Τoυ Γιώργου Κουκούνη*
“O ενοικιαστής υποχρεούται σε καταβολή ενοικίου ενόσω διατηρεί την κατοχή του μισθίου”
Η κατάργηση της ενοικιαστικής σχέσης μπορεί να προέλθει από περιστάσεις που καθιστούν το μίσθιο αδύνατο να χρησιμοποιηθεί για το σκοπό που ενοικιάστηκε, λόγω καταστροφής του από αιτία για την οποία ο ενοικιαστής και ο ιδιοκτήτης δεν φέρουν ευθύνη. Η αιτία μπορεί να είναι ανώτερη βία, πυρκαγιά ή άλλο καταστροφικό συμβάν που ματαιώνει τη συμφωνία ενοικίασης, η εκτέλεση της οποίας καθίσταται αδύνατη, λόγω καταστροφής του αντικειμένου της. Σ’ αυτή την περίπτωση, οι συμβαλλόμενοι απαλλάσσονται από τις εκατέρωθεν συμβατικές υποχρεώσεις τους, ο ενοικιαστής δεν δικαιούται να απαιτεί από τον ιδιοκτήτη να επιδιορθώσει το μίσθιο, αλλά και ο ιδιοκτήτης δεν δικαιούται να απαιτεί από τον ενοικιαστή να πληρώνει ενοίκιο. Από τη στιγμή που η κατοχή και η χρήση του υποστατικού έχει απωλεσθεί και επιστρέφει στον ιδιοκτήτη, ο ενοικιαστής δεν έχει πλέον κανένα δικαίωμα και παύει να υπάρχει η αντίστοιχη υποχρέωση του για πληρωμή του ενοικίου. Το δόγμα της ματαίωσης εφαρμόζεται μόνο σε πολύ εξαιρετικές περιπτώσεις, όταν οδηγούν σε de facto απώλεια της κατοχής του μισθίου.
Η ματαίωση διαφοροποιείται από τυχόν ακαταλληλότητα του μισθίου που δημιουργείται λόγω ύπαρξης ελαττωμάτων που δεν είναι εμφανή, όπως το υδατοστεγές της οροφής, η ηλεκτρική, υδραυλική και αποχετευτική εγκατάσταση ή από φυσικές φθορές που δημιουργούν κίνδυνο για τη ζωή του ενοίκου ή περιοίκου. Σ’ αυτή την περίπτωση, το θέμα ρυθμίζεται από τους όρους της γραπτής σύμβασης ενοικίασης που καθορίζουν τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματα των μερών ή σε περίπτωση μη ύπαρξης ρύθμισης ή ενοικιαστηρίου εγγράφου και η ενοικίαση είναι θέσμια, από το άρθρο 27 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Ο ιδιοκτήτης υπέχει υποχρέωση επιδιόρθωσης ή συντήρησης του μισθίου και σε περίπτωση παράλειψης του δημιουργείται αγώγιμο δικαίωμα στον ενοικιαστή για αποζημιώσεις με μέτρο αποζημίωσης την αξία της ζημιάς για επαναφορά του μισθίου στην προτέρα του κατάσταση. Προκύπτει ότι το μόνο δικαίωμα που ο νόμος παρέχει σε θέσμιο ενοικιαστή είναι η διεκδίκηση αποζημιώσεων για τυχόν έξοδα που έχει υποστεί από τη διενέργεια επιδιορθώσεων ή συντήρησης του μισθίου που όφειλε να εκτελέσει ο ιδιοκτήτης. Ο ενοικιαστής, ενόσω κατέχει το μίσθιο, δεν δικαιούται αναστολής πληρωμής του ενοικίου ούτε σε συμψηφισμό ενοικίων.
Τα δικαιώματα του θέσμιου ενοικιαστή όταν υπάρχει διατάραξη του θεμελιώδους δικαιώματος του σε ειρηνική και ανεμπόδιστη κατοχή του μισθίου, όπως αναφέρει στην απόφαση του ο Πρόεδρος του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων κ. Γ. Χρ. Παγιάσης ημερ.23.1.2019, επανορθώνονται μέσω προσωρινής δικαστικής προστασίας ή με καταγγελία και τερματισμό της ενοικιαστικής σχέσης. Ο ενοικιαστής οφείλει να επιλέξει είτε επιμονή στη σύμβαση τηρώντας τις δικές του υποχρεώσεις (καταβάλλοντας το ενοίκιο) και διεκδικώντας την αποκατάσταση του για τα όποια έξοδα έχει υποστεί για επιδιορθώσεις, ή τερματισμό της σύμβασης με παράλληλη επιστροφή της κατοχής του μισθίου και διεκδίκηση αποζημίωσης για τις όποιες απώλειες έχει υποστεί συνεπεία της απώλειας του δικαιώματος του στην κατοχή και στη θέσμια ενοικίαση. Τόνισε ότι στο τέλος της ημέρας δεν πρέπει να παραγνωρίζεται ότι η θέσμια ενοικίαση δεν είναι τίποτε περισσότερο από μια εξειδικευμένη σύμβαση επί της οποίας οι βασικές αρχές του δικαίου των συμβάσεων τυγχάνουν εφαρμογής. Κατέληξε ότι αν διαπιστωθεί ότι το υποστατικό έχει καταστεί ακατάλληλο για χρήση, τέτοια εξέλιξη δεν οδηγεί στο συμπέρασμα ότι ο ενοικιαστής δικαιούται να διατηρεί την κατοχή του υποστατικού αποστερώντας την από τον ιδιοκτήτη, δίχως να πληρώνει το οφειλόμενο ενοίκιο.
Αναφερόμενο στο θέμα της ματαίωσης που ηγέρθηκε από τον ενοικιαστή, το Δικαστήριο σημείωσε με αναφορά στη νομολογία ότι εφαρμόζεται μέσα σε στενά πλαίσια και όχι ελαφρά τη καρδία για να απαλλάξει συμβαλλόμενους από κακές συμφωνίες. Η ματαίωση μιας σύμβασης δικαιολογείται στην περίπτωση που η σύμβαση καθίσταται αδύνατο να εκτελεστεί, εξαιτίας της εξαφάνισης του αντικειμένου της χωρίς να ευθύνεται ο συμβαλλόμενος που επικαλείται τη ματαίωση. Η αιτία της ματαίωσης πρέπει να είναι μια εξωτερική αλλαγή της κατάστασης. Για να στοιχειοθετηθεί η ματαίωση θα πρέπει η συμβατική υποχρέωση να έχει καταστεί αδύνατο να εκτελεστεί, χωρίς ευθύνη του συμβαλλόμενου που την επικαλείται, εξαιτίας περιστάσεων που κατέστησαν την εκτέλεση της υποχρέωσης ριζικά διαφορετική από εκείνη που ο συμβαλλόμενος έχει αναλάβει. Πρόσθεσε ότι η έκταση της εφαρμογής του δόγματος της ματαίωσης στις μισθώσεις ακίνητης ιδιοκτησίας θα μπορούσε να τύχει εφαρμογής, αλλά σε πολύ εξαιρετικές περιπτώσεις, δηλαδή σχεδόν ποτέ. Οι απροσδόκητες φυσικές καταστροφές που επιφέρουν τη φυσική εξαφάνιση της ιδιοκτησίας θεωρούνται τέτοιες περιπτώσεις.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα