Του Ανδρέα Α. Ανδρέου*
Ο αριθμός πωλήσεων το 2018 ανήλθε περίπου στο 95% αυτών του 2008, ενώ η αξία των περιουσιών ήταν κατά 6,6% αυξημένη το 2018 σε σχέση με το 2008
To 2018 ήταν η καλύτερη χρονιά στην αγορά ακινήτων μετά το 2008. Όπως καταδεικνύουν τα επίσημα στοιχεία των πωλήσεων, πήρε στην αγορά μια ολόκληρη δεκαετία για να έρθει πολύ κοντά στην εικόνα που παρουσίαζε σε επίπεδο συναλλαγών.
Ενδεικτικά, το 2008 σημειώθηκαν συνολικά 15.944 πωλήσεις και αντάλλαξαν χέρια περιουσίες συνολικής δηλωμένης αξίας περί των €3,16 δισ. Το 2018 σημειώθηκαν συνολικά 15.199 πωλήσεις και αντάλλαξαν χέρια περιουσίες συνολικής δηλωμένης αξίας περί των €3,37 δισ. Δηλαδή ο αριθμός πωλήσεων το 2018 ανήλθε περίπου στο 95% αυτών του 2008, ενώ η αξία των περιουσιών (σε ονομαστικούς όρους) ήταν κατά 6,6% αυξημένη το 2018 σε σχέση με το 2008.
Η Λευκωσία κατά το 2018 σημείωσε 4.215 πωλήσεις και σε συνολική αξία σχεδόν ακούμπησε τα €900 εκ. Το 2008 σημειώθηκαν 4.811 πωλήσεις με δηλωθείσα συνολική αξία σχεδόν €925 εκ. Αν εισάγουμε ένα μέσο όρο αξίας, τότε μπορούμε να πούμε πως το μέσο ακίνητο στη Λευκωσία κατά το 2018 είχε μέση αξία €213.500. Αν κάνουμε το ίδιο για το 2008, τότε το μέσο ακίνητο στη Λευκωσία είχε αξία €192.000. Αυτός ο μέσος όρος φυσικά είναι απλά ενδεικτικός. Εννοείται πως σε όλο το φάσμα των πωλήσεων υπήρχαν και πολύ πιο φθηνά ακίνητα, αλλά και πολύ πιο ακριβά. Η Λεμεσός κατά το 2018 σημείωσε 4.280 πωλήσεις και σε αξία σχεδόν ακούμπησε τα €1,2 δισ. Το 2008 σημειώθηκαν 4.969 πωλήσεις με δηλωθείσα αξία σχεδόν €1,05 δισ. Εφαρμόζοντας τον μέσο όρο και στην περίπτωση της Λεμεσού, τότε μπορούμε να πούμε πως το μέσο ακίνητο στη Λεμεσό κατά το 2018 είχε μέση αξία €280.000, ενώ το 2008 το μέσο ακίνητο στη Λεμεσό είχε αξία €211.000.
Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός πως ενώ γίνεται τόσος σαματάς για τη Λεμεσό, στην πραγματικότητα σημείωσε μόλις 65 πωλήσεις περισσότερες από τη Λευκωσία κι ενώ θα ανέμενε κάποιος πως η μέση αξία θα ήταν κατά πολύ μεγαλύτερη εντούτοις είναι κατά 30% μεγαλύτερη από τη μέση αξία της Λευκωσίας. Σίγουρα δεν είναι ευκαταφρόνητη η διαφορά σε αξία δεδομένου ότι μιλάμε για μέσο όρο, αλλά ας μην ξεχνάμε πως σχεδόν το ήμισυ των αγοραστών της Λεμεσού είναι ξένοι και άρα αγοράζουν ακριβά, ενώ μόνο το 5% των αγοραστών της Λευκωσίας είναι ξένοι και άρα η αγορά στηρίζεται από Λευκωσιάτες. Αυτό το στοιχείο είναι σημαντικό για να κρίνει κάποιος αντικειμενικός παρατηρητής για το ποια αγορά από τις δύο είναι πιο στέρεα.
Η Πάφος κατά το 2018 σημείωσε 3.087 πωλήσεις και σε αξία ξεπέρασε ελαφρώς τα €640 εκ. Το 2008 σημειώθηκαν 2.522 πωλήσεις με δηλωθείσα αξία σχεδόν €563 εκ. Εφαρμόζοντας τον μέσο όρο και στην περίπτωση της Πάφου, τότε μπορούμε να πούμε πως το μέσο ακίνητο κατά το 2018 είχε μέση αξία €207.000, ενώ το 2008 το μέσο ακίνητο στη Πάφο είχε αξία €223.000. Η Πάφος έχει μια πραγματικά αξιοσημείωτη επίδοση στις πωλήσεις αφού πέρυσι ξεπέρασε σε αριθμό αυτές του 2008 με ποσοστό πέραν του 22%. Επιπλέον, πουλά σε χαμηλότερο μέσο όρο από ό,τι το 2008 γεγονός που σημαίνει ότι οι τιμές είναι πιο λογικές παρά τότε.
Η Αμμόχωστος κατά το 2018 σημείωσε 987 πωλήσεις και σε αξία ξεπέρασε ελαφρώς τα €227 εκ. Το 2008 σημειώθηκαν 853 πωλήσεις με δηλωθείσα αξία σχεδόν €153 εκ. Εφαρμόζοντας τον μέσο όρο και στην περίπτωση της Αμμοχώστου, τότε μπορούμε να πούμε πως το μέσο ακίνητο κατά το 2018 είχε μέση αξία €230.000, ενώ το 2008 το μέσο ακίνητο στην Αμμόχωστο είχε αξία €179.000. Η Αμμόχωστος παρά το γεγονός ότι έχει τον μικρότερο αριθμό πωλήσεων παγκύπρια, κατά το 2018 ξεπέρασε σε πωλήσεις αυτές του κατέγραψε το 2008 σχεδόν κατά 16%, ενώ έχει τον δεύτερο πιο ψηλό μέσο όρο σε αξία ακινήτου μετά τη Λεμεσό. Η παρουσία της μαρίνας, ενός ή δύο άλλων resort και οι επενδύσει σε γη για ανέγερση ξενοδοχειακών μο¬νάδων συνέβαλαν στην αύξηση του μέσου όρου.
Η Λάρνακα κατά το 2018 σημείωσε 2.630 πωλήσεις και σε αξία ξεπέρασε ελαφρώς τα €403 εκ. Το 2008 σημειώθηκαν 2.789 πωλήσεις με δηλωθείσα αξία σχεδόν €478 εκ. Εφαρμόζοντας τον μέσο όρο και στην περίπτωση της Λάρνακας, τότε μπορούμε να πούμε πως το μέσο ακίνητο κατά το 2018 είχε μέση αξία €153.000, ενώ το 2008 το μέσο ακίνητο στη Λάρνακα είχε αξία €171.000. Η Λάρνακα εξακολουθεί να είναι ουραγός της ανάπτυξης παρά το γεγονός ότι σημειώθηκε αισθητή βελτίωση τα τελευταία χρόνια. Ως εκ της εικόνας που παρουσιάσει, αποτελεί μια καλή ευκαιρία επένδυσης σε ακίνητη περιουσία.
Κατά το 2019 αναμένω η πιο πάνω εικόνα να συνεχιστεί σε ήπιους ρυθμούς. Οι ήπιοι ρυθμοί είναι επιθυμητοί για να μην φτάσουμε σε εικόνες και καταστάσεις του πρόσφατου παρελθόντος που όπως βλέπετε χρειάζονται σχεδόν μια δεκαετία για να αντιστραφούν.
*Ο Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS είναι CEO, APS Andreou Property Strategy – Chartered Surveyors
Του Τάσου Γιασεμίδη*
ΕΝΕΣΗ ΣΤΑ ΔΗΜΟΣΙΑ ΤΑΜΕΙΑ ΕΦΕΡΑΝ ΟΙ ΣΗΜΑΝΤΙΚΕΣ ΕΙΣΠΡΑΞΕΙΣ ΦΠΑ ΑΠΟ ΤΙΣ ΠΩΛΗΣΕΙΣ ΝΕΩΝ ΠΟΛΥΤΕΛΩΝ ΟΙΚΙΣΤΙΚΩΝ ΜΟΝΑΔΩΝ
Μπορεί ο αριθμός των πωλητηρίων να μη φτάνει τα επίπεδα του 2007 και 2008, όμως θα πρέπει να σημειωθεί ότι παράγοντες της αγοράς αναφέρουν πως πολλές από τις πωλήσεις των τελευταίων χρόνων αφορούν μεγαλύτερα και ακριβότερα ακίνητα, που συνδέονται με το πρόγραμμα πολιτογράφησης
Το 2018 αποτέλεσε ακόμη μια καλή χρονιά σε ό,τι αφορά τον τομέα των ακινήτων. Αυτό, άλλωστε, αποτυπώνεται και στα στατιστικά στοιχεία που ανακοινώνονται από το Τμήμα Κτηματολογίου και τη Στατιστική Υπηρεσία. Οι τομείς των ακινήτων και των κατασκευών αποτελούσαν και αποτελούν παραδοσιακά σημαντικούς ρυθμιστές του Ακαθάριστου Εγχώριου Προϊόντος (ΑΕΠ) της χώρας και της οικονομίας γενικότερα, εφόσον απορροφούν σημαντικό μέρος του εργατικού δυναμικού, κυρίως σε περιόδους ανάκαμψης.
Επιπλέον, πρόκειται για τομείς άμεσα συνδεδεμένους με την πορεία του χρηματοπιστωτικού συστήματος της χώρας, εφόσον παρουσιάζουν υψηλό ποσοστό μη εξυπηρετούμενων δανείων (ΜΕΔ) (πολλές από τις υπερβολές που είχαν καταγραφεί παλιότερα, ήταν η αιτία των μεγάλων κεφαλαιουχικών αναγκών του 2013). Τα σχετικά τμήματα που έχουν δημιουργηθεί από τα τραπεζικά ιδρύματα προχώρησαν σε σημαντικές πωλήσεις ακινήτων, τα οποία ανακτήθηκαν από δανειολήπτες έναντι δανείων. Σε αυτό βοήθησε και η τροποποίηση των νομοθεσιών για την απαλλαγή από φόρους και τέλη συναλλαγών, κατά τα οποία το τραπεζικό ίδρυμα ανακτά υποθήκη μέσω αναδιάρθρωσης (μέτρο που αργότερα επεκτάθηκε και για πωλήσεις σε τρίτους).
Η μελέτη της KPMG
Τα κίνητρα που έχουν παραχωρηθεί από την Κυβέρνηση λειτούργησαν θετικά. Τα πολεοδομικά κίνητρα οδήγησαν στην κατασκευή υψηλότερων κτηρίων, η φορολογική επιβάρυνση επί των ακινήτων μειώθηκε, ενώ σημαντικό μέρος της ζήτησης προήλθε από το εξωτερικό, μέσω του προγράμματος πολιτογραφήσεων. Η σχετική μελέτη της KPMG Κύπρου, που δημοσιεύτηκε την περασμένη εβδομάδα, καταδεικνύει σημαντικά στατιστικά στοιχεία.
Για τους λάτρεις των αριθμών αναφέρουμε ότι το πρώτο εννιάμηνο του 2018 παρουσιάστηκε αύξηση 21% στα πωλητήρια έγγραφα που κατατέθηκαν στο Τμήμα Κτηματολογίου και αύξηση 103% σε αυτά που αφορούν ξένους. Πέραν του 70% των πωλητήριων εγγράφων παγκυπρίως κατατέθηκαν σε Λεμεσό και Πάφο. Σημαντικά είναι τα στοιχεία που αφορούν τις πολυτελείς επαύλεις και διαμερίσματα, εφόσον την περίοδο 2013 - 2017 υπήρχε αύξηση 88% στις πωλήσεις ακινήτων με αξία πέραν του ενός εκατομμυρίου ευρώ. Σε ό,τι αφορά τις άδειες οικοδομής, το πρώτο εξάμηνο του 2018 η αξία τους αυξήθηκε κατά 20%, ενώ τα νέα αδειοδοτημένα τετραγωνικά μέτρα για ξενοδοχεία αυξήθηκαν κατά 219%.
Τα τουριστικά καταλύματα ανανεώνονται και ανακαινίζονται μέσα από τα κίνητρα που έχουν παραχωρηθεί, ενώ σημαντικές είναι οι επεκτάσεις και η ανέγερση νέων οικιστικών μονάδων. Την ίδια στιγμή, σημαντική φαίνεται να είναι η αύξηση στις κρατήσεις μέσω ηλεκτρονικών πλατφόρμων, όπως είναι η Αirbnb (σύμφωνα με τα στατιστικά, το πρώτο τρίμηνο του 2018 καταγράφεται αύξηση της τάξης του 49%). Σημειώνεται ότι το Κοινοβούλιο καταβάλλει προσπάθεια νομοθετικής ρύθμισης του καθεστώτος των καταλυμάτων που ενοικιάζονται μέσω διαδικτύου. Επιπλέον, θα πρέπει να πιστωθεί το Τμήμα Φορολογίας για την προσπάθεια που καταβάλλει σε ό,τι αφορά την εξεύρεση και φορολόγηση όσων έχουν αποκτήσει εισοδήματα από τέτοιες ενοικιάσεις και δεν τα έχουν δηλώσει.
Σημαντικές εισπράξεις ΦΠΑ
Ο τομέας των κατασκευών και των ακινήτων χρηματοδοτεί τα δημόσια οικονομικά μέσα από τις εισπράξεις φορολογιών και τελών, ενώ ενισχύει την αγορά εργασίας. Αν αναλυθούν οι λόγοι που τα κρατικά ταμεία παρουσιάζουν σημαντικά πλεονάσματα, είναι εύκολο να συμπεράνει κάποιος ότι παρουσιάζεται σημαντική αύξηση στις εισπράξεις ΦΠΑ, συνέπεια των πωλήσεων σημαντικού αριθμού νέων πολυτελών οικιστικών μονάδων.
Ένα από τα μέτρα του κρατικού προϋπολογισμού του 2019 (το οποίο ενδεχομένως να συζητήθηκε ευρέως) είναι η πολιτική επιστροφής 14% ΦΠΑ στις περιπτώσεις αγοράς οικοπέδου με σκοπό την ανέγερση ιδιόκτητης κατοικίας. Σύμφωνα με τα όσα λέχθηκαν, αυτό το μέτρο θα εφαρμόζεται και για οικόπεδα τα οποία έχουν ήδη αγοραστεί, νοουμένου ότι ο αγοραστής μπορεί να αποδείξει ότι η αγορά έγινε για σκοπούς ιδιοκατοίκησης.
Πολιτογραφήσεις και υψηλά ενοίκια
Μπορεί ο αριθμός των πωλητηρίων να μη φτάνει τα επίπεδα του 2007 και 2008, όμως θα πρέπει να σημειωθεί ότι παράγοντες της αγοράς αναφέρουν πως πολλές από τις πωλήσεις των τελευταίων χρόνων αφορούν μεγαλύτερα και ακριβότερα ακίνητα, που συνδέονται με το πρόγραμμα πολιτογράφησης. Σημειώνεται ότι πολλοί από τους συγκεκριμένους επενδυτές επιλέγουν να επενδύσουν σε αριθμό ακινήτων αντί σε ένα συγκεκριμένο, εφόσον διαβλέπουν τη δυνατότητα ενοικίασής τους μέσα από την αυξημένη ζήτηση.
Σημειώνεται, επίσης, ότι οι αυξήσεις στις τιμές αγοράς και των ενοικίων σε ορισμένες περιοχές έχουν φτάσει σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα, προκαλώντας δυσφορία στην τοπική κοινωνία, με τους αρμόδιους φορείς να επανασχεδιάζουν μέτρα στεγαστικής πολιτικής και στήριξης των ευάλωτων ομάδων του πληθυσμού.
Μελέτη από ΥπΟικ
Ο τομέας των ακινήτων χαρακτηρίζεται από την κυκλικότητα, όπως άλλωστε και η οικονομία στο σύνολό της, με περιόδους αύξησης της ζήτησης των ακινήτων και αύξηση των τιμών και περιόδους διόρθωσης. Επισημαίνεται ότι όσο πιο ορθολογιστική είναι η αύξηση στη ζήτηση (δηλαδή να μην είναι αποτέλεσμα ευκαιριακών συνθηκών), τόσο πιο εύκολη είναι η απορρόφηση των κραδασμών από πιθανή διόρθωση.
Η πορεία του τομέα και οι συνέπειες των κινήτρων που έχουν παραχωρηθεί θα πρέπει να επανεξετάζονται ανά τακτά χρονικά διαστήματα, ώστε να διασφαλίζεται η σταθερή και βιώσιμη ανάκαμψη του τομέα, καθώς και οι επενδύσεις όσων εμπιστεύτηκαν την κτηματαγορά της Κύπρου. Αναμένονται με ιδιαίτερο ενδιαφέρον τα αποτελέσματα της μελέτης του Υπουργείου Οικονομικών σε ό,τι αφορά τον αντίκτυπο του προγράμματος πολιτογραφήσεων στην κυπριακή οικονομία. Επιπλέον θα πρέπει να διαχωριστεί η αγορά σε τομείς και να αναλυθεί η πορεία τους αλλά και να αναλυθούν διάφορα σενάρια, με πρώτο την ενδεχόμενη μείωση της εξωγενούς ζήτησης.
Τα ανοιχτά ζητήματα και η αγορά δανείων με ενυπόθηκα ακίνητα
Υπάρχουν ορισμένα ανοικτά ζητήματα, τα οποία οι αρμόδιοι φορείς θα πρέπει να επανεξετάσουν. Σημειώνεται, ότι, με την αλλαγή της πολιτικής της Κυβέρνησης για τα αγροτικά τεμάχια η αξία τους έχει μειωθεί σημαντικά, εφόσον δε μπορούν να τύχουν εκμετάλλευσης. Επιπλέον, ακόμη και στις περιπτώσεις που υπήρχε άδεια οικοδομής η οποία έληξε, αυτή δεν ανανεώνεται. Θα μπορούσε, για παράδειγμα, να εξεταστεί ένα προσωρινό μέτρο αλλαγής της πρακτικής που εφαρμόζεται, με την ανανέωση των αδειών για ένα χρόνο, με βασική προϋπόθεση την έναρξη των εργασιών κατασκευής (σε αντίθετη περίπτωση δεν θα γίνεται ανανέωση).
Όντως η ζήτηση στα ακίνητα τροφοδοτείται κυρίως από ίδια κεφάλαια επενδυτών, σε αντίθεση με την κατάσταση πριν από μια δεκαετία, που κύριος οδηγός της ζήτησης ήταν η πιστωτική επέκταση, κάτι που οδήγησε σε υψηλά ποσοστά ΜΕΔ. Αυτό από μόνο του όμως δεν είναι αρκετό. Η μόχλευση πολλών επιχειρήσεων του τομέα συνεχίζει να είναι υψηλή, ενώ σταδιακά αναμένεται να δούμε περισσότερα ακίνητα να πωλούνται μέσω της διαδικασίας των εκποιήσεων.
Σημαντικό ρόλο στην αγορά αναμένεται να διαδραματίσουν και οι εταιρείες που έχουν προσχωρήσει στην αγορά δανείων από χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, εφόσον σταδιακά θα αρχίσουν τη διαχείριση των συγκεκριμένων δανείων με ανακτήσεις και πωλήσεις ακινήτων. Σημειώνεται ότι πολύ δύσκολα τέτοιες εταιρείες θα δεχτούν αναδιαρθρώσεις (προσανατολίζονται είτε στην εξόφληση του δανείου με έκπτωση μέσω άλλων πηγών, είτε στην πώληση των υποθηκών για ανάκτηση του ποσού που οφείλεται).
*Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.
Του Γιώργου Κουκούνη *
“Δυνατή η συνύπαρξη συμφωνίας ενοικίασης και παραχώρησης δικαιώματος αγοράς ακινήτου”
Η σύναψη συμφωνίας ενοικίασης ακινήτου με την παραχώρηση δικαιώματος επιλογής για την αγορά του ενόσω διαρκεί η ενοικίαση, αποτελεί τρόπο απόκτησης του ακινήτου και μάλιστα με προσυμφωνημένη την τιμή. Η άσκηση του δικαιώματος αγοράς οδηγεί στη μεταβίβαση του ακινήτου με πληρωμή του τιμήματος που συμφωνήθηκε, είτε με αφαίρεση από αυτό του ενοικίου που πληρώθηκε είτε ανεξάρτητα αυτού. Η σύμπλευση των δύο δικαιωμάτων καθιστά τη συμφωνία σύνθετη αφού η ενοικίαση και η παραχώρηση του δικαιώματος για αγορά είναι άρρηκτα συνδεδεμένες μεταξύ τους. Το σημαντικό στοιχείο είναι η σωστή διατύπωση της συμφωνίας ώστε να κατοχυρώνει τα δικαιώματα του ενοικιαστή - μελλοντικού αγοραστή, καθιστώντας την απόκτηση του ακινήτου δυνατή χωρίς να παρέχεται η δυνατότητα στον ιδιοκτήτη να αρνηθεί την πώληση και μεταβίβαση του. Θα πρέπει να διασφαλιστεί η εγκυρότητα της συμφωνίας ενοικίασης, ο τρόπος και ο χρόνος άσκησης του δικαιώματος για αγορά και ότι η συνέχιση της κατοχής του ακινήτου μέχρι τη μεταβίβαση του στον ενοικιαστή, έστω και μετά τη λήξη της περιόδου της ενοικίασης, δεν δημιουργεί καθόλου υποχρέωση στον ενοικιαστή για καταβολή αποζημίωσης. Επίσης θα πρέπει να ρυθμιστεί ποια παράβαση από μέρους του ενοικιαστή παρέχει δικαίωμα στον ιδιοκτήτη να τερματίσει τη συμφωνία και να ζητήσει την ανάκτηση της κατοχής του ακινήτου.
Η συμφωνία ενοικίασης και η συμφωνία παραχώρησης δικαιώματος για αγορά ακινήτου, παρόλο που είναι ενσωματωμένες στο ίδιο έγγραφο, αποτελούν ξεχωριστές και παράλληλες συμφωνίες με τους δικούς τους όρους. Το δικαίωμα για αγορά του ακινήτου δεν αποτελεί επιβάρυνση και η συμφωνία παραχώρησης του δεν είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης. Ο ενοικιαστής και μελλοντικός αγοραστής κατοχυρώνεται μέσω της διαφύλαξης της κατοχής του ακινήτου χωρίς την καταβολή αποζημίωσης μέχρι τη μεταβίβαση. Μια τέτοια συμφωνία απασχόλησε το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφαση του στην Π.Ε.260/2011 ημερ.25.5.2018, στην οποία εκδόθηκε διιστάμενη απόφαση. Το ακίνητο ήταν κατοικία και προνοήθηκε ενοικίαση τριών χρόνων με δικαίωμα στον ενοικιαστή να την αγοράσει εντός της περιόδου της ενοικίασης αντί προσυμφωνημένου τιμήματος και προς τούτο ο ιδιοκτήτης παραχώρησε πληρεξούσιο έγγραφο σε αντιπρόσωπο του για να πραγματοποιήσει τη μεταβίβαση. Ο ιδιοκτήτης πριν τη λήξη του χρόνου της ενοικίασης, η οποία κρίθηκε ότι δεν ήταν έγκυρη, προχώρησε σε ανάκληση του πληρεξουσίου και σε τερματισμό της συμφωνίας, τον οποίο όμως ο ενοικιαστής δεν αποδέχθηκε και άσκησε το δικαίωμα αγοράς προσφέροντας το τίμημα. Το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέδωσε απόφαση προς όφελος του ενοικιαστή ότι ο τερματισμός ήταν παράνομος και αναγνωριστικές αποφάσεις των δικαιωμάτων του με σκοπό τη μεταβίβαση.
Κατ’ έφεση, το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε κατά πλειοψηφία ότι με τη λήξη του χρόνου της ενοικίασης, η συμφωνία δεν προνοούσε ότι ο ενοικιαστής δικαιούται να κατέχει το ακίνητο χωρίς πληρωμή αποζημίωσης εξαιτίας της μη μεταβίβασης. Δέχθηκε την έφεση του ιδιοκτήτη, διατάσσοντας την έξωση του ενοικιαστή και την καταβολή ποσού ισάξιου με το ενοίκιο ως εύλογη αποζημίωση ετησίως από τη λήξη της ενοικίασης και μέχρι την παράδοση της ελεύθερης κατοχής της κατοικίας. Αντίθετα, η μειοψηφία του Ανωτάτου έκρινε ότι από τη στιγμή που η άσκηση του δικαιώματος αγοράς από μέρους του ενοικιαστή ήταν νόμιμη, δεν μπορεί ταυτόχρονα να επιδικασθεί εναντίον του αποζημίωση ούτε και να εκδοθεί διάταγμα έξωσης. Η κατοχή της κατοικίας δεν υπήρξε παράνομη ως ήταν η βάση της ανταπαίτησης του ιδιοκτήτη. Η παραμονή του ενοικιαστή στην κατοικία ήταν αποτέλεσμα της νόμιμης άσκησης του δικαιώματος αγοράς. Πρόσθεσε ότι στην απόφαση της πλειοψηφίας γινόταν επίκληση και ανάλυση των αρχών της επιείκειας, ζήτημα που δεν είχε συζητηθεί στην έφεση. Δεν συμφώνησε ότι οι αρχές αυτές μπορούν να τύχουν εφαρμογής στην παρούσα περίπτωση προς απόδοση των αιτούμενων από τον ιδιοκτήτη θεραπειών. Εφόσον επρόκειτο περί παράνομου τερματισμού της σύμβασης και παράνομης ανάκλησης του πληρεξουσίου εγγράφου που ο ιδιοκτήτης παραχώρησε για να πραγματοποιηθεί η μεταβίβαση, ενέργειες που αποσκοπούσαν στην αποτροπή της υλοποίησης της σύμβασης, δεν θεώρησε ότι εφαρμόζονταν οι αρχές της επιείκειας.
Φαίνεται ότι η απόφαση της πλειοψηφίας δεν είναι ορθή, εφόσον ο ενοικιαστής άσκησε το δικαίωμα αγοράς της κατοικίας, προσέφερε το τίμημα και νόμιμα την κατέχει. Δεν ήταν δίκαιο να αποδοθεί θεραπεία στον ιδιοκτήτη, ο οποίος ενήργησε παράνομα και αντισυμβατικά αποτρέποντας την ολοκλήρωση της συμφωνίας και καταστρατηγώντας τα δικαιώματα του ενοικιαστή. Το Ανώτατο Δικαστήριο, με την απόφαση της πλειοψηφίας, δεν απένειμε δικαιοσύνη και φαίνεται ότι το θέμα θα απασχολήσει τελικά το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα
Πιο μυαλωμένοι όσον αφορά την αγορά κατοικίας εμφανίζονται οι Κύπριοι και ειδικότερα η νέα γενιά, η οποία φαίνεται να έμαθε να ζει συντηρητικά, τόνισε ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Συνδέσμου Εργολάβων Οικοδομών Κύπρου (ΟΣΕΟΚ), Κώστας Ρουσιάς, σημειώνοντας ότι το πλήγμα της οικονομικής ύφεσης του 2013 προσγείωσε τις στεγαστικές ανάγκες των Κυπρίων.
«Η δική μας γενιά ήθελε μεγάλα σπίτια»
Όπως ανέφερε, οι Κύπριοι αγοράζουν σε μεγάλο βαθμό διαμερίσματα, έχοντας εγκαταλείψει την ιδέα απόκτησης ενός μεγάλου και ακριβού σπιτιού. «Είναι λίγοι αυτοί που έχουν την οικονομική δυνατότητα να αγοράσουν ένα οικόπεδο αξίας €200,000 προκειμένου να χτίσουν ένα σπίτι €300,000 - €400,000, ανεβάζοντας έτσι το συνολικό κόστος απόκτησης οικίας πάνω από το μισό εκατ.», επεσήμανε ο κ. Ρουσιάς, τονίζοντας ότι οι Κύπριοι προτιμούν πλέον ένα διαμέρισμα €200,000-€300,000, έχοντας μάθει να ζουν πιο συντηρητικά από ό,τι τα προηγούμενα χρόνια.
Οι νέοι ψάχνουν μικρά δυάρια και τριάρια
Ερωτηθείς για την αλλαγή της νοοτροπίας όσον αφορά την αγορά κατοικίας ο πρόεδρος της ΟΣΕΟΚ ανέφερε: «Το πλήγμα του 2013 προσγείωσε πολύ κόσμο. Η δική μας γενιά ήθελε μεγάλα σπίτια, ενώ οι νέοι σήμερα θέλουν όσο το δυνατό πιο μικρό σπίτι, που να μπορούν να συντηρήσουν και να το αξιοποιήσουν. Προτιμούν ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων και 80 τ.μ. ή ένα τριάρι 120-130 τ.μ. παρά ένα μεγάλο σπίτι».
Παράλληλα, εξέφρασε την εκτίμηση ότι σε βάθος τεσσάρων ή πέντε ετών οι τιμές των ακινήτων θα αυξηθούν.
Πιο ακριβά, αλλά πιο λίγα συμβόλαια
Από την άλλη, ανήσυχη ηρεμία επικρατεί στον κατασκευαστικό τομέα, παρά την αισθητά βελτιωμένη κατασκευαστική δραστηριότητα, με τους εργολάβουν να διαπιστώνουν ότι τα ποσά των κατασκευαστικών συμβολαίων παρουσιάζουν αύξηση, ενώ την ίδια ώρα ο αριθμός των συμβολαίων μειώνεται.
Χτίζονται νέα ξενοδοχεία και ψηλά κτήρια
Αναφερόμενος στους τομείς με τη μεγαλύτερη κινητικότητα, ο Κώστας Ρουσιάς εξήγησε ότι εξακολουθούν να χτίζονται ξενοδοχεία ιδιαίτερα στην ελεύθερη Αμμόχωστο και την Πάφο, διευκρινίζοντας, όμως, ότι οι περισσότεροι ξενοδόχοι εκμεταλλεύτηκαν ήδη τα πολεοδομικά κίνητρα.
Όπως είπε, η ανέγερση ξενοδοχείων θα συνεχίσει να καταγράφει άνοδο, αλλά όχι με τους ίδιους αυξημένους ρυθμούς της προηγούμενης τριετίας, ενώ εμφανής είναι και η κατασκευαστική δραστηριότητα στα ψηλά κτήρια, η οποία συνεχίζεται με ραγδαίους ρυθμούς.
Έπαψαν οι Κύπριοι να διαλέγουν τεχνικά επαγγέλματα
Μεταξύ άλλων, ο πρόεδρος της ΟΣΕΟΚ κάλεσε τις τράπεζες να ανοίξουν περισσότερο την στρόφιγγα του δανεισμού, τουλάχιστον στα μικρά ιδιωτικά έργα.
Εξάλλου, αναφέρθηκε στην έλλειψη τεχνικού προσωπικό στον κατασκευαστικό κλάδο, την οποία χαρακτήρισε κακό οιωνό για τα κυπριακά δεδομένα. «Σταμάτησαν οι Κύπριοι να επιλέγουν τεχνικά επαγγέλματα (οικοδόμοι, ηλεκτροκολλητές, σιδεράδες), ενώ η διάλυση του Ανώτερου Τεχνολογικού Ινστιτούτου (ΑΤΙ) προκάλεσε ζημιά στον τομέα των κατασκευών», επεσήμανε σχετικά ο κ. Ρουσιάς.
Πηγή: Inbusinessnews
Του Ρένου Ιωαννίδη και Μάριου Καπνίση*
Το ποσοστό ιδιόκτητης κατοικίας στην Κύπρο ανέρχεται στο 70,7%, σε σύγκριση με το μέσο όρο της ευρωζώνης που βρίσκεται στο 65,9% (Eurostat).
Με την άνοδο της κυπριακής οικονομίας τα τελευταία χρόνια, ένας από τους βασικότερους πυλώνες του ΑΕΠ, ο τομέας των ακινήτων, παρουσιάζει σημεία ανάκαμψης. Παρά ταύτα, η προσφορά νέων οικιστικών μονάδων μειώθηκε από 17.795 το 2008 σε πολύ χαμηλά επίπεδα, μόλις 2.455 μονάδες το 2016 (CyStat).
Η αύξηση που παρατηρήθηκε εντός του 2017 και του 2018 στην αδειοδότηση νέων οικιστικών μονάδων θα έχει απτά αποτελέσματα σε ό,τι αφορά στην προσφορά, μόνο μετά την πάροδο κάποιων χρόνων. Κατά την ίδια χρονική περίοδο, παρατηρήθηκε αυξημένη ζήτηση για οικιστικές μονάδες (αγορά και ενοικίαση) που τροφοδοτείται τόσο από ντόπιους όσο και από ξένους αγοραστές/ενοικιαστές, αλλά και από φοιτητές, χρήστες πλατφόρμων βραχυχρόνιας ενοικίασης, κλπ.
Οι ανωτέρω συγκυρίες έχουν ανεβάσει αισθητά τις τιμές αγοράς και ενοικίασης των οικιστικών ακινήτων. Ενδεικτικά, αναφέρεται ότι η μέση τιμή οικιστικών ακινήτων έχει αυξηθεί κατά 6,2% σε ετήσια βάση μέχρι και το δεύτερο τρίμηνο του 2018 (RICS). Ακόμα πιο αξιοσημείωτη είναι η αύξηση στην τιμή ενοικίασης μεταξύ 8,4% και 30,4% (RICS) ανάλογα με την πόλη αναφοράς (με παγκύπριο μέσο όρο αύξησης 17,8%).
Σύμφωνα με στοιχεία του IMF, τα νοικοκυριά στην Κύπρο διατηρούν τον υψηλότερο (μαζί με την Ολλανδία) δανεισμό σε σχέση με το ΑΕΠ της χώρας, ενώ έρευνα της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας καταδεικνύει ότι ο μέσος δανεισμός των ντόπιων νοικοκυριών τα οποία κατέχουν ιδιόκτητη κατοικία είναι ο υψηλότερος στην Ευρωζώνη, τόσο σε απόλυτους αριθμούς όσο και σε σχέση με τα μέσα εισοδήματα των νοικοκυριών. Ο υπερβολικός δανεισμός αντανακλάται στο ποσοστό των μη εξυπηρετούμενων δανείων των νοικοκυριών, που υπερβαίνει το 50%.
Επιπρόσθετα, σύμφωνα με τον οργανισμό Housing Europe ένα ιδιαίτερα υψηλό ποσοστό του πληθυσμού στην Κύπρο έχει καθυστερήσεις στις πληρωμές των ενοικίων. Η Κύπρος έχει επίσης το δεύτερο υψηλότερο ποσοστό πολιτών (μετά τη Βουλγαρία) που δεν έχουν τη δυνατότητα να κρατήσουν το σπίτι τους ζεστό, βάσει του Δείκτη Σοβαρής Υλικής Στέρησης, ο οποίος είναι σημαντικά υψηλότερος (11,7% το 2017) σε σχέση με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο (6,7%) (CyStat).
Ο συνδυασμός των πιο πάνω οδηγεί σε μεγάλες προκλήσεις αλλά και σε στρεβλώσεις στην αγορά. Καθίσταται συνεπώς αναγκαία η υλοποίηση ολοκληρωμένης και στοχευμένης στεγαστικής πολιτικής, η οποία θα κινείται τόσο σε βραχυπρόθεσμο όσο και σε μεσο-μακροπρόθεσμο ορίζοντα. Μια στρατηγική που περιλαμβάνει τη συνεργασία του κράτους και των αρμόδιων πολεοδομικών αρχών και του ιδιωτικού τομέα με καινοτόμο τρόπο σκέψης.
Η στρατηγική πρέπει να προνοεί για κάποιας μορφής προστασία των δυσπραγούντων νοικοκυριών που δεν έχουν τη δυνατότητα να εξυπηρετήσουν το δανεισμό της πρώτης κατοικίας. Η υλοποίηση του σχεδίου ΕΣΤΙΑ θα διευκολύνει ένα μεγάλο αριθμό δανειοληπτών, κάποια όμως, μερίδα νοικοκυριών ενδεχομένως να κριθούν ως μη βιώσιμα και δεν θα μπορούν να ενταχθούν στο σχέδιο.
Υπάρχουν επιτυχημένα μοντέλα που έχουν εφαρμοστεί στο εξωτερικό για άμβλυνση παρόμοιων προβλημάτων. Για παράδειγμα, θα μπορούσε να υιοθετηθεί το σχέδιο πώλησης και ενοικίασης της κύριας κατοικίας (mortgage to rent scheme), η διαγραφή της διαφοράς μεταξύ του ποσού δανείου και της τιμής διάθεσης σε περίπτωση πώλησης από επιλέξιμους για το ΕΣΤΙΑ, αλλά μη βιώσιμους δανειολήπτες, η επιχορήγηση από το κράτος του κόστους προκειμένου δανειολήπτες να λάβουν συμβουλή ή να τύχουν διαχείρισης από συμβούλους αφερεγγυότητας, κτλ.
Χρειάζεται βεβαίως και ένα μακροπρόθεσμο όραμα προσιτής στέγασης, όπως υπάρχει σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες. Ενδεικτικά, η Ολλανδία έχει το μεγαλύτερο μερίδιο των κατοικιών κοινωνικής στέγασης στην ΕΕ, αντιπροσωπεύοντας το 32% του στεγαστικού και περίπου το 75% του ενοικιαστικού αποθέματος. Στη Γαλλία, οι κατοικίες κοινωνικής στέγασης αντιπροσωπεύουν περίπου το 17% του στεγαστικού αποθέματος. Στην Αγγλία, οι μισθωτές κατοικιών κοινωνικής στέγασης μπορούν, βάσει προϋποθέσεων να αγοράσουν το ακίνητο που μισθώνουν στο πλαίσιο του σχεδίου «Right to Buy» σε μεγάλες εκπτώσεις.
Επιπρόσθετα, ο ιδιωτικός τομέας μπορεί να συνδράμει στην αύξηση της προσφοράς για προσιτή κατοίκηση με πολεοδομικά και άλλα μέτρα όπως συμβαίνει σε άλλες χώρες (π.χ. υποχρέωση ανέγερσης προσιτής στέγασης ως κριτήριο για την αδειοδότηση συγκεκριμένων έργων).
Καταληκτικά, οι στοχευμένες πολιτικές στέγασης έχουν πολλά κοινωνικά και οικονομικά οφέλη, βελτιώνοντας κυρίως την ευημερία ευάλωτων μερίδων του πληθυσμού. Γιατί το δικαίωμα στέγασης αφορά όλους.
*Ρένος Ιωαννίδης, Principal, KPMG Limited, 22 209 000, Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε. και Μάριος Καπνίσης, Assistant Manager, KPMG Limited, 22 209 000, Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.
Του Γιώργου Κουκούνη*
“Η μεταβίβαση και εγγραφή της ακίνητης περιουσίας γίνεται στο όνομα του εμπιστευματοδόχου”
Η επιλογή διαθέτη να μεταβιβάσει ακίνητη περιουσία προς όφελος προσφιλούς του προσώπου, ιδιαίτερα τέκνου, εγγονιού ή άλλου συγγενικού προσώπου ή τρίτου, προσφέρεται και δυνάμει εγγράφου εμπιστεύματος αντί απλής δήλωσης δωρεάς, οπότε η περιουσία αποκτάται και κατέχεται αποκλειστικά μόνο υπό τους όρους και τους σκοπούς του εμπιστεύματος. Το δικαιούχο πρόσωπο καίτοι δεν έχει εξουσία να διαχειρίζεται την περιουσία, αφού υπεύθυνος είναι ο εμπιστευματοδόχος ο οποίος διορίζεται από τον διαθέτη, λαμβάνει το όφελος της διαχείρισης της όπως προνοείται στο έγγραφο του εμπιστεύματος. Με τον τρόπο αυτό ο μεν διαθέτης καθορίζει τους όρους, τη διάρκεια, τυχόν περιορισμούς και τους σκοπούς του εμπιστεύματος και ο δε δικαιούχος είναι το πρόσωπο για το οποίο γίνεται η διαχείριση της περιουσίας. Ο εμπιστευματοδόχος κατά την άσκηση των εξουσιών του ενεργεί χωρίς αμοιβή, δικαιούται όμως σε κάλυψη όλων των εξόδων ή πληρωμών που καταβάλλει σε τρίτους ή αποζημιώνεται για αξιώσεις που τυχόν να εγερθούν εναντίον του υπό την ιδιότητα του ως εμπιστευματοδόχος. Επιπρόσθετα, δεν έχει καμία ευθύνη για ζημιά ή απώλεια στην περιουσία εκτός σε περίπτωση δόλου. Για να είναι έγκυρο το εμπίστευμα το οποίο αφορά ακίνητη περιουσία πρέπει να ιδρυθεί με έγγραφο υπογραμμένο από το διαθέτη και μπορεί να καταχωρηθεί στο Κτηματολόγιο.
Η ακίνητη περιουσία στην οποία αναφέρεται το εμπίστευμα μπορεί να μεταβιβαστεί από το διαθέτη στον εμπιστευματοδόχο με δήλωση μεταβίβασης σύμφωνα με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμο. Το ερώτημα που τίθεται είναι κατά πόσο το πιστοποιητικό εγγραφής που θα εκδοθεί από το Κτηματολόγιο, θα αναφέρει μόνο το όνομα του εμπιστευματοδόχου ή και την ιδιότητα του ως επιτρόπου του εμπιστεύματος. Η απάντηση δίδεται στην απόφαση που εξέδωσε ο Πρόεδρος του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού κ. Χ. Μαλαχτός ημερ.18.12.2017 σε σχετική έφεση/αίτηση που καταχωρήθηκε από το διαθέτη και τον εμπιστευματοδόχο εναντίον του Διευθυντή του Κτηματολογίου. Συστάθηκε εμπίστευμα που αφορούσε ακίνητη περιουσία και το σχετικό έγγραφο καταχωρήθηκε στο Κτηματολόγιο. Την ίδια ημέρα ο διαθέτης κατέθεσε δήλωση μεταβίβασης της περιουσίας, ότι συμφώνησε να τη μεταβιβάσει στον εμπιστευματοδόχο που ήταν εταιρεία, η οποία ως δικαιοδόχος υπέγραψε τη δήλωση. Ο κτηματολογικός λειτουργός απαίτησε να προστεθεί μετά το όνομα της η αναφορά ότι ήταν ο επίτροπος του εμπιστεύματος. Η εταιρεία ακολούθησε την υπόδειξη διαμαρτυρόμενη και απέστειλε επιστολή στο Διευθυντή εκφράζοντας την ένσταση της.
Όπως αναφέρεται στην απόφαση, ο Διευθυντής απάντησε επιμένοντας ότι ακολουθήθηκε η πρακτική του Κτηματολογίου και εξέφρασε την ανησυχία του ότι αν το πιστοποιητικό εγγραφής αναφέρει μόνο το όνομα της εταιρείας, τότε πιθανό να υπήρχε σύγχυση όσον αφορά το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου, καθώς στο μηχανογραφημένο σύστημα του Κτηματολογίου δεν καταχωρείται οποιαδήποτε σημείωση ότι αυτό κατέχεται από τον ιδιοκτήτη με την ιδιότητα του ως επίτροπος. Όταν εκδόθηκε ο τίτλος ιδιοκτησίας με αναφορά στον ιδιοκτήτη ως επίτροπο του εμπιστεύματος, ο διαθέτης και ο εμπιστευματοδόχος καταχώρησαν την έφεση/αίτηση για ακύρωση της απόφασης του Διευθυντή και να εκδώσει τον τίτλο ιδιοκτησίας στο όνομα της εταιρείας. Οι εφεσείοντες υπέβαλαν στο Δικαστήριο ότι η εγγραφή ακίνητης ιδιοκτησίας μπορεί να γίνει μόνο στο όνομα προσώπου, επικαλούμενοι το άρθρο 2 και 16 του Ν.9/1965 και το άρθρο 2 του περί Ερμηνείας Νόμου ως προς την έννοια των όρων «δικαιοδόχος» και «πρόσωπο».
Το Δικαστήριο συμφώνησε με τους εφεσείοντες και κατέληξε ότι δικαιοδόχος ακίνητης ιδιοκτησίας στο όνομα του οποίου μπορεί να πραγματοποιηθεί εγγραφή και να εκδοθεί πιστοποιητικό μπορεί, πέραν από φυσικό πρόσωπο, να είναι εταιρεία, συνεταιρισμός, ένωση, σύλλογος, ίδρυμα ή σώμα προσώπων με νομική προσωπικότητα ή όχι. Δεν νοείται εγγραφή στο όνομα προσώπου με αναφορά σε συγκεκριμένη ιδιότητα ή άλλη περιγραφή, ούτε στο όνομα εμπιστεύματος. Πρόσθεσε ότι ο Διευθυντής του Κτηματολογίου οφείλει να ενεργεί όπως του επιτρέπεται από τη νομοθεσία, η οποία δεν επιτρέπει την έκδοση τίτλων σε τέτοιο όνομα, ό,τι και αν ο δικαιοπάροχος και ο δικαιοδόχος αναγράψουν στη δήλωση μεταβίβασης που καταχωρούν στο Κτηματολόγιο. Παρόλο που η ανησυχία που εξέφρασε ο Διευθυντής στην επιστολή του ήταν γνήσια, εντούτοις δεν του εναποτίθεται οποιοσδήποτε ρόλος να ενεργεί για τη διασφάλιση των συμφερόντων του δικαιούχου οποιοδήποτε εμπιστεύματος. Ο διαθέτης της περιουσίας εμπιστεύθηκε ως επίτροπο την εταιρεία, η οποία επωμίζεται τις ευθύνες που η νομοθεσία εναποθέτει σε κάθε επίτροπο εμπιστεύματος αναφορικά με τη διαχείριση της περιουσίας που διέπεται από το εμπίστευμα και διέταξε την εγγραφή της περιουσίας στο όνομα της.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα