Του Γλαύκου Κωνσταντινίδη*

Η κατοικία είναι περιουσιακό στοιχείο αλλά και δημόσιο αγαθό. Είναι η ιδιότητα του δημόσιου αγαθού που δικαιολογεί και απαιτεί την εμπλοκή του κράτους, επειδή το όφελος από την πρόσβαση όλου του πληθυσμού στη στέγαση δημιουργεί όφελος για όλη την κοινωνία, αυτό που ονομάζεται στα οικονομικά “externalities”. Ωφελούνται όλοι οι γείτονες όταν δεν υπάρχουν άστεγοι σε παραπήγματα στη γειτονιά. Επομένως, η στεγαστική πολιτική είναι σύνθετη με πολλές προκλήσεις λόγω ακριβώς αυτού του σύνθετου της χαρακτήρα. Πώς βελτιώνουμε λοιπόν το περιεχόμενο και τη λειτουργία της στεγαστικής πολιτικής; Υπάρχουν δεδομένα που πρέπει να συνυπολογιστούν.

Το πρώτο δεδομένο είναι ότι η πολιτική του κράτους για τη στέγαση είναι φιλελεύθερη, δηλαδή η παραγωγή αλλά και η απόκτηση κατοικίας ρυθμίζονται σε μεγάλο βαθμό από την αγορά και τις όποιες στρεβλώσεις της. Δεύτερο, η στέγαση δεν είναι μόνο κατασκευή κατοικίας αλλά και ανέσεις, περιβάλλον, υποδομές, υπηρεσίες και διακίνηση, που καθιστούν την πολεοδομική πολιτική τον κυρίαρχο θεσμό και πλαίσιο μέσα στο οποίο μπορεί και πρέπει να λειτουργεί μια ολοκληρωμένη πολιτική στέγασης. Ωστόσο, η πολιτεία δεν παρέχει στο πολεοδομικό σύστημα όλα εκείνα τα εφόδια για να διαδραματίσει το ρόλο και το σκοπό που η κοινωνία αναμένει και εκ των πραγμάτων περιορίζεται στον έλεγχο των οικοδομών στα πλαίσια αιτήσεων από απαιτητικούς και κοινωνικά ισχυρούς ενδιαφερόμενους.

Επείγουσα ανάγκη λοιπόν είναι όπως το πολεοδομικό σύστημα αναβαθμιστεί, έτσι ώστε ο πολεοδομικός και χωροταξικός σχεδιασμός και οι πρόνοιες των ζωνών ανάπτυξης να συνοδεύονται και ενισχύονται από τα απαιτούμενα εργαλεία θετικών δράσεων ενεργοποίησης της οικιστικής ανάπτυξης για ικανοποίηση των αναγκών όλων των ομάδων του πληθυσμού. Το τρίτο δεδομένο είναι ότι το κράτος δεν διαθέτει τους πόρους για την κατασκευή ικανοποιητικού αριθμού οικιστικών μονάδων και υποδομών, για να μην ενοχλήσει συμφέροντα στον ιδιωτικό τομέα και έτσι αναμένει τον επιχειρηματικό τομέα να κατασκευάσει και προσφέρει στην αγορά κατοικίες χαμηλού κόστους.

Το τέταρτο δεδομένο, που είναι και αυτονόητο, είναι ότι η στεγαστική πολιτική δεν μπορεί να λειτουργήσει ανεξάρτητα και έξω από το όλο πλαίσιο της πολεοδομικής και χωροταξικής πολιτικής, πρέπει να συλλειτουργεί και συνεργεί με το υπόλοιπο πλέγμα πολιτικής για τις χρήσης γης, την ανάπτυξη, το περιβάλλον, το οδικό δίκτυο, τα εμπορικά κέντρα, τους χώρους εργασίας κ.λπ.

Επομένως, η πολιτεία, το κράτος, Βουλή και κυβέρνηση, πρέπει να στηρίξουν αποτελεσματικά το πολεοδομικό σύστημα να αναβαθμιστεί, εκσυγχρονιστεί και εμπλουτιστεί με εργαλεία θετικής δράσης για να προωθεί ουσιαστικούς στόχους οικιστικής αλλά και άλλης ανάπτυξης. Μερικά από τα βασικά εργαλεία πρώτης ανάγκης είναι: *Αύξηση των συντελεστών δόμησης στις κεντρικές περιοχές για παραγωγή περισσότερων μονάδων ανά τετραγωνικό μέτρο γης, με παράλληλη πρόνοια για είσπραξη μικρού έστω τέλους (Τέλος Πολεοδομικής Αναβάθμισης- ΤΠΑ) για την επιβάρυνση της υφιστάμενης υποδομής, αλλά και για τα πρόσθετα δικαιώματα ανάπτυξης που θα καρπωθεί ο ιδιοκτήτης της γης από το πολεοδομικό σύστημα, από την κοινωνία δηλαδή.

Δεν νοείται παραχώρηση δικαιωμάτων ανάπτυξης μέσα από την αύξηση συντελεστή δόμησης και εμπορεύσιμων εμβαδών χωρίς οποιαδήποτε ανταπόδοση. *Εφαρμογή του μέτρου του αστικού αναδασμού για ενεργοποίηση περίκλειστων τεμαχίων σε οικιστικές ζώνες. * Καθορισμός ζωνών κυρίως στα κέντρα των πόλεων για παραχώρηση πρόσθετης δόμησης με ανταπόδοση την κατασκευή και διάθεση καθορισμένου αριθμού μονάδων κοινωνικής προσιτής στέγης (affordable housing). Το κίνητρο/μέτρο αυτό έχει ήδη υιοθετηθεί στο Σχέδιο Περιοχής του Κέντρου της Λευκωσίας και καλά θα ήταν να εφαρμοστεί και στις πρόνοιες των άλλων σχεδίων. Δημιουργία ταμείου από τα έσοδα του ΤΠΑ, αλλά και από άλλες πηγές, για χρηματοδότηση επεμβάσεων στεγαστικών και άλλων έργων σε ώριμες αστικές ζώνες, που να προσφέρουν καλές συνθήκες στέγασης.

*Οικονομολόγος και Πολεοδόμος