* Του Κωνσταντίνου Ιωάννου
Στο πλαίσιο της ολοκληρωμένης στεγαστικής πολιτικής, αλλά και της κυβερνητικής προσέγγισης για την ανάπτυξη των ορεινών περιοχών και της υπαίθρου, που επεκτείνεται σε ένα μεγάλο φάσμα τομέων, προχωρήσαμε σε μια ουσιαστική αναβάθμιση των Στεγαστικών Σχεδίων που παραχωρούνται για την αναζωογόνηση των Κοινοτήτων της υπαίθρου, των ορεινών, μειονεκτικών και ακριτικών περιοχών. Σε συνδυασμό με την ανάπτυξη υποδομών απασχόλησης, εκπαίδευσης, υγείας και αναψυχής, στόχος μας με την αναθεώρηση των Σχεδίων είναι να δημιουργήσουμε συνθήκες και να δώσουμε κίνητρα, ιδιαίτερα στους νέους μας, για να επιλέξουν τις περιοχές αυτές για τη διαμονή τους.
Η πρωτοβουλία μας αυτή προέκυψε μετά από δεκάδες εισηγήσεις που έφτασαν κοντά μας από τον Επίτροπο Ανάπτυξης Ορεινών Κοινοτήτων, την Ένωση Κοινοτήτων, οργανωμένα σύνολα, αλλά και τους ίδιους τους πολίτες. Είναι γεγονός ότι, από το 2019 που η προηγούμενη Κυβέρνηση εφάρμοσε με τεράστια επιτυχία τα Σχέδια, αγκαλιάστηκαν από του πολίτες και απόδειξη αυτού είναι οι 1.500 εγκρίσεις που δόθηκαν μέχρι στιγμής, με επένδυση €55.4εκ..
Με την αναθεώρησή τους, επιχειρούμε να διορθώσουμε αδυναμίες, με σκοπό να καταστήσουμε τα Σχέδια πιο ελκυστικά για τους πολίτες. Αρχικά, εντάξαμε περιοχές όπως η Περιστερώνα και ο Αστρομερίτης και αναβαθμίσαμε την κατηγορία άλλων Κοινοτήτων, ώστε οι δικαιούχοι να λαμβάνουν αυξημένη επιδότηση. Η επιδότηση κυμαίνεται από €20.000 μέχρι €70.000 βάσει άλλων κριτηρίων. Επιπρόσθετα, επεκτείνεται η διάρκεια των Σχεδίων από ένα σε δύο χρόνια, έτσι ώστε να δίνεται στους ενδιαφερόμενους επαρκής χρόνος για να εξασφαλίσουν τις απαραίτητες άδειες που απαιτούνται για την υποβολή αίτησης. Παράλληλα, γινόμασταν δέκτες παραπόνων αναφορικά με τον αποκλεισμό πολιτών που απέκτησαν κατοικία διά δωρεάς κάποια χρόνια προηγουμένως. Θέλοντας να τους δώσουμε την ευκαιρία να επωφεληθούν των Σχεδίων, εξαιρέσαμε από τα κριτήρια την ημερομηνία απόκτησης του υποστατικού, νοουμένου ότι η επιδιόρθωση θα γίνει για ιδιοκατοίκηση.
Ταυτόχρονα, διορθώνουμε ένα κενό που προκαλούσε έναν φαύλο κύκλο σε σχέση με την εξασφάλιση δανείου από τους ενδιαφερόμενους. Προς επίλυση αυτού του ζητήματος, αποφασίσαμε ότι θα παραχωρείται στους δικαιούχους επιστολή προέγκρισης, ώστε να μπορούν να αποτείνονται στα τραπεζικά ιδρύματα για δανειοδότηση του υπόλοιπου ποσού. Σε συνδυασμό με την απλοποίηση της διαδικασίας πληρωμών και την καταβολή του ποσού σε τρεις δόσεις, εκ των οποίων η πρώτη ως προκαταβολή, διευκολύνονται οι πολίτες στην εξασφάλιση δανείου και, συνεπώς, στην ταχύτερη έναρξη των εργασιών.
Επιπρόσθετα, ένα δίκαιο αίτημα που έφτανε κοντά μας αφορά τον αποκλεισμό των φοιτητών εξωτερικού από τα Σχέδια για περίοδο δύο χρόνων μετά την επιστροφή τους, επιλύεται οριστικά με την άρση αυτού του περιορισμού. Με τον τρόπο αυτό, επιτυγχάνουμε τον στόχο μας για προσέλκυση νέων στις ορεινές Κοινότητες, οι οποίοι κουβαλούν μαζί τους εμπειρίες και γνώσεις, συμβάλλοντας στην ανάπτυξη των Κοινοτήτων τους.
Επιπλέον των Στεγαστικών Σχεδίων, κρίναμε σκόπιμο να αναθεωρήσουμε το Επίδομα ορεινότητας, εντάσσοντας περισσότερες Κοινότητες, την ίδια στιγμή που διορθώσαμε κάποια σημεία που αδικούσαν ομάδες δικαιούχων. Για παράδειγμα, η άνιση αντιμετώπιση προς τους συνταξιούχους, οι οποίοι λάμβαναν χαμηλότερο επίδομα από τους μη συνταξιούχους. Η αύξηση από €85 σε €165 του επιδόματος εξισώνει όλους τους δικαιούχους και συντείνει στη διατήρηση του υφιστάμενου πληθυσμού στις περιοχές αυτές. Προς την ίδια κατεύθυνση αποσκοπεί και η ένταξη στους δικαιούχους των φοιτητών εξωτερικού.
Όλες οι πιο πάνω αναθεωρήσεις εναρμονίζουν τα Στεγαστικά Σχέδια της υπαίθρου και των ορεινών περιοχών με τους στόχους της Κυβέρνησης για τη στεγαστική πολιτική και τη στρατηγική για ανάπτυξη της υπαίθρου.
Έχοντας επίγνωση των εξωγενών παραγόντων που δυσχεραίνουν την απόκτηση αξιοπρεπούς στέγης σε προσιτές τιμές, υλοποιούμε τα μέτρα και τα Σχέδια της στεγαστικής πολιτικής. Χαρακτηριστικό είναι το καινοτόμο Σχέδιο “Built to Rent” και τα αναθεωρημένα πολεοδομικά κίνητρα για αύξηση του προσιτού οικιστικού αποθέματος και της πρόσβασης των πολιτών σε αυτό. Ως Υπουργείο είμαστε σε στενή επαφή με τους επαγγελματίες ανάπτυξης γης, οι οποίοι έχουν αγκαλιάσει με θέρμη τα δύο σχέδια και έχουν εισηγηθεί συγκεκριμένες τροποποιήσεις για τη βελτίωσή τους. Χαίρομαι γιατί την προσεχή εβδομάδα, θα είμαστε σε θέση να ανακοινώσουμε τις βελτιώσεις αυτές, που είμαι βέβαιος ότι θα είναι προς όφελος των πολιτών ως οι τελικοί αποδέκτες των προσπαθειών μας.
Επιπρόσθετα, αναμένουμε ότι πολύ σύντομα θα αρχίσει η υλοποίηση δύο ακόμα Σχεδίων της στεγαστικής πολιτικής, του «Ανακαινίζω-Ενοικιάζω» και της επιδότησης 200 περιπτώσεων νέων/νεαρών οικογενειών κάτω των 41 ετών. Δύο εξαιρετικής σημασίας Σχέδια, που θα δώσουν βραχυπρόθεσμες λύσεις για άμβλυνση του σοβαρού στεγαστικού προβλήματος. Οι αιτήσεις θα γίνονται μέσω ειδικής ηλεκτρονικής πλατφόρμας του ΚΟΑΓ, ως ο εκτελεστικός βραχίονας της στεγαστικής πολιτικής, και αναμένεται το πράσινο φως από την Νομική Υπηρεσία, για να μπουν σε εφαρμογή.
Ως μέρος μιας ευρύτερης κοινωνικής πολιτικής, που θέλει το Κράτος δίπλα στον πολίτη να δίνει λύσεις στην καθημερινότητά του, η στεγαστική πολιτική στοχεύει στη βελτίωση της ποιότητας ζωής των συμπολιτών μας, όχι μόνο στα αστικά κέντρα, αλλά κυρίως σε περιοχές που είναι αντιμέτωπες με τον κίνδυνο εγκατάλειψης.
*Υπουργού Εσωτερικών
Του Δρ. Γεώργιου Μούντη*
Σε ένα ιδιαίτερα αβέβαιο διεθνές περιβάλλον η κυπριακή οικονομία επιδεικνύει για ακόμα μία φορά ισχυρή ανθεκτικότητα καταγράφοντας συγκριτικά από τους υψηλότερους ρυθμούς ανάπτυξης στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Την ίδια ώρα, η προσπάθεια για συγκράτηση του πληθωρισμού μέσω αποφάσεων νομισματικής πολιτικής φαίνεται να επιτυγχάνεται στην Κύπρο.
Σύμφωνα με τις τελευταίες προβλέψεις της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, η κυπριακή οικονομία αναπτύχθηκε με ρυθμό 2.4% το 2023, εκτιμάται πως θα αναπτυχθεί με 2.8% το 2024 και 3% το 2025. Από την άλλη, ο πληθωρισμός μειώθηκε από το 8.1% του 2022 σε 3.9% και αναμένεται να μειωθεί περαιτέρω σε 2.4% το 2024 και 2.1% το 2025.
Με δεδομένες τις ευρύτερες οικονομικές και γεωπολιτικές εξελίξεις, οι προβλέψεις για την κυπριακή οικονομία είναι θετικές. Βέβαια, για να επιτευχθεί η συγκράτηση του πληθωρισμού λήφθηκαν αποφάσεις που επηρεάζουν βραχυπρόθεσμα τα εισοδήματα των πολιτών. Βασικότερη παράμετρος είναι τα επιτόκια, η αύξηση των οποίων ασκεί σημαντική πίεση στο εισόδημα των νοικοκυριών. Με δεδομένο όμως ότι οι αποφάσεις της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας είναι προσωρινές και υπάρχει αισιοδοξία ότι θα αρχίσουν να αλλάζουν το 2024, ενδεχομένως από τον Ιούνιο, είναι πιθανόν σύντομα να ξεκινήσει η αποκλιμάκωση των επιτοκίων και εγχώρια. Μία τέτοια εξέλιξη θα διευκολύνει νοικοκυριά και επιχειρήσεις αλλά και τις ίδιες τις τράπεζες, καθώς μία παρατεταμένη περίοδος υψηλών επιτοκίων μπορεί να οδηγήσει, μεταξύ άλλων και στη δημιουργία νέων Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων.
Στα θετικά για την κυπριακή οικονομία είναι και το γεγονός πως η ανεργία είναι σε πολύ χαμηλά επίπεδα και σταδιακά πλησιάζει συνθήκες πλήρους απασχόλησης. Από την άλλη, παρατηρούμε πως πολλοί τομείς αντιμετωπίζουν πρόβλημα έλλειψης προσωπικού, εξειδικευμένου και μη. Ανάλογα με τις πολιτικές εργοδότησης και προσέλκυσης ξένου εργατικού δυναμικού που θα εφαρμόσει η κυβέρνηση, ενδεχομένως τα επόμενα χρόνια να δούμε γενικότερη αύξηση του πληθυσμού της χώρας με ότι αυτό συνεπάγεται από πλευράς οικονομικής ανάπτυξης και κατανάλωσης.
Σε ένα τέτοιο περιβάλλον και σε συνθήκες έντονης γεωπολιτικής αστάθειας με άμεσες επιπτώσεις στη κυπριακή οικονομία (απώλεια σχέσεων με Ρωσία, περιορισμός επιχειρηματικής και τουριστικής επίδρασης από το Ισραήλ, αύξηση κόστους ενέργειας και πρώτων υλών), ο τομέας των ακινήτων κατέδειξε κατά το 2023 ιδιαίτερη ανθεκτικότητα παρόλο που αναμένεται πως το 2024 θα είναι έτος σημαντικών προκλήσεων. Σύμφωνα με στοιχεία που ανέλυσε η Delfi Analytics, τα πωλητήρια έγγραφα το 2023 αυξήθηκαν κατά 16% σε σύγκριση με το 2022 και ανήλθαν στο υψηλότερο επίπεδο από το 2008. Ιδιαίτερα σημαντική παράμετρος γι’ αυτήν την εξέλιξη υπήρξε η αυξημένη ζήτηση από το εξωτερικό, και ειδικά από φυσικά και νομικά πρόσωπα εκτός Ευρώπης, η οποία υπερκάλυψε τη μείωση της ζήτησης από Ευρωπαίους η οποία ενδεχομένως προέκυψε ένεκα των αυξημένων επιτοκίων, της γενικότερης αύξησης του κόστους ζωής αλλά και της ανόδου των τιμών των ακινήτων ειδικότερα των διαμερισμάτων που αποτελούν πλέον την πρώτη οικιστική επιλογή. Η άνοδος των τιμών αγοράς οικιστικών ακινήτων είχε ως αποτέλεσμα πολλοί να στραφούν στην ενοικίαση κι έτσι καταγράφηκε σημαντική αύξηση και στα ενοίκια, ιδιαίτερα των διαμερισμάτων. Ενδεικτικά, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου, οι τιμές των διαμερισμάτων το 2023 ξεπέρασαν για πρώτη φορά τις αντίστοιχες του 2010. Σε τέτοιες συνθήκες, δεν είναι τυχαίο να παρατηρείται αύξηση στον αριθμό των ακινήτων που αγοράζονται με σκοπό την ενοικίαση, στο πλαίσιο μίας επενδυτικής απόφασης. Πράγματι, από την εμπειρία μας από την παροχή υπηρεσιών διαχείρισης ακινήτων αλλά και μέσω της Phaedrus Living η οποία καταπιάνεται με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, πάρα πολλοί Κύπριοι αλλά και ξένοι επενδύουν πλέον σε ακίνητα με σκοπό να έχουν μία ικανοποιητική απόδοση, είτε μέσω μακροχρόνιας ενοικίασης είτε μέσω βραχυχρόνιας.
Σε ένα τέτοιο περιβάλλον, η ύπαρξη των κατάλληλων πολιτικών για διατήρηση της δυναμικής του τομέα των ακινήτων είναι απαραίτητη. Απαιτούνται δράσεις για διατήρηση της οικονομικής δραστηριότητας ώστε να καλυφθεί η αυξημένη ζήτηση η οποία τα τελευταία χρόνια ξεπερνά την προσφορά, περαιτέρω ενέργειες για δημιουργία οικιστικών έργων προσιτής στέγασης και συγκεκριμένες πολιτικές για να εκλείψει το πρόβλημα της έλλειψης προσωπικού το οποίο καθυστερεί την υλοποίηση σημαντικών οικοδομικών έργων.
Η ανθεκτικότητα του τομέα των ακινήτων και η περαιτέρω συμβολή του στη βιώσιμη ανάπτυξη της κυπριακής οικονομίας σε μεγάλο βαθμό θα εξαρτηθεί από τις εξελίξεις διεθνώς, ωστόσο, αυτό δεν σημαίνει πως δεν θα πρέπει να ληφθούν εγκαίρως αποφάσεις για θωράκιση του τομέα αλλά και των ενδιαφερόμενων αγοραστών.
*Διευθύνων Σύμβουλος της Delfi Partners
Του Παύλου Λοΐζου*
Η κυπριακή αγορά ακινήτων διάγει μια φαινομενικά χρυσή εποχή. Αλλά ό,τι λάμπει δεν είναι χρυσός.
Η ακμάζουσα οικονομία (προβλεπόμενη ανάπτυξη 2,7% το 2024), ο αναγεννημένος τουρισμός και η αξιοσημείωτη δημοσιονομική πειθαρχία (προϋπολογισμένα πλεονάσματα κατά μέσο όρο 2,3% του ΑΕΠ από το 2023 έως το 2028) δημιουργούν ένα αφήγημα ευημερίας. Οι κατασκευές ανθίζουν, με τα παραθαλάσσια hot-spots, όπως η Λεμεσός, να πρωταγωνιστούν. Ωστόσο, πίσω από αυτό το σκηνικό κρύβεται μια ιστορία δύο αγορών, η καθεμία με τις δικές της προκλήσεις.
Οι ντόπιοι αισθάνονται την πίεση
Ενώ οι ξένοι επενδυτές συρρέουν στην Κύπρο, έχοντας ερεθίσματα το πρόγραμμα "χρυσή βίζα", τους χαμηλούς συντελεστές εταιρικού φόρου και φόρου εισοδήματος, και την ηλιοφάνεια, οι ντόπιοι αντιμετωπίζουν μια διαφορετική πραγματικότητα. Τον Φεβρουάριο του 2024 οι αναδιαρθρώσεις δανείων αποτελούσαν το 45% των νέων δανείων για αγορά κατοικίας, γεγονός που καταδεικνύει την οικονομική πίεση που υφίστανται αρκετοί συμπολίτες μας. Τα αυξημένα δανειστικά επιτόκια και οι φουσκωμένες τιμές των ακινήτων - που επιδεινώνονται από την αύξηση της τιμής των πρώτων υλών, της ενέργειας και του συνολικού πληθωρισμού - σφίγγουν ακόμη περισσότερο τον κλοιό. Αυτή η οικονομική στενότητα είναι ιδιαίτερα ανησυχητική για τους ντόπιους, οι οποίοι γενικά κερδίζουν λιγότερα και φορολογούνται περισσότερο σε σύγκριση με τους ξένους συμπολίτες τους.
Οι ξένες επενδύσεις ως δίκοπο μαχαίρι
Οι ξένες επενδύσεις, ιδίως από χώρες εκτός ΕΕ, τροφοδότησαν την έκρηξη της ανάπτυξης σε παραλιακές περιοχές, όπως η Λεμεσός και σε δεύτερο χρόνο, η Πάφος και η Λάρνακα. Ωστόσο, αυτή η εξάρτηση από τα ξένα κεφάλαια δημιουργεί μια ευπάθεια. Η επιβολή κυρώσεων σε παραδοσιακές δεξαμενές άντλησης επενδυτών όπως αυτή της Ρωσίας, σε συνδυασμό με μια ενδεχόμενη διόρθωση της αγοράς (που υποδηλώνεται από την κάμψη των συναλλαγών ακινήτων, ιδίως για κατοικίες υψηλών προδιαγραφών), θα μπορούσε να οδηγήσει ορισμένους ξένους αγοραστές να στρέψουν αλλού το ενδιαφέρον τους. Η κατεχόμενη πλευρά της χώρας έχει γίνει ήδη πιο ελκυστική για ορισμένες ομάδες ξένων επενδυτών, όπως οι Ρώσοι (περίπου 70.000 ζουν ήδη εκεί), οι Ισραηλινοί και οι Λιβανέζοι.
Η ιστορία της παραγνώρισης των προβλημάτων
Η Κύπρος έχει παρελθόν στην παράβλεψη των προβλημάτων, όπως αποδεικνύεται από τις προηγούμενες οικονομικές κρίσεις, καθώς και στην αντιμετώπισή τους, η οποία βασίζεται σε μια βραχυπρόθεσμη οπτική. Μια προληπτική προσέγγιση από την κυβέρνηση είναι ζωτικής σημασίας για τη διασφάλιση της μακροπρόθεσμης σταθερότητας. Αυτό περιλαμβάνει την αντιμετώπιση των ανησυχιών των ντόπιων κατοίκων σχετικά με την οικονομική προσιτότητα, τον μετριασμό των κινδύνων που συνδέονται με την υπερβολική εξάρτηση από τις ξένες επενδύσεις και τη δημιουργία ενός μηχανισμού που θα διασφαλίζει ότι όλοι οι ντόπιοι θα επωφεληθούν από την αύξηση του αριθμού των ξένων εταιρειών και των ξένων κατοίκων στη χώρα. Δεν είμαστε αισιόδοξοι ότι θα γίνει κάτι τέτοιο, καθώς οι πολιτικοί επικεντρώνονται επί του παρόντος στις επερχόμενες δημοτικές και ευρωπαϊκές εκλογές, με τα κόμματα στο κοινοβούλιο να παραμένουν διχασμένα και χωρίς όραμα.
Αλλοδαποί παντού
Ένας στους τέσσερις κατοίκους της Κύπρου γεννήθηκε στο εξωτερικό, είναι ιδιοκτήτες εγκατεστημένων επιχειρήσεων και αποτελούν μέρος του κοινωνικού ιστού της χώρας. Ήρθαν εδώ για να μείνουν. Οριστικά. Είναι Κύπριοι. Η αδιαφορία για το ένα τέταρτο του πληθυσμού δεν είναι ο τρόπος για να οικοδομήσουμε ένα βιώσιμο μέλλον. Το γεγονός ότι σε κάποιους (πολλούς) δεν αρέσει ότι το κόστος ζωής έχει αυξηθεί, ότι οι ώρες εργασίας έχουν αυξηθεί και ότι υπάρχουν περισσότεροι τεχνικά καταρτισμένοι άνθρωποι, δεν σημαίνει ότι εάν αγνοήσουμε "τους ξένους" όλα αυτά τα προβλήματα θα εξαφανιστούν. Ο ανταγωνισμός είναι εδώ. Αν αποφασίσετε να συμμετέχετε στην κούρσα είναι δική σας επιλογή, αλλά η κούρσα τρέχει και θα εξακολουθείτε να αισθάνεστε τις συνέπειές της.
Οι μετανάστες και οι απόγονοί τους παίζουν ολοένα και πιο κεντρικό ρόλο. Κατέχουν σημαντικό μέρος των υποδομών της Κύπρου (τόσο τα αεροδρόμια όσο και τα λιμάνια, τρεις στις τέσσερις εταιρείες τηλεπικοινωνιών, όλες τις τράπεζες, έναν ολοένα αυξανόμενο αριθμό ξενοδοχείων κτλ), ιδρύουν επιχειρήσεις, συμμετέχουν στην τοπική κουλτούρα και στην κοινωνική ζωή. Αυτό δεν εμπλουτίζει μόνο το πολιτιστικό τοπίο, αλλά ενισχύει και την οικονομία δημιουργώντας θέσεις εργασίας, αυξάνοντας τη ζήτηση για αγαθά και υπηρεσίες και φέρνοντας νέες δεξιότητες και προοπτικές.
Εντούτοις, η συγκεκριμένη αύξηση παρουσιάζει προκλήσεις και για την αγορά κατοικίας. Ο αυξημένος ανταγωνισμός για θέσεις εργασίας συχνά δημιουργεί πιέσεις στους μισθούς των ντόπιων, γεγονός που μπορεί να καταστήσει πιο δύσκολη την αγορά ακινήτου. Επιπλέον, ο αυξανόμενος πληθυσμός δημιουργεί μεγαλύτερη ζήτηση για στέγαση, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε αύξηση των τιμών και στην άσκηση πίεσης στις δημόσιες υπηρεσίες. Αυτή η ραγδαία αλλαγή μπορεί να προκαλέσει προστριβές μεταξύ ορισμένων ντόπιων, οι οποίοι μπορεί να αισθάνονται ότι έχουν μείνει πίσω ή ότι έχουν εκτοπιστεί.
Οι ανησυχίες αυτές εκδηλώνονται μερικές φορές με την άνοδο των ακροδεξιών πολιτικών κομμάτων. Είναι κρίσιμο να αναγνωρίσουμε, ωστόσο, ότι αυτές οι ανησυχίες δεν αφορούν μόνο την Κύπρο. Η παγκοσμιοποίηση και η τεχνολογική πρόοδος αναδιαμορφώνουν τις οικονομίες και τις αγορές εργασίας παγκοσμίως, οδηγώντας σε παρόμοιες ανησυχίες σχετικά με το κόστος ζωής και τον ανταγωνισμό.
Προχωρώντας προς τα εμπρός, ένα βιώσιμο μέλλον απαιτεί την αναγνώριση της συνεισφοράς και των αναγκών όλων των κατοίκων. Οι πολιτικές ενσωμάτωσης και ο οικονομικός σχεδιασμός χωρίς αποκλεισμούς είναι ουσιώδεις. Οι πολιτικές αυτές θα πρέπει να στοχεύουν στη διασφάλιση ότι τα οφέλη της μετανάστευσης - οικονομική ανάπτυξη και πολιτιστική ποικιλομορφία - κατανέμονται δίκαια σε όλο τον πληθυσμό. Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει την στήριξη πρωτοβουλιών για οικονομικά προσιτή στέγαση και την ανάπτυξη προγραμμάτων που εφοδιάζουν τους ντόπιους με τις δεξιότητες που χρειάζονται για να επιτύχουν σε μια μεταβαλλόμενη αγορά.
Μόνο ένα μέλλον είναι βιώσιμο για την κυπριακή αγορά ακινήτων: αυτό που γεφυρώνει το χάσμα και προάγει την κοινή ευημερία για όλους τους κατοίκους της χώρας.
*CEO Ask Wire
Χρίστος Κύζης*
Εν έτη 2024 συζητείται ένα νομοσχέδιο με τίτλο «Ο περί Διαχείρισης Κοινόκτητων Οικοδομών και Συναφών Θεμάτων Νόμος του 2023». Πέρασε από Δημόσια Διαβούλευση, πέρασε από τη Νομική Υπηρεσία αλλά και από διάφορους άλλους αρμόδιους φορείς.
Ποιοι άραγε γνωρίζουν από πρώτο χέρι τα πραγματικά προβλήματα που υπάρχουν στις κοινόκτητες οικοδομές ; Ποιοι πρέπει να ακουστούν για να λυθούν αυτά τα προβλήματα ;
Πρώτα πρέπει να ερωτηθούν οι εγκλωβισμένοι ιδιοκτήτες που παγιδεύτηκαν σε ένα ετοιμόρροπο κτίριο λόγο της άγνοιας κάποιων να εφαρμόσουν την υφιστάμενη νομοθεσία και επειδή κάποιοι δεν πληρώνουν τα κοινόχρηστά τους και δεν υπάρχει μοχλός πίεσης για να πληρώσουν.
Ακολούθως θα πρέπει να ερωτηθούν οι επαγγελματίες του χώρου αυτού. Οι εταιρείες διαχείρισης κοινόκτητων οικοδομών. Γνωρίζουμε τα πραγματικά προβλήματα και κανένας δεν μας λαμβάνει υπόψιν.
Δεν μας απασχολεί το που θα καταλήξει η υπηρεσία. Είτε παραμείνει στο Κτηματολόγιο είτε καταλήξει στα καινούρια Επαρχιακά Τμήματα. Το μόνο που μας ενδιαφέρει είναι η ορθή και άμεση εφαρμογή ενός σωστού αλλά και χωρίς προβλήματα νομοσχεδίου.
Ποιοι από αυτούς που συμμετείχαν στην συγγραφή και σύνταξη του εν λόγο νομοσχεδίου κατοικούν σε κοινόκτητες οικοδομές; Γνωρίζει κανείς από αυτούς τα πραγματικά προβλήματα ή απλά ακούνε στο περίπου;
Ο Σύνδεσμος Διαχειριστικών Εταιρειών Κοινόκτητων Οικοδομών Κύπρου, μέλος της ΟΕΒ, ζητά συνάντηση με το Κτηματολόγιο αλλά και με την Ένωση Δήμων Κύπρου από τον Δεκέμβριο του 2023 για να προλάβουμε το κακό. Κανένας δεν μας δίνει σημασία.
Τι πρέπει άραγε να γίνει κύριοι ;
Να θρηνήσουμε θύματα για να τρέξουμε μετά να απολογηθούμε στις οικογένειες τους και να αποκρύψουμε την υπόθεση όπως έχουμε μάθει να κάνουμε στην Κύπρο γιατί το σύστημα μπάζει από παντού ;
Η άγνοια του Κτηματολογίου να εφαρμόσει την νομοθεσία από το 1993 μας έφερε στα σημερινά αποτελέσματα. Θα αναλάβει άραγε τις ευθύνες του το Κτηματολόγιο σε περίπτωση που υπάρξουν θύματα για οποιοδήποτε ατύχημα σε κοινόκτητες οικοδομές από άγνοια εφαρμογής της υφιστάμενης νομοθεσίας;
Εμείς ως Σύνδεσμος δηλώνουμε παρόν και έτοιμοι να παλέψουμε για μια ομαλή και φυσιολογική ζωή σε κοινόκτητες οικοδομές. Λυπάμαι που το λέω αλλά αυτό δεν θα γίνε ποτέ εάν δεν καθίσουν όλοι οι αρμόδιοι φορείς να μας ακούσουν και να βρούμε μαζί τις λύσεις.
Φτάνει με την άγνοια. Φτάνει πια στο χειροκρότημα σε παρανομίες που έχουν να κάνουν με τη ζωή των συνανθρώπων μας. Φτάνει πια να αποποιούμαστε των ευθυνών μας όπως συνήθως γίνεται σε αυτή τη χώρα. Έχουν δικαίωμα οι συνάνθρωποι μας που ζουν σε κοινόκτητες οικοδομές να ζουν φυσιολογικά με ηρεμία στο σπίτι τους.
*Πρόεδρος ΣΥΔΙΚΟΙΚ
Του Παύλου Λοΐζου*
Από την ανάλυση των στοιχείων για τις άδειες οικοδομής, μπορούμε να αντλήσουμε σημαντικές πληροφορίες για τη δυναμική του κατασκευαστικού τομέα, ειδικότερα εάν λάβουμε υπόψη τις δημογραφικές αλλαγές και το διαρκώς αναπτυσσόμενο περιβάλλον ζήτησης. Με τη χορήγηση κατά μέσο όρο περίπου 11.000 αδειών οικοδομής ετησίως από το 2020 κι έπειτα, αναδεικνύεται η δυνατότητα στέγασης περίπου 28.000 ατόμων κάθε χρόνο, βάσει του μεγέθους του μέσου νοικοκυριού που είναι 2,3 άτομα. Αυτό συμβαίνει λόγω των χαμηλών ποσοστών γεννήσεων και θέτει τις βάσεις για μια διαφορετική ανάγνωση των δυνάμεων που κινούν την αγορά καθώς και των μελλοντικών τάσεων.
Βασικά δεδομένα:
- Η εξάρτηση από τη διεθνή μετανάστευση: Η σταθερότητα του αριθμού των αδειών οικοδομής, που εκδίδονται, υποδηλώνει τη σημαντική εξάρτηση από τη μετεγκατάσταση υπηκόων τρίτων χωρών στην Κύπρο. Η τάση αυτή είναι ιδιαίτερα έντονη δεδομένης της μείωσης του ντόπιου πληθυσμού της χώρας. Επομένως, ο κατασκευαστικός τομέας φαίνεται να στρέφεται προς την κατεύθυνση της εξυπηρέτησης των εισροών ξένων υπηκόων, πολλοί από τους οποίους επιλέγουν την Κύπρο λόγω της στρατηγικής σημασίας θέσης της, του ευνοϊκού φορολογικού περιβάλλοντος και της ποιότητας ζωής. Η στροφή αυτή δεν αποτελεί απλά απάντηση στις δημογραφικές προκλήσεις, άλλα και μια στρατηγικής σημασίας αποδοχή της παγκόσμιας κινητικότητας και των οικονομικών δυνατοτήτων της.
- Έργα καθοδηγούμενα από τις επιχειρήσεις: Σημαντικό μέρος της κατασκευαστικής δραστηριότητας καθοδηγείται από επιχειρηματικά συμφέροντα, τα οποία στοχεύουν να αξιοποιήσουν τις ευκαιρίες ανάπτυξης που παρουσιάζονται από την επέκτασή τους στην Κύπρο. Τα έργα αυτά συχνά καλύπτουν τις ανάγκες στέγασης και υποδομών των ξένων εργαζομένων και των οικογενειών τους, γεγονός που υπογραμμίζει περαιτέρω τον προσανατολισμό του τομέα μακριά από την τοπική κοινωνία.
- Οι ξένοι είναι ο κινητήριος μοχλός της ανάπτυξης στις παράκτιες περιοχές: Οι παράκτιες πόλεις, όπως η Λεμεσός και η Πάφος, βρίσκονται στην πρώτη γραμμή αυτής της τάσης, καθώς το 45% του όγκου των συναλλαγών αφορά ξένους. Το ποσοστό αυτό είναι ενδεικτικό της μεγάλης ελκυστικότητας της Κύπρου για τους υπηκόους τρίτων χωρών, οι οποίοι ενισχύουν όλο και περισσότερο την ζήτηση για οικιστικά
έργα σε αυτές τις περιοχές. H προτίμηση στις παραθαλάσσιες περιοχές αναδεικνύει τον τρόπο ζωής και τους επενδυτικούς λόγους που κατευθύνουν τις αγορές τους.
Έχοντας καλύψει τις βασικές αυτές παραμέτρους, οδηγούμαστε στην καταγραφή των συνεπειών, που δημιουργούνται:
- Δυναμικές της αγοράς: Η επικέντρωση του κατασκευαστικού τομέα σε ξένους πελάτες αντικατοπτρίζει την εφαρμογή μιας ευρύτερης στρατηγικής που αποσκοπεί στην αξιοποίηση της Κύπρου ως προορισμού επιλογής για πολίτες από όλο τον κόσμο. Η προσέγγιση αυτή δεν αντισταθμίζει απλά το δημογραφικό έλλειμμα, αλλά προσδίδει δυναμική στην αγορά ακινήτων, προωθώντας ένα κοσμοπολίτικο αστικό περιβάλλον, το οποίο, προς το παρόν δεν ικανοποιητικής διαχείρισης από τις κυπριακές Αρχές για να διασφαλιστεί η κοινωνική ενσωμάτωση και η συνοχή.
- Σκέψεις πολιτικής: Η εξάρτηση από ξένους υπηκόους για τη διατήρηση της οικοδομικής δραστηριότητας μπορεί να απαιτήσει ένα πλαίσιο πολιτικής το οποίο θα διευκολύνει τις επενδύσεις, θα διασφαλίζει τη βιώσιμη ανάπτυξη και θα διατηρεί την ισορροπία στην εξυπηρέτηση των αναγκών μεταξύ ντόπιων και ξένων.
- Μελλοντικές προοπτικές: Με τις δημογραφικές τάσεις να μην παρουσιάζουν, τουλάχιστον στο εγγύς μέλλον, σημάδια αναστροφής το συνεχές ενδιαφέρον ξένων αγοραστών και τα έργα που υποστηρίζονται από εταιρείες είναι πιθανό να συνεχίσουν να επηρεάζουν τον κατασκευαστικό τομέα. Η εξέλιξη αυτή παρουσιάζει ευκαιρίες και προκλήσεις, απαιτώντας ευέλικτες στρατηγικές για την αξιοποίηση των πλεονεκτημάτων μιας παγκοσμιοποιημένης αγοράς και ταυτόχρονα την αντιμετώπιση πιθανών κοινωνικών επιπτώσεων.
Γενικότερα θα λέγαμε ότι η ανάλυση της Ask Wire αναδεικνύει την πολυπλοκότητα του κατασκευαστικού τομέα της Κύπρου, η οποία οφείλεται στις δημογραφικές αλλαγές και στην αύξηση του πληθυσμού των υπηκόων τρίτων χωρών. Τα στοιχεία υπογραμμίζουν την ανάγκη ύπαρξης στρατηγικού σχεδιασμού και πολιτικής στήριξης για την αντιμετώπιση αυτών των αλλαγών, ώστε να διασφαλιστεί ότι ο τομέας θα παραμείνει εύρωστος και ικανός να ανταποκρίνεται στο διαρκώς μεταβαλλόμενο περιβάλλον της ζήτησης
Άδειες οικοδομής και Αδειοδοτημένες οικιστικές μονάδες στην Κύπρο (2003-2023/08)
Πηγή: Στατιστική Υπηρεσία. Ανάλυση Ask Wire
*CEO Ask Wire
Του Δρ. Γεώργιου Μούντη*
Το 2023 η κυπριακή αγορά ακινήτων όχι μόνο επέδειξε εκ νέου τις αντοχές της αλλά εξέπληξε αναλυτές σε Κύπρο και εξωτερικό με την ιδιαίτερη δυναμική που κατάφερε να σημειώσει σε μια ομολογουμένως δύσκολη χρονική συγκυρία. Συγκεκριμένα, το έτος έκλεισε σημειώνοντας άνοδο της τάξης του 16% ως προς τον αριθμό πωλητήριων εγγράφων συγκριτικά με το 2022 κι ακόμη μεγαλύτερη αύξηση της τάξης του 50% σε σχέση με το 2021. Με όλες τις επαρχίες να καταγράφουν σημαντικές αυξήσεις και τη Λάρνακα να παρουσιάζει πολύ υψηλές επιδόσεις, αναντίλεκτα ο τομέας των ακινήτων διαδραμάτισε σημαίνοντα ρόλο, στην απόδοση της κυπριακής οικονομίας όπως αυτή αποτυπώνεται στους θετικούς ρυθμούς ανάπτυξης.
To 2024 εκτιμάται πως και πάλι η πορεία της αγοράς ακινήτων θα είναι θετική, ωστόσο, υπάρχουν σημαντικές παράμετροι οι οποίες μπορούν να επηρεάσουν. Παράμετροι που σε μεγάλο βαθμό είναι εκτός των δυνατοτήτων της κυπριακής πολιτείας να τις διαχειριστεί.
Για παράδειγμα, η πορεία της διεθνούς οικονομίας, η οποία αναμένεται αναιμική σε συνδυασμό με την έντονη γεωπολιτική αβεβαιότητα μπορεί να επηρεάσει αρνητικά τη ζήτηση από ξένους. Υπενθυμίζεται πως το 2023 οι πωλήσεις ακινήτων σε ξένους, εκτός ΕΕ, αυξήθηκαν κατά 46% υπερκαλύπτοντας τη μείωση 23% που σημείωσαν οι αγορές από κατοίκους εντός ΕΕ. Την ίδια ώρα βέβαια, οι όποιες γεωπολιτικές εξελίξεις μπορεί να έχουν προσωρινά θετικό αντίκτυπο στην αγορά εάν άτομα και εταιρείες από επηρεαζόμενες περιοχές αποφασίσουν να αναζητήσουν στέγη κάπου αλλού. Μία ακόμα σημαντική παράμετρος που αφορά κυρίως τους ξένους αγοραστές/επενδυτές, είναι η αυστηροποίηση των μέτρων πάταξης της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (AML) και της χρηματοδότησης της τρομοκρατίας (CTF), τα οποία αποτελούν πλέον προαπαιτούμενα, απαιτώντας αυστηρή δέουσα επιμέλεια με τον τομέα των ακινήτων να υπόκειται σε έντονους ελέγχους.
Όσον αφορά την εγχώρια ζήτηση, που το 2023 κινήθηκε επίσης θετικά (+16%) παρά την άνοδο των επιτοκίων και τον επίμονο πληθωρισμό, και πάλι θα βρεθεί ενώπιον προκλήσεων. Το τεταμένο κλίμα σε διάφορες περιοχές (πχ. επιθέσεις των Χούθι, κρίση στη Μέση Ανατολή) δημιουργούν νέες πιέσεις στις τιμές των πρώτων υλών και ενισχύουν την ανησυχία για ένα νέο κύκλο υψηλού πληθωρισμού πριν καν κατευνάσει ο προηγούμενος. Υπό αυτές τις συνθήκες, μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας άφησαν να νοηθεί πως δεν πρόκειται να εξετάσουν μείωση των επιτοκίων κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024. Υπό αυτά τα δεδομένα, και έχοντας υπόψη πως το 2023 τα νέα στεγαστικά δάνεια παρουσίασαν μείωση της τάξης του 16% περίπου, τα δεδομένα για τους επίδοξους δανειολήπτες θα παραμείνουν δύσκολα.
Μία άλλη πτυχή που ενδεχομένως να επηρεάσει την αγορά ακινήτων το 2024, και ειδικά τα στεγαστικά ακίνητα, αφορά τις εκποιήσεις. Μία διαδικασία που παρέμεινε ανενεργή για πολλά χρόνια λόγω πολιτικών παρεμβάσεων κρατώντας εγκλωβισμένα σε προβληματικούς δανειολήπτες και στρατηγικούς κακοπληρωτές χιλιάδες ακίνητα, τα οποία θα μπορούσαν να διοχετευτούν στην αγορά σε χαμηλότερες τιμές αυξάνοντας τη ζήτηση η οποία εξακολουθεί να είναι περιορισμένη. Με την ψήφιση των πρόσφατων αλλαγών στη Βουλή, ευελπιστούμε πως η διαδικασία θα αφεθεί επιτέλους να λειτουργήσει, συμβάλλοντας τόσο στη μείωση του ιδιωτικού χρέους όσο και στην αύξηση του διαθέσιμου αποθέματος ακινήτων στην αγορά.
Όσον αφορά τις τιμές διάθεσης των ακινήτων, παρόλο που δημιουργείται η εικόνα μιας τεράστιας αύξησης, εάν εξαιρεθούν οι τιμές για συγκεκριμένα είδη ακινήτων σε συγκεκριμένες περιοχές, οι τιμές σήμερα μπορούν να χαρακτηριστούν φυσιολογικές και σε πορεία διόρθωσης μετά από μία δεκαετία συνεχόμενων κρίσεων. Σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Στατιστική Υπηρεσία, οι τιμές των ακινήτων στην Κύπρο βρίσκονται στα ίδια περίπου επίπεδα με το 2010, ενώ για την ίδια περίοδο στην ΕΕ παρουσιάζουν αύξηση της τάξης του 40%-50% περίπου κατά μέσο όρο. Σύμφωνα με δεδομένα που ανέλυσε η Delfi Analytics, η μέση τιμή των συναλλαγών κατά το 2023 ανήλθε περίπου στις €230.000, ελαφρώς αυξημένη σε σύγκριση με το 2022 και κοντά στο προ πανδημίας επίπεδα. Αναλόγως της ζήτησης που θα έχει κάθε κατηγορία ακινήτων το 2024, αντίστοιχα θα κινηθούν και οι τιμές αγορές και ενοικίασης.
Γενικότερα, εκτιμούμε πως ο τομέας των ακινήτων θα παραμείνει εκ των βασικών πυλώνων της κυπριακής οικονομίας και το 2024 στηρίζοντας την αναπτυξιακή της πορεία. Λαμβάνοντας υπόψη και την υλοποίηση διαφόρων έργων που περιλαμβάνονται στο Σχέδιο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας, μπορούμε να είμαστε αισιόδοξοι για το 2024 παρά την έντονη αβεβαιότητα και τις αντιξοότητες.
*Managing Partner της Delfi Partners & Company