Του Γιώργου Κουκούνη*
“Μπορεί να οδηγήσει σε επηρεασμό των δικαιωμάτων αγοραστή και απώλεια του ακινήτου”
Η αμέλεια και η παράλειψη αγοραστή να προστατεύσει τα δικαιώματα του κατά την αγορά ακινήτου με τη διεξαγωγή δέουσας έρευνας, τη συνομολόγηση πωλητηρίου εγγράφου και την κατάθεση του στο Κτηματολόγιο, ενδεχομένως να οδηγήσουν σε επηρεασμό των δικαιωμάτων του και απώλεια του ακινήτου. Ακόμη και σήμερα παρατηρείται το φαινόμενο αγοραστές να μην μεριμνούν για την κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου τους στο Κτηματολόγιο, παρά τις πρόνοιες του Νόμου που τους παρέχει το δικαίωμα έστω και εκπρόθεσμα να το πράξουν προς διασφάλιση των δικαιωμάτων τους. Ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 προνοεί ότι σύμβαση πώλησης, ανταλλαγής, αντιπαροχής ή συμφωνίας διανομής ακίνητης ιδιοκτησίας δύναται να κατατεθεί στο Κτηματολόγιο εντός έξι μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της. Ο νομοθέτης με σχετική τροποποίηση στο Νόμο το 2017 παρέχει εξουσία στο Δικαστήριο, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση για συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν σε οποιοδήποτε χρόνο, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή, λαμβάνοντας υπόψη τις περιστάσεις της κάθε υπόθεσης. Εάν στο μεταξύ μεσολάβησαν δεδομένα που δημιούργησαν δικαιώματα σε τρίτα πρόσωπα, το Δικαστήριο θα τους ακούσει και ενδεχομένως να μην επιτρέψει την εκπρόθεσμη κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο.
Αγοραστής κατοικίας δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου που καταρτίστηκε το 2006 υπέβαλε αίτηση για την εκπρόθεσμη κατάθεση του, η οποία αποτέλεσε το αντικείμενο της απόφασης που εξέδωσε η Πρόεδρος του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας – Αμμοχώστου κα Λ. Δημητριάδου – Ανδρέου ημερ.10.9.2018. Ο αγοραστής διατείνετο ότι εξόφλησε το τίμημα πώλησης και ότι αποτάθηκε επανειλημμένα στον πωλητή να του μεταβιβάσει την κατοικία, αλλά δεν το έπραξε. Υπήρξε ένσταση στην αίτηση από μέρους τραπεζικού ιδρύματος, το οποίο στο μεσοδιάστημα, το 2009, παραχώρησε δάνειο σε άλλη εταιρεία του πωλητή με εξασφάλιση την υποθήκευση μεριδίου του κτήματος επί του οποίου βρίσκεται η κατοικία. Μάλιστα η τράπεζα είχε προβεί σε σχετική έρευνα στο Κτηματολόγιο αναφορικά με το κτήμα και προέκυψε ότι μοναδικός ιδιοκτήτης ήταν ο πωλητής και ότι ουδεμία επιβάρυνση υπήρχε σε σχέση με την κατοικία είτε υπό μορφή υποθήκης είτε λόγω κατάθεσης πωλητηρίου εγγράφου από αγοραστή.
Ο πωλητής παρέστησε στο πιστωτικό ίδρυμα ότι ήταν ο μοναδικός ιδιοκτήτης του ακινήτου και της επίδικης κατοικίας επί αυτού και ότι ουδέποτε προέβη σε πώληση της. Ουδέποτε αναφέρθηκε σε ύπαρξη πωλητηρίου εγγράφου, συμφώνησε ότι δεν θα προχωρούσε σε οποιαδήποτε πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου χωρίς την προηγούμενη συγκατάθεση της τράπεζας, η οποία συγκατάθεση ουδέποτε ζητήθηκε, σύναψε με την τράπεζα εκχώρηση ασφάλειας της κατοικίας χωρίς να αναφερθεί στον αγοραστή, καθώς και συμφωνία εκχώρησης εισπρακτέων για τυχόν μελλοντική πώληση της κατοικίας. Από την άλλη, ο αγοραστής, πλην του ισχυρισμού του περί εξόφλησης του τιμήματος, δεν προσκόμισε οποιαδήποτε μαρτυρία σχετικά με τυχόν παράδοση της κατοικίας προς αυτόν ή κατά πόσον το πωλητήριο έγγραφο παρέμεινε σε ισχύ και δεν είχε τερματιστεί. Μάλιστα δεν έδωσε οποιαδήποτε εξήγηση γιατί παρέλειψε και δεν εκμεταλλεύτηκε τις πρόνοιες της νομοθεσίας να καταθέσει πρωτύτερα το πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο κατοχυρώνοντας τα δικαιώματα του.
Το Δικαστήριο, αναλύοντας τη νομοθεσία, ανέφερε ότι κατά το χρόνο συνομολόγησης του πωλητηρίου εγγράφου, ο αγοραστής είχε το δικαίωμα να καταθέσει τη σύμβαση στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης εντός δύο μηνών από την υπογραφή της, πράγμα που παρέλειψε να πράξει. Στη συνέχεια, ενόψει των προνοιών του Ν.81(Ι)/2011, η επίδικη σύμβαση θα μπορούσε να κατατεθεί στο Κτηματολόγιο εντός έξι μηνών από την ημερομηνία έναρξης του Νόμου, πράγμα που πάλι ο αγοραστής παρέλειψε να πράξει. Ακολούθησε ακόμη μία ευκαιρία για κατάθεση της σύμβασης για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης με τον τροποποιητικό Νόμο του 2012 αναφορικά με συμβάσεις που είχαν συνομολογηθεί πριν τις 29.7.2011, όπως η επίδικη, για μια περαιτέρω προθεσμία έξι μηνών· ούτε αυτή η ευκαιρία αξιοποιήθηκε από τον αγοραστή. Το Δικαστήριο κατέληξε ότι ο αγοραστής παρέλειψε παντελώς να εξηγήσει την αδράνεια του να προστατεύσει τα δικαιώματα του κατά τον ουσιώδη χρόνο και δεν κατάφερε να αποδείξει ότι αφενός το επίδικο πωλητήριο έγγραφο βρίσκεται σε ισχύ και αφετέρου ότι είναι δίκαιο και εύλογο για την προστασία των δικαιωμάτων του να ασκηθεί η διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου προς όφελος του, με αποτέλεσμα να απορρίψει την αίτηση του.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα