Του Γιώργου Κουκούνη*

“Το πιστοποιητικό μη εξουσιοδοτημένων εργασιών εγγράφεται ως απαγόρευση εκούσιας μεταβίβασης”

Η αρμόδια πολεοδομική αρχή επιβάλλει όρους κατά την έκδοση της πολεοδομικής άδειας, όπως είναι η παραχώρηση τμήματος του υπό ανάπτυξη τεμαχίου για να εγγραφεί ως δημόσιος δρόμος και ο ιδιοκτήτης οφείλει να συμμορφωθεί. Σε αντίθετη περίπτωση, η αρμόδια αρχή δύναται να εκδώσει πιστοποιητικό μη εξουσιοδοτημένων εργασιών όταν έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες ουσιώδους σημασίας που αφορούν την ανέγερση οικοδομής ή διαχωρισμό οικοπέδων, που δεν είναι σύμφωνες με την άδεια που εκδόθηκε. Το πιστοποιητικό μη εξουσιοδοτημένων εργασιών αποστέλλεται στον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό και θεωρείται ως ενυπάρχουσα απαίτηση της αρμόδιας αρχής για την εγγραφή απαγόρευσης εκούσιας μεταβίβασης και επιβάρυνσης της επηρεαζόμενης ακίνητης ιδιοκτησίας ή αυτοτελούς τμήματος της. Η εν λόγω απαγόρευση δεν ισχύει σε περίπτωση μη εκούσιας μεταβίβασης ή επιβάρυνσης ή μεταβίβασης λόγω κληρονομικής διαδοχής ή δωρεάς σε σύζυγο ή τέκνα ή πρόσωπο μέχρι τρίτου βαθμού συγγένειας και μεταφέρεται στους νέους ιδιοκτήτες. Σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 10Γ του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ.96, εκούσια μεταβίβαση ή επιβάρυνση σημαίνει μεταβίβαση ή επιβάρυνση της επηρεαζόμενης ακίνητης ιδιοκτησίας με την ελεύθερη βούληση του δικαιοπάροχου χωρίς οποιοδήποτε καταναγκασμό του μετά τη λήψη νομικών μέτρων και δεν περιλαμβάνει μεταβίβαση ή επιβάρυνση μετά από διαδικασία ειδικής εκτέλεσης, μετά από δικαστικό διάταγμα, αναγκαστική εκτέλεση, εκποίηση συνεπεία υποθήκης ή άλλου ασφαλιστικού μέτρου. Πιστοποιητικό μη εξουσιοδοτημένων εργασιών μπορεί να εκδοθεί στην περίπτωση ανέγερσης οικοδομής ή διενέργειας διαχωρισμού οικοπέδων εκτός των ορίων της ιδιοκτησίας ή όταν οι εργασίες επηρεάζουν ουσιωδώς τις ανέσεις γειτονικών ιδιοκτησιών ή την ασφάλεια του κοινού ή άλλων οικοδομών ή της δημόσιας υγείας. 

Όταν η Διοίκηση, ασκώντας τη διακριτική της ευχέρεια, εκδίδει πιστοποιητικό μη εξουσιοδοτημένων εργασιών, ενεργεί κατ’ εφαρμογή των ανωτέρω νομοθετικών διατάξεων, καθώς και των προνοιών του άρθρου 65ΚΖ του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμου, Κεφ.224 και δεν ενεργεί κατά παράβαση των αρχών της χρηστής διοίκησης ή καθ’ υπέρβαση ή κατάχρηση εξουσίας. Στο συμπέρασμα αυτό κατέληξε η Δικαστής του Διοικητικού Δικαστηρίου κα Α. Ευσταθίου – Νικολετοπούλου, στην απόφαση που εξέδωσε την υπόθεση αρ.6001/2013 ημερ. 23.2.2018, στην οποία η αιτήτρια προσέβαλε τη νομιμότητα της απόφασης του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, με την οποία απαγόρευσε την εκούσια μεταβίβαση και επιβάρυνση του ακινήτου της, προς όφελος της αρμόδιας αρχής. Η αιτήτρια είναι η ιδιοκτήτρια ακινήτου, η οποία αιτήθηκε την έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης και έλαβε πληροφόρηση ότι δεν μπορούσε να εκδοθεί, επειδή δεν εκπληρώθηκε ο όρος της πολεοδομικής άδειας που προνοούσε την παραχώρηση τμήματος του τεμαχίου για να εγγραφεί ως δημόσιος δρόμος και την κατασκευή πλακόστρωτου πεζοδρομίου κατά μήκος του οδικού συνόρου. Ενημέρωσε την αρμόδια αρχή ότι δεν είχε την οικονομική δυνατότητα να κατασκευάσει το δρόμο και το πεζοδρόμιο, αλλά εξέφρασε την προθυμία της να παραχωρήσει τη λωρίδα γης που της ζητήθηκε. Η αρμόδια αρχή όμως, που στην προκειμένη περίπτωση ήταν ο Έπαρχος, εξέδωσε πιστοποιητικό μη εξουσιοδοτημένων εργασιών λόγω μη υλοποίησης του σχετικού όρου της πολεοδομικής άδειας και το απέστειλε στον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό, ο οποίος προχώρησε σε εγγραφή απαγόρευσης εκούσιας μεταβίβασης και επιβάρυνσης του επίδικου ακινήτου προς όφελος της αρμόδιας αρχής. 

Η αιτήτρια διατείνετο ότι ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός ενήργησε καθ’ υπέρβαση ή κατάχρηση εξουσίας ή κατά παράβαση των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης και της χρηστής διοίκησης, θεωρώντας ότι λήφθηκε απόφαση περιορισμού του δικαιώματος ιδιοκτησίας της. Το Δικαστήριο, στη βάση των γεγονότων της υπόθεσης, έκρινε ότι τα τέλη που η αιτήτρια κλήθηκε κατά λάθος και κατέβαλε, δεν συνιστούσαν έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης, αφού δεν είχε συντελεστεί η πράξη με έκδοση, υπογραφή και χρονολόγηση, έτσι ώστε να λάβει την τελική της μορφή. Επομένως, δεν τίθετο θέμα ανάκλησης της διοικητικής πράξης, αφού δεν συντελέστηκε. Με δεδομένη τη μη έκδοση πιστοποιητικού έγκρισης και τη συμπλήρωση των εργασιών ουσιώδους σημασίας που αφορούν την οικοδομή, ενεργοποιήθηκαν οι πρόνοιες του άρθρου 10Γ του Κεφ.96 που αφορά την έκδοση πιστοποιητικού μη εξουσιοδοτημένων εργασιών. Με την έκδοση του, απεστάλη στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο ως απαίτηση πλέον της αρμόδιας αρχής για την εγγραφή απαγόρευσης εκούσιας μεταβίβασης και επιβάρυνσης της ιδιοκτησίας της αιτήτριας, ενεργοποιώντας έτσι τις πρόνοιες του άρθρου 65ΚΖ του Κεφ.224 που αφορούν τη διενέργεια εκσυγχρονισμού εγγραφής με σημείωση παρατυπίας ή/και απαγόρευση. Το Δικαστήριο έκρινε ότι τίποτε το μεμπτό δεν διέκρινε στην όλη διαδικασία και ενέργειες της Διοίκησης, η οποία εφάρμοσε τις σχετικές διατάξεις του Νόμου και απέρριψε την προσφυγή.  

*Δικηγόρου στη Λάρνακα