Του Γιώργου Κουκούνη*
“Η αδειοδότηση ανάπτυξης αποφασίζεται με αναφορά στο ισχύον σχέδιο ανάπτυξης”
Η Πολεοδομική Αρχή (ΠΑ), εξετάζοντας αίτηση ανάπτυξης ακίνητης ιδιοκτησίας, λαμβάνει υπόψη τις πρόνοιες του εφαρμοστέου στην περίπτωση σχεδίου ανάπτυξης που περιλαμβάνει το Τοπικό Σχέδιο και το Σχέδιο Περιοχής, καθώς και οποιοδήποτε άλλο ουσιώδη παράγοντα. Ο πολεοδομικός έλεγχος αποσκοπεί στην εξέταση και λήψη απόφασης αδειοδότησης της ανάπτυξης, η οποία σημαίνει την εκτέλεση οικοδομικών, μηχανικών, μεταλλευτικών ή άλλων εργασιών εντός, επί, ύπερθεν ή κάτωθεν ακίνητης ιδιοκτησίας και περιλαμβάνει τη μετατροπή ή τη διαίρεση γης σε οικόπεδα, την κατεδάφιση οικοδομής, τη διάνοιξη οδού και τη χρήση εξωτερικού μέρους οικοδομής για την έκθεση διαφημίσεων. Η έναρξη οποιασδήποτε ανάπτυξης σε ακίνητη ιδιοκτησία απαιτεί τη χορήγηση πολεοδομικής άδειας, η οποία να εξουσιοδοτεί τη συγκεκριμένη ανάπτυξη. Η ΠΑ μπορεί να αρνηθεί τη χορήγηση άδειας ή να χορηγήσει άδεια είτε χωρίς είτε υπό όρους. Οι όροι που η ΠΑ μπορεί να επιβάλει είναι για ρύθμιση της ανάπτυξης ή της χρήσης ακίνητης ιδιοκτησίας ή για επιβολή υποχρέωσης εκτέλεσης έργων που κρίνονται σκόπιμα για την ανάπτυξη ή για την αφαίρεση οικοδομών ή έργων ή τον τερματισμό της εξουσιοδοτημένης χρήσης ακίνητης ιδιοκτησίας ή προς επαναφορά της στην πρότερη κατάσταση. Η επιβολή όρων χωρίς να λαμβάνουν υπόψη τις πρόνοιες του εφαρμοστέου σχεδίου ανάπτυξης δεν είναι νόμιμη. Περαιτέρω, το Υπουργικό Συμβούλιο μπορεί με απόφαση του να χορηγεί πολεοδομική άδεια κατά παρέκκλιση του σχεδίου ανάπτυξης, ανεξάρτητα αν η ανάπτυξη έχει συντελεστεί ή όχι, σε έκτακτες και δικαιολογημένες προς το δημόσιο συμφέρον περιπτώσεις ή άλλες ειδικές περιπτώσεις.
Όταν η ΠΑ εγκρίνει αίτηση για προτεινόμενη ανάπτυξη, εκδίδοντας την πολεοδομική άδεια, θέτει όρους, οι απαιτήσεις των οποίων πρέπει να αποτελούν μέρους Σχεδίου που να έχει δημοσιευθεί. Σε διαφορετική περίπτωση, ο επηρεαζόμενος ιδιοκτήτης δικαιούται να προσβάλει την απόφαση της ΠΑ και να ζητήσει την ακύρωση της. Το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφαση που εξέδωσε στην Α.Ε. 135/2011 ημερ.18.4.2018, εξέτασε αναθεωρητική έφεση του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως που υποστήριζε ότι η πρωτόδικη ακυρωτική απόφαση ήταν εσφαλμένη επειδή στηριζόταν στο γεγονός ότι η επιβολή όρων στην πολεοδομική άδεια έγινε χωρίς τη δημοσίευση ρυμοτομικού σχεδίου και επομένως ήταν μη νόμιμη. Η ΠΑ υποστήριζε ότι το συμπέρασμα αυτό προσέκρουσε στο νόμο και τη σχετική νομολογία, αφού υπάρχει διάκριση μεταξύ πρωτεύοντος και δευτερεύοντος τοπικού οδικού δικτύου, όπου το πρώτο δημοσιεύεται με το Τοπικό Σχέδιο ενώ το δεύτερο είναι αποτέλεσμα απρόβλεπτων και αστάθμητων παραγόντων και γι’ αυτό είναι αδύνατο να προβλεφθεί και να δημοσιευθεί. Περαιτέρω, η ΠΑ υποστήριζε ότι το τεμάχιο του ιδιοκτήτη επηρεάζεται από δευτερεύον τοπικό οδικό δίκτυο, το οποίο μάλιστα στην έκταση που επηρεάζει τα συνορεύοντα τεμάχια, έχει ήδη κατασκευαστεί κατόπιν αδειοδότησης της αναπτύξεως τους. Τέλος, υποστήριξε ότι η ύπαρξη δημοσιευμένου ρυμοτομικού σχεδίου είναι αναγκαία σε περιπτώσεις οικοδομικής ανάπτυξης και όχι σε περιπτώσεις οικοπεδικής ανάπτυξης όπως ήταν η παρούσα.
Το Ανώτατο Δικαστήριο σημείωσε ότι ήταν παραδεκτό ότι δεν υπάρχει δημοσιευμένο ρυμοτομικό σχέδιο και με αναφορά στη νομοθεσία και στη νομολογία, διαφώνησε με τις εισηγήσεις της ΠΑ. Τόνισε ότι η νομολογία δεν προβαίνει σε διάκριση περί της ύπαρξης πρωτεύοντος και δευτερεύοντος τοπικού οδικού δικτύου, αφού δεν προβλέπεται στο νόμο. Συνεπώς, η αδειοδότηση κάθε ανάπτυξης πρέπει να εξετάζεται και να αποφασίζεται με αναφορά στο ισχύον σχέδιο ανάπτυξης. Πολεοδομική απόφαση που λαμβάνεται εκτός του πιο πάνω νομοθετικού πλαισίου στερείται νομιμότητας και υπόκειται σε ακυρότητα, όπως ορθά αποφάσισε το πρωτόδικο Δικαστήριο. Πρόσθεσε ότι ο όρος «ανάπτυξη» περιλαμβάνει και τη μετατροπή ή τη διαίρεση οποιασδήποτε ακίνητης ιδιοκτησίας σε οικόπεδο ή/και σε χωριστά οικόπεδα και η έννοια του όρου «άλλο ουσιώδη παράγοντα» κρίθηκε ότι αυτός δεν μπορεί να περιλαμβάνει σχεδιασμό, ο οποίος έχει προηγηθεί στο πλαίσιο πολεοδομικής άδειας που έχει παραχωρηθεί για ανάπτυξη γειτονικού τεμαχίου. Αναφέρθηκε στο άρθρο 18 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου, που προνοεί ότι το Τοπικό Σχέδιο ή το επί μέρους Σχέδιο Περιοχής κοινοποιείται διά της δημοσίευσης του στο κοινό προς το σκοπό υποβολής και αξιολόγησης τυχόν ενστάσεων, ώστε στην τελική του μορφή να δημοσιευθεί στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας και να τεθεί σε ισχύ. Μάλιστα, υπήρξε τροποποίηση των άρθρων 11, 12 και 18 ώστε να γίνεται ακόμα πιο έντονη η συμμετοχή του κοινού στην τελική διαμόρφωση των κατά τόπους σχεδίων ανάπτυξης. Συνεπώς, ορθά παρατηρήθηκε πρωτόδικα ότι οι όροι τέθηκαν χωρίς να έχει δημοσιευθεί ρυμοτομικό σχέδιο, με όλες τις συνακόλουθες διασφαλίσεις για αμφισβήτηση και έλεγχο.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα