Του Γιώργου Κουκούνη*
“Οι πρόνοιες της συμφωνίας ανταλλαγής είναι προσδιοριστικές των δικαιωμάτων”
Οι πρόνοιες της συμφωνίας στη βάση της οποίας οι συμβαλλόμενοι συμφωνούν να ανταλλάξουν ο ένας προς τον άλλον ακίνητη περιουσία είναι προσδιοριστικές των δικαιωμάτων τους και εκεί όπου ο χρόνος μεταβίβασης δεν καθορίζεται, αλλά εξαρτάται από την έκδοση τίτλων, τα μέρη οφείλουν να παρέχουν εύλογο χρόνο και να λαμβάνουν υπόψη τις περιστάσεις καθυστέρησης του αντισυμβαλλόμενου τους. Η επιλογή τερματισμού της συμφωνίας προϋποθέτει αθέτηση της, η οποία να διαπιστώνεται από το μέσο λογικό άνθρωπο κατά τρόπο που να μην δημιουργεί αμφισβήτηση ότι τα χρονικά περιθώρια εξαντλήθηκαν. Όταν το αναίτιο μέρος έπραξε όσα αναμένονται από αυτόν προς εκπλήρωση της δικής του υποχρέωσης και μάταια αναμένει την ανταπόκριση του αντισυμβαλλόμενου για εκπλήρωση της αναληφθείσας υποχρέωσης, παρέχεται σ’ αυτόν η ευχέρεια για τερματισμό και απαγκίστρωση του από τη συμφωνία ανταλλαγής ακινήτων, μετά από εύλογη προειδοποίηση που να καθιστά το χρόνο εκπλήρωσης της συμφωνίας ουσιώδη. Για να δικαιολογείται ο τερματισμός και να μην θεωρηθεί παράνομος, απαιτείται παραβίαση των προνοιών του άρθρου 46 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, το οποίο προβλέπει τα εξής: «Αν δυνάμει της σύμβασης, ο οφειλέτης υποχρεούται να εκπληρώσει την υπόσχεση χωρίς όχληση του δανειστή και δεν ορίζεται στη σύμβαση χρόνος εκπλήρωσης, η υποχρέωση πρέπει να εκπληρωθεί εντός εύλογου χρόνου. Το “τι είναι εύλογος χρόνος”, αποτελεί σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, πραγματικό ζήτημα.»
Αφ’ ης στιγμής η πλευρά που καθυστερεί να εκπληρώσει την υποχρέωση που ανέλαβε πληροφορεί τον άλλο συμβαλλόμενο ότι η καθυστέρηση οφείλεται στην έκδοση τίτλων του υπό ανταλλαγή ακινήτου και ότι η διαδικασία βρίσκεται σε εξέλιξη ενώπιον του Κτηματολογίου, το θέμα χρήζει προβληματισμού και σοβαρής εξέτασης. Η απλή παρέλευση της προθεσμίας που δυνατό να δόθηκε με ειδοποίηση για να εμφανιστεί στο Κτηματολόγιο ο συμβαλλόμενος που καθυστερεί και να προβεί στην ανταλλαγή, δεν παρέχει το δικαίωμα στον αντισυμβαλλόμενο να τερματίσει τη σύμβαση. Ένας τέτοιος τερματισμός της συμφωνίας ανταλλαγής ακινήτων θα κριθεί από το Δικαστήριο παράνομος και η σύμβαση θα παραμείνει ισχυρή για να εκπληρωθεί με την έκδοση των τίτλων ιδιοκτησίας, καθιστώντας δυνατή την ανταλλαγή. Το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφαση που εξέδωσε στην Π.Ε.281/2012, ημερ. 16.10.2018, έκρινε ότι λανθασμένα το πρωτόδικο δικαστήριο προχώρησε στη διαπίστωση ότι ο εφεσείων παράβηκε όρους της συμφωνίας και συνακόλουθα τις πρόνοιες του άρθρου 46 του Κεφ.149, γεγονός που έδινε δικαίωμα στον εφεσίβλητο να προβεί σε τερματισμό της συμφωνίας. Η συμφωνία αφορούσε ανταλλαγή κατοικίας που ο εφεσείων αγόρασε από εργοληπτική εταιρεία με δύο οικόπεδα του εφεσίβλητου. Το πρωτόδικο δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη ότι την ευθύνη έκδοσης του τίτλου της κατοικίας είχε η εργοληπτική εταιρεία, η οποία όπως και ο εφεσείων ενημέρωσαν τον εφεσίβλητο για τα διάφορα διαβήματα προς το σκοπό έκδοσης του και ιδιαίτερα ότι η κατοχή της κατοικίας περιήλθε στον εφεσίβλητο, ενώ η μόνη εκκρεμότητα που παρέμεινε ήταν η έκδοση του τίτλου.
Το Ανώτατο Δικαστήριο τόνισε ότι τα στοιχεία αυτά ήταν σημαντικά κατά την εξέταση κατά πόσο ο χρόνος που δόθηκε από τον εφεσίβλητο για την έκδοση του τίτλου ήταν εύλογος, σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 46 του Κεφ.149, αφού από το εύλογο του χρόνου εξαρτάται η νομιμότητα του τερματισμού της συμφωνίας. Οι πρόνοιες των όρων της συμφωνίας ανταλλαγής, είτε από μόνες τους ιδωμένες είτε σε συνάρτηση με τις υπόλοιπες πρόνοιες, δεν ήταν ικανές στο να προσδώσουν την ερμηνεία και να τους δοθεί η σημασία που προσέδωσε το δικαστήριο κατά την εξέταση του θέματος παραβίασης του όρου που προνοούσε στην έκδοση του τίτλου «το ταχύτερο δυνατό». Εκείνο που συμφώνησαν οι διάδικοι ήταν η «προώθηση» το ταχύτερο δυνατό της έκδοσης τίτλων εγγραφής και όχι της άμεσης έκδοσης τους. Αυτό είναι το ακριβές νόημα που μεταδίδει στο μέσο κοινό άνθρωπο ο όρος. Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε μεμπτή τη διαπίστωση του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι δόθηκε εύλογος χρόνος για έκδοση του τίτλου της κατοικίας και συνακόλουθα την κλήση του εφεσείοντα στο Κτηματολόγιο για μεταβίβαση των υπό ανταλλαγή ακινήτων μη δικαιολογημένη. Επομένως, ο τερματισμός της συμφωνίας από τον εφεσίβλητο ήταν παράνομος.
Το Ανώτατο Δικαστήριο κατέληξε ότι με την επιτυχία της έφεσης και τον παραμερισμό της πρωτόδικης απόφασης, η επίδικη συμφωνία εξακολουθεί να βρίσκεται σε ισχύ. Εναπόκειται στα συμβαλλόμενα μέρη η περαιτέρω πορεία που θα ακολουθήσουν για εκπλήρωση των όρων της, έχοντας κατά νου ότι έχει ήδη εξασφαλιστεί από πλευράς εφεσείοντα ο τίτλος ιδιοκτησίας της κατοικίας.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα