Των Έλενα Ορφανίδου & Δημήτρη Οικονόμου*
Η συζήτηση γύρω από τη στεγαστική πίεση που βιώνουν οι νέοι τα τελευταία χρόνια έχει μετατοπιστεί από τη διάγνωση του προβλήματος στην αναζήτηση βιώσιμων λύσεων. Σε πολλές ευρωπαϊκές αγορές, και ολοένα περισσότερο στην Κύπρο, γίνεται σαφές ότι η παραδοσιακή ανάπτυξη κατοικιών δεν επαρκεί για να καλύψει τη ζήτηση, ιδιαίτερα όταν πρόκειται για φοιτητές και νέους επαγγελματίες που βρίσκονται στα πρώτα στάδια της οικονομικής τους ανεξαρτησίας.
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, το μοντέλο Build-to-Rent κερδίζει σταδιακά έδαφος. Πρόκειται για μια προσέγγιση κατά την οποία κατοικίες σχεδιάζονται και αναπτύσσονται εξαρχής με στόχο τη μακροχρόνια ενοικίαση και όχι την άμεση πώληση ή τη βραχυχρόνια εκμετάλλευση. Το μοντέλο αυτό έχει ήδη εδραιωθεί σε ώριμες αγορές όπως το Ηνωμένο Βασίλειο και οι Ηνωμένες Πολιτείες, όπου θεωρείται βασικό εργαλείο ενίσχυσης της προσφοράς κατοικιών και σταθεροποίησης των ενοικίων.
Στην κυπριακή αγορά, όπου η έλλειψη ποιοτικής και σύγχρονης στέγης αποτελεί ένα από τα πιο πιεστικά κοινωνικοοικονομικά ζητήματα, αρχίζουν να εμφανίζονται πρωτοβουλίες που κινούνται προς αυτή την κατεύθυνση. Η συνεργασία μεταξύ PropTech εταιρειών και κατασκευαστικών οργανισμών αποτελεί μια από τις πιο ενδιαφέρουσες εξελίξεις, καθώς δημιουργεί ένα πιο προβλέψιμο πλαίσιο τόσο για τους επενδυτές όσο και για την αγορά ενοικίων.
Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα αυτής της τάσης είναι η δραστηριοποίηση εταιρειών όπως η MyStudentFlat, οι οποίες επιχειρούν να λειτουργήσουν ως συνδετικός κρίκος μεταξύ ανάπτυξης ακινήτων και πραγματικών στεγαστικών αναγκών. Μέσα από συνεργασίες με κατασκευαστικές εταιρείες που ανεγείρουν νέα ή ανακαινίζουν παλαιότερα διαμερίσματα, προσφέρεται στους αγοραστές η δυνατότητα σύναψης μακροχρόνιων συμβολαίων ενοικίασης με εγγυημένη απόδοση. Στη συνέχεια, τα ακίνητα αυτά διοχετεύονται στη μακροχρόνια αγορά, κυρίως προς φοιτητές και νέους.
Ως μία start up εταιρεία που ειδικεύεται στη μακροχρόνια μίσθωση διαμερισμάτων προς φοιτητές και νέους, καταγράφουμε καθημερινά την αυξημένη ανάγκη για ποιοτικά διαμερίσματα προς ενοικίαση. Λειτουργώντας ως Επαγγελματίας Μισθωτής και Διαχειριστής διαμερισμάτων, με άρτια τεχνολογική & ψηφιακή υποδομή, η εταιρεία μισθώνει αποκλειστικώς νεόδμητα διαμερίσματα στις μεγάλες πόλεις της Κύπρου για χρονικό διάστημα κατ’ ελάχιστον 4 ετών, και στη συνέχεια τα διαθέτει προς μακροχρόνια ενοικίαση η ίδια σε φοιτητές και νέους που επιθυμούν να ανεξαρτητοποιηθούν από την οικογενειακή τους εστία και να ξεκινήσουν τη δική τους ζωή.
Όλα τα διαμερίσματα διατίθενται πλήρως επιπλωμένα και εξοπλισμένα, μειώνοντας το κόστος μετακόμισης και εγκατάστασης σε αυτά, γεγονός που αποτελεί βασικό ζητούμενο τόσο για φοιτητές όσο και για νέους εργαζόμενους. Η δε διαδικασία της μίσθωσης γίνεται 100% online μέσω της βραβευμένης πλατφόρμας της MyStudentFlat, από την αναζήτηση και την επιλογή του κατάλληλου διαμερίσματος, μέχρι την υπογραφή του μισθωτήριου συμβολαίου και την πληρωμή του ντεπόζιτου και του ενοικίου. Οι ένοικοι μετά τη μετακόμισή τους στα διαμερίσματα της MyStudentFlat, απολαμβάνουν ολοκληρωμένη 24/7 υποστήριξη μέσω του Tenant App που έχει αναπτύξει η εταιρεία καθώς και μέσω του τηλεφωνικού κέντρου εξυπηρέτησης και απολαμβάνουν εφόσον το επιθυμούν, πρόσθετες υπηρεσίες όπως πακέτα πλήρους οικοσκευής, εβδομαδιαίο καθαρισμό των διαμερισμάτων, all-inclusive ενοίκιο συμπεριλαμβανομένου του κόστους του ρεύματος, νερού, κοινοχρήστων και internet.
Η σημασία τέτοιων μοντέλων δεν περιορίζεται μόνο στην επενδυτική τους διάσταση. Σε μια περίοδο όπου μεγάλο μέρος του οικιστικού αποθέματος κατευθύνεται προς τη βραχυχρόνια μίσθωση, η οργανωμένη δημιουργία κατοικιών για μακροχρόνια χρήση μπορεί να λειτουργήσει εξισορροπητικά. Πρακτικά, προστίθενται στην αγορά διαμερίσματα υψηλών προδιαγραφών που διαφορετικά θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν ως τουριστικά καταλύματα — μια εξέλιξη που, έστω και σταδιακά, συμβάλλει στη διεύρυνση της διαθέσιμης προσφοράς.
Ιδιαίτερα στον τομέα της φοιτητικής κατοικίας, η ανάγκη είναι εμφανής. Η αύξηση των πανεπιστημιακών προγραμμάτων, η προσέλκυση ξένων φοιτητών και η γενικότερη κινητικότητα του νεανικού πληθυσμού δημιουργούν μια σταθερή και μάλλον ανελαστική ζήτηση για στέγη. Ωστόσο, μεγάλο μέρος του υφιστάμενου αποθέματος παραμένει παλαιό ή ακατάλληλο για τις σύγχρονες απαιτήσεις διαβίωσης. Η ανάπτυξη νέων, λειτουργικών και ενεργειακά αποδοτικών κατοικιών αποτελεί πλέον κοινωνική αναγκαιότητα.
Παράλληλα, το Build-to-Rent προσφέρει ένα στοιχείο που συχνά λείπει από μικρότερης κλίμακας αγορές: προβλεψιμότητα. Οι επενδυτές αποκτούν μεγαλύτερη ορατότητα ως προς τις αποδόσεις τους, οι κατασκευαστές μπορούν να σχεδιάζουν έργα με σαφή στόχευση, ενώ οι ενοικιαστές επωφελούνται από πιο επαγγελματικά διαχειριζόμενες κατοικίες και σταθερότερους όρους μίσθωσης. Με άλλα λόγια, δημιουργείται ένα πιο ώριμο οικοσύστημα γύρω από την ενοικίαση.
Φυσικά, καμία ιδιωτική πρωτοβουλία δεν μπορεί από μόνη της να επιλύσει το στεγαστικό ζήτημα. Η ενίσχυση της προσφοράς απαιτεί συντονισμό πολιτικών, επιτάχυνση αδειοδοτήσεων, πολεοδομική ευελιξία και κίνητρα για ανάπτυξη κατοικιών που απευθύνονται σε πραγματικές κοινωνικές ανάγκες. Ωστόσο, η εμφάνιση νέων επιχειρηματικών μοντέλων δείχνει ότι η αγορά αναζητά τρόπους να προσαρμοστεί και να ανταποκριθεί στις πιέσεις.
Το κρίσιμο ερώτημα δεν είναι αν το Build-to-Rent θα αναπτυχθεί στην Κύπρο, αλλά πόσο γρήγορα και σε ποια κλίμακα. Αν υιοθετηθεί ευρύτερα, θα μπορούσε να αποτελέσει έναν από τους βασικούς μοχλούς αύξησης της προσφοράς κατοικιών τα επόμενα χρόνια, ιδιαίτερα για ομάδες πληθυσμού που σήμερα δυσκολεύονται περισσότερο να βρουν ποιοτική στέγη.
Σε τελική ανάλυση, η στεγαστική πρόκληση δεν αφορά μόνο την αγορά ακινήτων. Αφορά τη βιωσιμότητα των πόλεων και την κοινωνική συνοχή. Η ανάπτυξη κατοικιών με μακροπρόθεσμο ορίζοντα χρήσης ξεπερνά τα όρια της επιχειρηματικής επιλογής και αποτελεί επένδυση στη σταθερότητα της επόμενης γενιάς.
*Συν-ιδρυτών της MyStudentFlat
Του Παύλου Λοΐζου*
Κύπρος και Ελλάδα έχουν κοινό σημείο αναφοράς τα ακίνητα και τις υπηρεσίες, αλλά η ισορροπία τους αποκαλύπτει δύο διαφορετικά μοντέλα ανάπτυξης. Η Κύπρος εξακολουθεί να «χτίζει» την οικονομία της. Η Ελλάδα, αντίθετα, ζει κυρίως αξιοποιώντας ό,τι ήδη διαθέτει.
Τα τελευταία χρόνια, στην Κύπρο, οι δραστηριότητες που σχετίζονται με τα ακίνητα αντιπροσωπεύουν περίπου 15–16% του ΑΕΠ της χώρας και είναι από τα υψηλότερα ποσοστά στην Ευρώπη. Περίπου τα δύο τρίτα προέρχονται από εισοδήματα ενοικίων και διαχείριση ακινήτων, ενώ το υπόλοιπο από τις κατασκευές. Σε πόλεις όπως η Λεμεσός ή η Λάρνακα, ένα στα τρία νέα διαμερίσματα αγοράζεται από ξένους (αν όχι και περισσότερα), ενώ μεγάλα έργα όπως μαρίνες, τουριστικά συγκροτήματα και ενεργειακές εγκαταστάσεις, αλλάζουν ολόκληρες περιοχές. Αυτή η εξάρτηση έχει δύο όψεις δεδομένου ότι από τη μία, η οικοδομή δημιουργεί δουλειές και προσελκύει κεφάλαια, αλλά από την άλλη, κάνει την οικονομία πιο ευάλωτη.
Οι τιμές των κατοικιών (οικιών και διαμερισμάτων) έχουν αυξηθεί πάνω από 25% από το 2020 και τόσο η Κεντρική Τράπεζα όσο και το ΔΝΤ προειδοποιούν για απώλεια προσιτότητας και αύξηση των ανισοτήτων. Ένα μεγάλο έργο που παγώνει ή μια μείωση στις ξένες αγορές μπορεί να αποτυπωθεί άμεσα στο ΑΕΠ καθώς η Κύπρος αναπτύσσεται «χτίζοντας» και η ανάπτυξή της εξαρτάται από εξωτερικούς κύκλους.
Η Ελλάδα ακολουθεί διαφορετική πορεία. Οι δραστηριότητες ακινήτων συνεισφέρουν περίπου 11–13% στο ΑΕΠ, ενώ οι κατασκευές μόλις 2–3%, με μικρές αυξήσεις λόγω των έργων του Ευρωπαϊκού Ταμείου Ανάκαμψης. Η ανάπτυξη προέρχεται κυρίως από τους τομείς του τουρισμού, της ναυτιλίας και την κατανάλωση, παρά από νέες κατασκευές.
Τα τελευταία χρόνια, όμως, η εισροή Άμεσων Ξένων Επενδύσεων (ΑΞΕ) στην ελληνική αγορά ακινήτων έχει αυξηθεί θεαματικά, φτάνοντας το 40–45% του συνόλου των ΑΞΕ. Το μεγαλύτερο μέρος αφορά αγορά κατοικιών μέσω του προγράμματος Golden Visa, ιδιαίτερα στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη. Παρότι αυτό έχει στηρίξει την αγορά και έχει αναζωπυρώσει το ενδιαφέρον για ανακαινίσεις, δεν μεταφράζεται σε ευρεία παραγωγή νέων ακινήτων. Οι περισσότερες αγορές αφορούν υφιστάμενα διαμερίσματα και συχνά γίνονται για να αξιοποιηθούν στη βραχυχρόνια μίσθωση.
Η μικρή ανανέωση του κεφαλαίου παραμένει πρόβλημα. Οι επενδύσεις ανέρχονται σε 12%–13% του ΑΕΠ και είναι σχεδόν οι μισές από τα προ κρίσης επίπεδα. Οι άδειες οικοδομής αντιστοιχούν στο ένα τρίτο αυτών του 2007, ενώ το μέσο κτίριο έχει ηλικία άνω των 30 ετών. Τα κέρδη από τουρισμό και ναυτιλία συχνά διοχετεύονται σε εισαγωγές ή αποπληρωμή δανείων και όχι σε νέες υποδομές ή παραγωγικά έργα.
Όλα αυτά έχουν άμεσο αντίκτυπο στην κοινωνία, τόσο της Κύπρου όσο και της Ελλάδας. Στην Κύπρο, η οικοδομή δίνει δουλειές αλλά εντείνει την ακρίβεια, ενώ στην Ελλάδα η σταθερότητα περιορίζει το ρίσκο αλλά και τις ευκαιρίες για νέα έργα και απασχόληση. Έτσι το μοντέλο, που ακολουθείται γίνεται εισοδηματικό κι όχι επενδυτικό.
Τι σημαίνει αυτό για τις αγορές σε Κύπρο και Ελλάδα;
- Κτηματομεσίτες: Στην Κύπρο η δραστηριότητα θα παραμείνει έντονη, αλλά οι αγοραστές πιέζονται από τις τιμές. Στην Ελλάδα, η αγορά κινείται κυρίως μέσω ξένων επενδυτών και αγορών Golden Visa, με λιγότερες νέες αναπτύξεις.
- Επενδυτές: Η Κύπρος προσφέρει υψηλότερες αποδόσεις αλλά και μεγαλύτερη μεταβλητότητα. Η Ελλάδα σταθερότερες αποδόσεις, ιδίως σε ενοικιαζόμενα και τουριστικά ακίνητα, με χαμηλότερο ρίσκο.
- Εκτιμητές: Στην Κύπρο απαιτείται κατανόηση ταχέως μεταβαλλόμενων αξιών λόγω ξένων εισροών, ενώ στην Ελλάδα, ακρίβεια στην αποτίμηση παλαιών ακινήτων και περιορισμένων συναλλαγών.
- Κατασκευαστές και αναπτυξιακοί φορείς: Η Κύπρος έχει περιθώριο για πιο προσιτά και ενεργειακά αποδοτικά έργα, ενώ η Ελλάδα για ανακαινίσεις και επανάχρηση υφιστάμενων ακινήτων, με στήριξη από ευρωπαϊκά κονδύλια.
Συνεπώς, παρατηρούμε ότι η Κύπρος χτίζει για να αναπτυχθεί και η Ελλάδα αξιοποιεί το υφιστάμενο απόθεμα ακινήτων για να διατηρήσει την αναπτυξιακή της πορεία. Και οι δύο οικονομίες άντεξαν μετά την κρίση και το επόμενο στοίχημα είναι η ισορροπία. Η Κύπρος καλείται να διαφοροποιήσει την ανάπτυξή της διασυνδέοντάς την με τομείς πέρα από αυτόν τον ακινήτων και η Ελλάδα να μετατρέψει το ξένο ενδιαφέρον σε πραγματική επενδυτική ανανέωση.
*CEO Ask Wire
Των Έλενα Ορφανίδου & Δημήτρη Οικονόμου*
Τα τελευταία χρόνια, η βραχυχρόνια μίσθωση έχει εξελιχθεί σε έναν από τους βασικούς παράγοντες που επηρεάζουν τη διαθεσιμότητα κατοικιών στις μεγάλες πόλεις, τόσο στην Κύπρο όσο και στην Ελλάδα. Η μετατροπή χιλιάδων διαμερισμάτων σε “τουριστικά καταλύματα” περιόρισε σημαντικά το απόθεμα κατοικίας για μακροχρόνια μίσθωση, ασκώντας ανοδικές πιέσεις στα ενοίκια και δυσχεραίνοντας την πρόσβαση σε στέγη για φοιτητές, νέους εργαζόμενους και οικογένειες.
Η αντίδραση των κυβερνήσεων ήταν αναμενόμενη. Σε αρκετές ευρωπαϊκές χώρες, η αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης πλέον ρυθμίζεται αυστηρότερα, με περιορισμούς στη διάθεση νέων ακινήτων, αυξημένη φορολόγηση και ελέγχους συμμόρφωσης. Στην Ελλάδα, ήδη από το προηγούμενο έτος, έχει επιβληθεί απαγόρευση ένταξης νέων ακινήτων σε συγκεκριμένες περιοχές των μεγάλων αστικών κέντρων, ενώ έχουν τεθεί αυστηρότεροι όροι λειτουργίας και φορολόγησης. Αντίστοιχες συζητήσεις και πολιτικές παρεμβάσεις βρίσκονται σε εξέλιξη και στην Κύπρο.
Το αποτέλεσμα είναι ότι η αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης μεταβάλλεται πλέον σημαντικά. Η δραστηριότητα συγκεντρώνεται ολοένα και περισσότερο σε εταιρείες διαχείρισης που λειτουργούν με οικονομίες κλίμακος, τεχνογνωσία και αντοχή στο ρυθμιστικό κόστος. Αντίθετα, οι μικροϊδιοκτήτες — όσοι διαχειρίζονται ένα ή δύο διαμερίσματα — διαπιστώνουν ότι το μοντέλο γίνεται σταδιακά όλο και λιγότερο ελκυστικό. Η αυξημένη φορολογία, ο έντονος ανταγωνισμός, οι περίοδοι χαμηλής πληρότητας και οι λειτουργικές απαιτήσεις περιορίζουν σημαντικά την καθαρή απόδοση της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Δεν είναι τυχαίο ότι αρκετοί ιδιοκτήτες εξετάζουν σοβαρά την επιστροφή των ακινήτων τους στη μακροχρόνια μίσθωση, ιδιαίτερα όταν συνδυάζεται και με φορολογικά κίνητρα που εφαρμόζονται ήδη σε ορισμένες αγορές όπως η Ελλάδα.
Ωστόσο, η μετάβαση από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση δεν είναι αυτονόητη. Πολλοί ιδιοκτήτες παραμένουν επιφυλακτικοί, κυρίως λόγω της ανησυχίας για την αξιοπιστία των ενοικιαστών, την πιθανή φθορά των ακινήτων τους και τις χρονοβόρες νομικές διαδικασίες σε περιπτώσεις κακής μίσθωσης. Αυτοί οι φόβοι, δικαιολογημένοι σε μεγάλο βαθμό, λειτουργούν ως ανασταλτικός παράγοντας, ακόμη και σε περιόδους όπου η ζήτηση για μακροχρόνια ενοικίαση είναι αυξημένη.
Σε αυτό το μεταβαλλόμενο περιβάλλον εμφανίζονται νέα επιχειρηματικά μοντέλα που επιχειρούν να γεφυρώσουν το χάσμα μεταξύ ιδιοκτητών και πραγματικών στεγαστικών αναγκών της κοινωνίας. Αυτό επιχειρεί να πράξει και η MyStudentFlat, μια κυπριακή PropTech StartUp εταιρεία, που εστιάζει στη μακροχρόνια μίσθωση διαμερισμάτων προς φοιτητές και νέους, λειτουργώντας ως Επαγγελματίας Μισθωτής και Διαχειριστής διαμερισμάτων, με άρτια τεχνολογική & ψηφιακή υποδομή.
Η εταιρεία μισθώνει αποκλειστικώς νεόδμητα διαμερίσματα στις μεγάλες πόλεις της Κύπρου για χρονικό διάστημα κατ’ελάχιστον 4 ετών, και στη συνέχεια τα διαθέτει προς μακροχρόνια ενοικίαση η ίδια σε φοιτητές και νέους που επιθυμούν να ανεξαρτητοποιηθούν από την οικογενειακή τους εστία και να ξεκινήσουν τη δική τους ζωή. Όλα τα διαμερίσματα διατίθενται πλήρως επιπλωμένα και εξοπλισμένα, μειώνοντας το κόστος μετακόμισης και εγκατάστασης σε αυτά, γεγονός που αποτελεί βασικό ζητούμενο τόσο για φοιτητές όσο και για νέους εργαζόμενους. Η δε διαδικασία της μίσθωσης γίνεται 100% online μέσω της βραβευμένης πλατφόρμας της MyStudentFlat, από την αναζήτηση και την επιλογή του κατάλληλου διαμερίσματος, μέχρι την υπογραφή του μισθωτήριου συμβολαίου και την πληρωμή του ντεπόζιτου και του ενοικίου. Οι ένοικοι μετά τη μετακόμισή τους στα διαμερίσματα της MyStudentFlat, απολαμβάνουν ολοκληρωμένη 24/7 υποστήριξη μέσω του Tenant App που έχει αναπτύξει η εταιρεία καθώς και μέσω του τηλεφωνικού κέντρου εξυπηρέτησής και απολαμβάνουν εφόσον το επιθυμούν, πρόσθετες υπηρεσίες όπως πακέτα πλήρους οικοσκευής, εβδομαδιαίο καθαρισμό των διαμερισμάτων, all inclusive ενοίκιο συμπ. Του κόστους του ρεύματος,νερού,κοινοχρήστων και internet.
Την ίδια ώρα, οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων απολαμβάνουν από την πρώτη μέρα της συνεργασίας τους με τη MyStudentFlat, εγγυημένο ενοίκιο και σταθερή απόδοση στην επένδυση τους από έναν αξιόπιστο Επαγγελματία Εταιρικό μισθωτή. Δεν έχουν να ανησυχούν για την κατάσταση του ακινήτου τους ούτε για τις συχνά προβληματικές σχέσεις με τους ενοικιαστές, καθώς έχουν δίπλα τους μια εταιρεία που αναλαμβάνει την χρήση και τη φροντίδα του διαμερίσματος καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, με στόχο τη διατήρησή του στην άψογη κατάσταση που παραλήφθηκε.
Μέσα από την εμπειρία μας κατά τους πρώτους 7 μήνες επιτυχημένης λειτουργίας της εταιρείας στην Κύπρο, έχουμε διαπιστώσει από πρώτο χέρι πως τέτοιες λύσεις μπορούν να λειτουργήσουν ως μηχανισμός επιστροφής ακινήτων από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια αγορά, μειώνοντας σταδιακά την πίεση στη διαθεσιμότητα κατοικίας. Ιδιαίτερα για τους φοιτητές και τους νέους εργαζόμενους — ομάδες που συχνά αποκλείονται από την αγορά λόγω κόστους ή έλλειψης επιλογών — η αύξηση της προσφοράς ποιοτικών διαμερισμάτων μπορεί να λειτουργήσει ανακουφιστικά.
Το βέβαιο είναι ότι η στεγαστική πίεση δεν πρόκειται να υποχωρήσει από μόνη της. Η επαναφορά έστω και μέρους των ακινήτων που απορροφήθηκαν από τη βραχυχρόνια μίσθωση πίσω στη μακροχρόνια ενοικίαση αποτελεί ένα από τα λίγα άμεσα διαθέσιμα εργαλεία. Το αν αυτό θα επιτευχθεί σε ουσιαστική κλίμακα θα εξαρτηθεί από το κατά πόσο θα δημιουργηθεί ένα περιβάλλον ασφάλειας, σταθερότητας και προβλεψιμότητας τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους ενοικιαστές. Εκεί ακριβώς κρίνεται και η προστιθέμενη αξία του επιχειρηματικού μοντέλου της MyStudentFlat προς την Κυπριακή κοινωνία, καθώς επιχειρεί μέσω της λειτουργίας της να γεφυρώσει την οικονομική βιωσιμότητα με το κοινωνικό όφελος, αυξάνοντας την προσφορά κατοικιών, ιδιαίτερα προς ομάδες του πληθυσμού που την έχουν άμεσα ανάγκη.
*Συν-ιδρυτών της MyStudentFlat
Του Μάριου Ηλία *
Το νέο στεγαστικό σχέδιο του Υπουργείου Εσωτερικών παρουσιάζεται ως «στήριξη» για νέους και οικογένειες, αλλά στην πράξη είναι άλλη μια γραφειοκρατική άσκηση χωρίς ουσία. Πίσω από τα δελτία Τύπου και τα ωραία συνθήματα, κρύβεται η ίδια ψυχρή λογική του απρόσωπου κράτους που αντιμετωπίζει τους πολίτες ως φακέλους και κατηγορίες.
Αν είσαι άνεργος, πολύτεκνος ή λαμβάνεις επίδομα, ίσως (μετά από ατελείωτα χαρτιά και αποδείξεις) να λάβεις μια μικρή βοήθεια. Αν, όμως, είσαι ένας γονιός που εργάζεται καθημερινά, πληρώνει φόρους, νοικιάζει με δυσκολία ένα σπίτι και προσπαθεί να μεγαλώσει τα παιδιά του με αξιοπρέπεια, τότε το κράτος δεν σε βλέπει καν. Δεν υπάρχεις σε κανένα «κριτήριο».
Και ακόμα κι αυτοί που πληρούν τα κριτήρια, οι πιο ευάλωτοι συμπολίτες μας, δεν θα λάβουν πραγματική στήριξη, γιατί το σχέδιο είναι τόσο περιορισμένο που αφορά μόλις 400 περιπτώσεις σε ολόκληρη την Κύπρο. Δηλαδή, ακόμη και στους ευάλωτους, η Πολιτεία λέει: «Μόνο λίγοι από εσάς δικαιούστε».
Σε μια εποχή που η στέγη έχει γίνει άπιαστο όνειρο, η κυβέρνηση επιλέγει να στήσει ένα σχέδιο που δείχνει περισσότερο επικοινωνιακό παρά κοινωνικό. Ενώ οι νέοι αναγκάζονται να μένουν με τους γονείς τους και οι οικογένειες δυσκολεύονται να τα βγάλουν πέρα, το κράτος σπαταλά χρόνο σε επιτροπές, όρους και εξαιρέσεις.
Η πραγματικότητα είναι μία: η κυπριακή οικογένεια μένει μόνη της.
Ούτε τα επιδόματα, ούτε οι «στοχευμένες» χορηγίες λύνουν το πρόβλημα.
Χρειάζεται πολιτική βούληση και λύσεις που αξίζουν, όχι τυπολατρία και αποσπασματικά μέτρα.Αυτό που η κοινωνία ζητά δεν είναι ελεημοσύνη, είναι αξιοπρέπεια. Τη δυνατότητα να μεγαλώσει τα παιδιά της στον τόπο της.
Επιτέλους, είναι καιρός να θυμηθεί το κράτος ότι πίσω από κάθε αίτηση, πίσω από κάθε αριθμό, υπάρχουν παιδιά, υπάρχουν οικογένειες που παλεύουν να σταθούν.
Όσο δεν το καταλαβαίνει αυτό, κανένα σχέδιο δεν θα είναι αρκετό.
Οικονομολόγος, μέλος του Π.Γ. του ΔΗΣΥ & υποψήφιος βουλευτής Λευκωσίας
* Tου Κωνσταντίνου Ιωάννου
Η ολοκληρωμένη στεγαστική πολιτική που εφαρμόζουμε τους τελευταίους 30 μήνες, βασίζεται σε δύο πυλώνες. Ο πρώτος στοχεύει στην αύξηση του οικιστικού αποθέματος, δηλαδή της προσφοράς οικιστικών μονάδων, για να επέλθει εξισορρόπηση με την αυξημένη ζήτηση και να σταθεροποιηθούν οι τιμές. Στόχος επίσης, μέσα από την υλοποίηση του συγκεκριμένου πυλώνα, είναι η παράλληλη αύξηση της προσφοράς μονάδων που θα διατεθούν σε προσιτή τιμή για πώληση ή ενοικίαση.
Αύξηση οικιστικού αποθέματος
Ιδιαίτερα αυξημένο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα Σχέδια Πολεοδομικών Κινήτρων και Build to Rent, βάσει του οποίου υπολογίζουμε ότι μέσα στα επόμενα δύο χρόνια θα δημιουργηθούν σχεδόν 2.000 μονάδες, από τις οποίες οι 260 θα ενισχύσουν το απόθεμα προσιτής κατοικίας. Επίσης, με βάση το μέχρι τώρα ενδιαφέρον για εξαγορά του πρόσθετου συντελεστή δόμησης, εκτιμάται ότι ποσό περίπου €11 εκατομμυρίων θα εισρεύσει στο Ειδικό Ταμείο Προσιτής Στέγης του Κυπριακού Οργανισμού Ανάπτυξης Γης, για αξιοποίηση στην υλοποίηση των δικών του προγραμμάτων, τα οποία με τη σειρά τους θα διαθέσουν στην αγορά πρόσθετο σημαντικό αριθμό προσιτών οικιστικών μονάδων.
Ο ΚΟΑΓ τον οποίο έχουμε αναβαθμίσει σε εκτελεστικό βραχίονα της στεγαστικής πολιτικής του Κράτους, ολοκλήρωσε τα έργα «Ιάνθη» στη Λάρνακα και «Εκάλη» στη Λευκωσία (σύνολο 40 διαμερίσματα), ενώ υπό ανέγερση είναι το έργο «Δανάη» στην Κοκκινοτριμιθιά (δέκα κατοικίες). Επίσης, εντός του 2025 ξεκίνησε την κατασκευή 181 οικιστικών μονάδων στη Λευκωσία και τη Λεμεσό, ενώ εντός του 2026 αναμένεται να αρχίσει την κατασκευή άλλων 258 μονάδων. Η στήριξή μας προς τον Οργανισμό είναι συνεχής. Χαρακτηριστικά, αναφέρω την παραχώρηση από το Κράτος €16 εκατομμυρίων για την πρώτη φάση του Σχεδίου Προσιτού Ενοικίου στον Άγιο Νικόλαο στην Λεμεσό και την πρόσθετη οικονομική βοήθεια €12 εκατομμυρίων για την ανέγερση 54 μονάδων στον Στρόβολο.
Ενίσχυση αγοραστικής δυνατότητας πολιτών
Ο δεύτερος πυλώνας της στεγαστικής πολιτικής στοχεύει στην ενίσχυση της αγοραστικής δυνατότητας των πολιτών που αδυνατούν να αποκτήσουν στέγη. Όλα σχεδόν τα σχέδια που υλοποιούμε, τυγχάνουν πολύ θετικής ανταπόκρισης από τους πολίτες. Ενδεικτικά αναφέρω ότι με τα Στεγαστικά Σχέδια Αναζωογόνησης Ορεινών, Ακριτικών και Μειονεκτικών Περιοχών και Περιοχών της Υπαίθρου, τα οποία εφαρμόζονται από το 2019, έχουν μέχρι σήμερα λάβει στήριξη 1.957 οικογένειες ή μονήρη άτομα, με συνολική δαπάνη €74.2 εκατομμύρια. Επίσης, για το Σχέδιο νεαρών οικογενειών ή και νέων κάτω των 41ός ετών, το οποίο ολοκληρώθηκε πριν από μερικές μέρες, λήφθηκαν συνολικά 1.033 αιτήσεις, εκ των οποίων εγκρίθηκαν ήδη οι 295. Με την ολοκλήρωση της εξέτασης όλων των αιτήσεων θα καλύψουμε τον στόχο που είχαμε θέσει για στήριξη 400 δικαιούχων.
Επίσης, στο πλαίσιο της προσφυγικής πολιτικής, από φέτος τα Σχέδια της Υπηρεσίας Μέριμνας εφαρμόζονται αναθεωρημένα και απλοποιημένα, με αυξημένα εισοδηματικά κριτήρια και διευρυμένες κατηγορίες δικαιούχων. Για το έτος 2024 και μέχρι τον Σεπτέμβριο φέτος έχουν εγκριθεί συνολικά 3.677 αιτήσεις, με συνολική δαπάνη €82,5 εκ..
Δύο νέα σημαντικά σχέδια
Πρόσφατα, μαζί με τον Πρόεδρο της Δημοκρατίας, εξαγγείλαμε δύο νέα σημαντικά στεγαστικά σχέδια, επιβεβαιώνοντας την προσήλωση και τη συνεχή προσπάθεια της Κυβέρνησης στην αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος, το οποίο έχουμε ήδη θέσει στις προτεραιότητες της Κυπριακής Προεδρίας της ΕΕ.
- Το ένα σχέδιο αφορά την αξιοποίηση κρατικών τεμαχίων, για ανέγερση περίπου 500 διαμερισμάτων σε Λευκωσία, Λεμεσό, Λάρνακα και Πάφο, με συνολική επένδυση €77 εκ.. Oι νέες οικιστικές μονάδες θα παραχωρηθούν σε δικαιούχους προσιτού ενοικίου, στη βάση συγκεκριμένων κριτηρίων, με έμφαση στη νέα γενιά. Τα κρατικά τεμάχια θα διατεθούν μέσω πλειοδοτικού διαγωνισμού στον ιδιωτικό τομέα για ανέγερση με τη μέθοδο Design and Build, όμως θα παραμείνουν στην ιδιοκτησία του κράτους.
- Το δεύτερο σχέδιο αφορά την ανέγερση μονάδων συλλογικής διαμονής, το οποίο παρέχει τη δυνατότητα στέγασης για το προσωπικό που απασχολείται στους τομείς του τουρισμού, της βιομηχανίας και του εμπορίου. Πρόκειται για Σχέδιο, το οποίο αναμένεται να έχει πολλαπλά κοινωνικά και οικονομικά οφέλη, αφού, αφενός, αποσκοπεί στην κάλυψη της ανάγκης βραχυπρόθεσμης και μεσοπρόθεσμης διαμονής των εργαζομένων αυτών, ιδιαίτερα των εποχικών, και, αφετέρου απελευθερώνει μονάδες, έτσι ώστε να αξιοποιηθούν από άλλους πολίτες.
Ως Υπουργείο Εσωτερικών παρακαλουθούμε συνεχώς τις τάσεις της αγοράς, αξιολογούμε την πορεία υλοποίησης της στεγαστικής πολιτικής και προτείνουμε νέα σχέδια ή επιφέρουμε αλλαγές και βελτιώσεις σε υφιστάμενα, με στόχο την αύξηση αλλά και τη διευκόλυνση των δικαιούχων.
*Υπουργός Εσωτερικών
*Του Κωνσταντίνου Ιωάννου
Το στεγαστικό έχει εξελιχθεί σε ένα σύνθετο ζήτημα για όλη την Ευρώπη. Επηρεάζεται από απρόβλεπτους ενδογενείς και εξωγενείς παράγοντες, όπως πολεμικές συγκρούσεις στην ευρύτερη περιοχή, αύξηση της ζήτησης και του κατασκευαστικού κόστους, αύξηση επιτοκίων, δυσκολία δανεισμού κ.ά.. Κατά την πρόσφατη συνάντησή μου με τον Ευρωπαίο Επίτροπο Ενέργειας και Στέγασης κ. Dan Jorgensen, διαπίστωσα ότι η ΕΕ αντιμετωπίζει το στεγαστικό ως ευρωπαϊκή πρόκληση που απαιτεί συντονισμένες ενέργειες. Ενημέρωσα τον Επίτροπο για την πρόθεση της Κυπριακής Κυβέρνησης να αναδείξει ως θέμα προτεραιότητας –κατά την Κυπριακή Προεδρία του Συμβουλίου της ΕΕ το πρώτο εξάμηνο του 2026- την ανάγκη ανάπτυξης μιας ευρωπαϊκής στρατηγικής προσιτής στέγης, στην οποία να ενσωματωθούν βιώσιμες στεγαστικές πολιτικές και βέλτιστες πρακτικές των κρατών μελών.
Στεγαστική πολιτική σε δύο άξονες
Εκείνο που πρέπει να είναι αντιληπτό είναι ότι δεν υπάρχουν μαγικές λύσεις για το στεγαστικό, ούτε ασφαλώς μπορεί να επιλυθεί από τη μια μέρα στην άλλη, εφόσον μιλάμε για σχέδια που αφορούν χρηματοδότηση, σχεδιασμό και ανέγερση μονάδων. Ωστόσο, παρά τις προκλήσεις, είμαστε αποφασισμένοι να δώσουμε επαρκείς λύσεις. Στόχος μας είναι να προσφέρουμε σε όσο το δυνατό περισσότερους πολίτες και οικογένειες, προσιτές επιλογές για απόκτηση αξιοπρεπούς στέγης. Η ολοκληρωμένη πολιτική που σχεδιάσαμε στοχεύει σε δύο άξονες:
- Στην αύξηση του στεγαστικού αποθέματος –κάτι που θα συγκρατήσει και ίσως μειώσει συνολικά τις τιμές των ακινήτων- με προσθήκη και μονάδων προσιτής στέγης.
- Στην ενίσχυση της αγοραστικής δυνατότητας των πολιτών στη βάση κοινωνικοοικονομικών κριτηρίων.
Προς υλοποίηση των πολιτικών που αφορούν τον πρώτο άξονα, έχουμε αναβαθμίσει τον ΚΟΑΓ σε εκτελεστικό βραχίονα της στεγαστικής πολιτικής του Κράτους. Επίσης, παρακολουθούμε συνεχώς την εξέλιξη των Σχεδίων, μελετούμε σχόλια και εισηγήσεις που λαμβάνουμε από πολίτες και φορείς της αγοράς και όπου κρίνουμε σκόπιμο επιφέρουμε αλλαγές που διευκολύνουν και εξυπηρετούν περισσότερους δικαιούχους.
Ικανοποιητική ανταπόκριση από πολίτες
Διαπιστώνουμε με ικανοποίηση ότι υπάρχει αυξημένο ενδιαφέρον τόσο για τα έργα του ΚΟΑΓ όσο και για τα στεγαστικά σχέδια που υλοποιεί το Υπουργείο Εσωτερικών. Ιδιαίτερα για το Σχέδιο κάτω των 41ος, μετά τις βελτιώσεις που επιφέραμε πρόσφατα, υπάρχει αυξημένο ενδιαφέρον. Μέχρι σήμερα έχουν υποβληθεί γύρω στις 600 αιτήσεις και έχουν ήδη εγκριθεί 261. Το σχέδιο λήγει στις 30 Νοεμβρίου, συνπεώς υπάρχει ακόμη δυνατότητα, νεαρά άτομα ή ζευγάρια που είναι δικαιούχοι να το αξιοποιήσουν. Η χορηγία για το συγκεκριμένο σχέδιο κυμαίνεται από €20.000 μέχρι €50.000 αναλόγως της σύνθεσης και των εισοδημάτων της οικογένειας.
Αυξημένο ενδιαφέρον υπάρχει και για τα αναθεωρημένα πολεοδομικά κίνητρα, μέσα από τα οποία επιδιώκεται η αύξηση του στεγαστικού αποθέματος στην ολότητά του, με έμφαση στην παραγωγή προσιτών κατοικιών. Με βάση το ενδιαφέρον που έχει εκδηλωθεί μέχρι στιγμής από επαγγελματίες ανάπτυξης γης για αξιοποίηση των πολεοδομικών κινήτρων με την παραχώρηση αυξημένου συντελεστή δόμησης 25%-45% του υφιστάμενου, εκτιμάται ότι την επόμενη τριετία θα παραχθούν πέραν των 1.900 οικιστικών μονάδων, μέρος των οποίων θα διατεθεί στην αγορά προσιτής κατοικίας, ενώ θα εισρεύσουν στο Ειδικό Ταμείο Προσιτής Στέγης του ΚΟΑΓ σχεδόν €9 εκ. από το δικαίωμα εξαγοράς του συντελεστή δόμησης. Επίσης, διαπιστώνουμε με μεγάλη ικανοποίηση την ανταπόκριση που υπάρχει για τα Στεγαστικά Σχέδια ακριτικών, ορεινών και μειονεκτικών περιοχών και συγκεκριμένων περιοχών της υπαίθρου. Αρκετές Κοινότητες έχουν επωφεληθεί με την εγκατάσταση σε αυτές νεαρών οικογενειών, σε βαθμό που κάποιες να διεκδικούν ήδη τη δημιουργία ή επέκταση σχολικών μονάδων. Όλες οι πληροφορίες για τα στεγαστικά σχέδια είναι αναρτημένα στην ιστοσελίδα του Υπουργείου Εσωτερικών (https://www.gov.cy/moi/documents/nea-eniaia-stegastiki-politiki).
Οικίες με προσιτό ενοίκιο
Είναι γεγονός ότι πολλοί συμπολίτες μας αδυνατούν να συγκεντρώσουν το αρχικό κεφάλαιο ή να εξασφαλίσουν τον δανεισμό που απαιτεί η αγορά ή ανέγερση κατοικίας. Διαπιστώνοντας αυτή την ανάγκη, προσφέρουμε λύσεις για προσιτό ενοίκιο, το οποίο είναι πολύ χαμηλότερο από τα ενοίκια που επικρατούν στην αγορά. Πρόσφατα άρχισαν οι εργασίες για το μεγάλο έργο του ΚΟΑΓ στη Λεμεσό που αφορά σε πρώτη φάση την κατασκευή 138 μονάδων που θα διατεθούν με προσιτό ενοίκιο, ενώ μόλις πριν από τρεις εβδομάδες το Υπουργικό Συμβούλιο ενέκρινε ποσό €12 εκατομμυρίων για ανέγερση 54 διαμερισμάτων στον Στρόβολο, τα οποία επίσης θα διατεθούν σε δικαιούχους του ΚΟΑΓ με προσιτό ενοίκιο.
*Υπουργός Εσωτερικών