Τα ακίνητα στην Ελλάδα και ειδικά στην Αττική συνεχίζουν προσελκύουν τους ξένους αγοραστές και δεν είναι τυχαίο ότι κεφάλαια ύψους 1,102 δισ. ευρώ περίπου εισέρευσαν από το εξωτερικό στην εγχώρια αγορά στο α’ εξάμηνο 2023, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, ποσό που μεταφράζεται σε ποσοστιαία άνοδο σχεδόν 40% σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό διάστημα.

Στον απόηχο της πολεμικής σύγκρουσης του Ισραήλ με τη Χαμάς, στην εγχώρια κτηματαγορά κυριαρχεί προβληματισμός για το πώς θα κινηθούν οι Ισραηλινοί από δω και στο εξής, καθώς συγκαταλέγονται μεταξύ των δημοφιλέστερων εθνικοτήτων ξένων αγοραστών ακινήτων στην Ελλάδα και ειδικά στην Αττική.

Είναι πολύ νωρίς να βγουν ασφαλή συμπεράσματα λέει στον ΟΤ ο κος Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος του Συλλόγου Κτηματομεσιτών Αττικής.

Ο ίδιος ωστόσο αποκαλύπτει ότι εν μέσω πολεμικών συγκρούσεων την περασμένη εβδομάδα υπογράφτηκαν δύο σημαντικά συμβόλαια για την αγορά ακινήτων στην Αθήνα. Το ένα από Ισραηλινό και το δεύτερο από Λιβανέζο. Ένα εξ αυτών των συμβολαίων, ύψους ενός εκατομμυρίου ευρώ, αφορά την αγορά ενός οικοπέδου στον Νέο Κόσμο όπου θα κατασκευαστεί πολυκατοικία για εμπορική εκμετάλλευση.

Την ίδια στιγμή ωστόσο οι διαπραγματεύσεις για την αγορά τριών διαφορετικών ακινήτων «πάγωσαν» γιατί οι υποψήφιοι αγοραστές από το Ισραήλ επιστρατεύτηκαν.

Μεσομακροπρόθεσμα ωστόσο φαίνεται ότι ο πόλεμος μπορεί να δημιουργήσει νέα άνοδο στη ζήτηση ακινήτων.

Όπως ανέφερε πρόσφατα ο κος Σπύρος Παπαγιαννάκης, γενικός διευθυντής της Mapei Hellas, θυγατρικής του ιταλικού κολοσσού των οικοδομικών υλικών, η πολεμική σύρραξη μπορεί να λειτουργήσει και υπέρ της οικοδομικής δραστηριότητας, καθώς έχει εκδηλωθεί μεγάλο ενδιαφέρον από Ισραηλινούς και Λιβανέζους για κατοικίες στην Κύπρο αλλά και στην Ελλάδα.

Οι 4 εθνικότητες που πρωταγωνιστούν

Το ενδιαφέρον των Ισραηλινών καταγράφεται και από στοιχεία του το Spitogatos Insights όσον αφορά τις αναζητήσεις κατοικιών που έγιναν στη διάρκεια του γ’ τριμήνου του 2023.

Πιο αναλυτικά στο κέντρο της Αθήνας, την «πρωτιά» κατέχουν οι Αμερικάνοι και ακολουθούν στη δεύτερη θέση οι Βρετανοί, ενώ στην 3η θέση κατατάσσονται οι Ισραηλινοί. Το γ’ τρίμηνο, η μέση τιμή πώλησης κατοικιών στο κέντρο της Αθήνας αυξήθηκαν κατά 14,4% σε σχέση με το 2022 φθάνοντας στα 2.000 ευρώ ανά τ.μ.

Από την Αμερική ήταν οι περισσότερες αναζητήσεις ακινήτων και όσον αφορά τα νότια προάστια της Αττικής όπου οι τιμές το γ’ τρίμηνο, σύμφωνα με τα στοιχεία του Spitogatos, διαμορφώθηκαν στα 3.611 ευρώ ανά τ.μ., έναντι 3.167 που ήταν το γ’ τρίμηνο του 2022, καταγράφοντας αύξηση 14%. 

Στη δεύτερη θέση στα νότια της Αθήνας είναι οι υποψήφιοι αγοραστές από το Ηνωμένο Βασίλειο, ενώ τρίτοι ακολουθούν οι Γερμανοί. Η ίδια «σειρά» όσον αφορά τις εθνικότητες είχε καταγραφεί και το β’ τρίμηνο εφέτος.

Στην περιοχή του Πειραιά, όπου οι μέσες τιμές των σπιτιών διαμορφώνονται στα 2.000 ευρώ ανά τ.μ. αυξημένες κατά 14,7% έναντι του γ’ τριμήνου του 2022, πρώτη αγορά αναδείχθηκε το Ηνωμένο Βασίλειο. Στη 2η θέση βρίσκονται οι προερχόμενοι από τις ΗΠΑ και στην 3η οι Γρμανοί.

Για τα προάστια Πειραιά όπου καταγράφηκαν κάποιες από τις μεγαλύτερες αυξήσεις στη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών το γ’ τρίμηνο του 2023 σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους στο +23,2%, ενδιαφέρθηκαν οι περισσότερο οι Αμερικανοί, ενώ στη δεύτερη θέση βρέθηκαν οι Βρετανοί. Το top3 συμπληρώνουν οι Γερμανοί. Στα προάστια του Πειραιά η μέση τιμή των κατοικιών ήταν την περίοδο Ιουλίου – Σεπτεμβρίου 2023 στα 1.714 ευρώ ανά τ.μ.

Σημειώνεται ότι πρόσφατα το κτηματομεσιτικό δίκτυο RE/MAX Ελλάς σημείωνε ότι το Ισραήλ κατατάσσεται ανάμεσα στις πέντε πιο δημοφιλείς εθνικότητες ξένων αγοραστών στην Ελλάδα κατακτώντας την 1η θέση και ακολουθούν η Κίνα και η Γερμανία στην 2η και 3η θέση αντίστοιχα.

Οι «φυλές» των Ισραηλινών αγοραστών

Με βάση τα έως τώρα δεδομένα, οι υποψήφιοι αγοραστές ακινήτων προερχόμενοι από το Ισραήλ χωρίζονται σε τέσσερις διαφορετικές κατηγορίες.

Οι ιδιώτες επενδυτές, οι οποίοι ψάχνουν να αγοράσουν κατά κύριο λόγο μικρά διαμερίσματα συνολικής αξίας 100.000 ευρώ, ανήκουν στην πρώτη κατηγορία. Οι συγκεκριμένοι αγοραστές ενδιαφέρονται κυρίως για τις περιοχές του κέντρου, επιδιώκοντας να εξασφαλίσουν  καθαρή ετήσια απόδοση 5% έως 6% όταν στη χώρα τους, όπως και σε άλλες ώριμες αγορές, οι αποδόσεις δεν ξεπερνούν το 2-3%.

Οι μικρομεσαίες εταιρείες από το Ισραήλ ανήκουν στη δεύτερη κατηγορία. Το budget σ’ αυτή την περίπτωση κυμαίνεται από 500.000 έως 5 εκατ. ευρώ, ενώ αναζητούνται υψηλότερες αποδόσεις της τάξεως του 13%.

Οι μεγάλες ισραηλινές εταιρείες επενδύουν άνω των 5 εκατ. ευρώ και αναζητούν μακροπρόθεσμα κέρδη, ενώ η τέταρτη κατηγορία επενδυτών είναι μεσίτες ακινήτων που έρχονται στην Ελλάδα, προκειμένου να επεκτείνουν το χαρτοφυλάκιο των οικιστικών ακινήτων, που μπορούν να διαθέσουν στην αγορά του Ισραήλ.

Σε 4.603,4 δις. διαμορφώθηκαν στο τέλος Ιουνίου οι επενδύσεις σε ακίνητα των 9 Εταιρειών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) από 4.430,8 δις. ευρώ σε σχέση με 31.12.2022, αύξηση 3,9%.

Οι ΑΕΕΑΠ αναπτύσσονται και έχουν να αντιμετωπίσουν νέες προκλήσεις, όπως (ορισμένες) την αύξηση της διασποράς στη μετοχή τους (free float) άλλες την εισαγωγή τους στο Χρηματιστήριο, σε ένα περιβάλλον γενικευμένης αβεβαιότητας και αύξησης του κόστους του χρήματος, που πλέον γίνεται εντονότερη, εξαιτίας των εξελίξεων στον πόλεμο στη Μέση Ανατολή.

Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη της KPMG η αξία των χαρτοφυλακίων των ΑΕΕΑΠ από το 2018 μέχρι το 2022 διπλασιάστηκε (αυξήθηκε 110% από τα 2.100,5 εκατ. σε 4.431,4 εκατ. ευρώ) όπως και τα έσοδά τους που διαμορφώθηκαν σε 292,3 εκατ.  από 139,9  εκατ. ευρώ.

Οι ΑΕΕΑΠ ξεκίνησαν το 2018 με 471 ακίνητα φτάνοντας τα 655 το 2022 (αύξηση 38,4%). Η μεγαλύτερη αύξηση (19,7%) σημειώθηκε μεταξύ 2018 και 2019 (από τα 471 ακίνητα στα 564), ενώ ο δείκτης FFO αυξήθηκε 41,6%, από 76,46 εκατ. σε 108,1 εκατ. ευρώ (σημ: Funds From Operations – οι ταμειακές ροές που υπολογίζονται αφού αφαιρεθούν τα έσοδα από τόκους και τα κέρδη από την πώληση περιουσιακών στοιχείων από τα καθαρά έσοδα κατά τη διάρκεια της περιόδου και προσθέτοντας τα έξοδα από τόκους, απόσβεση, και ζημίες από την πώληση περιουσιακών στοιχείων σε αυτό).

Η Prodea Investments η μεγαλύτερη εταιρεία του κλάδου (το χαρτοφυλάκιο της είναι το 56% του συνολικού των ΑΕΕΑΠ) έχει μπροστά της την αύξηση του free float (σήμερα στο 13%) πιθανές αλλαγές στη μετοχική της σύνθεση, με μείωση της συμμετοχής του βασικού της μετόχου (επενδυτικό κεφαλαίο Castlelake). Επίσης, με ενδιαφέρον αναμένεται το αν και πότε θα επιχειρήσει ξανά την προσφορά μετοχών της στο ΧΑΑ σε συνδυασμό με αύξηση κεφαλαίου.

Η αύξηση του free float για όλες τις εταιρείες είναι επιβεβλημένη καθώς από την 1.1.2024 δρομολογείται η υποχρέωση των εισηγμένων με κεφαλαιοποίηση πάνω από 200 εκατ. ευρώ να έχουν διασπορά τουλάχιστον 15%.

Θέμα διασποράς στη μετοχή της αντιμετωπίζει και η Trastor ΑΕΕΑΠ καθώς η Τράπεζα Πειραιώς σήμερα κατέχει το 97,8% του μετοχικού της κεφαλαίου.

Εκτός Χρηματιστηρίου είναι σήμερα οι 3 από τις 9 ΑΕΕΑΠ: Η Noval (όμιλος Βιοχάλκο) η Trade Estate (όμιλος Φουρλή) και η Orilina (με βασικούς μετόχους τον Τρύφωνα Νάτση και την Δέσποινα Παντοπούλου με συνολικό ποσοστό 66%).

Η Trade Estate έχει καταθέσει το ενημερωτικό δελτίο για την εισαγωγή της στο ΧΑΑ και πιθανότατα θα είναι η πρώτη από τις τρεις που θα κάνουν το βήμα αυτό, απαραίτητο για τις ΑΕΕΑΠ. Μένει ωστόσο να δούμε αν θα το επιτρέψουν οι συνθήκες το επόμενο διάστημα. Η αγορά εκτιμά ότι στόχος της είναι να αντλήσει περί τα 90 με 100 εκατ. ευρώ. Πρόσφατα ολοκλήρωσε συμφωνία για την εξαγορά του Smart Park στα Σπάτα, έναντι τιμήματος 93 εκατ. ευρώ.

Η Noval αιτήθηκε και πήρε παράταση για ακόμα ένα χρόνο, μέχρι την 15.10.2024,   για την εισαγωγή της στο Χρηματιστήριο. Δεν έχει γίνει γνωστό επίσημα αν αυτό σημαίνει πως τελικά δεν θα προχωρήσει προς το ΧΑΑ εντός του 2023, αλλά θα το αναβάλει για το 2024, κάτι που δείχνει να είναι το πιθανότερο. Βάσει εκτιμήσεων της αγοράς στόχος της είναι να αντλήσει περί τα 150 εκατ. ευρώ.

Άγνωστο είναι πότε θα επιχειρήσει την είσοδό της στο ΧΑΑ η Orilina Properties. Είναι η μοναδική μέχρι σήμερα ΑΕΕΑΠ που έχει δραστηριοποιηθεί στο Ελληνικό με επένδυση ύψους 80 εκατ. ευρώ. Για τις 20 πολυτελείς κατοικίες και την ιδιωτική λέσχη που θα κατασκευάσει έχει καταθέσει τους σχετικούς φακέλους στο Πολεοδομικό Γραφείο Ελληνικού για την έκδοση οικοδομικών αδειών.

Η μεγαλύτερη αύξηση χαρτοφυλακίου ακινήτων στο πρώτο εξάμηνο του έτους σημειώθηκε από τη Premia (23,2%).

Οι BriQ Properties και Intercontinental International (ICI) σύντομα θα ενοποιηθούν. Η αξία του συνόλου των επενδυτικών ακινήτων τους θα είναι περί τα 260 εκατ. ευρώ. Στην παρούσα φάση γίνεται η διαδικασία μεταβίβασης των 17 ακινήτων της ICI στην BriQ.

Σε εξέλιξη βρίσκεται στο μεταξύ η προσπάθεια των ΑΕΕΑΠ να αλλάξει το θεσμικό πλαίσιο που διέπει τη λειτουργία τους. Όπως επισημαίνουν στελέχη τους είναι πλέον απαρχαιωμένο και η συζήτηση που έχει ξεκινήσει με την αρμόδια πολιτική ηγεσία (και διαρκεί αρκετό χρονικό διάστημα) αφορά στο φορολογικό καθεστώς (π.χ. ζητείται να μην φορολογούνται τα μετρητά τους) και στους περιορισμούς όσο αφορά τη διάρθρωση των χαρτοφυλακίων τους.

Πηγή: naftemporiki.gr

Το κύμα ακρίβειας που δοκιμάζει τα ελληνικά νοικοκυριά δεν περιορίζεται στα είδη πρώτης ανάγκης που αγοράζουν από τα super market. Η στέγαση καθίσταται ολοένα και πιο επιβαρυντική για τον οικογενειακό προϋπολογισμό με τις τιμές των ενοικίων – λόγω και της έλλειψης ακινήτων σε ορισμένες περιπτώσεις – να καλπάζουν σε αρκετές περιοχές της χώρας.

Μια νέα μελέτη από τη βρετανική εταιρεία Online Mortgage Advisor αποκάλυψε ότι η Αθήνα είναι η πόλη όπου η ενοικίαση ακινήτων είναι η πιο δύσκολη, καθώς έχει δει τη μεγαλύτερη αύξηση στο ενοίκιο σε σύγκριση με τον μέσο μισθό.

Η εταιρεία συνέκρινε τον μέσο μηνιαίο καθαρό μισθό κάθε πόλης με το μέσο κόστος ενοικίασης για ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου στο κέντρο της πόλης, για να υπολογίσει την αλλαγή στο κόστος μεταξύ του 2018 και του 2022. Συνέκρινε επίσης τις μέσες τιμές των ακινήτων με τις αλλαγές στον μέσο μισθό, κατά την ίδια χρονική περίοδο.

Η Αθήνα πρωταθλήτρια της ακρίβειας – Το Ηράκλειο πιο προσιτό

Η Αθήνα είναι η πόλη με τη μεγαλύτερη αλλαγή στην προσιτή τιμή ενοικίασης στην Ελλάδα. Το 2018, ο μέσος εργαζόμενος έπρεπε να ξοδέψει ένα απίστευτο 42,40% του εισοδήματός του προς το ενοίκιο για ένα διαμέρισμα στο κέντρο της πόλης. Ο αριθμός έχει αυξηθεί στο 55,89% και οι ενοικιαστές πρέπει να ξοδέψουν 13,49% παραπάνω τώρα.

Και στην αγορά ακινήτου τα πράγματα έχουν γίνει πολύ δύσκολα. Ένα άτομο που κερδίζει το μέσο μισθό στην πρωτεύουσα μπορεί να αγοράσει μόνο 4,19 τετραγωνικά μέτρα, το οποίο είναι 1,78 τετραγωνικά μέτρα λιγότερο σε σύγκριση με το 2018.

Στον αντίποδα τα ενοίκια στο Ηράκλειο έχουν δει τη λιγότερο σημαντική αύξηση καθώς οι ενοικιαστές  πληρώνουν 6,33% παραπάνω από το εισόδημά τους για τις πληρωμές ενοικίου.

Αναλυτικά η εικόνα στις μεγάλες πόλεις της χώρας

Για τον υπολογισμό της διαφοράς στην οικονομική προσιτότητα ενοικίασης μεταξύ 2018 και 2022, η Online Mortgage Advisor ανέλυσε το μέσο καθαρό μισθό σε διάφορες ελληνικές πόλεις μαζί με το μέσο κόστος ενοικίασης για ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου στο κέντρο της πόλης. Το αποτέλεσμα είναι το ποσοστό του μισθού που πρέπει να πάει προς το ενοίκιο.

Οι ενοικιαστές στην Αθήνα πρέπει να αφιερώσουν 13,49% παραπάνω από τον μισθό τους για το ενοίκιο τους – το χειρότερο αποτέλεσμα στο εθνικό επίπεδο σύμφωνα με αυτή την ανάλυση.

Ακολουθεί η Πάτρα (+7,8%).

Πόσο πιο δύσκολη έχει γίνει η αγορά ακινήτου

Η εταιρεία ανέλυσε επίσης πού στον κόσμο η αγορά ακινήτων έχει γίνει περισσότερο ή λιγότερο προσιτή, συγκρίνοντας τα τετραγωνικά μέτρα που ένας μέσος εργαζόμενος θα μπορούσε να αγοράσει το 2022 έναντι του 2018, με βάση τον μέσο ετήσιο μισθό και τη μέση τιμή κατοικίας σε κάθε πόλη.

Οι εργαζόμενοι στην Αθήνα έχουν δει τη μεγαλύτερη επιβάρυνση σε όλη την Ελλάδα. Το 2018, ο μέσος εργαζόμενος μπορούσε να αγοράσει 5,9 τετραγωνικά μέτρα. Αυτός ο αριθμός πέρασε στα 4,2 τετραγωνικά μέτρα το 2022. Η Θεσσαλονίκη είδε επίσης μια μείωση στην προσιτότητα τετραγωνικών μέτρων.

Νέα παράταση από έξι μήνες έως έναν χρόνο προσανατολίζεται να δώσει, σύμφωνα με πληροφορίες ,το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης, προκειμένου οι χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν έχουν δηλώσει ακόμη την περιουσία τους στο Κτηματολόγιο να το κάνουν χωρίς να πληρώσουν πρόστιμο.

Υπενθυμίζεται πως με βάση τα όσα ισχύουν σήμερα, το περιθώριο που έχουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων να δηλώσουν τα ακίνητά τους λήγει στο τέλος του χρόνου, ενώ με τη νέα παράταση που αναμένεται να δοθεί το χρονικό όριο μεταφέρεται για το τέλος του 2024. Για όσους ιδιοκτήτες δεν δηλώσουν την περιουσία τους προβλέπονται πρόστιμα από 300 έως 2.000 ευρώ, ανάλογα με τον χρόνο καθυστέρησης και την αντικειμενική αξία του ακινήτου, τα οποία δεν ενεργοποιήθηκαν ποτέ έως σήμερα.

Χαρίζονται τα παλιά τέλη

Επιπλέον, σύμφωνα με τις ίδιες πληροφορίες, πρόθεση του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης είναι η απαλλαγή των ιδιοκτητών από δύο ειδών τέλη που έρχονται από… το παρελθόν.

Το σταθερό τέλος (35 ευρώ) που αφορά την «πρώτη γενιά» κτηματογραφήσεων του 1995 και το οποίο δεν εισπράχθηκε από τους ιδιοκτήτες 6.700.000 ακινήτων σε διάφορες περιοχές της χώρας καθώς θεσμοθετήθηκε το 2007.

Το τέλος που αντιστοιχεί στο ένα τοις χιλίοις της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και αφορά τις κτηματογραφήσεις που πραγματοποιήθηκαν από το 2008 και έπειτα. Το σκεπτικό της μη είσπραξής τους είναι αφενός μεν η έλλειψη αντικειμενικών αξιών σε όλη τη χώρα, αφετέρου δε το γεγονός ότι τα έσοδα που προήλθαν από τη συνένωση των υποθηκοφυλακείων είναι επαρκή για τη λειτουργία του Κτηματολογίου.

Με βάση τον σχετικό νόμο του ’18 (Ν. 4512/18) τα υποθηκοφυλακεία θα μετατρέπονταν εντός διετίας σε 17 Κτηματολογικά Γραφεία και 75 Υποκαταστήματά τους (σύνολο 92), ενώ ταυτόχρονα θα δρομολογούνταν η ψηφιοποίηση των αρχείων των υποθηκοφυλακείων με σκοπό την πλήρη ψηφιοποίηση των συναλλαγών επί των ακινήτων.

Ωστόσο, σύμφωνα με πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, ο σχεδιασμός δεν έλαβε υπόψη τον… ξενοδοχόδο που είναι η γραφειοκρατία και η υποστελέχωση, μια και οι περισσότεροι υπάλληλοι των υποθηκοφυλακείων αξιοποίησαν τη διάταξη που τους επιτρέπει, μόλις αυτά μετατραπούν σε Κτηματολογικά Γραφεία, να μεταταγούν σε άλλες υπηρεσίες του υπουργείου Δικαιοσύνης, ώστε να μη χάσουν τον τίτλο του δικαστικού υπαλλήλου και τα σχετικά προνόμια.

Αδειανά πουκάμισα

Σήμερα, από τα προαναφερόμενα 92 Κτηματολογικά Γραφεία και Υποκαταστήματά τους έχουν ανοίξει 66 και όπως λένε άνθρωποι που γνωρίζουν καλά το θέμα, η κατάσταση αντί να φτιάχνει χειροτερεύει…

Κατά μέσο όρο 8 στους 10 εργαζομένους έφυγαν, οι πράξεις συσσωρεύονται εδώ και χρόνια και ο χρόνος εξυπηρέτησης ιδιωτών και επαγγελματιών εκτοξεύτηκε. Ειδικότερα, κατά τις ίδιες πηγές, σε πολλά Γραφεία ιδίως της Αττικής (Αθήνα, Πειραιάς, Κορωπί, Περιστέρι, Γλυφάδα, Αγία Παρασκευή, Νέα Σμύρνη κ.α) χρειάζονται πάνω από έξι μήνες (σε ορισμένα μιλούν και για πάνω από ένα έτος) προκειμένου να μετατρέψουν μια πράξη, να πάρουν ένα πιστοποιητικό ή να διεκπεραιώσουν μια συναλλαγή για το ακίνητό τους.

Πηγή: Εντυπη έκδοση τα ΝΕΑ

Πέρα από την καθιέρωση της υποχρεωτικής αγοραπωλησίας ακινήτων μέσω τραπεζών που θα προχωρήσει το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας με στόχο να κλείσει μια «μαύρη τρύπα» δυνητικής φοροδιαφυγής, από 1η Νοεμβρίου αναμένεται να τεθεί σε λειτουργία ο Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου.

Στόχος η διαδικασία να ολοκληρώνεται σε σχετικά σύντομο χρονικό διάστημα, υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο δεν έχει εκκρεμότητες, αλλά είναι κτηματογραφημένο και τακτοποιημένο. Σημειώνεται ότι ήδη η συγκεκριμένη πλατφόρμα λειτουργεί πιλοτικά. Ωστόσο από τον Νοέμβριο, όλες οι μεταβιβάσεις ακινήτων θα διεκπεραιώνονται αποκλειστικά μέσω της νέας ηλεκτρονικής πλατφόρμας.

Με βάση το νέο πλαίσιο η συλλογή των εγγράφων θα πραγματοποιείται  από τον συμβολαιογράφο που συντάσσει το συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου μετά από εξουσιοδότηση των συμβαλλόμενων. Ο συμβολαιογράφος θα εισέρχεται με τους προσωπικούς του κωδικούς πρόσβασης στην ηλεκτρονική πλατφόρμα και θα υποβάλει αίτημα σε κάθε φορέα χωριστά για την ηλεκτρονική χορήγηση των απαραίτητων πιστοποιητικών και εγγράφων.

Αξίζει να σημειωθεί πως στη νέα ψηφιακή εφαρμογή θα εμπεριέχονται όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά και έγγραφα ενός ακινήτου από όλους τους εμπλεκόμενους φορείς (ΑΑΔΕ, Κτηματολόγιο, Τεχνικό Επιμελητήριο, ΕΦΚΑ) τα οποία θα αντλεί ο συμβολαιογράφος και θα καταχωρίζονται στον φάκελο του ακινήτου που πρόκειται να μεταβιβαστεί. Η ηλεκτρονική  πλατφόρμα με την ονομασία “Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου”, θα τρέχει στην ψηφιακή πύλη του Δημοσίου gov.gr.

Οι ενδιαφερόμενοι και ο συμβολαιογράφος που συντάσσει τη σχετική πράξη εισέρχονται στην ηλεκτρονική πλατφόρμα κατόπιν αυθεντικοποίησης με τη χρήση των κωδικών-διαπιστευτηρίων της  Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων Δημόσιας Διοίκησης του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης (TAXISnet), ή με τη χρήση των  διαπιστευτηρίων του Μητρώου Συμβολαιογράφων, αντίστοιχα.

Κατά την έκταση που αυτό προβλέπεται στην ηλεκτρονική πλατφόρμα, τα ενδιαφερόμενα μέρη και ο συμβολαιογράφος μπορούν,  μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας, να εξουσιοδοτούν αλλήλους για τη διενέργεια των παρεχόμενων από την ηλεκτρονική πλατφόρμα υπηρεσιών και την έκδοση των σχετικών πιστοποιητικών.

Τι ακριβώς θα γίνεται

Βάσει της διαδικασίας, ο συμβολαιογράφος εισέρχεται στην πλατφόρμα για να αιτηθεί την έκδοση των αναγκαίων δικαιολογητικών για τη σύνταξη της συμβολαιογραφικής πράξης ή/και να τα συλλέξει, κατά περίπτωση. Τα δικαιολογητικά εμφανίζονται σε ειδικό κατάλογο μέσα στον ηλεκτρονικό φάκελο της μεταβίβασης.

Ακολούθως, προσκαλεί τον πωλητή και τον αγοραστή μέσω της πλατφόρμας, να αποδεχτούν το αίτημα μεταβίβασης και να δώσουν τις αναγκαίες εξουσιοδοτήσεις. Ο πωλητής του ακινήτου, επιλέγει το προς μεταβίβαση ακίνητο και αποδέχεται την πρόσκληση για να εξουσιοδοτήσει τον συμβολαιογράφο να προβεί στη συλλογή εγγράφων και πληροφοριών και σε όλες τις αναγκαίες ενέργειες για τον σκοπό της σύνταξης της συμβολαιογραφικής πράξης.  Παράλληλα, ο αγοραστής του ακινήτου θα πρέπει να ακολουθήσει την ίδια διαδικασία. Ο ηλεκτρονικός φάκελος της μεταβίβασης δημιουργείται με την επιλογή του προς μεταβίβαση ακινήτου από τον μεταβιβάζοντα, την αποδοχή των προσκλήσεων και την παροχή των εξουσιοδοτήσεων στο συμβολαιογράφο από αμφότερα τα συμβαλλόμενα μέρη.

Έτσι, μετά την καταβολή του φόρου από το φορολογούμενο που αποκτά το ακίνητο, η πλατφόρμα αντλεί από την εφαρμογή myProperty της ΑΑΔΕ τα αναγκαία δεδομένα σχετικά με την καταβολή του φόρου ή την απαλλαγή από την υποχρέωση αυτού.

Τέλος, πραγματοποιείται η υπογραφή της συμβολαιογραφικής πράξης από την συμβολαιογράφο και η καταχώρηση του συμβολαίου στο Κτηματολογικό Γραφείο.

Τα προβλήματα

Παρά τα ψηφιακά εργαλεία που είναι πλέον διαθέσιμα ακόμα και τώρα οι ενδιαφερόμενοι τρέχουν από υπηρεσία σε υπηρεσία μαζεύοντας φακέλους με βεβαιώσεις και διάφορα άλλα έγγραφα καθώς κάθε ακίνητο αποτελεί και μία ξεχωριστή περίπτωση.

Οι περισσότερες πολεοδομίες και ειδικότερα των αστικών κέντρων καθυστερούν 3 και 4 μήνες για να δώσουν φακέλους αδειών και σχεδίων ακινήτων σε μηχανικούς ή πολίτες για να εκδοθεί η απαραίτητη ηλεκτρονική ταυτότητα.

Οι πολιτικοί μηχανικοί που πρέπει να εκδώσουν την ηλεκτρονική ταυτότητα του ακινήτου, δεν είναι πάντα εύκολο καθώς σχεδόν πάντα  υπάρχουν ασυμφωνίες, “παραβάσεις” ή  αυθαιρεσίες στο ακίνητο που πρέπει να τροποποιηθούν οι να νομιμοποιηθούν πριν εκδοθεί η ηλεκτρονική ταυτότητα.

Οι  λογιστές τρέχουν για να βγάλουν τα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ φορολογικές και ασφαλιστικές ενημερότητες κ.α κάτι που επίσης δεν είναι εύκολο καθώς ακόμα και ένα μικρό χρέος (π.χ. μια απλήρωτη κλήση στην δημοτική αστυνομία) μπορεί να μπλοκάρει την φορολογική ενημερότητα  και να στείλει πίσω την διαδικασία για αρκετούς μήνες, πόσο μάλλον αν πρέπει να ρυθμιστεί η οφειλή και να ενημερωθούν για αυτό οι αρμόδιες υπηρεσίες.

Οι δήμοι καθυστερούν την βεβαίωση μη  οφειλής  Τέλους Ακίνητης Περιουσίας. Αν όλα είναι εντάξει η βεβαίωση ΤΑΠ μπορεί να εκδοθεί, κάπως, σύντομα. Στην περίπτωση όμως που υπάρχει χρέος, ή ασυμφωνία τετραγωνικών κλπ  η υπόθεση καθυστερεί. Κάποιοι μεγάλοι δήμοι εφαρμόζουν το νέο μέτρο της υπεύθυνης δήλωσης για την έκδοση της βεβαίωσης, κάποιοι άλλοι όμως περιμένουν όλο το φάκελο.

Αλλά και οι  συμβολαιογράφοι έχουν εκφράσει επιφυλάξεις για την σκοπιμότητα της επίμαχης ηλεκτρονικής εφαρμογής και αμφισβητούν ότι εξυπηρετεί και υποστηρίζει συμβολαιογράφους και πολίτες.

Πηγή: Ναυτεμπορική