Του Μαρίνου Κυναιγείρου*
Το 2023 γνωρίζαμε εκ των προτέρων ότι θα ήταν μια δύσκολη χρονιά λόγω των πολλών αβεβαιοτήτων που κληρονομούσε από το 2022. Άλλωστε είναι ακόμη αρκετά τα κατάλοιπα των επιπτώσεων της πανδημικής περιόδου 2020-2021 και της έκρηξης του πολέμου στην Ουκρανία τον Φεβρουάριο του 2022.
Ο πολύ ψηλός πληθωρισμός είχε πυροδοτήσει μια σειρά σημαντικών αυξήσεων στα επιτόκια από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, οι οποίες συνεχίστηκαν το 2023. Το γεγονός αυτό είχε ως αποτέλεσμα να βλέπουμε το κόστος δανεισμού να αυξάνεται συνεχώς μέχρι τον περασμένο Οκτώβριο οπότε και σταμάτησαν οι αυξήσεις επιτοκίων. Παράλληλα το κόστος των κατασκευαστικών υλικών παρέμεινε σε υψηλά επίπεδα σε σύγκριση με τα προ πανδημίας επίπεδα.
Παρά τις δύσκολες συνθήκες ο τομέας των ακινήτων συνέχισε να αναπτύσσεται αποδεικνύοντας για πολλοστή φορά τα τελευταία χρόνια την ανθεκτικότητά του. Το εννιάμηνο, σύμφωνα με τα στοιχεία των συγκριτικών πωλήσεων του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, τα οποία επεξεργάζεται και παρουσιάζει ανά τρίμηνο το Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών, καταγράφηκαν Παγκύπρια 8.681 μεταβιβάσεις ακινήτων συνολικής αξίας €1.4 δισ. και 9.374 πωλητήρια έγγραφα συνολικής αξίας €3.3 δισ.
Το τέταρτο και τελευταίο τρίμηνο του 2023 αναμένουμε όμως ότι η αγορά θα καταγράψει κάμψη και κατά την άποψή μας ο κυριότερος λόγος που επηρεάζει τη ζήτηση τόσο από την εγχώρια αγορά, όσο και το ενδιαφέρον αγοραστών από το εξωτερικό είναι οι υψηλές τιμές.
Να επισημάνουμε εδώ ότι οι τιμές των ακινήτων προς αγορά ή ενοικίαση δεν καθορίζονται από τους κτηματομεσίτες, αλλά από τους ιδιοκτήτες.
Βραχυκυκλωμένη η αγορά
Εάν παρατηρήσουμε με προσοχή τα ευρήματα που δημοσίευσε πρόσφατα η Eurostat θα διαπιστώσουμε ότι μειώνεται το ποσοστό των Κυπρίων που αποκτούν το δικό τους σπίτι. Αρκετοί μάλιστα επιστρέφουν στο πατρικό τους καθώς αδυνατούν να αγοράσουν ή να ενοικιάσουν. Το αυξημένο κόστος ζωής, οι ψηλές τιμές των ακινήτων και το αυξημένο κόστος δανεισμού οδηγεί πολλές φορές τις τράπεζες να απορρίπτουν ως μη βιώσιμα νεαρά ζευγάρια που επιθυμούν να πάρουν δάνειο για να αγοράσουν σπίτι ή διαμέρισμα.
Εμείς είχαμε προειδοποιήσει εγκαίρως τόσο την παρούσα, όσο και την προηγούμενη κυβέρνηση ότι όσο ανεβαίνουν οι τιμές για την αγορά κατοικίας, τόσο περισσότερος κόσμος θα στρέφεται στο ενοίκιο με αποτέλεσμα να οξύνεται ακόμη περισσότερο το πρόβλημα. Το πρόβλημα μεγαλώνει ακόμη περισσότερο λόγω και της νέας τάσης, που θέλει τους ιδιοκτήτες ακινήτων να διαθέτουν τα σπίτια και τα διαμερίσματά τους σε βραχυχρόνιες μισθώσεις. Δυστυχώς βιώνουμε σήμερα αυτό, που είχαμε προβλέψει καθώς οι τιμές των ενοικίων έχουν εκτοξευθεί σε επίπεδα που απαιτείται ακόμη και ένας μηνιαίος μισθός για ενοίκιο.
Αυτορύθμιση της αγοράς ή επιδείνωση;
Υπό κανονικές συνθήκες αναμένουμε ότι το 2024 ο νόμος της αγοράς θα λειτουργήσει και θα δούμε κάποιες μειώσεις στις τιμές πώλησης οικιών και διαμερισμάτων, κυρίως μέσω προσφορών. Ήδη, το τελευταίο χρονικό διάστημα, έχουμε παρατηρήσει κάποιες κινήσεις ιδιοκτητών ακινήτων προς αυτή την κατεύθυνση, οι οποίοι επιχειρούν με προσφορές να αναθερμάνουν το αγοραστικό ενδιαφέρον για να πωλήσουν τα ακίνητά τους.
Μεγάλες είναι όμως οι αβεβαιότητες του 2024, λαμβανομένου υπόψη ότι πέραν του συνεχιζόμενου πολέμου στην Ουκρανία, τους τελευταίους μήνες βρίσκεται σε εξέλιξη ο πόλεμος στη Γάζα. Τις τελευταίες μέρες οι ανησυχίες μεγαλώνουν καθώς πληθαίνουν τα δημοσιεύματα και οι δηλώσεις που αφήνουν ανοικτό το ενδεχόμενο επέκτασης του πολέμου και στον Λίβανο. Ταυτόχρονα η εφοδιαστική αλυσίδα πλήττεται από τις επιθέσεις των Χούθις της Υεμένης, που αποτρέπουν την ομαλή λειτουργία της διώρυγας του Σουέζ. Γίνεται αντιληπτό ότι οι επιπτώσεις από τη δραματική μείωση των διελεύσεων εμπορικών πλοίων μέσω της διώρυγας του Σουέζ δεν θα αργήσουν να φανούν και στην κυπριακή οικονομία και δη στην κυπριακή αγορά των ακινήτων. Ενδεχόμενη αύξηση στις τιμές πρώτων υλών και κατασκευαστικών υλικών είναι πιθανό να συγκρατήσει τις τιμές, ειδικά των νεόδμητων ακινήτων, σε υψηλά επίπεδα.
*MRICS, Πρόεδρος Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών
Του Μαρίνου Κυναιγείρου*
Ζούμε στη σύγχρονη εποχή των ραγδαίων τεχνολογικών εξελίξεων, στην οποία όλα κινούνται με τεράστια ταχύτητα και με ρυθμούς που μέχρι πριν μερικά χρόνια δεν μπορούσαμε καν να φανταστούμε.
Θεωρητικά όλες αυτές οι εξελίξεις στόχο έχουν να κάνουν τη ζωή μας ευκολότερη και απλούστερη. Τόσο σε προσωπικό όσο και σε επαγγελματικό επίπεδο. Αντίστοιχα έχει εξελιχθεί και ο τομέας των ακινήτων σε κάθε του έκφανση. Από τον σχεδιασμό και την κατασκευή κτιρίων μέχρι το μάρκετινγκ και τις διαδικασίες πώλησης ή ενοικίασης.
Σ’ αυτό το περιβάλλον θα ανέμενε κανείς πως αντίστοιχη θα ήταν και η εξέλιξη των διαδικασιών των δημόσιων υπηρεσιών και του ιδιωτικού τομέα που καταπιάνονται άμεσα ή έμμεσα με τα ακίνητα ο οποίος αποτελεί διαχρονικά ένα από τους σημαντικότερους πυλώνες της κυπριακής οικονομίας.
Δυστυχώς από την εμπειρία μας κι από σχόλια που λαμβάνουμε από μέλη του Συμβουλίου κατά τη συχνή επαφή μας μαζί τους, οι διαδικασίες που σχετίζονται με διάφορα τμήματα του δημοσίου παρουσιάζουν σημαντικές καθυστερήσεις, γεγονός πως προκαλεί αργοπορία στην ολοκλήρωση συμφωνιών και πράξεων.
Για παράδειγμα οι διαδικασίες για την πώληση και μεταβίβαση ακινήτων ενώ προ κορωνοϊού ολοκληρώνονταν σε μια μέρα πλέον απαιτείται πολύ περισσότερος χρόνος.
Είναι αντιληπτό πως η εξέλιξη της τεχνολογίας εκτός από οφέλη φέρνει μαζί της και κινδύνους και είναι λογικό οι εμπλεκόμενοι να θέλουν να λαμβάνουν όλα τα ενδεικνυόμενα μέτρα για αποφυγή προβλημάτων. Ωστόσο, νευραλγικές υπηρεσίες όπως το Τμήμα Κτηματολογίου, το Τμήμα Φορολογίας αλλά και τα τραπεζικά ιδρύματα θα πρέπει να προσαρμοστούν στα νέα δεδομένα, να συντονίσουν τις ενέργειες τους και να υλοποιούν ταχύτερα τις ενέργειες που απαιτούνται ώστε να ολοκληρώνονται εντός λογικών χρονοδιαγραμμάτων πράξεις στα ακίνητα. Συγκεκριμένα τα τραπεζικά ιδρύματα έχουν πολύπλοκες και χρονοβόρες διαδικασίες κυρίως για επενδυτές από τρίτες χώρες με αποτέλεσμα να ακυρώνονται αγορές ακινήτων. Η καθυστέρηση που δημιουργείται, ειδικά τα τελευταία χρόνια με την εισαγωγή νέων συστημάτων επηρεάζει σημαντικά τον τομέα, τα κρατικά ταμεία αλλά και τη γενικότερη ανταγωνιστικότητα της χώρας έναντι άλλων προορισμών, έχοντας υπόψη την άτυπη «μάχη» που εξελίσσεται διεθνώς για την προσέλκυση επενδύσεων αλλά και εταιρειών.
Από την εμπειρία μας φαίνεται πως το πρόβλημα δημιουργείται είτε επειδή τα λογισμικά προγράμματα που εγκαταστάθηκαν τα τελευταία χρόνια δεν είναι όσο λειτουργικά θα έπρεπε ή επειδή οι εμπλεκόμενοι λειτουργοί ακόμα δεν έχουν εξοικειωθεί μ’ αυτά με αποτέλεσμα να καταγράφονται τα προβλήματα και οι καθυστερήσεις που αναφέραμε.
Με δεδομένο ότι σημαντικό μέρος των πόρων από το Σχέδιο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας της χώρας κατευθύνονται προς έργα τεχνολογικής αναβάθμισης του δημόσιου τομέα θα πρέπει να διασφαλιστεί ότι μέρος των κονδυλίων θα διατεθούν για βελτιστοποίηση των λειτουργικών διαδικασιών σε τμήματα που είναι καθοριστικής σημασίας ώστε ο τομέας των ακινήτων να αφεθεί απερίσπαστος να αναπτυχθεί στο πλαίσιο της σύγχρονης οικονομίας.
*MRICS, Πρόεδρος Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών
Του Δρ. Γεώργιου Μούντη*
Παρά τα σημαντικές κι έντονες προκλήσεις των τελευταίων ετών, κανείς δεν μπορεί να αμφισβητήσει ότι η Ελλάδα βρίσκεται σε πορεία αξιοσημείωτης οικονομικής ανάκαμψης, με τρεις αναγνωρισμένους οίκους αξιολόγησης να την έχουν κατατάξει ήδη σε επενδυτική βαθμίδα μετά από πάρα πολλά χρόνια.
Η ανάκαμψη δεν είναι μόνο αριθμητική ή απλώς για εσωτερική επικοινωνιακή κατανάλωση αλλά αντικατοπτρίζεται και στην αξιοσημείωτη άνοδο των ελληνικών μετοχών και εταιρικών ομολόγων, εξελίξεις που υπογραμμίζουν τη γενικότερη ανανεωμένη εμπιστοσύνη των επενδυτών. Η ελληνική οικονομία σημείωσε σημαντική ανάπτυξη κατά το 2023, λόγω της αυξημένης κατανάλωσης και των θετικών καθαρών εξαγωγών. Οι προβλέψεις δείχνουν συνέχιση της ανοδικής πορείας, με αναμενόμενη αύξηση του πραγματικού ΑΕΠ κατά 2,4% για ολόκληρο το έτος. Κοιτάζοντας το εγγύς μέλλον, το 2024 η ανάπτυξη υπολογίζεται ότι θα φτάσει στο 2,3% και το 2025 στο 2,2% .
Ωστόσο, ο απόηχος της πανδημίας, σε συνδυασμό με τη ραγδαία άνοδο του κόστους ζωής, κυρίως λόγω της εκτίναξης των τιμών των τροφίμων και της ενέργειας, έχει δημιουργήσει σημαντικές προκλήσεις για τα νοικοκυριά τα οποία ήδη δέχθηκαν έντονες πιέσεις κατά τα χρόνια της λιτότητας. Η Eurostat προβλέπει μέσο πληθωρισμό 4,3% στην Ελλάδα για το 2023 ο οποίος θα παραμείνει πάνω από 2% μέχρι το 2025.
Σ’ αυτές τις συνθήκες, παρά την σταθερή αύξηση των εισροών καταθέσεων μετά την πλήρη χαλάρωση των περιορισμών για τον COVID το 2022, τους τελευταίους μήνες καταγράφηκε μείωση, λόγω της επίδρασης της αύξησης των τιμών καταναλωτή στο εισόδημα των νοικοκυριών που προαναφέραμε.
Λειτουργώντας σ’ ένα τέτοιο περιβάλλον, ο τομέας των ακινήτων κατέγραψε ιδιαίτερη ανθεκτικότητα κι όχι απλώς διατήρησε τη δυναμική του αλλά ενισχύθηκε περαιτέρω. Η ελληνική αγορά ακινήτων συνέχισε να προσελκύει πρωτοφανείς Άμεσες Ξένες Επενδύσεις, φθάνοντας τα €1,1 δισ. το Α' εξάμηνο του 2023, καταγράφοντας θεαματική ετήσια αύξηση της τάξης του 40%. Επιπρόσθετα, η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη σημειώνουν ισχυρή ανάπτυξη, με 12,0% και 15,4% ετήσια αύξηση στις τιμές των διαμερισμάτων προς πώληση κατά το τρίτο τρίμηνο του 2023.
Παράλληλα, οι δύο πόλεις πρωτοστατούν στην ευρωπαϊκή σκηνή εμπορικών ακινήτων με υψηλές αποδόσεις και χαμηλό αριθμό κενών θέσεων εργασίας, παρέχοντας σταθερότητα εν μέσω ανοδικών επιτοκίων και συνεχιζόμενης τηλεργασίας. Γενικότερα, στην αγορά καταγράφεται αυξημένο ενδιαφέρον τόσο για διαμερίσματα όσο και για γραφεία.
Η αγορά ενισχύεται, και εκτιμούμε ότι θα ενδυναμωθεί ακόμα περισσότερο τα επόμενα χρόνια από καθοριστικής σημασίας έργα υποδομής, τα οποία περιλαμβάνουν οδικές αναπτύξεις και αξιόλογες πρωτοβουλίες στα αεροδρόμια, την ενέργεια, τον αθλητισμό και την κατασκευή νέων κτιρίων. Έργα που αναμφίβολα θα έχουν καταλυτικό αντίκτυπο στο τοπίο των ακινήτων στην Ελλάδα αλλά και στην οικονομία γενικότερα.
Εισερχόμενοι στο 2024, γνωρίζουμε ότι και πάλι θα είναι γεμάτο προκλήσεις και αβεβαιότητα σε όλα τα επίπεδα. Ευχή όλων είναι να σταματήσουν οι πόλεμοι, πρώτα και κύρια για ανθρωπιστικούς λόγους και μετά για τους όποιους οικονομικούς. Η περαιτέρω συγκράτηση του πληθωρισμού και η μη αύξηση των επιτοκίων ή ακόμα και η μείωση τους προς το τέλος του χρόνου από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, θα ήταν ιδιαίτερα θετικές εξελίξεις. Στην αγορά ακινήτων αναμένουμε πως το ενδιαφέρον από επενδυτές και ιδιώτες θα παραμείνει έντονο παρά τις πιέσεις και πως θα υπάρξει περαιτέρω διόρθωση τιμών, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα. Επίσης, τα νέα έργα που βρίσκονται στα σκαριά θα αναβαθμίσουν σημαντικά την ποιότητα του κτιριακού αποθέματος καθιστώντας το πιο ελκυστικό αλλά και πιο κοντά στις σύγχρονες απαιτήσεις Βιωσιμότητας.
*Managing Partner της Delfi Partners & Company
Του Γιάννη Κοτζιά*
Οι επενδύσεις χαρακτηρίζονται, εύστοχα, από πολλούς ως το καύσιμο της επανεκκίνησης, της ανάκαμψης και της ανάπτυξης κάθε οικονομίας. Γι’ αυτό τον λόγο η προσέλκυσή τους βρίσκεται ψηλά στις προτεραιότητες των κρατών, τα οποία σπεύδουν να δημιουργήσουν ευνοϊκά συνθήκες για τους επενδυτές. Πρόκειται για μια διαρκή ανταγωνιστική διαδικασία, που στόχο και σκοπό έχει να πειστούν οι επενδυτές να ρίξουν χρήμα σε συγκεκριμένους τομείς οικονομικής δραστηριότητας. Αυτό που επιζητούν οι επενδυτές είναι η απόδοση της επένδυσής τους γι’ αυτό και η τελική τους απόφαση κρίνεται από την αξιολόγηση μιας σειράς παραγόντων όπως είναι για παράδειγμα το φορολογικό πλαίσιο, η δικαιοσύνη, η γεωπολιτική κατάσταση, η φήμη της χώρας κοκ. Άλλωστε το μεγάλο ζητούμενο για κάθε επενδυτή είναι η εξασφάλιση απόδοσης, η οποία θα αποσβέσει το κόστος της επένδυσης και ακολούθως θα αρχίσει όσο το δυνατό πιο σύντομα να του αποφέρει κέρδη.
Ένας κατεξοχήν ελκυστικός για τις επενδύσεις τομέας είναι αυτός των ακινήτων. Τουλάχιστον στην Κύπρο είναι ο τομέας, που έχει προσελκύσει τις μεγαλύτερες greenfield ξένες επενδύσεις τα τελευταία χρόνια. Εάν εστιάσουμε στον τομέα των ακινήτων στην χώρα μας θα παρατηρήσουμε ότι έχει τεράστιες προοπτικές και μπορεί να ικανοποιήσει τη δίψα των επενδυτών για μεγιστοποίηση της απόδοσής τους καθώς αποτελεί μοναδική ευκαιρία για επενδύσεις υψηλής απόδοσης. Είναι καλά γνωστό ότι στον κόσμο των επενδύσεων σε ακίνητα, η αξιοποίηση των ευκαιριών που παρουσιάζονται μέσα από τις προκλήσεις είναι μια δεξιότητα, η οποία κάνει τους επιτυχημένους επενδυτές να ξεχωρίζουν.
Tα τελευταία χρόνια στην Κύπρο, καταγράφονται μεγάλες επενδύσεις, τόσο από ντόπιους, όσο και από ξένους επενδυτές, σε ακίνητα που συνδέονται άμεσα ή έμμεσα με μη εξυπηρετούμενα δάνεια (ΜΕΔ). Είναι ευρέως γνωστό ότι ένας τεράστιος όγκος δανείων με ενυπόθηκες εξασφαλίσεις δισεκατομμυρίων ευρώ βρίσκονται πλέον υπό τη διαχείριση επενδυτικών ταμείων. Δεν θα ήταν υπερβολή να λεχθεί ότι με την πάροδο του χρόνου και την εξέλιξη της αγοράς έχει διαφανεί η μεγάλη προοπτική, που υπάρχει για όσους έχουν αποκτήσει οικιστικά ακίνητα από χαρτοφυλάκια μη εξυπηρετούμενων δανείων από τράπεζες ή/και εταιρείες διαχείρισης. Οι επενδυτές που αγοράζουν τέτοιου είδους ακίνητα έχουν διάφορες στρατηγικές. Κάποιοι επιδιώκουν να αποκτήσουν αυτά τα ακίνητα με έκπτωση και να τα πωλήσουν σε υψηλότερη τιμή. Προσπαθούν με απλά λόγια να εξασφαλίσουν απόδοση αγοράζοντας ακίνητα σε τιμές «χονδρικής» για να τα διαθέσουν σε τιμές «λιανικής».
Τον τελευταίο καιρό έχουμε δει και μια άλλου είδους επενδυτική προσέγγιση καθώς διάφοροι επενδυτές, οι οποίοι αγοράζουν τέτοιου είδους χαρτοφυλάκια κατοικιών, επιλέγουν να τα ανακαινίζουν για να τα μετατρέψουν σε περιουσιακά στοιχεία που παράγουν εισόδημα, ιδανικά για βραχυπρόθεσμες ή/και μεσοπρόθεσμες ενοικιάσεις. Η τάση αυτή δίνει την ευχέρεια και σε άλλους παρεμφερείς κλάδους να αυξήσουν τη δραστηριότητά τους. Δίπλα λοιπόν από αυτή την νεοφανή επενδυτική προσέγγιση εξελίσσεται ακόμη περισσότερο ο κλάδος της διαχείρισης αυτών των περιουσιακών στοιχείων, οι οποίες δημιουργούν μεταξύ άλλων και νέες θέσεις εργασίας. Εταιρείες όπως η Phaedrus Living έρχονται για να προσφέρουν ολιστικές λύσεις όσον αφορά τη διαχείριση ακινήτων προς ενοικίαση ή βραχυχρόνια μίσθωση με μια ρεαλιστική στρατηγική που στοχεύει στη μετατροπή αυτών των ακινήτων σε κερδοφόρα περιουσιακά στοιχεία, παρέχοντας στους επενδυτές σταθερές ταμειακές ροές και ενισχυμένη αξία ακινήτων. Ουσιαστικά αναλαμβάνουν την ανακαίνιση των κατοικιών, την προώθησή τους στην αγορά και τη διαχείριση της ενοικίασης επιτυγχάνοντας διπλάσιες αποδόσεις, σε σχέση με το τι θα μπορούσαν να επιτύχουν οι μακροχρόνιες ενοικιάσεις ακινήτων. Παράλληλα, πρόκειται για μία στρατηγική η οποία αυξάνει την αξία του ακινήτου και το καθιστά ακόμα πιο ελκυστικό αν κάποια στιγμή ο ιδιοκτήτης αποφασίσει να το διαθέσει στην αγορά, αφού αποδεδειγμένα θα πρόκειται για ένα περιουσιακό στοιχείο που θα παράγει εισόδημα.
Πρόκειται για μια πρακτική, η οποία αποκτά ολοένα και μεγαλύτερο έρεισμα και καθόλου τυχαία καθίσταται προτιμητέα στην επενδυτική κοινότητα των ακινήτων επειδή ακριβώς απαλλάσσει τους επενδυτές από τον πονοκέφαλο των λειτουργικών βαρών, επιτρέποντάς τους να αφοσιωθούν απερίσπαστοι στην ευρύτερη επενδυτική τους στρατηγική.
*Γενικού Διευθυντή της Phaedrus Living
Του Μαρίνου Κυναιγείρου*
Το ενδιαφέρον από ξένους αγοραστές στήριξε τα τελευταία χρόνια την κυπριακή αγορά των ακινήτων. Δεν θα ήταν υπερβολή να λεχθεί ότι μετά την πανδημία του κορωνοϊού το ενδιαφέρον ξένων αγοραστών έδωσε μεγάλη ώθηση στην αγορά και συνέβαλε σε σημαντικό βαθμό στην αναθέρμανσή της μετά το ισχυρό σοκ που είχε υποστεί.
Όπως καταδεικνύουν τα στοιχεία των συγκριτικών πωλήσεων ακινήτων, που επεξεργάζεται και παρουσιάζει σε τριμηνιαία βάση το Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών, το εννιάμηνο του 2023 οι πωλήσεις ακινήτων στην Κύπρο συνέχισαν να κινούνται ανοδικά. Η εικόνα όμως έχει αλλάξει σημαντικά τους τελευταίους μήνες καθώς η αγορά των ακινήτων σε όλες τις πόλεις και επαρχίες της ελεύθερης Κύπρου έχει ρίξει ταχύτητα και διακρίνονται σημάδια στασιμότητας.
Πολλοί, ειδικοί και μη, υποστηρίζουν ότι η στασιμότητα στην αγορά οφείλεται στον πόλεμο που έχει ξεσπάσει στο γειτονικό Ισραήλ, επειδή έχει φρενάρει το ενδιαφέρον Ισραηλινών ακόμη και Λιβανέζων αγοραστών. Η εμπειρία μας στην κυπριακή αγορά των ακινήτων μας οδηγεί στο συμπέρασμα ότι ο πόλεμος στο Ισραήλ δεν είναι η κύρια αιτία της στασιμότητας, αλλά η εύκολη δικαιολογία.
Η πραγματικότητα είναι ότι οι υπερβολικά υψηλές τιμές πώλησης ακινήτων έχουν ατονήσει το ενδιαφέρον τόσο των εγχώριων αγοραστών όσο και των ξένων. Ακόμη πιο θλιβερό είναι το γεγονός ότι το ενδιαφέρον των ξένων αγοραστών έχει μετατοπιστεί πέρα από την πράσινη γραμμή, στις κατεχόμενες περιοχές. Εκεί επενδύουν πλέον σε ακίνητα οι Ισραηλινοί και οι Λιβανέζοι ακόμη και εν καιρώ πολέμου. Μια ματιά στον τουρκοκυπριακό Τύπο είναι αρκετή για να διαπιστώσει οποιοσδήποτε του λόγου το αληθές. Πέραν από τους Ρώσους, οι οποίοι μετά την έκρηξη του πολέμου στην Ουκρανία και τις κυρώσεις έχουν κατακλύσει την κατεχόμενη Κύπρο, τόσο Ισραηλινοί όσο και Λιβανέζοι επιλέγουν να αγοράσουν σπίτια στις τουρκοκρατούμενες περιοχές της πατρίδας μας. Πέραν από τις δημοσιεύματα στον τουρκοκυπριακό Τύπο, η δραστηριότητα «επαγγελματιών» του τομέα των ακινήτων στα κατεχόμενα είναι εμφανής και στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης, όπου τρέχουν πληρωμένες διαφημιστικές καμπάνιες προσαρμοσμένες στη γλώσσα των αγορών του Ισραήλ και του Λιβάνου.
Εμείς που ζούμε και βιοποριζόμαστε από τον τομέα των ακινήτων στις ελεύθερες περιοχές της Κυπριακής Δημοκρατίας έχουμε κατά την άποψή μας δύο επιλογές. Η πρώτη είναι να συνεχίσουμε να σπρώχνουμε το πρόβλημα κάτω απ’ το χαλί και να βρίσκουμε δικαιολογίες για τη μείωση της ζήτησης. Η δεύτερη επιλογή είναι να παραδεχθούμε ότι το έχουμε παρακάνει με τις τιμές σε σημείο που διώχνουμε τους ξένους αγοραστές.
Απ’ εκεί και πέρα η χώρα έχει κυβέρνηση και μηχανισμούς για να πράξει ότι μπορεί ώστε να σταματήσει αυτή η ροή ξένων αγοραστών ακινήτων στα κατεχόμενα.
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι σημαντικό να κατανοήσουν έγκαιρα ότι εάν κρύψουν το πρόβλημα κάτω από το χαλί, αρνηθούν να αντικρίσουν την αλήθεια κατάματα και να εκλογικεύσουν τις τιμές πώλησης των ακινήτων τότε πολύ φοβάμαι ότι θα θρηνούμε επί ερειπίων για ακόμα μία φορά.
*MRICS, Πρόεδρος Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών
Του Μαρίνου Κυναιγείρου*
Τα δεδομένα είναι εδώ και είναι αμείλικτα. Οι αριθμοί λένε και παρουσιάζουν την αλήθεια και κάτι πρέπει να γίνει σύντομα καθώς η απόκτηση στέγης, είτε μέσω αγοράς, είτε μέσω ενοικίασης γίνεται ολοένα και πιο δύσκολη.
Το φαινόμενο βέβαια δεν είναι μόνο κυπριακό καθώς πολλές ανεπτυγμένες χώρες παρουσιάζουν παρόμοια προβλήματα. Μέχρι και στις ΗΠΑ και στο Ηνωμένο Βασίλειο η απόκτηση στέγης από νέους, τους λεγόμενους millennials για παράδειγμα, γίνεται ολοένα και πιο δύσκολη.
Πολλές είναι οι αιτίες που προκαλούν αυτό το πρόβλημα. Από τις τρέχουσες εξελίξεις στη διεθνή οικονομία, μέχρι τις δημογραφικές αλλαγές και την αύξηση του προσδόκιμου ζωής η οποία οδηγεί σε καθυστέρηση απελευθέρωσης υφιστάμενων ακινήτων ώστε να μπουν εκ νέου στην αγορά για πώληση ως ενοικίαση.
Οι αποφάσεις νομισματικής πολιτικής της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας με στόχο την συγκράτηση του πληθωρισμού, έχουν οδηγήσει τα δανειστικά επιτόκια για απόκτηση κατοικίας στο 4.21% τον Αύγουστο του 2023 σε σύγκριση με 2.82% τον Αύγουστο του 2021. Με απλά λόγια, η μηνιαία δόση περίπου διπλασιάζεται. Καθόλου παράξενο λοιπόν που η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια μειώνεται ενώ τα κριτήρια παραχώρησης γίνονται αυστηρότερα.
Παράλληλα, η αυξημένη ζήτηση από το εξωτερικό λόγω της καθόδου πολλών εταιρειών και προσωπικού στην Κύπρο τα τελευταία χρόνια συντηρεί μεν τη θετική εικόνα της αγοράς, ωστόσο ωθεί και τις τιμές προς τα πάνω λόγω του περιορισμένου υφιστάμενου αποθέματος οικιστικών ακινήτων. Περίπου 12% αυξήθηκαν οι τιμές αγοράς διαμερισμάτων μέσα σ’ ένα χρόνο και περίπου 20% οι τιμές ενοικίασης. Δεν είναι τυχαίο που βλέποντας τη μεγάλη ζήτηση που υπάρχει, πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων ζητούν τιμές που είναι εκτός των φυσιολογικών πλαισίων. Ακόμα κι όταν οι κτηματομεσίτες με τους οποίους συνεργάζονται τους κάνουν την σχετική υπόδειξη, επιμένουν στην τιμή που έχουν στο μυαλό τους, γιατί βλέπουν πως υπάρχει ζήτηση στην αγορά.
Οι πρόσφατες ταραχές στο Ισραήλ εκτιμάται πως θα φέρουν ακόμα περισσότερους Ισραηλινούς στη χώρα μας για λόγους ασφαλείας, όπως έγινε και με Ουκρανούς και Ρώσους μετά τον πόλεμο στην Ουκρανία. Ενδεχομένως πολλοί να μεταφέρουν και τις εταιρείες τους στην Κύπρο όπως έγινε πριν μερικά χρόνια με Λιβανέζους επιχειρηματίες. Ωστόσο, για να διατηρηθεί αυτό το ενδιαφέρον και να παραμείνουν στην Κύπρο αυτά τα άτομα αντί να αναζητήσουν στέγη σε άλλες χώρες, θα πρέπει και οι τιμές των ακινήτων μας να είναι σε λογικά επίπεδα και όχι σε επίπεδα εκμετάλλευσης.
Η κυβέρνηση θα πρέπει να ασχοληθεί άμεσα με το πρόβλημα καταρτίζοντας συγκεκριμένη στρατηγική, η οποία και μακροπρόθεσμο χαρακτήρα θα έχει αλλά και άμεσα αποτελέσματα θα φέρει. Πλέον δεν μιλάμε απλώς για το δικαίωμα στην ιδιοκτησία όπως καθορίζεται στο Κυπριακό Σύνταγμα, αλλά για το δικαίωμα στην στέγαση με ότι αυτό συνεπάγεται για τους κατοίκους μιας χώρας.
*MRICS, Πρόεδρος Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών