Του Γιώργου Κουκούνη*
“Προβλέπονται δύο είδη επιβαρυντικών διαταγμάτων, προσωρινά και τελικά”
Μια από τις επιλογές πιστωτή προς εξασφάλιση της πληρωμής του οφειλόμενου προς αυτόν ποσού αποτελεί η έκδοση επιβαρυντικού διατάγματος περιουσίας του οφειλέτη, είτε προσωρινού προς διαφύλαξη και μη αποξένωση της περιουσίας είτε τελικού προς είσπραξη του εξ αποφάσεως χρέους. Ο περί Επιβαρυντικών Διαταγμάτων Νόμος, Ν.31(Ι)/1992, προνοεί την ύπαρξη δύο ειδών διαταγμάτων, το προσωρινό επιβαρυντικό διάταγμα που εκδίδεται όταν εκκρεμεί αγωγή με σκοπό τη μη μεταβίβαση ή αποξένωση των περιουσιακών στοιχείων του οφειλέτη ώστε να μη μείνει ανικανοποίητη η απόφαση του Δικαστηρίου και το τελικό επιβαρυντικό διάταγμα προς το σκοπό εκτέλεσης της απόφασης που επιβάλλει επιβάρυνση σε οποιοδήποτε συμφέρον του εξ αποφάσεως οφειλέτη επί περιουσιακών στοιχείων του. Τα περιουσιακά στοιχεία για τα οποία εκδίδεται διάταγμα μπορεί να είναι μετοχές ή χρεόγραφα εταιρειών, μερίσματα και τόκοι, κυβερνητικά ομόλογα, μερίδια σε εμπίστευμα μονάδων και καταθέσεις σε Δικαστήριο. Προτού εκδοθεί ένα τέτοιο διάταγμα, το Δικαστήριο εξετάζει όλα τα περιστατικά της υπόθεσης και τα ενώπιον του αποδεικτικά στοιχεία σχετικά με την προσωπική και περιουσιακή κατάσταση του οφειλέτη και το ενδεχόμενο ζημιάς άλλου πιστωτή του οφειλέτη από την έκδοση του διατάγματος. Το Δικαστήριο μπορεί να επιβάλει όρους σχετικά με την πληροφόρηση του οφειλέτη και οποιουδήποτε άλλου επηρεαζόμενου προσώπου και όταν εκδίδει το διάταγμα δύναται να προβλέψει όπως η επιβάρυνση επεκτείνεται σε οποιοδήποτε μέρισμα ή άλλο εισόδημα πληρωτέο σε σχέση με το βαρυνόμενο στοιχείο. Ο οφειλέτης ή άλλο πρόσωπο που δυνατό να έχει συμφέρον σε περιουσιακό στοιχείο στο οποίο αναφέρεται το διάταγμα, δύναται να υποβάλει αίτηση στο Δικαστήριο με σκοπό να εκδώσει διάταγμα που να ακυρώνει ή να διαφοροποιεί το επιβαρυντικό διάταγμα.
Οι συνέπειες της έκδοσης επιβαρυντικού διατάγματος όπως καθορίζονται στο Νόμο είναι η επιβάρυνση του συμφέροντος του οφειλέτη στο περιουσιακό στοιχείο που αφορά το διάταγμα για την πληρωμή του εξ αποφάσεως χρέους με προτεραιότητα έναντι όλων των χρεών και υποχρεώσεων του οφειλέτη που δεν επηρεάζονται από προγενέστερο επιβαρυντικό διάταγμα, η απαγόρευση μεταβίβασης, πώλησης, πληρωμής ή άλλης συναλλαγής σχετικά με το περιουσιακό στοιχείο που επιβαρύνεται, η απαγόρευση πληρωμής μερισμάτων στο χρεώστη τα οποία θα κατακρατούνται σε ξεχωριστό λογαριασμό και στην περίπτωση εμπιστεύματος μονάδων την απαγόρευση οποιασδήποτε απόκτησης των μονάδων ή συναλλαγής σε σχέση με αυτές.
Σημειώνεται ότι το διάταγμα επιβάρυνσης δεν λογίζεται ότι ισοδυναμεί με τρόπο εκτέλεσης της απόφασης του Δικαστηρίου, αφού απαιτείται διάταγμα για την πώληση, διάθεση ή ρευστοποίηση του βαρυνόμενου περιουσιακού στοιχείου που εκδίδεται κατόπιν αίτησης του πιστωτή και το οποίο καλείται διάταγμα πώλησης. Προτού εκδοθεί ένα τέτοιο διάταγμα, το Δικαστήριο οφείλει να εξασφαλίσει τις απόψεις όλων των επηρεαζόμενων μερών, περιλαμβανομένου του Επίσημου Παραλήπτη και Εφόρου Εταιρειών και των συμβούλων της εταιρείας, με σκοπό την εξακρίβωση του συμφέροντος του οφειλέτη και του συμφέροντος όλων όσων δυνατό να επηρεάζονται από την πώληση, ρευστοποίηση ή διάθεση. Ο Νόμος προνοεί για το διορισμό παραλήπτη όταν αυτό ζητηθεί από τον πιστωτή ή σε περίπτωση που δεν ζητηθεί, το Δικαστήριο διορίζει τον Επίσημο Παραλήπτη. Οι εξουσίες του παραλήπτη, εκτός αν το Δικαστήριο εξαιρέσει ή αντικαταστήσει μερικές από αυτές, περιλαμβάνουν, χωρίς έγκριση του Δικαστηρίου, το δικαίωμα έγερσης ή υπεράσπισης αγωγής εκ μέρους του οφειλέτη σχετικά με το βαρυνόμενο στοιχείο, το συμβιβασμό οποιασδήποτε διαφοράς του οφειλέτη με άλλο πρόσωπο, την υπογραφή και εκτέλεση εγγράφου που αφορά το βαρυνόμενο στοιχείο και την είσπραξη ποσού. Με την έγκριση του Δικαστηρίου, περιλαμβάνουν την πώληση του βαρυνόμενου στοιχείου, την εξασφάλιση πίστωσης χρησιμοποιώντας το βαρυνόμενο στοιχείο ως εγγύηση με την υποθήκευση του και στην περίπτωση μετοχών την άσκηση των ίδιων δικαιωμάτων όπως ο μέτοχος.
Η Δικαστής του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας κα Α. Πανταζή – Λάμπρου ασχολήθηκε με το ανωτέρω θέμα στις δύο διαδοχικές αποφάσεις που εξέδωσε την 31.5.2018 και 23.11.2018 σε αίτηση πιστωτή. Ζητείτο η έκδοση διαταγμάτων επιβάρυνσης μετοχών οφειλέτη σε συγκεκριμένη εταιρεία, απαγόρευσης αποξένωσης τους, μη πληρωμής μερίσματος και κατακράτησης του και όπως ο οφειλέτης απέχει από οποιαδήποτε διαδικασία ή ενέργεια σε σχέση με την πώληση περιουσιακών στοιχείων της ίδιας της εταιρείας. Επιπρόσθετα, ζητείτο διάταγμα πώλησης των μετοχών και ο διορισμός παραλήπτη. Το Δικαστήριο, εξετάζοντας τα δεδομένα της υπόθεσης, με την πρώτη απόφαση του εξέδωσε τα επιβαρυντικά διατάγματα και με τη δεύτερη απόφαση του εξέδωσε διάταγμα πώλησης των μετοχών, καθώς επίσης διόρισε τον Επίσημο Παραλήπτη να αναλάβει την πώληση τους, αφού στην αίτηση του πιστωτή δεν κατονομαζόταν ιδιώτης παραλήπτης.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα
Του Νικόλα Χατζηνικολάου*
Είναι το προτεινόμενο σχέδιο δίκαιο ή όχι; Μπορεί να γίνει πιο δίκαιο για τον φορολογούμενο;
Η απάντηση είναι σίγουρα καταφατική, νοουμένου ότι υπάρχει η απαιτούμενη αποφασιστικότητα.
Αλλαγή κριτηρίων και υποθήκη υπέρ του κράτους
Για πολλά χρόνια συζητούμε συνέχεια διάφορους τρόπους σε διάφορα επίπεδα, σχέδια για μείωση των μη εξυπηρετούμενων δανείων με όσον το δυνατό πιο γρήγορη επίλυση του προβλήματος με το λιγότερο κόστος, τόσο για τις τράπεζες, όσο και πιο σημαντικό – για το κράτος.
Διάφοροι ειδήμονες και μη, έχουν εκφράσει πολλές σκέψεις και απόψεις, ρεαλιστικές ή μη, με στόχο την επίλυση του πραγματικά δύσκολου αυτού προβλήματος. Αναγνωρίζοντας την ανάγκη αυτή, πιστεύω ότι το κράτος, έστω και με πάρα πολλή καθυστέρηση, ορθά προχώρησε στην προσπάθεια για το σχέδιο Εστία.
Έχω την άποψη ότι ο κάθε σώφρων και καλόπιστος πολίτης αυτού του κράτους, θα συμφωνεί για την άμεση ανάγκη εισαγωγής κάποιου σχεδίου που να στοχεύει στη λύση του δύσκολου προβλήματος των μη εξυπηρετούμενων δανείων. Ταυτόχρονα έχω την άποψη ότι κανένας δεν θα θέλει να πληρώσουν οι φορολογούμενοι για να επωφεληθούν άλλοι, από τους δανειολήπτες που έχουν πραγματική ανάγκη.
Είμαι σίγουρος ότι τόσο η Κυβέρνηση όσο και η Βουλή συμφωνούν με αυτή τη θέση. Η εισήγηση είναι απλή πρακτική και εύκολα κατανοητή από όλους.
Να προχωρήσει ο τελικός σχεδιασμός του σχεδίου ΕΣΤΙΑ αφού παρθούν όλες οι εγκρίσεις από τους διάφορους θεσμούς με την προσθήκη στο τελικό σχέδιο της ακόλουθης πρόνοιας: «Όλες οι πληρωμές, που θα γίνουν από το κράτος προς όφελος του δανειολήπτη, να θεωρηθούν ως επιβάρυνση επί του τίτλου της περιουσίας που θα επωφεληθεί».
Όταν και εφόσον ο τίτλος θα μεταβιβασθεί σε άλλο ιδιοκτήτη (είτε ως πώληση είτε ως κληρονομιά) ο τελευταίος θα υποχρεούται να πληρώσει το οφειλόμενο ποσό στο κράτος).
Εάν το κράτος για κοινωνικούς σκοπούς θα πρέπει να συνεισφέρει, να γίνει με κριτήρια όπως άλλα σχέδια. Για παράδειγμα τα κριτήρια για την παροχή ΕΕΕ κτλ.
Με την εισήγηση αυτή θα επιτύχουμε τρεις στόχους:
- • Θα μειώσουμε πιθανές αδικίες στην κατάρτιση της κατάστασης δικαιούχων.
- • Δεν θα υπάρχει άμεσο κόστος για τον δανειολήπτη.
- • Το κόστος για το κράτος σε βάθος χρόνου θα είναι σχεδόν μηδαμινό.
Πιστεύω ότι με τον τρόπο αυτό λύνουμε ταυτόχρονα πολλά προβλήματα χωρίς άμεσο κόστος. Δεν θα χρειασθεί να ψηφισθούν διάφορες νομοθεσίες που πιθανόν να είναι αντισυνταγματικές.
*Πρώην εκτελεστικός Σύμβουλος Λαϊκής Τράπεζας μέχρι 31/12/2002
Του Αντώνη Λοΐζου*
Είμαστε θυμωμένοι αγαπητοί μας αναγνώστες για τη στασιμότητα/αδιαφορία στο θέμα των κοινοχρήστων, τόσο όσο αφορά τις εκάστοτε Κυβερνήσεις, όσο και τους διάφορους εκπροσώπους της πολιτείας, ονομαζόμενοι βουλευτές.
Δραττόμαστε αυτής της ευκαιρίας να επανέλθουμε για ένα νόμο για κοινόχρηστα που δεν μπορεί να εφαρμοστεί και παρόλες τις εκάστοτε Κυβερνήσεις, με υποσχέσεις από τους εκάστοτε υπουργούς Εσωτερικών δεν γίνεται τίποτα. Όχι τόσο για να εισακουστούμε, όσο διότι δεν αναμένουμε κάποια καλυτέρευση του νόμου/ λειτουργικότητα του (παρ’ ότι οι εκάστοτε υπουργοί και άλλοι συμφωνούν ότι ο νόμος είναι προβληματικός).
Λόγω των συχνών μας άρθρων επί του θέματος λαμβάνουμε συνεχώς μηνύματα τόσο από διάφορους πολίτες, όσο και από developers-διαχειριστές πολυκατοικιών που μας πιέζουν «να κάνουμε κάτι». Ο τελευταίος developer μας παρακάλεσε επί αμοιβή να ετοιμάσουμε μαζί με «οποιοδήποτε νομικό σύμβουλο» της προτίμησής μας, εισήγηση «για να υποβληθεί ως πρόταση νόμου».
Ενώ όλοι οι βουλευτές εγγράφουν θέματα για συζήτηση στη Βουλή, από αμπελοπούλια μέχρι και οτιδήποτε φανταστούν, για ένα τόσο σοβαρό θέμα που ταλανίζει τους ιδιοκτήτες/ενοικιαστές και άλλους, ουδείς ενδιαφέρεται.
Είμαστε λοιπόν δικαιολογημένα θυμωμένοι για μια αδιαφορία σε ένα κοινωνικό πρόβλημα, το οποίο έχει και επιπτώσεις τόσο στην ανάπτυξη, όσο και κόστος της πολιτείας-Δικαστήρια κ.λπ, πλέον οι δυσκολίες συμβίωσης σε ενιαία συγκροτήματα. Αναφερόμαστε λοιπόν τώρα στο παρόν άρθρο μας στον πρόεδρο της Επιτροπής Νομικών, μήπως και ενδιαφέρει και εάν όχι, μετά, θα απευθυνθούμε στα κόμματα (δυστυχώς) και πάλι στον Τύπο, αναμένοντας ότι οι Κυβερνώντες και ο υπουργός Εσωτερικών θα ανταποκριθούν.
Έχουμε υποβάλει στους τελευταίους 4 υπουργούς Εσωτερικών το τεράστιο πρόβλημα που υπάρχει για τα κοινόχρηστα και της μη λειτουργικότητας του σχετικού νόμου.
Στις πιο πρόσφατες εισηγήσεις μας που υπεβλήθηκαν στις 29.6.2017 όπου εισηγηθήκαμε ότι η πληρωμή κοινοχρήστων θα πρέπει να προηγείται οποιασδήποτε μεταβίβασης/ υποθήκευσης/ενοικίασης/αίτηση για άδεια κ.λπ εις μια προσπάθεια να περιοριστεί η «κατάρα» αυτή της οικοδομικής βιομηχανίας και μετά από πάροδο 6 μηνών, ελήφθη η πιο κάτω επιστολή από το Υπουργείο Εσωτερικών σε επιστολή που απέστειλε ένας αναγνώστης μας στο Υπουργείο Εσωτερικών (σε εμάς καμία απάντηση):
1. « Αναφέρομαι στα ηλ. σας μηνύματα, το τελευταίο εκ των οποίων ημερομηνίας 25.11.2017, και σας πληροφορώ ότι το θέμα των κοινόκτητων οικοδομών έχει απασχολήσει αρκετές φορές το Υπουργείο Εσωτερικών, και ιδιαίτερα πρόσφατα είχε ενταχθεί στην προσπάθεια μεταρρύθμισης της τοπικής αυτοδιοίκησης, η οποία είχε πολλάκις βολιδοσκοπηθεί για μία πιο ενεργή εμπλοκή στο θέμα. Το θέμα δεν κατέστη δυνατό να ενσωματωθεί στα σχετικά νομοσχέδια που, ειρήσθω εν παρόδω, συνεχίζουν να εκκρεμούν στη Βουλή των Αντιπροσώπων». Διερωτόμαστε τι σχέση έχει η μεταρρύθμιση με τον νόμο για τα κοινόχρηστα.
2. «Σχετικά με τις εισηγήσεις του κ. Λοΐζου, παρόλο που αυτές είναι ευπρόσδεκτες, η πλειονότητά τους αφορά σε περιορισμούς επί του δικαιώματος κατοχής, απόλαυσης και διάθεσης ακίνητης ιδιοκτησίας, που εκ πρώτης όψεως φαίνεται να παραβιάζουν το Σύνταγμα της Κυπριακής Δημοκρατίας και άλλες σχετικές νομοθεσίες (Ν.9/65, Κεφ. 149 κλπ.)». Διερωτόμαστε, δηλαδή, οι περιορισμοί αυτοί δεν πρέπει να υπάρχουν στις μεταβιβάσεις, εάν ο ιδιοκτήτης χρωστά στις αρχές/δημόσιο;. «Εν πάση περιπτώσει, το θέμα θα τύχει εκ νέου μελέτης ούτως ώστε να επιτευχθεί μία παράλληλη επικαιροποίηση του νομοθετικού πλαισίου με τις εξελίξεις στην οικοδομική βιομηχανία, όπως αυτές αναφέρονται και στο άρθρο του κ. Λοΐζου». Πότε την κόκκινη Πέμπτη;.
3. «Απολογούμαι για την καθυστέρηση στην απάντηση των ηλ. μηνυμάτων σας. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι αυτά παρέπεσαν».
Δηλαδή και εν ολίγοις το Υπουργείο μας «έριξε του ώμου του» και από την απάντησή του παρατηρούμε όχι μόνο ολίγο ενδιαφέρον, αλλά και αδιαφορία.
Εκείνο που μας προκαλεί ιδιαίτερο ενδιαφέρον η σιγήν ιχθύος από developers/κτηματομεσίτες/ιδιοκτήτες ακινήτων και άλλους στο θέμα, αφού η προσπάθεια αυτή θα ωφελήσει κατά κύριο λόγο κύριοι στο ΕΤΕΚ, αυτούς που ασχολούνται με την ανάπτυξη/ιδιοκτησία ακινήτου και γενικά τη βιομηχανία ακινήτων.
Τα παραδείγματα της μη λειτουργικότητας και ατιμωρησίας (μάλλον επιβράβευσης) στη μη πληρωμή κοινοχρήστων, έχουν φθάσει στο σημείο της απόγνωσης από τους ορθούς/καλοπληρωτές ενοίκους. Στην αγγλική μας στήλη (Q&A Column) παίρνουμε καθημερινά επιστολές διαμαρτυρίας στο σημείο που έχουμε φθάσει να τους πούμε να αποταθούν στον Ύπατο Αρμοστή της Βρετανίας.
Ακολουθούν ορισμένα τραγελαφικά παραδείγματα:
* Δεν πληρώνω για τα έξοδα καθαρισμού των κοινοχρήστων και του ανελκυστήρα, διότι η μονάδα μου είναι ισόγεια με ξέχωρη είσοδο.
* Δεν πληρώνω κοινόχρηστα για τη διόρθωση της ταράτσας διότι είναι ευθύνη του τελευταίου διαμερίσματος.
* Γιατί να πληρώνω κοινόχρηστα αφού δεν κατοικώ στη μονάδα;
* Ο developer δεν έκανε καλή δουλειά και έτσι αρνούμαι να πληρώνω κοινόχρηστα.
* Οι γείτονες κάνουν θόρυβο γιατί εγώ να πληρώνω.
* Πρέπει να υπάρχει ή όχι εγγεγραμμένη Διαχειριστική Επιτροπή. Άλλα λέει ο νόμος και άλλα το Κτηματολόγιο.
* Είχα τη διαβεβαίωση ότι το κτήριο είχε wi-fi. Τώρα πληρώνω €20/μήνα για την παράλειψη και την οποία αφαιρώ από τα κοινόχρηστα. Ας με πάρουν δικαστήριο.
* Δεν έχει αρκετό πλάτος ο χώρος στάθμευσης και δεν μπορώ να σταθμεύσω με άνεση. Γδάρθηκε το αυτοκίνητό μου και το ποσό της επιδιόρθωσης το αφαιρώ από τα κοινόχρηστα.
* Γιατί να πληρώσω για το μπογιάντισμα μιας πολυκατοικίας; Ο κάθε ένας να πληρώσει για τον δικό του τοίχο!
Αυτά και άλλα για τα οποία το Υπουργείο Εσωτερικών φέρει τεράστια ευθύνη λόγω της αδιαφορίας του.
*Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες Εκτιμητές Ακινήτων και Διαχειριστές Έργων Ανάπτυξης
Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε. - www.aloizou.com.cy
Του Αντώνης Λοΐζου*
Είναι η δουλειά μας αγαπητοί μας αναγνώστες να επισκεπτόμαστε διάφορες περιοχές υπό ανάπτυξη και να ενημερωνόμαστε για τις εξελίξεις. Είμαστε βέβαιοι ότι αρκετοί από εσάς επισκέφθηκαν το χωριό Πισσούρι, σε απόσταση οδήγησης από την Λευκωσία σχεδόν όσο ο Πρωταράς, (1.20 λεπτά) και από την Λεμεσό, 30 λεπτά. Το χωριό έχει πολύ καλή πρόσβαση από τον αυτοκινητόδρομο Λεμεσού-Πάφου, ωραία κολπώδη παραλία, δύο ξενοδοχεία (εκ των οποίων το ένα είναι πολύ ψηλής ποιότητας, από τα καλύτερα 3-4 ξενοδοχεία της Κύπρου) και βρίσκεται μόνο 10’-15’ λεπτά οδήγησης από τα τρία γήπεδα γκολφ.
Πολλοί από τους επισκέπτες όμως επισκέπτονται μόνο την παραλία και τες διάφορες ψαροταβέρνες της περιοχής, χωρίς να επισκέπτονται το χωριό. Το χωριό το ίδιο, παρά τους στενούς του δρόμους, έχει διαμορφωθεί με τα διάφορα κεντράκια, εξαιρετικά διαμορφωμένη πλατεία, σε ένα γραφικό περιβάλλον που μας θυμίζει τα Ελληνικά νησιά. Και όμως, το χωριό/πλατεία/κέντρα του, έχουν καταληφθεί από ξένους επισκέπτες, που έχουν την περιέργεια της εξερεύνησης με τους Κύπριους να παραμένουν στις παραλίες. Σε μια πρόσφατη μας επίσκεψη, μας έκανε τρομερή εντύπωση, το όλο περιβάλλον στο αρχικό χωριό, ενώ αξίζει τον κόπο μια επίσκεψη (είμαστε βέβαιοι ότι θα την επαναλάβετε).
΄Ενα θέρετρο που έχει θάλασσα, αμπελώνες, ποιοτικά ξενοδοχεία, εξαιρετική θέα και δασώδες περιβάλλον, γιατί μόνο για τους ξένους έχει προσόντα; Σίγουρα, εμείς οι Κύπριοι, οι οποίοι και στις επιλογές μας ακολουθούμε τα παιδιά μας, συνήθως κατευθυνόμαστε στις πιο γνωστές περιοχές του Παραλιμνίου/Αγίας Νάπας/Λάρνακας, μη ερευνώντας και άλλες περιοχές, που ομολογουμένως, λόγω της μη ύπαρξης “παρέας”, τες αγνοούμε, ούτε καν και ως επισκέπτες.
Οι τιμές των εξοχικών κατοικιών κυμαίνονται από €2000-€2500/τ.μ., ανάλογα με την εγγύτητα τους στην παραλία και τις διευκολύνσεις που περιλαμβάνουν. Επαύλεις π.χ. των δύο υπνοδωματίων, με ιδιωτικό κήπο και ιδιωτική πισίνα με εξαιρετική θέα προς την θάλασσα και με απόσταση από την παραλία 300 μέτρα, πωλούνται προς €200.000/μια, ενώ πιο κοντά στο χωριό, χωρίς τις πιο πάνω διευκολύνσεις, γύρω στις €150.000/μια. Των τριών υπνοδωματίων στην πρώτη κατηγορία €260.000/μια και στην δεύτερη €200.000. – Τιμές πολύ πιο χαμηλές από την περιοχή της Πάφου και παρόμοιες με εκείνες του Πρωταρά (χωρίς όμως την θέα) και εκείνες της παραλιακής Λάρνακας (αρχικά οι τιμές ήταν πολύ πιο ψηλές, αλλά τώρα δείχνουν μια μείωση της τάξης του 20%, λόγω της ύφεσης της τοπικής αγοράς). O μεγάλος παίκτης της περιοχής είναι ασφαλώς το συγκρότημα Columbia, με παρουσία δύο ξενοδοχείων. Το πιο πρόσφατο Columbia Resort, θα πρέπει να αποτελεί ένα από τα καλύτερα ξενοδοχεία της Κύπρου, αρκετά δημοφιλές για ξένους (πάντρεμα στο τοπικό παρεκκλήσι) και βαφτίσια (για Λευκωσιάτες/Λεμεσιανούς).
Σίγουρα η ύπαρξη αυτοκινήτου είναι αναγκαία, διότι η ανάπτυξη είναι διάσπαρτη, ενώ οι υψομετρικές διαφορές (λόφοι κλπ) για μας τους δυσκίνητους Κύπριους, δεν μας βοηθά (στο ανήφορο περπάτημα). Για τους πιο δραστήριους, υπάρχουν μονοπάτια της φύσης και ποδηλατόδρομοι (συστήνεται η χρήση ποδηλάτου), ενώ εκτός από τα πολυτελή εστιατόρια των γηπέδων γκολφ και των ξενοδοχείων, υπάρχουν κεντράκια και κατά μήκος της οδού πρόσβασης προς το χωριό (για τα τελευταία συστήνεται το αρνί στον φούρνο και αυγά τηγανιτά με χαλλούμι, με εξαιρετικό ψωμί ή δακτυλιά). Παραπλήσια χωριά, όπως Αυδήμου, Παραμάλι, η πλατεία στα Κούκλια, Αλέκτορα, Πραστειό κλπ (20 λεπτά με το αυτοκίνητο) σας προσφέρουν εδέσματα ξεχασμένα από την σύγχρονη εποχή και ένα αναζωογονημένο περιβάλλον, με φιλικούς ντόπιους. Σε αυτά τα χωριά επίσης, είναι αξιοπρόσεκτη και η συνάθροιση ξένων μόνιμων κατοίκων που έχουν αναπαλαιώσει παλιές κατοικίες με αρκετό μεράκι. Παλιές κατοικίες που αρχικά αγοράζονταν για την αγορά της πέτρας και μόνο, έχουν σωθεί από αυτήν την πηγή του μόνιμου τουρισμού. Τιμές αγοράς παλαιών κατοικιών γύρω στις €50.000-€60.000, ανάλογα μεγέθους και κατάστασης.
Τα τουριστικά παραθαλάσσια κέντρα αναψυχής έχουν μια χρέωση γύρω στις €18-€25/άτομο (μαζί με κρασί και για ψάρι), ενώ τα εκτός θάλασσας γύρω στις €13-€15/άτομο (το τελικό κόστος εξαρτώμενο πάντοτε από το είδος-ποσότητα). Εάν όμως επισκεφθείτε τους διάφορους “σταθμούς” και τα χωριά πέριξ του Πισσουρίου, το κόστος σας γύρω στες €7.0/άτομο μαζί με το ποτό, μπύρα, σαλάτα κλπ!! Οι τοπικοί ξένοι αγοραστές είναι κυρίως Βρετανοί και Ρώσοι, αλλά τα τελευταία χρόνια η ζήτηση τους έχει μειωθεί κάθετα και έχουν χαμηλώσει και τα budgets, ενώ είναι αξιοπρόσεκτο πόσες μονάδες πωλούνται (resales).
Αξίζει λοιπόν το θέρετρο αυτό να προσεχθεί και από τους Κύπριους, νοουμένου ότι είσθε το άτομο εκείνο της ησυχίας (χωρίς ενοχλητικές μοτοσυκλέτες και δισκοθήκες) του βιβλίου, της παρέας και της σούβλας (όχι όμως ελκυστικό για νεαρούς). Σίγουρα υπάρχουν περιθώρια κεφαλαιουχικής αύξησης μιας επένδυσης και οι επαύλεις της Α’ κατηγορίας (που προ-αναφερθήκαμε) ενοικιάζονται από ξένους (κυρίως) προς €30/ημέρα, μέσω διαφόρων ξένων εταιρειών (είτε απευθείας στο Internet). Ταυτόχρονα οι αρχικοί εναπομείναντες κάτοικοι διατηρούν την σχεδόν εξαλειφθείσα παραδοσιακή φιλοξενία (για να αγοράσουμε ένα σουβενίρ από ένα παραδοσιακό κατάστημα, έπρεπε να μας κεράσει ο παππούς του ιδιοκτήτη δύο καφέδες, το σουβενίρ είχε κόστος €3.0/!!). ΄Οπως μας ανέφερε και ένας Ελβετός που γνωρίσαμε σε ένα κέντρο στην πλατεία του χωριού στο διπλανό μας τραπέζι “……. πήγα περίπατο σε περιοχή που μάζευαν σταφύλια με τους παραδοσιακούς γαϊδάρους κλπ. Με πλησίασε ο ιδιοκτήτης με αυστηρό ύφος και μου είπε δεν θα φύγεις από εδώ εάν δεν καθίσεις μαζί μας να φάμε. Τότε απεφάσισα ότι ο τόπος αυτός είναι για μένα. ΄Εκτοτε γίναμε φίλοι οι δύο μας οικογένειες και μου στέλλει συνέχεια παλουζέ, σταφύλια και φρέσκα φρούτα και εγώ του φέρνω από την Ελβετία σοκολάτες!!” (ο εν λόγω Ελβετός είναι ο αντιπρόεδρος από τις μεγαλύτερες τράπεζες του κόσμου!!). Για ευνόητους λόγους τον προσκαλέσαμε για να δειπνήσουμε μαζί την επομένη, αλλά είχε να βαφτίσει τον γιο του φίλου του, Θανάση!!
Τελειώνοντας θα θέλαμε να υποδείξουμε ότι οι ενοχλητικοί αέρηδες της περιοχής έχουν κοπάσει σε μεγάλο βαθμό, ενώ η προγραμματισθείσα τοπική μαρίνα έχει αναβληθεί στο παρόν στάδιο. Εάν και εφόσον κατασκευαστεί, η περιοχή αυτή θα τύχει υπεραξίας, όπως και οι αναμενόμενες νέες επενδύσεις από το συγκρότημα Columbia.
Ερευνήστε το θέμα και ξαναμιλούμε.
*Αντώνης Λοίζου & Συνεργάτες Λτδ – Εκτιμητές Ακινήτων & Διαχειριστές ΄Εργων Ανάπτυξης
Τεράστια επιτυχία χαρακτηρίζει την προσέλκυση της Melco στην Κύπρο για τη δημιουργία και λειτουργία καζίνο χαρακτηρίζει ο Διευθύνων Σύμβουλος της CNS Group Μελής Σιακόλας σε σε άρθρο του στην ετήσια συλλεκτική έκδοση του Φιλελεύθερου «Η Κύπρος του 2019» και αναλύει τα οφέλη που έχει η δημιουργία του City of Dreams Mediterranean στη Λεμεσό αλλά και των δορυφορικών καζίνο.
«Για τη CNS Group το 2018 ήταν μια χρονιά που η Cablenet και η Χαραλαμπίδης Κρίστης επιβεβαίωσαν την ηγετική τους θέση στους αντίστοιχους τομείς τους. Ορόσημο όμως ήταν η έναρξη της υλοποίησης της επένδυσης του καζίνο θέρετρο City of Dreams Mediterranean. Τον περασμένο Ιούνιο καταθέσαμε το θεμέλιο λίθο για την κατασκευή του μεγαλύτερου πολυθεματικού καζίνου-θερέτρου στην Ευρώπη. Το γεγονός ότι η Κύπρος κατάφερε να προσελκύσει τη Melco, έναν από τους μεγαλύτερους διαχειριστές πολυθεματικων θερέτρων στον κόσμο αποτελεί τεράστια επιτυχία και σημείο αναφοράς στην προσπάθεια της χώρας να εξασφαλίσει επενδύσεις με πολλαπλασιαστικά οφέλη για την οικονομία και τον τουρισμό γενικότερα» σημειώνει.
Το City of Dreams Mediterranean είναι η μεγαλύτερη τουριστική έγιναν ποτέ στην Κύπρο, ύψους 550 εκατομμυρίων ευρώ και κατά την ανέγερση του καζίνο-θερέτρου αναμένεται να εργοδοτηθούν 4 χιλιάδες άτομα και να δημιουργηθούν 2.400 μόνιμες θέσεις εργασίας.
«Υπολογίζεται ότι με τη λειτουργία του καζίνο-θερέτρου θα δημιουργηθούν συνολικά 6.500 άμεσες και έμμεσες θέσεις εργασίας. Ο αντίκτυπος του έργου στην κυπριακή οικονομία, μετά το δεύτερο έτος λειτουργίας του, υπολογίζεται στα €700 εκατ. ή στο 4% του ΑΕΠ ετησίως» εξηγεί ο κ. Σιακόλας και προσθέτει ότι το καζίνο θα προσελκύσει πάνω από 300.000 τουρίστες.
Κάνει μάλιστα αναφορά στα δορυφορικά καζίνο σε Λευκωσία και Λάρνακα Πρόκειται τα οποία συμβάλουν στις προσπάθειες της κυβέρνησης για καταπολέμηση του παράνομου παιγνίου.
Τέλος, προσβλέπει σε στενή συνεργασία με το υφυπουργείο Τουρισμού και αναφέρει ότι κοινός στόχος της Melco και της CNS Group είναι η παροχή υψηλής ποιότητας ψυχαγωγίας και η μετατροπή της Κύπρου σε τουριστικό προορισμό καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους..
Του Γιώργου Κουκούνη*
“Προϋποθέτει υπογραφή του εγγράφου ή της διαθήκης από τον ιδρυτή ή τον διαθέτη”
Η δημιουργία εμπιστεύματος με σκοπό τη δέσμευση ακίνητης ιδιοκτησίας προς όφελος συγκεκριμένου προσώπου ή προσώπων που επιλέγει ο ιδρυτής, μη αποκλειόμενου και του ιδίου, είναι επιλογή που προσφέρεται νομοθετικά και η εγκυρότητα του δεν εξαρτάται από την καταχώριση του στο Κτηματολόγιο. Προαπαιτούμενο αποτελεί η ύπαρξη ιδρυτικού εγγράφου ή διαθήκης που φέρει την υπογραφή του ιδρυτή ή διαθέτη ανάλογα με την περίπτωση. Το εμπίστευμα ως δικαιοπραξία παρέχει τη δυνατότητα καταχώρισης του εγγράφου στο κτηματολογικό μητρώο για τους σκοπούς του εμπιστεύματος και ειδικής εκτέλεσης. Το άρθρο 65ΙΕ του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμου, Κεφ. 224, προνοεί ότι κανένα εμπίστευμα το οποίο αφορά ακίνητη ιδιοκτησία δεν θεωρείται έγκυρο εκτός αν αυτό ιδρύεται με έγγραφο (trust deed) υπογραμμένο από το πρόσωπο που δικαιούται σε αυτό ή με διαθήκη. Το ιδρυτικό έγγραφο του εμπιστεύματος ή η διαθήκη ανάλογα με την περίπτωση, καταχωρούνται στο Μητρώο Εγγραφής του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου. Η ανυπαρξία ιδρυτικού εγγράφου αποδεικνύει ότι ο διαθέτης δεν ολοκλήρωσε τη σύσταση του εμπιστεύματος και κατά συνέπεια δεν υφίσταται ως τέτοιο και ούτε μπορεί να γίνει λόγος για επίκληση του δικαίου της επιείκειας. Η ύπαρξη όμως υποθήκης που δυνατό να επιβαρύνει την ακίνητη ιδιοκτησία του διαθέτη δεν επηρεάζει την εγκυρότητα του εμπιστεύματος. Εναπόκειται στον εμπιστευματοδόχο ή το διαχειριστή της περιουσίας να χειριστεί το θέμα όπως εξυπηρετεί καλύτερα το συμφέρον των δικαιούχων του εμπιστεύματος και σύμφωνα με τη θέληση του ιδρυτή του.
Η εφαρμογή του άρθρου 65ΙΕ(2) προϋποθέτει την τήρηση του τύπου ώστε το εμπίστευμα να είναι δεκτικό εγγραφής στο Κτηματολόγιο, όπως υποδεικνύει η νομολογία και η Δικαστής κα Δ. Μιχαηλίδου στην απόφαση της του Ανώτατου Δικαστηρίου στην Π.Ε.220/2012 ημερ.27.11.2018. Η απόφαση του πρωτόδικου δικαστηρίου ορθά δεν ικανοποίησε τους εφεσείοντες που την έκριναν λανθασμένη για τον τρόπο που ερμήνευσε το άρθρο 65ΙΕ ότι η καταχώριση του εγγράφου στο κτηματολογικό μητρώο συνιστούσε προαπαιτούμενο για την εγκυρότητα του. Συγκεκριμένα, καταρτίστηκε έγγραφο αμετάκλητου εμπιστεύματος προς όφελος του ιδρυτή και ιδιοκτήτη σε ακίνητη ιδιοκτησία με δικαιούχους τον ίδιο, τη σύζυγο και τους εγγονούς του. Μετά την κατάρτιση του εμπιστεύματος, ο ιδρυτής αποτάθηκε στην τράπεζα που ήταν ενυπόθηκος δανειστής ζητώντας τη συγκατάθεση της για εγγραφή του εμπιστεύματος στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, άδεια την οποία η τράπεζα αρνήθηκε, κρίνοντας ότι κάτι τέτοιο δεν εξυπηρετούσε τα συμφέροντα της. Όπως αναφέρει περαιτέρω η απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου, μετά το θάνατο του ιδρυτή προέκυψαν διαφορές μεταξύ των κληρονόμων και καταχωρήθηκαν αγωγές. Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι με βάση το άρθρο 53(Ι)(Ε) του Κεφ.189 που αφορά τις διαχειρίσεις κληρονομιών, είχε εξουσία και δικαιοδοσία να εξετάσει την αίτηση που υποβλήθηκε από το διαχειριστή της περιουσίας του αποβιώσαντα με μόνο επίδικο ζήτημα την έκδοση οδηγιών προς αυτόν.
Αναφορικά με την ερμηνεία του άρθρου 65ΙΕ, το πρωτόδικο Δικαστήριο παρά το γεγονός ότι παρέπεμψε σε νομολογία, εντούτοις κατέληξε στο λανθασμένο συμπέρασμα ότι εφόσον το εμπίστευμα δεν ενεγράφη στο κτηματολογικό μητρώο δεν τίθεται θέμα δέσμευσης της περιουσίας του για σκοπούς του εμπιστεύματος. Συνεπώς, το υπό αναφορά ακίνητο αποτελεί μέρος της περιουσίας του αποβιώσαντα και ως τέτοια ο διαχειριστής θα πρέπει να τη διαχειριστεί. Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι το παράπονο των εφεσειόντων ήταν βάσιμο, καθόσον βασική προϋπόθεση για να κριθεί έγκυρο έγγραφο εμπιστεύματος που αφορά ακίνητη ιδιοκτησία, συνιστά η ύπαρξη ιδρυτικού εγγράφου ή διαθήκης που φέρει την υπογραφή του ιδρυτή ή του διαθέτη, αναλόγως της περίπτωσης. Η καταχώρηση του ιδρυτικού εγγράφου στο Κτηματολογικό Γραφείο δεν συνιστά συστατικό στοιχείο ή προϋπόθεση της εγκυρότητας του εμπιστεύματος ώστε να μην επιφέρει τις έννομες συνέπειες που ηθέλησε ο ιδρυτής του ή ακυρότητα της δικαιοπραξίας. Δυνάμει του άρθρου 65ΙΕ(2), παρέχεται μόνο η δυνατότητα καταχώρησης του εγγράφου στο Μητρώο Εγγραφής του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου για τους σκοπούς του εμπιστεύματος ή για ειδική εκτέλεση.
Η συγκατάθεση οποιουδήποτε τρίτου, αναφέρει η απόφαση, και εν προκειμένω της τράπεζας, δεν αποτελεί προαπαιτούμενο της έγκυρης δικαιοπραξίας. Τόνισε ότι η δημιουργία του εμπιστεύματος ανάγεται στην έκφραση της ιδιωτικής βούλησης του ιδρυτή στην οποία δεν έχει κανένα λόγο οποιοσδήποτε τρίτος. Διακρίνονται οι προϋποθέσεις του κύρους της δικαιοπραξίας, οι οποίες πρέπει να συνυπάρχουν, κατά την κατάρτιση της και οι όροι του ενεργού της δικαιοπραξίας, που πρέπει να συντρέξουν μετά την κατάρτιση της, ώστε αυτή να καταστεί ενεργή, σε καμιά περίπτωση όμως αποτελούν αναγκαία στοιχεία του κύρους της.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα