Του Τάσου Μαντικίδη
Την αρχή ενός νέου ανοδικού κύκλου «βλέπουν» παράγοντες του real estate – Πώς διαμορφώνονται οι τιμές και που εντοπίζεται το επενδυτικό ενδιαφέρον
Θετικά μηνύματα αρχίζει να εκπέμπει πλέον η ελληνική αγορά ακινήτων, ενισχύοντας την άποψη εκείνων που θεωρούν πως ήδη ένα σημαντικό της κομμάτι βρίσκεται στην αρχή ενός νέου ανοδικού κύκλου.
Υστερα από σωρευτικές απώλειες 43% (αν και σε ορισμένες περιοχές υπερέβη το 60%) κατά τη 10ετία της κρίσης που ήταν η δεύτερη μεγαλύτερη στην Ευρώπη μετά την Ουκρανία (-69,4%) το ίδιο διάστημα βάσει των στοιχείων της Global Property Guide, οι τιμές των ακινήτων, σύμφωνα με εκτιμήσεις παραγόντων της κτηματαγοράς, αναμένεται να αυξηθούν 5%-7% ετησίως τη διετία 2018-2019, ενώ η άνοδος στα ενοίκια ξεπερνά το 8%.
Οι αποδόσεις των κατοικιών στην Αθήνα κυμαίνονται στα διαμερίσματα από 3,5% έως 4,15% και στις μονοκατοικίες από 4,4% έως 4,50%, ενώ στους πολυτελείς τουριστικούς προορισμούς της Ελλάδας οι αποδόσεις των εξοχικών κατοικιών που διατίθενται προς μίσθωση φτάνουν στη Μύκονο το 8,5%, στη Σαντορίνη το 6,5% και στη Ρόδο το 5,5%.
Οι τιμές σημειώνουν επίσης άνοδο στα ποιοτικά γραφεία, στα τουριστικά ακίνητα και στην εξοχική κατοικία, αλλά και στα prime εμπορικά ακίνητα. Το ενδιαφέρον από ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια και διεθνή σήματα (brands), αλλά και εγχώριους και διεθνείς εξειδικευμένους διαχειριστές δημιουργεί νέα δεδομένα στην ελληνική κτηματαγορά, η οποία είναι μία από τις ελάχιστες στον δυτικό κόσμο που δεν ανέκαμψε μετά την παγκόσμια κρίση του 2008.
«Ηot» προορισμός
Η Ελλάδα εμφανίζεται μάλιστα, σύμφωνα με έρευνα της Tranio, στους συμμετέχοντες του Μediterranean Resort & Hotel ως πιο «hot» επενδυτικός προορισμός στη Μεσόγειο στο τουριστικό real estate μπροστά από τις Ισπανία, Πορτογαλία, ενώ σε άλλη έρευνα της Tranio μεταξύ των θεσμικών επενδυτών εμφανίζεται η 3η πιο ελκυστική αγορά μετά τις Ισπανία και Ιταλία.
Ο περιορισμός των «κόκκινων» ξενοδοχειακών δανείων ύψους 3,3 δισ. ευρώ και η είσοδος διεθνών επενδυτών που προσθέτουν ξενοδοχειακές μονάδες στο δυναμικό τους οδηγούν σε βίαιη αναδιάρθρωση αλλά και σε αυξημένο ενδιαφέρον για τον κλάδο. «Όποια ξενοδοχειακή μονάδα βγαίνει προς πώληση απορροφάται αμέσως» αναφέρουν παράγοντες της αγοράς.
Ξενοδοχεία
Οι ξένοι επενδυτές επικεντρώνονται σε prime ακίνητα, σε distressed ακίνητα και σε όλες τις κατηγορίες των commercial properties. Κεφάλαια από τις ΗΠΑ και εταιρείες private equity, συχνά σε συνεργασία με τοπικούς παίκτες, επικεντρώνονται στα ξενοδοχεία, ενώ κινεζικά κεφάλαια επενδύονται στα logistics, την ώρα που και τα εμπορικά κέντρα προσελκύουν επενδυτές υψηλού ρίσκου. Τα διεθνή κεφάλαια κινούνται πάντως με γνώμονα τις υψηλές προοπτικές άμεσων υπεραξιών, ενδιαφέρονται για ακίνητα που συνδέονται με μη εξυπηρετούμενα δάνεια ή παλιότερες κατασκευές που προσφέρονται για ανακατασκευή, ενώ απέχουν από επενδύσεις εκ του μηδενός (greenfield) εξαιτίας της γραφειοκρατίας και του γενικότερου επενδυτικού κλίματος.
Το μεγαλύτερο ενδιαφέρον συγκεντρώνουν οι Κυκλάδες (Σαντορίνη, Μύκονος και Πάρος), η Αθήνα, η Κρήτη, η Ρόδος και η Χαλκιδική.
Συνολικά αυξημένο είναι το ενδιαφέρον στις αποκαλούμενες «νησίδες» του real estate, όπως τα νότια προάστια και το κέντρο της Αθήνας. Η ελληνική πρωτεύουσα φαίνεται να προσελκύει ολοένα και περισσότερους ταξιδιώτες City Break, τομέας που σημειώνει αύξηση από το 2013 κατά 650%, ενώ ο συνολικός αριθμός των τουριστών στην πρωτεύουσα αναμένεται να ξεπεράσει εφέτος τα 5,5 εκατομμύρια.
Η «Χρυσή Βίζα»
Για την Cushman & Wakefield, για το 2019 η Αθήνα μαζί με το Παρίσι, το Αμστερνταμ, την Πράγα, τη Μαδρίτη και τη Λισαβόνα αποτελούν ελκυστικούς προορισμούς στην Ευρώπη για επενδύσεις στον ξενοδοχειακό τομέα.
Με βάση επίσης τα στοιχεία της Numbeo, η Αθήνα είναι σήμερα 2,5 έως 7 φορές φθηνότερη από τις άλλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες.
Η Airbnb και η ελληνική «Χρυσή Βίζα» ωθούν επίσης την αγορά. Οι χαμηλές τιμές προσελκύουν Κινέζους, Ρώσους, Ισραηλινούς κ.ά., οι οποίοι αγοράζουν τις διαθέσιμες κατοικίες, κυρίως στις περιοχές του ιστορικού κέντρου, με στόχο τη διαχείρισή τους μέσω της Airbnb (στην οποία σήμερα βρίσκονται 126.000 σπίτια), αλλά και από άλλες πλατφόρμες όπως η Booking κ.λπ. Αυτό έχει ως συνέπεια τη μείωση των διαθέσιμων διαμερισμάτων προς μίσθωση στο κέντρο της Αθήνας, όπως Κουκάκι/Μακρυγιάννη, Σύνταγμα, Μοναστηράκι, Πλάκα, Ψυρρή, Φιλοπάππου, Ακρόπολη, Θησείο, Πετράλωνα, Μετς, Φιξ, Κολωνάκι, Λυκαβηττός, Ιλίσια, Παγκράτι ή ακόμη και στα Εξάρχεια.
Παράλληλα, βάσει του προγράμματος της «Χρυσής Βίζας» έχουν χορηγηθεί 3.154 άδειες σε επενδυτές ακινήτων, με πρώτη χώρα προέλευσης των αγοραστών την Κίνα με 1.521 άδειες, δεύτερη τη Ρωσία με 438, τρίτη την Τουρκία με 337, τέταρτο τον Λίβανο με 113 και πέμπτη την Αίγυπτο με 112. Το σύνολο των αδειών διαμονής αν συμπεριληφθούν και οι άδειες που έχουν δοθεί στους συγγενείς των επενδυτών είναι 8.123 άδειες.
Αύξηση μισθωτικών αξιών για γραφεία και καταστήματα
Στα γραφεία οι τιμές ενοικίασης κυμαίνονται μεταξύ 8 ευρώ και 19 ευρώ/τ.μ. Στα σημεία μεγάλης προβολής όπως είναι η Βασιλίσσης Σοφίας και η πλατεία Συντάγματος στο κέντρο της Αθήνας, η Λ. Κηφισίας αλλά και η Συγγρού, παρατηρείται έλλειψη διαθεσιμότητας σύγχρονων γραφειακών χώρων, με αποτέλεσμα να υπάρξει μερική αύξηση μισθωτικών αξιών.
Οι αποδόσεις παραμένουν μεταξύ 7,5% και 9%, σύμφωνα και με συναλλαγές που έχουν καταγραφεί κατά το 2018.
Στα εμπορικά καταστήματα η ζήτηση των μεγάλων ελληνικών και πολυεθνικών εμπορικών εταιρειών αυξήθηκε κυρίως στις κύριες αγορές, όπως στο κέντρο της Αθήνας, στην Ερμού και στην περιοχή κοντά στην Ομόνοια. Τα ενοίκια παρουσιάζουν αυξητικές τάσεις στις κύριες αγορές (με παράλληλη επανεμφάνιση του αέρα), ενώ παρατηρείται σταθεροποίηση σε χαμηλά επίπεδα στις δευτερεύουσες αγορές.
Το ποσοστό των κενών καταστημάτων στις κύριες αγορές και στα εμπορικά κέντρα εξακολουθεί να βαίνει μειούμενο (μηδενικό στις περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως η Ερμού και η Μεταξά στη Γλυφάδα). Οι αποδόσεις στην Ερμού κυμαίνονται μεταξύ 6,5% και 6,75%, ενώ στις υπόλοιπες κύριες αγορές κυμαίνονται μεταξύ 7% και 7,5%. Στους αποθηκευτικούς και βιομηχανικούς χώρους η ανυπαρξία νέας προσφοράς, η επέκταση του E-Commerce και η ιδιωτικοποίηση των ΟΛΠ και ΟΛΘ οδηγούν σε αυξητικές τάσεις των μισθωμάτων. Τα ενοίκια είναι 2,50 ευρώ/τ.μ./μήνα για βιομηχανική χρήση στην Αθήνα και 3-4 ευρώ/τ.μ./μήνα για την εφοδιαστική χρήση, όπου η ζήτηση είναι αυξημένη, με τις αποδόσεις να κυμαίνονται από 9,5% έως 11%.
*του Χρίστου Παπαγεωργίου
O πληθυσμός και οι οικονομίες παγκόσμια μεγαλώνουν και η ανάγκη στέγασης και υποδομών αυξάνεται ραγδαία. Οι προβλέψεις ανάπτυξης στην παγκόσμια κατασκευαστική βιομηχανία παρουσιάζουν ανοδική πορεία έως και 85% ή 15,5 τρισεκατομμύρια δολάρια έως το έτος 2030. Περισσότερες κατασκευές σημαίνει μεγαλύτερη ανάγκη για πιο ευέλικτους και αποτελεσματικούς τρόπους σχεδιασμού και γι’ αυτό η τρισδιάστατη προσέγγιση του μοντέλου που βασίζεται στο BIM (Building Information Modelling) κερδίζει έλξη παγκοσμίως στην υλοποίηση κατασκευαστικών έργων.
Ένα νέο σύνολο Διεθνών προτύπων μόλις έχει εκπονηθεί για να επιτρέψει στο BIM να ευδοκιμήσει σε έργα και να ωφελήσει τον κλάδο στο σύνολό του. Το BIM, παρέχει στους αρχιτέκτονες, τους μηχανικούς και τους κατασκευαστές τη δυνατότητα να σχεδιάζουν και να διαχειρίζονται πιο αποτελεσματικά τα κτίρια, ενώ παράλληλα αυξάνει την δημιουργικότητα σ’ ένα διεθνές πλαίσιο που θα επιτρέπει στη βιομηχανία να συνεργαστεί βάσει έργων πέρα των Εθνικών συνόρων.
Τα δύο πρώτα μέρη του ISO 19650:2018 με τίτλο ‘Organization and digitization of information about buildings and civil engineering works, including building information modelling (BIM)’ αφορούν την οργάνωση και την ψηφιοποίηση πληροφοριών σχετικά με κτίρια και έργα πολιτικής μηχανικής.
Εξάλλου, ο Πρόεδρος της τεχνικής υποεπιτροπής του Διεθνούς Οργανισμού Τυποποίησης (ISO) που ανέπτυξε τα πρότυπα, δήλωσε ότι η εφαρμογή των προτύπων αυτών θα επιτρέψει την πιο ευρεία χρήση του BIM για περισσότερο αποδοτικά κτίρια και έργα υποδομής. Κατ’ επέκταση, η ανάληψη αυτού του στόχου σε Διεθνές επίπεδο, δεν σηματοδοτεί μόνο την αποτελεσματικότερη συνεργασία σε παγκόσμια έργα, αλλά επιτρέπει στους σχεδιαστές και τους εργολάβους που εργάζονται σε όλα τα είδη των οικοδομικών έργων να έχουν σαφέστερη και πιο εποικοδομητική διαχείριση των πληροφοριών. Επίσης, όπως αναφέρθηκε, το ISO 19650:2018 αναπτύχθηκε βάσει του δοκιμασμένου Βρετανικού προτύπου BS 1192:2007 και της δημόσιας προδιαγραφής PAS 1192-2:2013, που έχουν ήδη αποδείξει ότι βοηθούν τους χρήστες να εξοικονομήσουν έως και 22% στο κόστος κατασκευής.
Επιπλέον, τα επερχόμενα πρότυπα της σειράς περιλαμβάνουν το Μέρος 3 για τη διαχείριση της λειτουργικής φάσης των περιουσιακών στοιχείων και το Μέρος 5 το οποίο εστιάζει στη μοντελοποίηση πληροφοριών σχετικά με την ασφάλεια των κτιρίων, στο ψηφιακό περιβάλλον και στην έξυπνη διαχείριση περιουσιακών στοιχείων.
Τα πρότυπα ISO 19650-1 και ISO 19650-2 εκπονήθηκαν από την Διεθνή Τεχνική Επιτροπή Τυποποίησης ISO/ TC 59, Κτίρια και έργα πολιτικού μηχανικού, Υποεπιτροπή 13, Οργάνωση και ψηφιοποίηση πληροφοριών σχετικά με κτίρια και έργα πολιτικού μηχανικού, συμπεριλαμβανομένης της μοντελοποίησης πληροφοριών κτιρίων (BIM).
Η υιοθέτηση και εφαρμογή των Ευρωπαϊκών και Διεθνών Προτύπων στη Κύπρο γίνεται μέσω του Κυπριακού Οργανισμού Τυποποίησης (CYS), ο οποίος είναι ο Εθνικός φορέας για την τυποποίηση. Ενημέρωση για οποιεσδήποτε εξελίξεις στο εν λόγω θέμα, προμήθεια ή/και ανάγνωση του εν λόγω προτύπου, οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να λάβουν από τους αρμόδιους λειτουργούς του (CYS) και από το Κέντρο Πληροφόρησης & Εξυπηρέτησης (ΚΕΠΕ).
*Λειτουργός Τυποποίησης CYS, Πολιτικός Μηχανικός
του Ανδρέα Δημητριάδη*
Ουσιώδης μεταρρυθμιστική προσπάθεια η δημιουργία υφυπουργείου Τουρισμού
Ο τουριστικός τομέας διαχρονικά θεωρείται ένας από τους βασικούς πυλώνες ανάπτυξης της κυπριακής οικονομίας. Ως εκ τούτου, η συνεχής προσπάθεια για βελτίωση του τουριστικού τομέα κρίνεται όχι μόνο απαραίτητη αλλά και επιβεβλημένη, δεδομένης μάλιστα και της πίεσης που δέχεται σήμερα η Κύπρος από άλλους ανταγωνιστικούς προορισμούς, όπως για παράδειγμα η Αίγυπτος και η Τουρκία.
Η λειτουργία του υφυπουργείου Τουρισμού, από τον Ιανουάριο του 2019, αναμένεται να προσδώσει περαιτέρω ώθηση στον τουρισμό της Κύπρου, μέσα από μία οργανωμένη και εστιασμένη στρατηγική αναβάθμισης του τουριστικού μας προϊόντος. Ο Σύνδεσμος Μεγάλων Αναπτύξεων, μέσα από την επιχειρηματική δράση των μελών του, μπορεί να αποτελέσει διαχρονικό και αξιόπιστο συνεργάτη του νέου αυτού θεσμού.
Το Υφυπουργείο Τουρισμού, αποτελεί μια ουσιώδη μεταρρυθμιστική προσπάθεια, αφενός γιατί θα συμβάλει στην αντιμετώπιση διαχρονικών γραφειοκρατικών δυσλειτουργιών για τον τουρισμό, που απέρρεαν μέχρι τώρα από το πεπαλαιωμένο νομοθετικό πλαίσιο, και αφετέρου γιατί θα μας επιτρέψει να διαμορφώσουμε μια εκσυγχρονισμένη τουριστική πολιτική, η οποία θα ανοίγει το δρόμο για την προσφορά εναλλακτικών μορφών τουρισμού που δεν περιορίζονται μόνο στον ήλιο και τη θάλασσα, καταπολεμώντας έτσι το φαινόμενο της εποχικότητας. Το νέο αυτό πλαίσιο ευνοεί, μεταξύ άλλων, την επιτάχυνση των διαδικασιών που αφορούν την υλοποίηση αναπτυξιακών έργων προσδίδοντας μια επιπρόσθετη δυναμική στην αναπτυξιακή διαδικασία και στην προσέλκυση ξένων επενδύσεων.
Η Κύπρος έχει ανάγκη από σοβαρές ξένες επενδύσεις, οι οποίες θα προσθέτουν αξία στην οικονομία, δημιουργώντας ένα ευρύτερο αναπτυξιακό όφελος και νέες θέσεις εργασίας. Είναι η στιγμή, τόσο ο επιχειρηματικός κόσμος όσο και η κυβέρνηση, να εργαστούμε σε αυτό το νέο πλαίσιο, για τον εμπλουτισμό του τουριστικού προϊόντος, και τη στροφή στην υλοποίηση αναπτυξιακών έργων εναλλακτικής μορφής τουρισμού, όπως είναι ο ιατρικός, ο αθλητικός και ο συνεδριακός τουρισμός, δίνοντας μια νέα δυναμική στην τουριστική βιομηχανία, προωθώντας παράλληλα τη διασπορά της τουριστικής κίνησης καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους.
Επιπρόσθετα, η υλοποίηση τέτοιων μεγάλων αναπτυξιακών έργων μετά και από τη δημιουργία του υφυπουργείου Τουρισμού, θα λειτουργήσει ως καθοριστικός παράγοντας στην προσπάθεια της πολιτείας για επίτευξη μιας δυνητικής μακροχρόνιας ανάπτυξης εντός του ανταγωνιστικού διεθνούς περιβάλλοντος. Δεδομένης της δυναμικής επανόδου ανταγωνιστικών προορισμών καθώς και της επιβράδυνσης που παρατηρείται σε παραδοσιακές για εμάς τουριστικές αγορές, όπως η ρωσική, η ανάπτυξη αυτή θεωρείται πλέον αναγκαία.
Ως Σύνδεσμος, αναμένουμε τη λειτουργία του Υφυπουργείου Τουρισμού ως ενός νέου αποτελεσματικού, θεσμοθετημένου μηχανισμού, ο οποίος θα καταστήσει το κράτος περισσότερο αποτελεσματικό και ευέλικτο, διευκολύνοντας την αδειοδότηση στρατηγικών τουριστικών επενδύσεων. Σε αυτή την προσπάθεια, ο Σύνδεσμος Μεγάλων Αναπτύξεων, μέσω των ποιοτικών και πολυδιάστατων έργων των μελών του, μπορεί να διαδραματίσει καθοριστικό ρόλο, συμβάλλοντας δυναμικά στην ανάπτυξη και αναβάθμιση του τουριστικού προϊόντος της χώρας μας.
*Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεγάλων Αναπτύξεων
Την αλλαγή της κουλτούρας των Κυπρίων και τη στροφή προς πιο μικρούς χώρους και διαμερίσματα καταγράφει σε συνέντευξή του στον «Φ» ο Διευθύνων Σύμβουλος της G&P Lazarou, Πέτρος Λαζάρου.
Ο κ. Λαζάρου τονίζει ότι η προηγούμενη χρονιά κινήθηκε σε πολύ υψηλά επίπεδα –επίπεδα προ κρίσης– ενώ η ζήτηση από τους Κυπρίους αναθερμάνθηκε είτε για εξασφάλιση στέγης είτε για επένδυση. Όπως αναφέρει, πρώτιστα οι Κύπριοι ενδιαφέρονται για εξασφάλιση στέγης, ενώ η δεύτερη επιλογή τους είναι για εξασφάλιση σταθερού εισοδήματος από ακίνητα που μπορούν να τα αγοράσουν και να τα ενοικιάσουν σε τρίτους.
Αντίθετα, οι ξένοι αγοραστές προτιμούν κυρίως διαμερίσματα και μικρά σπιτάκια και οι ελίτ αυτής της αγοράς προτιμά ή μεγάλες κατοικίες πάνω στη θάλασσα ή διαμερίσματα στους νεοφανείς αναπτυσσόμενους πύργους Λεμεσού Αγίας Νάπας κτλ. Τέλος, ο κ. Λαζάρου σημειώνει ότι οι εταιρείες ανάπτυξης γης θα πρέπει να προσέξουν να μην υπερδανειστούν και να αγοράζουν οποιοδήποτε κτήμα τους προσφερθεί σε οποιαδήποτε τιμή και τους συμβουλεύει όπως μην χρησιμοποιούν τις προκαταβολές για να αγοράζουν συνέχεια γη.
Πώς κινείται ο κλάδος των ακινήτων;
Ο κλάδος ακινήτων όλο το 2018 κινήθηκε ανοδικά και συγκεκριμένα εμείς σαν γραφείο είχαμε τα ίδια αποτελέσματα και τις ίδιες πωλήσεις, που είχαμε τη χρυσή χρονιά του 2008. Επομένως, αναμένουμε ότι και το 2019 θα κινηθεί περίπου στους ίδιους ρυθμούς.
Τι υπάρχει σήμερα στην αγορά προς πώληση και σε ποιες τιμές συνήθως;
Σήμερα στην αγορά υπάρχουν προς πώληση ακίνητα αξίας περίπου €10 δισ., τα €6 δισ. αφορούν περιουσιακά στοιχεία που περιήλθαν στην κατοχή των τραπεζών και τα €4 δισ. από την ελεύθερη αγορά. Οι τιμές κυμαίνονται ανά επαρχία, ανά είδος κατασκευής σε διαφορετικά επίπεδα, δηλαδή η κάθε πόλη έχει τη δική της τιμολόγηση, σύμφωνα με τα κριτήρια των αγοραστών.
Εκτός των ακινήτων που πωλούν οι τράπεζες, υπάρχουν και ιδιώτες που «καίγονται» να πωλήσουν;
Φυσικά και υπάρχουν ιδιώτες που καίγονται να πωλήσουν καθότι η χρηματοδότηση πλέον δεν είναι εύκολα εφικτή. Επίσης οι περισσότεροι από αυτούς έχουν κληρονομήσει την ακίνητη ιδιοκτησία που το κόστος τους είναι μηδενικό ή και άλλοι θέλουν να πωλήσουν σε χαμηλότερες τιμές με απώτερο σκοπό να εξοφλήσουν παλιές αμαρτίες, δάνεια κτλ.
Τι ζητούν να αγοράσουν οι περισσότεροι Κύπριοι αγοραστές;
Η πρώτη ζήτηση για τους Κύπριους αγοραστές είναι για εξασφάλιση στέγης, ενώ η δεύτερη επιλογή τους είναι η εξασφάλιση σταθερού εισοδήματος από ακίνητα που μπορούν να τα αγοράσουν και να τα ενοικιάσουν σε τρίτους. Τρίτη είναι η μερίδα των ήδη αποκαταστημένων που φροντίζουν για το μέλλον και την αποκατάσταση των παιδιών τους αγοράζοντας ακίνητα. Τέταρτη κατηγορία Κυπρίων αγοραστών είναι για αγορά εξοχικού, ενώ η πέμπτη κατηγορία είναι οι επενδυτές που αγοράζουν με απώτερο σκοπό το κέρδος.
Ιδιοκατοίκηση
Η ζήτηση για ιδιοκατοίκηση πόσο κινείται και προς τι είδος ακινήτων;
Η ζήτηση για ιδιοκατοίκηση είναι μεγάλη γιατί οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί, οι τιμές των δανείων έχουν κατεβεί, έτσι τα νεαρά ζευγάρια που μπορούν να έχουν χρηματοδότηση με ορίζοντα 30 χρόνια προτιμούν να αγοράζουν αντί να ενοικιάζουν. Το είδος που κινείται περισσότερο είναι αυτό που μπορεί να αγοράσει η μεσαία τάξη που είναι το μεγάλο αγοραστικό κοινό που είναι το διαμέρισμα, μικρές κατοικίες σε μισό οικόπεδο, καθώς και μικρές μονοκατοικίες σε μισό οικόπεδο.
Υπάρχει η στροφή προς την αγορά διαμερίσματος; Ξεφύγαμε από τη νοοτροπία που ήθελε οικόπεδο και ανέγερση σπιτιού;
Φυσικά υπάρχει στροφή προς την αγορά διαμερίσματος, αφού οι millenniums, που είναι η μεγάλη αγοραστική δύναμη, έχουν αλλάξει τη φιλοσοφία τους σε σχέση με την προηγούμενη γενιά και προτιμά να ζει σε πιο μικρό χώρο, πιο ευκολοσυντήρητο, πιο κοντά στα κέντρα των πόλεων και να μην επαναλάβουν τα λάθη του υπερ-δανεισμού που είχε η προηγουμένη γενιά.
Ο κόσμος προτιμά κέντρο πόλης, ή την αποκέντρωση όπως κάποια χρόνια πριν που έψαχναν οικόπεδα σε περιοχές γύρω από την πρωτεύουσα και τις άλλες πόλεις;
Η μεγάλη μερίδα κόσμου προτιμά να είναι κοντά στα κέντρα των πόλεων γιατί υπολογίζει όλα τα έξοδα όπως καύσιμα, χρόνο μετακίνησης και της γρήγορης πρόσβασης σε όλες τις υπηρεσίες, καφέ, εστιατόρια, νοσοκομεία, κέντρα αναψυχής, φροντιστήρια κτλ.
Η αγορά εξοχικής κατοικίας πώς κινείται;
Η αγορά εξοχικής κατοικίας κινείται πολύ δυναμικά όχι από την εγχώρια αγορά αλλά από την εξωγενή αγορά.
Τεσσάρων ταχυτήτων οι ξένοι αγοραστές
Τι προτιμούν οι ξένοι αγοραστές και από πού προέρχονται αυτοί;
Οι ξένοι αγοραστές προτιμούν κυρίως διαμερίσματα και μικρά σπιτάκια και οι ελίτ αυτής της αγοράς προτιμά ή μεγάλες κατοικίες πάνω στη θάλασσα ή διαμερίσματα στους νεοφανείς αναπτυσσόμενους πύργους Λεμεσού, Αγίας Νάπας κτλ.
Πόσων ταχυτήτων ξένους αγοραστές έχουμε;
Έχουμε τεσσάρων ταχυτήτων ξένους. Η πρώτη κατηγορία είναι οι υπήκοοι από τρίτες χώρες που θέλουν να εξασφαλίσουν μόνιμη διαμονή ή διαβατήριο, η δεύτερη Άραβες που μπορεί να θέλουν διαβατήριο ή απλά να τοποθετήσουν τα χρήματά τους σε μια γειτονική ευρωπαϊκή χώρα. Παράλληλα, έχουμε τους Ρώσους που εδρεύουν εδώ, έχουν βάσεις και σχέσεις με το νησί και η τέταρτη παραδοσιακά οι Άγγλοι που, λόγω του ότι ήμασταν προηγουμένως αποικία τους, συνεχίζουν να ενδιαφέρονται για την εξασφάλιση δεύτερης διαμονής στην Κύπρο.
Τα μέτρα κατά των Ρώσων επηρέασαν τον αριθμό των Ρώσων αγοραστών;
Φυσικά και έχουν επηρεάσει, όχι όμως σε βαθμό που έχουμε ανησυχήσει ή πανικοβληθεί.
Τι πρέπει να προσέξουν οι κατασκευαστικές εταιρείες προκειμένου να μην προκύψει ξανά φούσκα;
Πρέπει να προσέξουν να μην υπερδανειστούν και να αγοράζουν οποιοδήποτε κτήμα τους προσφερθεί σε οποιαδήποτε τιμή. Επίσης, θα πρέπει να μη χρησιμοποιούν τις προκαταβολές για να αγοράζουν συνέχεια γη και να αυξάνεται η ζήτηση της γης, ενώ καλό θα ήταν να μη δέχονται να πληρώνουν υπέρογκα ποσά σε προμήθειες, που αυτό θα ανεβάζει τις τιμές. Καταλήγοντας, θα έλεγα, καλό είναι να θυμούνται το αρχαίο ρητό «μέτρον άριστον».
Της Δήμητρας Λάντου
Του Γιώργου Κουκούνη*
“Η αύξηση της ζήτησης συντείνει στη συνέχιση της ανόδου των τιμών”
Η σταθερή και διαχρονική αξία των ακινήτων αποδεικνύεται επωφελής επένδυση που ελκύει το ενδιαφέρον ξένων αλλά και ντόπιων επενδυτών, ανάλογα με την κατηγορία των ακινήτων που προσφέρει η κτηματαγορά. Η αισθητή μείωση των τιμών λόγω της οικονομικής κρίσης, η μείωση των επιτοκίων των καταθετικών που είναι ουσιαστικά μηδέν και των δανειστικών που κυμαίνονται σε πολύ χαμηλά επίπεδα, το ξένο ενδιαφέρον για την απόκτηση του Κυπριακού διαβατηρίου και για διαμονή, η αύξηση του τουρισμού, τα κυβερνητικά κίνητρα, καθώς επίσης και η ανταλλαγή ακινήτων έναντι ή προς εξόφληση χρεών, αποτελούν μερικούς από τους κυριότερους παράγοντες που σταδιακά δημιούργησαν και αύξησαν τη ζήτηση στα ακίνητα. Συγχρόνως επωφελήθηκαν οι τομείς των υπηρεσιών, των κατασκευών, του εμπορίου και η ανάπτυξη που παρατηρείται δημιουργεί θέσεις εργασίας, μειώνει την ανεργία και φέρνει χρήμα στην αγορά. Υπάρχει επίσης αύξηση της ζήτησης για στέγη, γεγονός που αυξάνει τα ενοίκια, όταν μάλιστα ένας σημαντικός αριθμός κατοικιών και διαμερισμάτων, κυρίως στις παραλιακές περιοχές, χρησιμοποιείται για ενοικίαση με σκοπό τη σύντομη διαμονή. Τα επενδυτικά ταμεία και οι εταιρείες διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων έχουν δώσει το παρόν τους, αγοράζουν ήδη μαζικά από τις τράπεζες χρέη και ακίνητα που είναι υποθηκευμένα και αφορούν μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Η επιδρομή αυτή στα ακίνητα δημιουργεί αύξηση της ζήτησης η οποία με τη σειρά της συντείνει στη συνέχιση της ανόδου των τιμών.
Η χρονιά που έφυγε ήταν η καλύτερη των τελευταίων χρόνων σε αριθμό πωλήσεων και χρημάτων που επενδύθηκαν σε ακίνητα, με επίκεντρο τον τουριστικό κλάδο, την επιλεγμένη επένδυση για απόκτηση διαβατηρίου, τις αγοραπωλησίες μεταχειρισμένων κατοικιών και διαμερισμάτων σε αστικές και παραπλήσιες περιοχές για στέγη, διαμονή και ενοικίαση. Υπήρξε ακόμη ενδιαφέρον σε ακίνητα φιλέτα για μεγάλες επενδύσεις και σε οικόπεδα. Το ερώτημα που τίθεται κατά πόσο η νέα χρονιά θα είναι καλύτερη ενόψει της αναμενόμενης αύξησης της προσφοράς και της ποικιλίας των ακινήτων προς πώληση που περιλαμβάνει αγροτεμάχια και υποθηκευμένα ακίνητα, συνδέεται με τους παράγοντες που απαριθμούνται ανωτέρω, οι οποίοι παραμένουν ισχυροί και θα διατηρήσουν τη ζήτηση σε ψηλά επίπεδα και τις τιμές να κινούνται ανοδικά. Η ανάπτυξη που παρατηρείται ενθαρρύνει επίσης τους καταθέτες να επενδύσουν μέρος των χρημάτων τους σε ακίνητα, αφού οι καταθέσεις δεν τους αποφέρουν τόκο. Επιπλέον η δυνατότητα εξασφάλισης χαμηλότοκων δανείων δημιουργεί τις προϋποθέσεις αύξησης του αριθμού των εν δυνάμει αγοραστών να επενδύσουν στην κτηματαγορά.
Η αλλαγή νοοτροπίας και η επένδυση με σύνεση προπαντός με ίδια κεφάλαια και όχι με δανεικά δημιουργεί μια υγιή και ελεγχόμενη αγορά που προσδίδει αξία στα ακίνητα, χωρίς να παρουσιάζεται το φαινόμενο της φούσκας του παρελθόντος. Ο καθένας που ενδιαφέρεται να επενδύσει σε ακίνητα, Κύπριος ή ξένος, γνωρίζει ότι η αγορά είναι ασφαλής και τα προβλήματα του παρελθόντος με την ανυπαρξία τίτλων ιδιοκτησίας ή τη μεγάλη καθυστέρηση στην έκδοση τους μειώθηκαν σημαντικά. Οι νομοθετικές ρυθμίσεις συνέτειναν στην έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας σημαντικού αριθμού ακινήτων και στο να ξεπεραστούν τα εμπόδια στη μεταπώληση ακινήτων χωρίς τίτλο, παρέχοντας έτσι τη δυνατότητα σε αγοραστές να ρευστοποιήσουν την επένδυση τους χωρίς να εξαρτώνται από την αδυναμία έκδοσης ή την ανυπαρξία τίτλου ιδιοκτησίας. Παρ’ όλα αυτά, ο προτιθέμενος αγοραστής προτού προχωρήσει στην αγορά ακίνητης περιουσίας, οφείλει να εξακριβώσει το νομικό και πραγματικό καθεστώς της, τυχόν υποχρεώσεις ή εμπράγματα βάρη που τη βαρύνουν και τις φορολογικές υποχρεώσεις του πωλητή και της περιουσίας. Η χαρτοσήμανση και η κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο είναι υψίστης σημασίας, αφού σε περίπτωση καθυστέρησης είναι ενδεχόμενο στο μεσοδιάστημα να υπάρξει εγγραφή μέμο ή άλλης επιβάρυνσης από υποχρεώσεις του πωλητή, οπότε θα έχουν προτεραιότητα από το πωλητήριο έγγραφο.
Η ενίσχυση της κτηματαγοράς προκύπτει και από την εκτέλεση μεγάλων αναπτυξιακών έργων σε διάφορες περιοχές, όπως οι μαρίνες, τα εμπορικά κέντρα, οι μεικτές αναπτύξεις, τα πολυώροφα κτίρια, οι νέες τεχνολογίες και σχεδιαστικές καινοτομίες, που προωθούν την αναπτυξιακή εικόνα της Κύπρου, προσελκύουν νέους επενδυτές και αυξάνουν την ανταγωνιστικότητα του τόπου. Η επιτυχία της προσπάθειας ανάκαμψης της κτηματαγοράς και τόνωσης της αξιοπιστίας της απαιτεί εγρήγορση και επαγγελματισμό τόσο στον ιδιωτικό όσο και στο δημόσιο τομέα προς αποφυγή των λαθών του παρελθόντος. Στόχος πρέπει να είναι η μακροχρόνια ανάπτυξη και ο τομέας της κτηματαγοράς αποτελεί ένα από τους πυλώνες της μαζί με το φορολογικό καθεστώς, τις εξειδικευμένες υπηρεσίες και την ποιότητα ζωής που η Κύπρος προσφέρει.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα
Του Γιώργου Χρυσοχού*
Παρά τη δυναμική ανάπτυξη της οικονομίας με ρυθμούς κοντά στο 4% του ΑΕΠ και την ανάκαμψη του τομέα των ακινήτων, οι κατασκευές συνεχίζουν να αντιμετωπίζουν αρκετές προκλήσεις.
Όντως, το 2019, προβλέπεται ως ένα έτος αναπροσαρμογών και ανακατατάξεων για τον τομέα των κατασκευών, αφού διαφοροποιούνται πολλά από τα δεδομένα των προηγούμενων χρόνων.
Ήδη, ξεπεράστηκε, η αβεβαιότητα που ζήσαμε όλα αυτά τα χρόνια, οι πολίτες αντικρύζουν με αυτοπεποίθηση το μέλλον και στις προτεραιότητες τους είναι η απόκτηση ιδιόκτητης στέγης.
Παράλληλα, οι τράπεζες προχωρούν σε μεγαλύτερες χρηματοδοτήσεις, με την παραχώρηση στεγαστικών δανείων. Ενδεικτικά αναφέρουμε ότι τους πρώτους οκτώ μήνες του 2018 τα στεγαστικά δάνεια ανήλθαν στα 577 εκ. ευρώ και η τάση είναι ανοδική.
Εμείς, ως ένας σύγχρονος και ζωντανός κατασκευαστικός Όμιλος προετοιμαζόμαστε συνεχώς για να ανταποκριθούμε στις προκλήσεις και να κερδίσουμε και το νέο στοίχημα της αγοράς, αφού και στο παρελθόν έχουμε διαχειριστεί παρόμοιες καταστάσεις.
Τα τελευταία χρόνια υιοθετήσαμε μια νέα αναπτυξιακή πολιτική με γνώμονα πάντα τη σωστή αξιολόγηση των δεδομένων της οικονομίας, συνετή χρηματοοικονομική διαχείριση και την ικανοποίηση των αναγκών των πελατών μας εμπλουτίζοντας τα προϊόντα και τις υπηρεσίες που προσφέρουμε, πάντοτε σε τιμές προσιτές και με αναβαθμισμένη ποιότητα.
Στο πλαίσιο αυτό, προωθούμε σύγχρονες και τεχνολογικά αναβαθμισμένες προτάσεις που θα προσφέρουν λύσεις στους συμπολίτες μας αλλά και στους ξένους επενδυτές που αναζητούν κατοικία.
Μπροστά σ’ αυτό το νέο περιβάλλον, ο Όμιλος Cyfield θα συνεχίσει τον πρωταγωνιστικό του ρόλο, με τη συνέχιση της ανέγερσης σύγχρονων οικιστικών και επαγγελματικών κτιρίων, ώστε να καλύψουμε τις συσσωρευμένες ανάγκες που έχουν δημιουργηθεί, λόγω των δημογραφικών και οικονομικών αλλαγών και λόγω της στασιμότητας που δημιούργησε η κρίση των περασμένων χρόνων.
Στις νέες δραστηριότητες μας είναι ακόμα η ανέγερση ψηλών κτιρίων που απευθύνονται, όχι μόνο σε ξένους, αλλά και σε Κύπριους. Πρωτοπορούμε και σ’ αυτό τον τομέα και ειδικά στη Λευκωσία, έχουμε διαμορφώσει νέα δεδομένα με την ανέγερση του πύργου μας 360 στο κέντρο της πρωτεύουσας.
Επίσης, ο Όμιλος μας πρωτοπορώντας και πάλι, έχει εισέλθει στον τομέα της ενέργειας με την κατασκευή του νέου ηλεκτροπαραγωγικού σταθμού με αεριοστρόβιλους συνδυασμένου κύκλου (CCGT), ισχύος 250MW που στοχεύει στην παραγωγή ηλεκτρικής ενέργειας σε πιο ανταγωνίστηκες τιμές για τον Κύπριο Καταναλωτή.
H χρηματοδότηση του έργου είναι δεδομένη, έχει ήδη εξασφαλιστεί άδεια από τη ΡΑΕΚ και οι εργασίες προχωρούν με εντατικούς ρυθμούς.
Όλα όσα προαναφέραμε προδιαγράφουν μια συνέχεια στην αναπτυξιακή πορεία στον τομέα των κατασκευών και όχι μόνο. Είμαστε έτοιμοι να ανταποκριθούμε σωστά και να αξιοποιήσουμε θετικά όλα αυτά τα δεδομένα.
Ως Όμιλος διαθέτουμε την γνώση, την εμπειρία, τα μέσα και τις υποδομές, ώστε να αναλάβουμε αυτού του είδους τις μεγάλες αναπτύξεις. Αυτό, εξάλλου, απέδειξε η 30χρονη πορεία μας, η οποία είναι συνυφασμένη με έργα που αποτελούν σημεία αναφοράς για την Κύπρο.
*Διευθύνων Σύμβουλος Cyfield