Του Τάσου Γιασεμίδη*

ΕΝΕΣΗ ΣΤΑ ΔΗΜΟΣΙΑ ΤΑΜΕΙΑ ΕΦΕΡΑΝ ΟΙ ΣΗΜΑΝΤΙΚΕΣ ΕΙΣΠΡΑΞΕΙΣ ΦΠΑ ΑΠΟ ΤΙΣ ΠΩΛΗΣΕΙΣ ΝΕΩΝ ΠΟΛΥΤΕΛΩΝ ΟΙΚΙΣΤΙΚΩΝ ΜΟΝΑΔΩΝ

Μπορεί ο αριθμός των πωλητηρίων να μη φτάνει τα επίπεδα του 2007 και 2008, όμως θα πρέπει να σημειωθεί ότι παράγοντες της αγοράς αναφέρουν πως πολλές από τις πωλήσεις των τελευταίων χρόνων αφορούν μεγαλύτερα και ακριβότερα ακίνητα, που συνδέονται με το πρόγραμμα πολιτογράφησης

Το 2018 αποτέλεσε ακόμη μια καλή χρονιά σε ό,τι αφορά τον τομέα των ακινήτων. Αυτό, άλλωστε, αποτυπώνεται και στα στατιστικά στοιχεία που ανακοινώνονται από το Τμήμα Κτηματολογίου και τη Στατιστική Υπηρεσία. Οι τομείς των ακινήτων και των κατασκευών αποτελούσαν και αποτελούν παραδοσιακά σημαντικούς ρυθμιστές του Ακαθάριστου Εγχώριου Προϊόντος (ΑΕΠ) της χώρας και της οικονομίας γενικότερα, εφόσον απορροφούν σημαντικό μέρος του εργατικού δυναμικού, κυρίως σε περιόδους ανάκαμψης.

Επιπλέον, πρόκειται για τομείς άμεσα συνδεδεμένους με την πορεία του χρηματοπιστωτικού συστήματος της χώρας, εφόσον παρουσιάζουν υψηλό ποσοστό μη εξυπηρετούμενων δανείων (ΜΕΔ) (πολλές από τις υπερβολές που είχαν καταγραφεί παλιότερα, ήταν η αιτία των μεγάλων κεφαλαιουχικών αναγκών του 2013). Τα σχετικά τμήματα που έχουν δημιουργηθεί από τα τραπεζικά ιδρύματα προχώρησαν σε σημαντικές πωλήσεις ακινήτων, τα οποία ανακτήθηκαν από δανειολήπτες έναντι δανείων. Σε αυτό βοήθησε και η τροποποίηση των νομοθεσιών για την απαλλαγή από φόρους και τέλη συναλλαγών, κατά τα οποία το τραπεζικό ίδρυμα ανακτά υποθήκη μέσω αναδιάρθρωσης (μέτρο που αργότερα επεκτάθηκε και για πωλήσεις σε τρίτους).

Η μελέτη της KPMG

Τα κίνητρα που έχουν παραχωρηθεί από την Κυβέρνηση λειτούργησαν θετικά. Τα πολεοδομικά κίνητρα οδήγησαν στην κατασκευή υψηλότερων κτηρίων, η φορολογική επιβάρυνση επί των ακινήτων μειώθηκε, ενώ σημαντικό μέρος της ζήτησης προήλθε από το εξωτερικό, μέσω του προγράμματος πολιτογραφήσεων. Η σχετική μελέτη της KPMG Κύπρου, που δημοσιεύτηκε την περασμένη εβδομάδα, καταδεικνύει σημαντικά στατιστικά στοιχεία.

Για τους λάτρεις των αριθμών αναφέρουμε ότι το πρώτο εννιάμηνο του 2018 παρουσιάστηκε αύξηση 21% στα πωλητήρια έγγραφα που κατατέθηκαν στο Τμήμα Κτηματολογίου και αύξηση 103% σε αυτά που αφορούν ξένους. Πέραν του 70% των πωλητήριων εγγράφων παγκυπρίως κατατέθηκαν σε Λεμεσό και Πάφο. Σημαντικά είναι τα στοιχεία που αφορούν τις πολυτελείς επαύλεις και διαμερίσματα, εφόσον την περίοδο 2013 - 2017 υπήρχε αύξηση 88% στις πωλήσεις ακινήτων με αξία πέραν του ενός εκατομμυρίου ευρώ. Σε ό,τι αφορά τις άδειες οικοδομής, το πρώτο εξάμηνο του 2018 η αξία τους αυξήθηκε κατά 20%, ενώ τα νέα αδειοδοτημένα τετραγωνικά μέτρα για ξενοδοχεία αυξήθηκαν κατά 219%.

Τα τουριστικά καταλύματα ανανεώνονται και ανακαινίζονται μέσα από τα κίνητρα που έχουν παραχωρηθεί, ενώ σημαντικές είναι οι επεκτάσεις και η ανέγερση νέων οικιστικών μονάδων. Την ίδια στιγμή, σημαντική φαίνεται να είναι η αύξηση στις κρατήσεις μέσω ηλεκτρονικών πλατφόρμων, όπως είναι η Αirbnb (σύμφωνα με τα στατιστικά, το πρώτο τρίμηνο του 2018 καταγράφεται αύξηση της τάξης του 49%). Σημειώνεται ότι το Κοινοβούλιο καταβάλλει προσπάθεια νομοθετικής ρύθμισης του καθεστώτος των καταλυμάτων που ενοικιάζονται μέσω διαδικτύου. Επιπλέον, θα πρέπει να πιστωθεί το Τμήμα Φορολογίας για την προσπάθεια που καταβάλλει σε ό,τι αφορά την εξεύρεση και φορολόγηση όσων έχουν αποκτήσει εισοδήματα από τέτοιες ενοικιάσεις και δεν τα έχουν δηλώσει.

Σημαντικές εισπράξεις ΦΠΑ

Ο τομέας των κατασκευών και των ακινήτων χρηματοδοτεί τα δημόσια οικονομικά μέσα από τις εισπράξεις φορολογιών και τελών, ενώ ενισχύει την αγορά εργασίας. Αν αναλυθούν οι λόγοι που τα κρατικά ταμεία παρουσιάζουν σημαντικά πλεονάσματα, είναι εύκολο να συμπεράνει κάποιος ότι παρουσιάζεται σημαντική αύξηση στις εισπράξεις ΦΠΑ, συνέπεια των πωλήσεων σημαντικού αριθμού νέων πολυτελών οικιστικών μονάδων.

Ένα από τα μέτρα του κρατικού προϋπολογισμού του 2019 (το οποίο ενδεχομένως να συζητήθηκε ευρέως) είναι η πολιτική επιστροφής 14% ΦΠΑ στις περιπτώσεις αγοράς οικοπέδου με σκοπό την ανέγερση ιδιόκτητης κατοικίας. Σύμφωνα με τα όσα λέχθηκαν, αυτό το μέτρο θα εφαρμόζεται και για οικόπεδα τα οποία έχουν ήδη αγοραστεί, νοουμένου ότι ο αγοραστής μπορεί να αποδείξει ότι η αγορά έγινε για σκοπούς ιδιοκατοίκησης.

Πολιτογραφήσεις και υψηλά ενοίκια

Μπορεί ο αριθμός των πωλητηρίων να μη φτάνει τα επίπεδα του 2007 και 2008, όμως θα πρέπει να σημειωθεί ότι παράγοντες της αγοράς αναφέρουν πως πολλές από τις πωλήσεις των τελευταίων χρόνων αφορούν μεγαλύτερα και ακριβότερα ακίνητα, που συνδέονται με το πρόγραμμα πολιτογράφησης. Σημειώνεται ότι πολλοί από τους συγκεκριμένους επενδυτές επιλέγουν να επενδύσουν σε αριθμό ακινήτων αντί σε ένα συγκεκριμένο, εφόσον διαβλέπουν τη δυνατότητα ενοικίασής τους μέσα από την αυξημένη ζήτηση.

Σημειώνεται, επίσης, ότι οι αυξήσεις στις τιμές αγοράς και των ενοικίων σε ορισμένες περιοχές έχουν φτάσει σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα, προκαλώντας δυσφορία στην τοπική κοινωνία, με τους αρμόδιους φορείς να επανασχεδιάζουν μέτρα στεγαστικής πολιτικής και στήριξης των ευάλωτων ομάδων του πληθυσμού.

Μελέτη από ΥπΟικ

Ο τομέας των ακινήτων χαρακτηρίζεται από την κυκλικότητα, όπως άλλωστε και η οικονομία στο σύνολό της, με περιόδους αύξησης της ζήτησης των ακινήτων και αύξηση των τιμών και περιόδους διόρθωσης. Επισημαίνεται ότι όσο πιο ορθολογιστική είναι η αύξηση στη ζήτηση (δηλαδή να μην είναι αποτέλεσμα ευκαιριακών συνθηκών), τόσο πιο εύκολη είναι η απορρόφηση των κραδασμών από πιθανή διόρθωση.

Η πορεία του τομέα και οι συνέπειες των κινήτρων που έχουν παραχωρηθεί θα πρέπει να επανεξετάζονται ανά τακτά χρονικά διαστήματα, ώστε να διασφαλίζεται η σταθερή και βιώσιμη ανάκαμψη του τομέα, καθώς και οι επενδύσεις όσων εμπιστεύτηκαν την κτηματαγορά της Κύπρου. Αναμένονται με ιδιαίτερο ενδιαφέρον τα αποτελέσματα της μελέτης του Υπουργείου Οικονομικών σε ό,τι αφορά τον αντίκτυπο του προγράμματος πολιτογραφήσεων στην κυπριακή οικονομία. Επιπλέον θα πρέπει να διαχωριστεί η αγορά σε τομείς και να αναλυθεί η πορεία τους αλλά και να αναλυθούν διάφορα σενάρια, με πρώτο την ενδεχόμενη μείωση της εξωγενούς ζήτησης.

Τα ανοιχτά ζητήματα και η αγορά δανείων με ενυπόθηκα ακίνητα

Υπάρχουν ορισμένα ανοικτά ζητήματα, τα οποία οι αρμόδιοι φορείς θα πρέπει να επανεξετάσουν. Σημειώνεται, ότι, με την αλλαγή της πολιτικής της Κυβέρνησης για τα αγροτικά τεμάχια η αξία τους έχει μειωθεί σημαντικά, εφόσον δε μπορούν να τύχουν εκμετάλλευσης. Επιπλέον, ακόμη και στις περιπτώσεις που υπήρχε άδεια οικοδομής η οποία έληξε, αυτή δεν ανανεώνεται. Θα μπορούσε, για παράδειγμα, να εξεταστεί ένα προσωρινό μέτρο αλλαγής της πρακτικής που εφαρμόζεται, με την ανανέωση των αδειών για ένα χρόνο, με βασική προϋπόθεση την έναρξη των εργασιών κατασκευής (σε αντίθετη περίπτωση δεν θα γίνεται ανανέωση).

Όντως η ζήτηση στα ακίνητα τροφοδοτείται κυρίως από ίδια κεφάλαια επενδυτών, σε αντίθεση με την κατάσταση πριν από μια δεκαετία, που κύριος οδηγός της ζήτησης ήταν η πιστωτική επέκταση, κάτι που οδήγησε σε υψηλά ποσοστά ΜΕΔ. Αυτό από μόνο του όμως δεν είναι αρκετό. Η μόχλευση πολλών επιχειρήσεων του τομέα συνεχίζει να είναι υψηλή, ενώ σταδιακά αναμένεται να δούμε περισσότερα ακίνητα να πωλούνται μέσω της διαδικασίας των εκποιήσεων.

Σημαντικό ρόλο στην αγορά αναμένεται να διαδραματίσουν και οι εταιρείες που έχουν προσχωρήσει στην αγορά δανείων από χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, εφόσον σταδιακά θα αρχίσουν τη διαχείριση των συγκεκριμένων δανείων με ανακτήσεις και πωλήσεις ακινήτων. Σημειώνεται ότι πολύ δύσκολα τέτοιες εταιρείες θα δεχτούν αναδιαρθρώσεις (προσανατολίζονται είτε στην εξόφληση του δανείου με έκπτωση μέσω άλλων πηγών, είτε στην πώληση των υποθηκών για ανάκτηση του ποσού που οφείλεται).

*Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.