Του Μαρίνου Κυναιγείρου* 

Η αγορά ακινήτων στην Κύπρο συνεχίζει να επιδεικνύει αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και έντονο ενδιαφέρον, γεγονός που επισφραγίστηκε με το δυναμικό ξεκίνημα του 2025, ακολουθώντας την πορεία του προηγούμενου έτους. Η ζήτηση παραμένει αυξημένη τόσο από ντόπιους αγοραστές, όσο και από ξένους, ιδίως από τρίτες χώρες, όπως το Ισραήλ και ο Λίβανος, καθώς οι γεωπολιτικές εντάσεις δεν φαίνεται να έχουν επηρεάσει αρνητικά το επενδυτικό τους ενδιαφέρον, το οποίο συχνά αφορά και μεγάλες επενδύσεις.

Σημαντική η προσφορά

Το πιο ενθαρρυντικό στοιχείο αυτής της συγκυρίας είναι η διαθεσιμότητα, η προσφορά ακινήτων, καθώς υπάρχουν πολλές επιλογές, που μπορούν να ανταποκριθούν στις ανάγκες των αγοραστών. Εάν δεν υπάρξουν σοβαρές αναταράξεις στο εξωτερικό περιβάλλον τους επόμενους μήνες τότε όλα δείχνουν ότι το αγοραστικό ενδιαφέρον θα διατηρηθεί καθ' όλη τη διάρκεια του 2025, με τις τιμές να παραμένουν σταθερές στα σημερινά τους επίπεδα. Ένας από τους κύριους λόγους της σταθερότητας των τιμών είναι η εξισορρόπηση της ζήτησης με την προσφορά. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat, ενώ η γενική τάση στην Ευρώπη δείχνει σημαντικές αυξήσεις στις τιμές των κατοικιών, η Κύπρος διατηρεί μια πιο συγκρατημένη πορεία. Το πρώτο τρίμηνο του 2025, η ετήσια αύξηση των τιμών στην Κύπρο ανήλθε σε 2%. Αυτό το ποσοστό είναι πολύ χαμηλότερο από τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης (5,7%) και της Ευρωζώνης (5,4%), υποδηλώνοντας μια πιο σταθερή και λιγότερο έντονη ανοδική τάση σε σύγκριση με τις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες. Η εικόνα αυτή καταδεικνύει μια διαφορετική δυναμική στην κυπριακή αγορά ακινήτων, η οποία, ενώ παραμένει ενεργή, δεν παρουσιάζει τις ίδιες πιέσεις προς τα πάνω όπως παρατηρούνται αλλού στην Ευρώπη.

Τι κρατά τη ζήτηση

Ωστόσο, είναι γεγονός ότι η διατήρηση των τιμών σε υψηλά επίπεδα επηρεάζει κυρίως τους ντόπιους αγοραστές. Παρά την σταδιακή μείωση των δανειστικών επιτοκίων, η γενικότερη ακρίβεια επηρεάζει σημαντικά το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών καθιστώντας την πρόσβαση στη στέγαση μια ιδιαίτερα δύσκολη υπόθεση για τους συμπολίτες μας. Επιπλέον, η ισχυρή ζήτηση από ξένους αγοραστές έχει αναμφίβολα συμβάλει σε αυτή την ανοδική πορεία των τιμών. Ένας επιπλέον παράγοντας που τροφοδοτεί την αυξημένη ζήτηση στην αγορά ακινήτων, ιδίως από ντόπιους επενδυτές, είναι τα πολύ χαμηλά καταθετικά επιτόκια που προσφέρουν οι κυπριακές τράπεζες. Δεδομένου ότι οι αποδόσεις των τραπεζικών καταθέσεων είναι μηδαμινές, πολλοί στρέφονται στην αγορά ακινήτων ως μια πιο ελκυστική επιλογή για να επενδύσουν τα χρήματά τους και να επιτύχουν καλύτερες αποδόσεις.

Ο μύθος

Σε αυτό το σημείο είναι σημαντικό να επισημάνουμε ότι η εντύπωση πως οι αδειούχοι κτηματομεσίτες «φουσκώνουν» τις τιμές των ακινήτων δεν είναι τίποτε άλλο παρά ένας μύθος. Ο ρόλος μας είναι να προσφέρουμε στους πελάτες μας τις καλύτερες δυνατές τιμές για να διευκολύνουμε την πώληση. Οι τιμές στην αγορά καθορίζονται πρωτίστως από τους ιδιοκτήτες των ακινήτων και διαμορφώνονται τελικά από τη βασική αρχή της οικονομίας, την προσφορά και τη ζήτηση.

Η εικόνα στις επαρχίες

Εάν εστιάσουμε στην εικόνα της αγοράς ανά επαρχία θα παρατηρήσουμε ότι η Λεμεσός διατηρεί την πρωτοκαθεδρία στα ακριβά και πολυτελή ακίνητα. Η Πάφος έχει καταγράψει αυξημένη ζήτηση τα τελευταία δύο χρόνια, τόσο από ξένους όσο και από Κύπριους επενδυτές. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η Λάρνακα, η οποία καταγράφει αυξημένη ζήτηση για μικρά διαμερίσματα, ενός και δύο υπνοδωματίων, κυρίως στα προάστια. Παρόλο που οι τιμές έχουν αυξηθεί σημαντικά σε σύγκριση με τρία χρόνια πριν, παραμένουν πιο προσιτές σε σύγκριση με άλλες πόλεις, καθιστώντας την Λάρνακα ελκυστική επιλογή ακόμα και για Κύπριους από τη Λευκωσία και τη Λεμεσό που αναζητούν καλύτερες ευκαιρίες στέγασης ή επένδυσης.

Καταληκτικά, παρατηρούμε ότι η κυπριακή αγορά ακινήτων βρίσκεται σε μια περίοδο έντονης δραστηριότητας και σταθερότητας, προσφέροντας ευκαιρίες για επενδυτές και αντιμετωπίζοντας παράλληλα την πρόκληση της προσιτής στέγασης για τους Κύπριους πολίτες. Βεβαίως η συνεχής παρακολούθηση των τάσεων και η προσαρμογή στις συνθήκες της αγοράς είναι κρίσιμη για την περαιτέρω ανάπτυξή της.

*MRICS, Πρόεδρος Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών

Του Μαρίνου Κυναιγείρου* 

Η παράνομη κτηματομεσιτεία δεν είναι απλά ένα ποινικό αδίκημα καθώς στην περίπτωση της Κύπρου φαίνεται να συνδέεται ακόμη και με τον συνεχιζόμενο σφετερισμό ελληνοκυπριακών περιουσιών στα κατεχόμενα εδάφη μας. Ως Πρόεδρος του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών, νιώθω την υποχρέωση να κρούσω τον κώδωνα του κινδύνου και να ζητήσω άμεση και αποτελεσματική δράση.

Εδώ και σχεδόν 51 χρόνια, οι πρόσφυγες συμπατριώτες μας στερούνται το δικαίωμα στην ιδιοκτησία τους, βιώνοντας τις τραγικές επιπτώσεις της τουρκικής εισβολής και κατοχής. Στα κατεχόμενα, ένα παράνομο «κτηματομεσιτικό» σύστημα έχει αναπτυχθεί, ιδιαίτερα τα τελευταία χρόνια. Εν τη απουσία των νόμιμων ιδιοκτητών κερδοσκοπεί εκμεταλλευόμενο την παράνομη κατοχή και εκμετάλλευση των περιουσιών των προσφύγων. Δεκάδες εάν όχι εκατοντάδες ξένοι παράνομοι «κτηματομεσίτες» πλασάρουν σε ομοεθνείς τους όλων των ειδών τα ακίνητα, ενώ οι παράνομες αναπτύξεις σε ελληνοκυπριακή γη είναι μεγάλες.

Αυτό το οποίο όμως μας ανησυχεί περισσότερο είναι το γεγονός πως το Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών έχει εντοπίσει, κατόπιν καταγγελιών και διερευνά σοβαρές ενδείξεις διασύνδεσης μεταξύ κτηματομεσιτικών γραφείων που δραστηριοποιούνται στις ελεύθερες περιοχές της Δημοκρατίας και παράνομων γραφείων που λειτουργούν στα κατεχόμενα. Πρόσφατα Μετά ήρθε στο φως υπόθεση που αφορούσε πιθανή σχέση κτηματομεσιτικού γραφείου στην ελεύθερη Κύπρο με ένα παράνομο γραφείο, το οποίο φέρει την ίδια επωνυμία στο ψευδοκράτος.

Τέτοιου είδους υποθέσεις τις θεωρούμε πολύ σοβαρές και έχει ήδη προωθηθεί στην Αστυνομία για διερεύνηση. Αναμένουμε με ιδιαίτερο ενδιαφέρον τα αποτελέσματα των ερευνών και είμαστε έτοιμοι να συνεργαστούμε πλήρως με τις αρμόδιες αρχές.

Η ύπαρξη και δεύτερης υπόθεσης αυξάνει τις ανησυχίες μας για ενδεχόμενη διασύνδεση της παράνομης κτηματομεσιτείας στις ελεύθερες περιοχές με τα κατεχόμενα. Αυτή η διασύνδεση αποτελεί μια ευθεία πρόκληση προς την Κυπριακή Δημοκρατία και το κράτος δικαίου. Υπονομεύει με έμμεσο τρόπο τις προσπάθειες για μια δίκαιη και βιώσιμη λύση του Κυπριακού προβλήματος και προσβάλλει βάναυσα τα δικαιώματα των Ελληνοκυπρίων προσφύγων.

Η παράνομη κτηματομεσιτεία στα κατεχόμενα δεν είναι μια αθώα εμπορική δραστηριότητα. Συμβάλλει άμεσα στην εδραίωση της παράνομης κατοχής και στην αλλοίωση του δημογραφικού και ιδιοκτησιακού χαρακτήρα των κατεχομένων. Όσο υπάρχουν «κτηματομεσίτες» που διακινούν παράνομα ελληνοκυπριακές περιουσίες, τόσο θα μεγαλώνει η αδικία και θα απομακρύνεται η προοπτική μιας δίκαιης λύσης.

Για τον λόγο αυτό, απευθύνω θερμή παράκληση προς όλους τους εμπλεκόμενους φορείς να διερευνήσουν σε βάθος κάθε καταγγελία, που αφορά πιθανή διασύνδεση με παράνομα κυκλώματα στα κατεχόμενα. Η αυστηρή εφαρμογή της νομοθεσίας και η επιβολή αυστηρών κυρώσεων στους παραβάτες είναι απαραίτητη. Αναμένουμε από την Αστυνομία να επιταχύνει τις έρευνες για τις υποθέσεις, που έχει ενώπιόν της ώστε να ξεκαθαρίσουν το συντομότερο. Αναμένουμε και από τους συναδέλφους κτηματομεσίτες, να επιδείξουν τη μέγιστη επαγγελματική ευσυνειδησία και να απέχουν από οποιαδήποτε συναλλαγή που μπορεί να εμπλέκει παράνομες περιουσίες στα κατεχόμενα. Η διαφύλαξη της τιμής και της αξιοπιστίας του κλάδου μας είναι άρρηκτα συνδεδεμένη με τον σεβασμό της νομιμότητας και των δικαιωμάτων των πολιτών. Αναμένουμε και από τους πολίτες να είναι σε εγρήγορση και να μας καταγγέλλουν κάθε ύποπτη δραστηριότητα που έρχεται στην αντίληψή τους. Δεν μπορούμε να παρακολουθούμε απλά αυτό το φαινόμενο. Η διασύνδεση της παράνομης κτηματομεσιτείας με τον σφετερισμό των περιουσιών μας στα κατεχόμενα αποτελεί μια εθνική πληγή που απαιτεί άμεση και συλλογική αντιμετώπιση. Είναι χρέος μας προς την χώρα μας και τις επόμενες γενιές να προστατεύσουμε τα δικαιώματά τους και να αγωνιστούμε για την αποκατάσταση της δικαιοσύνης.

*MRICS, Πρόεδρος Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών

Του Αντώνη Μιχαήλ* 

Η αγορά ακινήτων στην Κύπρο εισέρχεται σε μια νέα εποχή, όπου οι ανάγκες των αγοραστών εξελίσσονται με γοργούς ρυθμούς, αντανακλώντας τις σύγχρονες τάσεις στον τομέα της τεχνολογίας, της βιωσιμότητας και των απαιτήσεων του σύγχρονου τρόπου ζωής. Οι προσδοκίες των καταναλωτών έχουν μεταβληθεί, καθώς δεν αρκούνται πια σε έναν απλό χώρο διαβίωσης, αλλά επιθυμούν ένα διαμέρισμα που να συνδυάζει την έξυπνη τεχνολογία, τη λειτουργικότητα και την υψηλή ποιότητα ζωής, ενώ ταυτόχρονα να ανταποκρίνεται στην ανάγκη τους για οικολογική συνείδηση και μακροχρόνια αξία.

«Έξυπνα» ακίνητα

Η ένταξη της τεχνολογίας στα σπίτια έχει αναδειχθεί σε έναν από τους πιο σημαντικούς παράγοντες διαφοροποίησης στην αγορά ακινήτων. Οι αγοραστές του σήμερα απαιτούν «έξυπνα» διαμερίσματα, τα οποία ενσωματώνουν προηγμένα συστήματα για τον έλεγχο φωτισμού, θέρμανσης, ασφάλειας και άλλων λειτουργιών μέσω κινητών συσκευών ή φωνητικών εντολών. Αυτές οι καινοτομίες προσφέρουν αδιαμφισβήτητη άνεση, εξοικονόμηση ενέργειας και αναβάθμιση του τρόπου ζωής, κάνοντάς τα πιο ευέλικτα και έτοιμα να προσαρμοστούν στις απαιτήσεις του κατοίκου. Η ζήτηση για «έξυπνα» ακίνητα δεν είναι απλώς μια τάση, είναι το μέλλον της αστικής διαβίωσης, και οι κατασκευαστές καλούνται να προσαρμοστούν άμεσα σε αυτή την εξέλιξη.

Κορυφαία προτεραιότητα η βιωσιμότητα

Παράλληλα, η βιωσιμότητα παραμένει κορυφαία προτεραιότητα για τους σύγχρονους αγοραστές. Η αυξανόμενη περιβαλλοντική συνείδηση έχει οδηγήσει στη δημιουργία ενός νέου πρότυπου, όπου τα ακίνητα δεν προορίζονται μόνο για τη βελτίωση της ποιότητας ζωής, αλλά και για την ελαχιστοποίηση του περιβαλλοντικού αποτυπώματος. Καταναλωτές και επενδυτές αναζητούν διαμερίσματα που πληρούν αυστηρά κριτήρια ενεργειακής απόδοσης και που ενσωματώνουν ανανεώσιμες πηγές ενέργειας και οικολογικά υλικά. Το ενδιαφέρον για «πράσινες» κατοικίες είναι αδιαμφισβήτητο και καθοδηγεί τις επιλογές των καταναλωτών, με αποτέλεσμα την απαιτούμενη στροφή της αγοράς προς κατασκευές φιλικές προς το περιβάλλον.

Εξυπηρέτηση και επαγγελματικών αναγκών

Η σύγχρονη ανάγκη για ευέλικτους και πολλαπλών χρήσεων χώρους διαβίωσης είναι επίσης καθοριστική. Με τη σταδιακή εξάπλωση της τηλεργασίας, οι χώροι σπιτιού που εξυπηρετούν επαγγελματικές ανάγκες γίνονται όλο και πιο σημαντικοί. Διαμερίσματα με χώρους που μπορούν να προσαρμοστούν εύκολα και να χρησιμοποιηθούν τόσο για προσωπική όσο και για επαγγελματική χρήση είναι πλέον υψηλής ζήτησης. Ο εξαιρετικός σχεδιασμός, που επιτρέπει στους κατοίκους να εργάζονται από το σπίτι χωρίς να θυσιάζεται η ποιότητα ζωής, αποτελεί βασικό παράγοντα επιτυχίας για τον σύγχρονο αγοραστή.

Ποιότητα και σύγχρονες ανέσεις

Επιπλέον, η πολυτέλεια παραμένει ένα σημαντικό κριτήριο για τη ζήτηση, με τους καταναλωτές να επιθυμούν διαμερίσματα που συνδυάζουν αισθητική, ποιότητα κατασκευής και σύγχρονες ανέσεις. Τα πολυτελή διαμερίσματα δεν είναι μόνο μια προτίμηση, αλλά μια δήλωση ποιότητας ζωής, που αντανακλά την προσωπικότητα και τις αξίες του κατοίκου. Εξαιρετικά υλικά, υψηλής τεχνολογίας συστήματα και υπηρεσίες που προάγουν την άνεση και την ασφάλεια αναδεικνύονται σε κρίσιμα χαρακτηριστικά.

Ελκυστικός προορισμός η Κύπρος

Τέλος, η Κύπρος παραμένει ένας ελκυστικός προορισμός για διεθνείς αγοραστές και επενδυτές, λόγω του σταθερού οικονομικού περιβάλλοντος, της πολιτικής ασφάλειας και του υψηλού επιπέδου ποιότητας ζωής. Οι διεθνείς αγοραστές αναζητούν περιοχές που προσφέρουν ένα διεθνές, πολυπολιτισμικό περιβάλλον, αλλά και εύκολη πρόσβαση σε εμπορικά και τουριστικά κέντρα. Η συνεχής ενίσχυση της ζήτησης από ξένους επενδυτές απαιτεί από την αγορά να ανταποκριθεί με προϊόντα που είναι υψηλής ποιότητας, λειτουργικά και καινοτόμα.

Νέο πρότυπο αστικής ζωής

Η σύγχρονη αγορά ακινήτων απαιτεί από τους κατασκευαστές να καινοτομούν και να προσαρμόζονται σε αυτές τις νέες απαιτήσεις, παρέχοντας διαμερίσματα που συνδυάζουν τεχνολογία, βιωσιμότητα, πολυτέλεια και λειτουργικότητα. Οι τάσεις αυτές δεν είναι μόνο μια απλή αντίδραση στην τρέχουσα ζήτηση, αλλά αποτελούν τις βάσεις για την ανάπτυξη ενός νέου πρότυπου στη σύγχρονη αστική ζωή.

*Head of Technical Operations τoυ Ομίλου Cyview

Παύλος Λοΐζου* 

Η πρόσφατη συζήτηση για το «άνοιγμα» της λεωφόρου Μακαρίου Γ΄ στη Λευκωσία σε οχήματα έχει πυροδοτήσει έντονο δημόσιο διάλογο. Είναι όμως αυτή η ουσιαστική λύση για την αναζωογόνηση του ιστορικού κέντρου της Λευκωσίας; Τα δεδομένα δείχνουν πως όχι. Από επιτόπια επιθεώρηση  περισσότερων από 110 ακινήτων και ανάλυση 363 συναλλαγών πέριξ της Μακαρίου (01/2020–04/2025), καταγράφεται μία απογοητευτική εικόνα. Ένα στα τρία ακίνητα ή οικόπεδα είναι ανενεργό, οι περισσότερες χρήσεις παραμένουν κλειστές ή υπολειτουργούν, ενώ ένα μεγάλο μέρος της περιοχής παραμένει περιφραγμένο ή λειτουργεί ως αυτοσχέδιος χώρος στάθμευσης.

Ο αστικός ιστός έχει δομή, αλλά όχι ζωή. Αυτό αποτυπώνεται και στην αγορά ακινήτων. Η υπό-περιοχή δυτικά της λεωφόρου Μακαρίου αντιπροσωπεύει μόλις το 8% των συναλλαγών στον Δήμο Λευκωσίας και σχεδόν 10% της αξίας. Η μέση τιμή ανά πράξη ξεπερνά τις €300.000, διπλάσια από τη μέση τιμή της επαρχίας, κάτι που αποδεικνύει ότι η δυναμική υπάρχει — αλλά παραμένει συγκεντρωμένη σε λίγες πράξεις και σε περιορισμένο αριθμό developers. Εντωμεταξύ, η ευρύτερη αστική ανάπτυξη και η καταναλωτική ροή έχουν μετατοπιστεί προς τις δυτικές και νότιες συνοικίες (Έγκωμη, Λατσιά, Λακατάμια), αφήνοντας το κέντρο ως τόπο καθημερινών εξυπηρετήσεων — όχι ως προορισμό.

Ταυτόχρονα, η επιτόπια επιθεώρηση αποτυπώνει την τρέχουσα εικόνα και επιβεβαιώνει ότι βρισκόμαστε σε φάση αλλαγής, αλλά χωρίς κατεύθυνση. Καταγράφονται τουλάχιστον 18 εργοτάξια και προγραμματισμένα έργα, δεκάδες ακίνητα προς πώληση, αλλά και υψηλός αριθμός περιουσιών που ανήκουν σε τράπεζες και ταμεία. Αυτά τα περιουσιακά στοιχεία, αν και σε στρατηγικές τοποθεσίες, παραμένουν αδρανή. Το δυναμικό υπάρχει, η αλλαγή έχει αρχίσει, αλλά απουσιάζει η κρίσιμη μάζα και ο συντονισμός για να αποκτήσει ροή και ουσία.

Μπορεί το άνοιγμα της Μακαρίου να ενισχύσει την ορατότητα και την προσβασιμότητα σε κάποια σημεία, αλλά δεν μπορεί να υποκαταστήσει τη δημιουργία μόνιμων, ενεργών χρήσεων. Δεν φέρνει νέους κατοίκους, δεν κινητοποιεί ιδιοκτήτες που επί δεκαετίες δεν αξιοποιούν τα ακίνητά τους, δεν δίνει κίνητρα σε έναν νέο άνθρωπο να επιστρέψει στο κέντρο, ούτε σε έναν επιχειρηματία να ρισκάρει σε έναν δρόμο όπου το 30% των ισογείων είναι κλειστά ή ανενεργά.

Η πραγματικότητα είναι ότι το πρόβλημα του κέντρου δεν είναι πολεοδομικό, αλλά  κοινωνικοοικονομικό. Όσο δεν υπάρχει κόστος για την αδράνεια, ούτε στήριξη για την ενεργοποίηση, τίποτα δεν θα αλλάξει. Αυτό που χρειάζεται είναι στοχευμένες παρεμβάσεις. Taskforce με τη συμμετοχή του Δήμου και του ΕΒΕΛ, δημόσιο μητρώο ανενεργών ιδιοκτησιών, πρότυπα για ανακαινίσεις και νέες μορφές κατοίκησης, ενεργοποίηση κληρονόμων με τεχνική και νομική στήριξη, καθώς και 2–3 πιλοτικές παρεμβάσεις σε δημόσιες ιδιοκτησίες για να αποδειχθεί στην πράξη τι μπορεί να γίνει.

Το άνοιγμα της Μακαρίου μπορεί να βοηθήσει, μόνο αν συνοδευτεί από δράση. Χρειάζονται χρήσεις, όχι μόνο διέλευση. Αν δεν ενεργοποιήσουμε τους ιδιοκτήτες, ο αστικός ιστός θα μείνει στα χαρτιά. Και τότε, ακόμα και η καλύτερη κυκλοφοριακή λύση, θα μείνει χωρίς πόλη να εξυπηρετήσει.

*CEO Ask Wire

Του Δημήτρη Χριστοφίδη* 

Πώς φτάσαμε εδώ;

Το μεγαλύτερο μέρος του κτιριακού αποθέματος στην Κύπρο κατασκευάστηκε την περίοδο μετά την τουρκική εισβολή (1974), όπου η πίεση για στέγαση των προσφύγων οδήγησε στη χρήση ακατάλληλων αδρανών υλικών (λόγω απώλειας των λατομείων Πενταδακτύλου), και πριν τη νομοθέτηση του πρώτου αντισεισμικού κανονισμού (1994) και την υποχρεωτική επίβλεψη από Αρχιτέκτονα ή Πολιτικό Μηχανικό (1999).

Τι σημαίνει «επικίνδυνο κτίριο»;

Οι πιο πάνω επιβαρυντικοί παράγοντες, σε συνδυασμό με την απουσία αποτελεσματικών νομικών μηχανισμών που να επιβάλλουν στους ιδιοκτήτες την περιοδική συντήρηση των κτηρίων τους, έχουν ως αποτέλεσμα να υπάρχουν σήμερα δεκάδες χιλιάδες επικίνδυνες οικοδομές από οπλισμένο σκυρόδεμα οι οποίες χρήζουν άμεσης δομικής επισκευής (για επαναφορά της αρχικής καλής κατάστασης) και δομικής ενίσχυσης (για αύξηση της αντοχής σε στατικά και σεισμικά φορτία). Η συνεχής αναβολή των ανωτέρω επεμβάσεων στο κτηριακό απόθεμα της Κύπρου διογκώνει το πρόβλημα, ενώ το κόστος επισκευής και ενίσχυσης πιθανόν να υπερβαίνει τα €20δις.

Πώς γίνεται ο έλεγχος;

Η σωστή διάγνωση των προβλημάτων από έμπειρο Πολιτικό Μηχανικό είναι πολύ σημαντική για να επιλεχθούν σωστές μέθοδοι δομικής επισκευής και ενίσχυσης. Η διαδικασία διάγνωσης θα πρέπει κατ’ ελάχιστον να περιλαμβάνει τα ακόλουθα:

α) Μελέτη αρχικών σχεδίων, φωτογραφιών, εγγράφων προσφορών και πολεοδομικών αδειών

β) Επιτόπου οπτικούς ελέγχους, μετρήσεις, καταγραφή στοιχείων και τεκμηρίωση αστοχιών   

γ) Επιλογή και εκτέλεση εργαστηριακών ελέγχων και δοκιμών (Εικόνα 1)

δ) Ανάλυση κατασκευής σε στατικά και σεισμικά φορτία και αξιολόγηση αποτελεσμάτων

Βασικές Μορφές Παρεμβάσεων

Βάση των ανωτέρω, ο Πολιτικός Μηχανικός επιλέγει τις μεθόδους δομικής επισκευής και ενίσχυσης και ετοιμάζει σχέδια, κατασκευαστικές λεπτομέρειες, προδιαγραφές και επιμετρήσεις για εκτέλεση των εργασιών από τον Εργολάβο.

1. Δομικές Επισκευές Οπλισμένου Σκυροδέματος

Υπό κανονικές συνθήκες, το σκυρόδεμα προστατεύει τον οπλισμό από την οξείδωση λόγω της αλκαλικότητας του σκυροδέματος, η οποία (αλκαλικότητα) δημιουργεί μια πολύ λεπτή στρώση οξειδίου του σιδήρου η οποία προστατεύει τον οπλισμό (″παθητική στρώση″). Όταν αυτή η προστασία παύσει να υφίσταται, τότε προκύπτουν προβλήματα στατικής επάρκειας (π.χ. μείωση διατομής οπλισμού) και ασφάλειας (π.χ. πτώση επιχρισμάτων από ύψος). Οι κύριοι μηχανισμοί διείσδυσης επιβλαβών στοιχείων στο σκυρόδεμα (π.χ. Η2Ο, Ο2, Cl--, CO2) και καταστροφής της παθητικής στρώσης προκύπτουν όταν:

α) Το σκυρόδεμα είναι πορώδες (π.χ. λόγω κακής συμπύκνωσης) ή παρουσιάζει τριχοειδείς ρωγμές (π.χ. λόγω γρήγορης συρρίκνωσης κατά την ωρίμανση)

β) Δεν υπάρχει αρκετή επικάλυψη οπλισμού σε σχέση με τις συνθήκες περιβάλλοντος (π.χ. επικάλυψη <20mm)

γ) Το σκυρόδεμα ενανθρακωθεί (το υδροξείδιο του ασβεστίου που περιέχεται στο σκυρόδεμα στην παρουσία νερού και διοξειδίου του άνθρακα μετατρέπεται σε ανθρακικό ασβέστιο) και χάσει την αλκαλικότητα του (σταδιακή μείωση pH από 12,5 σε 8)

δ) Υπάρξει συγκέντρωση χλωριόντων στο σκυρόδεμα από ενδογενείς (π.χ. αδρανή θαλάσσης) ή εξωγενείς πηγές (π.χ. άλατα τήξης χιονιού, αερομεταφερόμενα σταγονίδια θαλάσσιου νερού) χλωριούχου νατρίου

ε) Τα αλκάλια στο τσιμέντο αντιδράσουν με το διοξείδιο του πυριτίου από ενδογενείς (π.χ. αδρανή θαλάσσης) ή εξωγενείς πηγές (π.χ. θαλάσσιο περιβάλλον), με αποτέλεσμα τη διόγκωση και ρηγμάτωση του σκυροδέματος

ζ) Το υδροξείδιο του ασβεστίου στο σκυρόδεμα αντιδράσει με θειικές ενώσεις από εξωγενείς πηγές (π.χ. έδαφος, υπόγεια νερά), με αποτέλεσμα τη διόγκωση και ρηγμάτωση του σκυροδέματος

Τα πιο πάνω φαινόμενα είναι πολύ συνηθισμένα σε οικοδομές που έχουν ξεπεράσει τη διάρκεια ζωής τους βάση του αρχικού σχεδιασμού (π.χ. 30 χρόνια), όμως ανάγκη για δομική επισκευή μπορεί να προκύψει επίσης από άλλους παράγοντες, όπως ζημιές από πυρκαγιές, σεισμούς, πλημμύρες, εκρήξεις, υγρασίες, καθιζήσεις, κυκλικά φορτία, παγετούς, δονήσεις, κτλ.

Η δομική επισκευή του οπλισμένου σκυροδέματος περιλαμβάνει συνήθως τουλάχιστο τα πιο κάτω στάδια:

α) Απομάκρυνση ενανθρακωμένου σκυροδέματος 

β) Απομάκρυνση σκουριάς από οπλισμό

γ) Επάλειψη αντιοξειδωτικής στρώσης στον οπλισμό

δ) Επάλειψη συγκολλητικής στρώσης στο σκυρόδεμα

ε) Πλήρωση με χονδρόκοκκο επισκευαστικό τσιμεντοκονίαμα

ζ) Τελείωμα με λεπτόκοκκο επισκευαστικό τσιμεντοκονίαμα (Εικόνα 2)

2. Δομικές Ενισχύσεις Οπλισμένου Σκυροδέματος

Οι δομικές ενισχύσεις είναι συνήθως πολυδάπανες και θα πρέπει πρώτα να γίνεται οικονομοτεχνική αξιολόγηση εάν είναι συμφέρων έναντι της λύσης για κατεδάφιση και ανακατασκευή. Η ανάγκη για δομική ενίσχυση προκύπτει συνήθως από ένα ή περισσότερους από τους πιο κάτω λόγους:

α) Αλλαγή χρήσης με συνεπακόλουθη αύξηση φορτίων

β) Αλλαγή διαρρύθμισης χώρων με συνεπακόλουθη ανάγκη για αφαίρεση δομικών στοιχείων

γ) Κατακόρυφες προσθήκες με συνεπακόλουθη αύξηση φορτίων

δ) Κακή ποιότητα αρχικού σχεδιασμού ή/και κατασκευής (Εικόνα 3)

ε) Αναβάθμιση επιπέδου αντισεισμικής προστασίας

ζ) Αναβάθμιση στατικής επάρκειας ιστορικών μνημείων

Η δομική ενίσχυση του οπλισμένου σκυροδέματος περιλαμβάνει συνήθως μία ή περισσότερες από τις πιο κάτω μεθόδους:

α) Ινοπλισμένα πολυμερή: Ενίσχυση με ειδικά υφάσματα πολύ μεγάλης εφελκυστικής αντοχής από ίνες άνθρακα, γυαλιού ή αραμίδης (Kevlar)

β) Εκτοξευόμενο σκυρόδεμα: Αύξηση διατομής δομικών στοιχείων με την εκτόξευση σκυροδέματος λεπτής διαβάθμισης αδρανών

γ) Επικολλητά μεταλλικά ελάσματα: Ενίσχυση με μεταλλικά ελάσματα που επικολλιούνται στο δομικό στοιχείο

δ) Προσθήκη νέων δομικών στοιχείων: Ενίσχυση με την προσθήκη νέων δομικών στοιχείων για μείωση ανοιγμάτων, δημιουργία σύμμεικτων στοιχείων, αύξηση ακαμψίας, κτλ

ε) Μανδύες οπλισμένου σκυροδέματος: Αύξηση διατομής δομικών στοιχείων με την έγχυση σκυροδέματος σε καλούπι με πλέγμα οπλισμού

ζ) Ρητινενέσεις: Ενίσχυση δομικών στοιχείων με την εισπίεση εποξειδικής ρητίνης για συγκόλληση ρωγμών σε οπλισμένο σκυρόδεμα (Εικόνα 4)

η) Σεισμική μόνωση με εφέδρανα, ιξώδεις αποσβεστήρες και συντονισμένους αποσβεστήρες μάζας: Μόνωση κτηρίων από σεισμικά φορτία με τη χρήση εξειδικευμένων μηχανικών συστημάτων (Εικόνα 5)

Τι να προσέξετε ως ιδιοκτήτες

Συνοψίζοντας, ο τομέας των δομικών επισκευών και ενισχύσεων οπλισμένου σκυροδέματος είναι πολύπλοκος και πολυσύνθετος και απαιτεί εξειδικευμένη τεχνογνωσία και εμπειρία από τους Πολιτικούς Μηχανικούς και Εργολάβους, ως επίσης και ιδιαίτερη προσοχή στην επιλογή του τύπου των παρεμβάσεων για να πετύχει ο στόχος της επαναφοράς της αρχικής καλής κατάστασης και της αύξησης της αντοχής των κατασκευών με λογικό κόστος.

Προτείνεται όπως επιλέγονται έμπειροι Μηχανικοί με σοβαρή προηγούμενη εμπειρία σε τέτοιου είδους επεμβάσεις και οι οποίο πιθανότατα να συμμετείχαν σε μεγάλα προγράμματα που έγιναν τις προηγούμενες δεκαετίες (π.χ. αντισεισμικές αναβαθμίσεις δημοσίων σχολείων Κυπριακής Δημοκρατίας, δομικές επισκευές σε υποδομές Βρετανικών Βάσεων). Επίσης, λόγω της δυσκολίας εξεύρεσης αδειούχων Εργολάβων που να εξειδικεύονται σε δομικές επισκευές και ενισχύσεις, προτείνεται να χρησιμοποιούνται ψηφιακά συστήματα ανοικτής προσφοροδότησης έργων (eProcurement), όπως π.χ. η δωρεάν ψηφιακή πλατφόρμα Projects.cy, με σκοπό την ευρύτερη και αποτελεσματικότερη προβολή αυτών των έργων προς την εργοληπτική αγορά και τον πιθανότερο εντοπισμό τους από εξειδικευμένους στο είδος αυτό Εργολάβους.

Ιδιαίτερα δε σημαντικό είναι οι Ιδιοκτήτες να διασφαλίζουν οι ίδιοι (ασχέτως νομικής υποχρέωσης) τον περιοδικό έλεγχο, συντήρηση και αναβάθμιση των κατασκευών τους, γιατί η συνεχής αναβολή των ανωτέρω επεμβάσεων αυξάνει γεωμετρικά το κόστος επισκευής και θέτει σε κίνδυνο ανθρώπινες ζωές.

Τελευταία σκέψη

Η καθυστέρηση κοστίζει. Όσο αργείτε να επισκευάσετε ένα επικίνδυνο κτίριο, τόσο αυξάνεται το ρίσκο για ζωές και το κόστος αποκατάστασης. Η ασφάλεια δεν είναι πολυτέλεια – είναι ευθύνη.

*Πολιτικός Μηχανικός και Συνιδρυτής της πλατφόρμας προσφοροδότησης έργων, Projects.cy

Του Μάριου Ηλία *

Η Κύπρος αντιμετωπίζει σήμερα μια τριπλή πρόκληση: το αβάσταχτο κόστος στέγασης, την εκρηκτική υπογεννητικότητα και τη γραφειοκρατία που κρατά την ανάπτυξη δέσμια. Για τα νεαρά ζευγάρια που θέλουν να κάνουν το δικό τους ξεκίνημα, η πραγματικότητα γίνεται ολοένα και πιο ασφυκτική.

Η απάντηση στο τρικέφαλο πρόβλημα δεν βρίσκεται σε αόριστες εξαγγελίες, αλλά σε συγκεκριμένα εφαρμόσιμα μέτρα που μπορούν να υλοποιηθούν άμεσα. Μέτρα που έχουν στόχο την ουσιαστική ανακούφιση των πολιτών και τη σταθερή οικοδόμηση του μέλλοντος της χώρας. Για αυτό προτείνω τα εξής:

1. Άτοκο κοινωνικό δάνειο για νεαρά ζευγάρια

Προτείνεται η παροχή άτοκου κοινωνικού δανείου ύψους έως €50.000 σε ζευγάρια κάτω των 40 ετών, με οικογενειακό εισόδημα μέχρι €80.000. Το ποσό θα είναι κλιμακωτό ανάλογα με το εισόδημα, και η αποπληρωμή του θα γίνεται σε βάθος 15 ετών.

Το πιο σημαντικό στοιχείο είναι το κίνητρο για τεκνοποίηση:

• Με 2 παιδιά, διαγράφεται το 50% του ποσού.
• Με 3 ή περισσότερα παιδιά, διαγράφεται το 100%.

Με αυτό τον τρόπο διασυνδέεται άμεσα η στεγαστική στήριξη με την ενίσχυση της οικογένειας. Είναι ένα μέτρο κοινωνικά δίκαιο, οικονομικά ρεαλιστικό και δημογραφικά κρίσιμο.

2. Υποχρεωτική καταγραφή των ενοικίων για προστασία και φορολογική δικαιοσύνη

Η ενοικίαση ακινήτων στην Κύπρο παραμένει σε μεγάλο βαθμό ανεξέλεγκτη. Τα «μαύρα ενοίκια» στερούν από το κράτος εκατομμύρια ευρώ, ενώ οι ενοικιαστές μένουν χωρίς κανένα θεσμικό πλαίσιο προστασίας.

Η πρόταση περιλαμβάνει:

• Ηλεκτρονική καταγραφή όλων των ενοικιαστηρίων συμβολαίων σε πλατφόρμα του κράτους.
• Κίνητρα στους ενοικιαστών για να δηλώσουν (π.χ. έκπτωση φόρου) και δικαίωμα των ενοικιαστών να διεκδικούν επιδόματα στέγασης μόνο μέσω δηλωμένων συμβολαίων.

Η Πολιτεία οφείλει να εξασφαλίσει τη διαφάνεια, να περιορίσει την παραοικονομία και να δημιουργήσει τις βάσεις για ένα δίκαιο και ρυθμισμένο σύστημα ενοικίασης.

3. Ψηφιοποίηση των πολεοδομικών και οικοδομικών αδειών – Η τεχνολογία είναι εδώ

Είναι ανεπίτρεπτο σε ένα ευρωπαϊκό κράτος, εν έτει 2025, να απαιτούνται μήνες για την έκδοση πολεοδομικών ή οικοδομικών αδειών. Η τεχνολογία υπάρχει και χρησιμοποιείται ήδη σε πολλές χώρες. Το πρόβλημα είναι καθαρά διοικητικό και πολιτικό. Για επίσπευση των διαδικασιών προτείνεται:  

• Πλήρης ψηφιοποίηση της διαδικασίας αδειοδότησης, με ηλεκτρονικές υποβολές, παρακολούθηση φακέλου και αυτοματοποιημένες εγκρίσεις για απλές περιπτώσεις.
• Θεσμοθέτηση προθεσμιών για απαντήσεις από τις αρμόδιες υπηρεσίες.
• Διαφάνεια και λογοδοσία σε κάθε καθυστέρηση.

Η επιτάχυνση των διαδικασιών σημαίνει περισσότερα σπίτια, λιγότερα κόστη και πραγματική ώθηση στην ανάπτυξη.

Επενδύουμε στο μέλλον

Το στεγαστικό δεν λύνεται με ευχές. Λύνεται με πολιτική βούληση και πράξεις. Οι πλήρως κοστολογημένες προτάσεις μου για άτοκο κοινωνικό δάνειο, η ρύθμιση των ενοικίων και η επιτάχυνση των αδειών είναι τρεις ξεκάθαρες κινήσεις που μπορούν να υλοποιηθούν σήμερα. Όχι αύριο. Σήμερα.

Ας επιλέξουμε να στηρίξουμε τους νέους. Ας επιλέξουμε να επενδύσουμε στο μέλλον.

* Οικονομολόγος, Μέλος Πολιτικού Γραφείου ΔΗΣΥ