον του δεν είναι να εμποδίσει ασυνήθιστο κίνδυνο, αλλά να εμποδίσει ζημιά από ασυνήθιστο κίνδυνο τον οποίον γνωρίζει ή οφείλει να γνωρίζει. Το καθήκον απέναντι σε απλό αδειούχο περιορίζεται σε προειδοποίηση του για κάθε κρυμμένο ή λανθάνοντα κίνδυνο που γνωρίζει ή κατά τεκμήριο πρέπει να θεωρηθεί ότι γνωρίζει. Προσκεκλημένος είναι πρόσωπο που εισέρχεται στο υποστατικό με πρόσκληση του κατόχου αν ο κάτοχος έχει κάποιο χρηματικό ή υλικό συμφέρον. Η πρόσκληση μπορεί να είναι ρητή ή σιωπηρή ή προφορική. Όταν πρόκειται για κίνδυνο που πηγάζει από ανθρώπινη δραστηριότητα, τότε το καθήκον προσοχής είναι το ίδιο είτε πρόκειται για προσκεκλημένο είτε πρόκειται για αδειούχο. Ο κάτοχος υποστατικών που επιθυμεί να περιορίσει τις κινήσεις των επισκεπτών μέσα στα υποστατικά πρέπει να το πράξει ειδικά και ρητά, διαφορετικά παραμένει υπόλογος για οποιαδήποτε ζημιά ήθελε υποστούν από τις συνέπειες των κινδύνων που είναι λογικά προβλεπτοί. 

Το θέμα της ευθύνης κατόχου εξετάστηκε από το Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας στην απόφαση που εξέδωσε ο Δικαστής κ. Ξ. Ξενοφώντος την 12.7.2018, σε υπόθεση που αφορούσε τραυματισμό από πτώση σε οπή που βρισκόταν πάνω σε οροφή πολυκατοικίας κατά την εγκατάσταση κεραίας. Το Δικαστήριο αποδέχθηκε ότι οι δύο εναγόμενοι ιδιοκτήτες αγόρασαν και μέρος της οροφής της πολυκατοικίας, έχοντας καταστεί κάτοχοι της. Στο μέρος της οροφής που ανήκει στον πρώτο εναγόμενο υπήρχε ακάλυπτη οπή χωρίς σήμανση και ο δεύτερος εναγόμενος, ενώ γνώριζε για την ύπαρξη της, έδωσε οδηγίες στον ενάγοντα να εγκαταστήσει την κεραία χωρίς να τον προειδοποιήσει για αυτήν. Το Δικαστήριο έκρινε ότι η ακάλυπτη οπή ήταν κίνδυνος κρυμμένος και απρόβλεπτος και τόνισε ότι το να υπάρχει ακάλυπτη μεγάλη οπή σε μία οροφή μιας πολυκατοικίας, η οποία είναι κατοικημένη, δεν είναι κίνδυνος φυσιολογικός ή αναμενόμενος ακόμη και σε πολυκατοικία που εκκρεμούν εργασίες. Ένα πρόσωπο το οποίο καλείται να εγκαταστήσει μία κεραία δεν μπορεί να αναμένεται ότι θα θεωρήσει ότι θα παραμένει μία ακάλυπτη οπή στην οροφή. Ο ενάγοντας ήταν απλός αδειούχος σε σχέση με τον πρώτο εναγόμενο, ο οποίος είχε ευθύνη για τη στατική κατάσταση του ακινήτου, ώστε να τον προειδοποιούσε για τον κρυμμένο ή λανθάνοντα κίνδυνο της οπής, μέσω π.χ. μιας προειδοποιητικής πινακίδας. Όσον αφορά το δεύτερο εναγόμενο, ο ενάγοντας θεωρήθηκε προσκεκλημένος του, επομένως όφειλε να γνωρίζει για την τυχόν επικινδυνότητα της οροφής που έστειλε τον ενάγοντα. Η ευθύνη καταμερίστηκε 70% οι ιδιοκτήτες και 30% ο ενάγοντας, αφού ήταν απρόσεκτος έχοντας ανεβεί σε χώρο που δεν γνώριζε και κάνοντας βήματα προς τα πίσω. 

*Δικηγόρου στη Λάρνακα