Της Θεανώς Θειοπούλου
Πολλά έχουν ακουστεί και κυρίως έχουν γραφεί για τα «χρυσά διαβατήρια», θέμα που δεν αφορά μόνο την Κύπρο αλλά και άλλες χώρες που κάνουν αυτό το επικερδές σπορ.
Τoυ Γιώργου Κουκούνη*
“O ενοικιαστής υποχρεούται σε καταβολή ενοικίου ενόσω διατηρεί την κατοχή του μισθίου”
Η κατάργηση της ενοικιαστικής σχέσης μπορεί να προέλθει από περιστάσεις που καθιστούν το μίσθιο αδύνατο να χρησιμοποιηθεί για το σκοπό που ενοικιάστηκε, λόγω καταστροφής του από αιτία για την οποία ο ενοικιαστής και ο ιδιοκτήτης δεν φέρουν ευθύνη. Η αιτία μπορεί να είναι ανώτερη βία, πυρκαγιά ή άλλο καταστροφικό συμβάν που ματαιώνει τη συμφωνία ενοικίασης, η εκτέλεση της οποίας καθίσταται αδύνατη, λόγω καταστροφής του αντικειμένου της. Σ’ αυτή την περίπτωση, οι συμβαλλόμενοι απαλλάσσονται από τις εκατέρωθεν συμβατικές υποχρεώσεις τους, ο ενοικιαστής δεν δικαιούται να απαιτεί από τον ιδιοκτήτη να επιδιορθώσει το μίσθιο, αλλά και ο ιδιοκτήτης δεν δικαιούται να απαιτεί από τον ενοικιαστή να πληρώνει ενοίκιο. Από τη στιγμή που η κατοχή και η χρήση του υποστατικού έχει απωλεσθεί και επιστρέφει στον ιδιοκτήτη, ο ενοικιαστής δεν έχει πλέον κανένα δικαίωμα και παύει να υπάρχει η αντίστοιχη υποχρέωση του για πληρωμή του ενοικίου. Το δόγμα της ματαίωσης εφαρμόζεται μόνο σε πολύ εξαιρετικές περιπτώσεις, όταν οδηγούν σε de facto απώλεια της κατοχής του μισθίου.
Η ματαίωση διαφοροποιείται από τυχόν ακαταλληλότητα του μισθίου που δημιουργείται λόγω ύπαρξης ελαττωμάτων που δεν είναι εμφανή, όπως το υδατοστεγές της οροφής, η ηλεκτρική, υδραυλική και αποχετευτική εγκατάσταση ή από φυσικές φθορές που δημιουργούν κίνδυνο για τη ζωή του ενοίκου ή περιοίκου. Σ’ αυτή την περίπτωση, το θέμα ρυθμίζεται από τους όρους της γραπτής σύμβασης ενοικίασης που καθορίζουν τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματα των μερών ή σε περίπτωση μη ύπαρξης ρύθμισης ή ενοικιαστηρίου εγγράφου και η ενοικίαση είναι θέσμια, από το άρθρο 27 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Ο ιδιοκτήτης υπέχει υποχρέωση επιδιόρθωσης ή συντήρησης του μισθίου και σε περίπτωση παράλειψης του δημιουργείται αγώγιμο δικαίωμα στον ενοικιαστή για αποζημιώσεις με μέτρο αποζημίωσης την αξία της ζημιάς για επαναφορά του μισθίου στην προτέρα του κατάσταση. Προκύπτει ότι το μόνο δικαίωμα που ο νόμος παρέχει σε θέσμιο ενοικιαστή είναι η διεκδίκηση αποζημιώσεων για τυχόν έξοδα που έχει υποστεί από τη διενέργεια επιδιορθώσεων ή συντήρησης του μισθίου που όφειλε να εκτελέσει ο ιδιοκτήτης. Ο ενοικιαστής, ενόσω κατέχει το μίσθιο, δεν δικαιούται αναστολής πληρωμής του ενοικίου ούτε σε συμψηφισμό ενοικίων.
Τα δικαιώματα του θέσμιου ενοικιαστή όταν υπάρχει διατάραξη του θεμελιώδους δικαιώματος του σε ειρηνική και ανεμπόδιστη κατοχή του μισθίου, όπως αναφέρει στην απόφαση του ο Πρόεδρος του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων κ. Γ. Χρ. Παγιάσης ημερ.23.1.2019, επανορθώνονται μέσω προσωρινής δικαστικής προστασίας ή με καταγγελία και τερματισμό της ενοικιαστικής σχέσης. Ο ενοικιαστής οφείλει να επιλέξει είτε επιμονή στη σύμβαση τηρώντας τις δικές του υποχρεώσεις (καταβάλλοντας το ενοίκιο) και διεκδικώντας την αποκατάσταση του για τα όποια έξοδα έχει υποστεί για επιδιορθώσεις, ή τερματισμό της σύμβασης με παράλληλη επιστροφή της κατοχής του μισθίου και διεκδίκηση αποζημίωσης για τις όποιες απώλειες έχει υποστεί συνεπεία της απώλειας του δικαιώματος του στην κατοχή και στη θέσμια ενοικίαση. Τόνισε ότι στο τέλος της ημέρας δεν πρέπει να παραγνωρίζεται ότι η θέσμια ενοικίαση δεν είναι τίποτε περισσότερο από μια εξειδικευμένη σύμβαση επί της οποίας οι βασικές αρχές του δικαίου των συμβάσεων τυγχάνουν εφαρμογής. Κατέληξε ότι αν διαπιστωθεί ότι το υποστατικό έχει καταστεί ακατάλληλο για χρήση, τέτοια εξέλιξη δεν οδηγεί στο συμπέρασμα ότι ο ενοικιαστής δικαιούται να διατηρεί την κατοχή του υποστατικού αποστερώντας την από τον ιδιοκτήτη, δίχως να πληρώνει το οφειλόμενο ενοίκιο.
Αναφερόμενο στο θέμα της ματαίωσης που ηγέρθηκε από τον ενοικιαστή, το Δικαστήριο σημείωσε με αναφορά στη νομολογία ότι εφαρμόζεται μέσα σε στενά πλαίσια και όχι ελαφρά τη καρδία για να απαλλάξει συμβαλλόμενους από κακές συμφωνίες. Η ματαίωση μιας σύμβασης δικαιολογείται στην περίπτωση που η σύμβαση καθίσταται αδύνατο να εκτελεστεί, εξαιτίας της εξαφάνισης του αντικειμένου της χωρίς να ευθύνεται ο συμβαλλόμενος που επικαλείται τη ματαίωση. Η αιτία της ματαίωσης πρέπει να είναι μια εξωτερική αλλαγή της κατάστασης. Για να στοιχειοθετηθεί η ματαίωση θα πρέπει η συμβατική υποχρέωση να έχει καταστεί αδύνατο να εκτελεστεί, χωρίς ευθύνη του συμβαλλόμενου που την επικαλείται, εξαιτίας περιστάσεων που κατέστησαν την εκτέλεση της υποχρέωσης ριζικά διαφορετική από εκείνη που ο συμβαλλόμενος έχει αναλάβει. Πρόσθεσε ότι η έκταση της εφαρμογής του δόγματος της ματαίωσης στις μισθώσεις ακίνητης ιδιοκτησίας θα μπορούσε να τύχει εφαρμογής, αλλά σε πολύ εξαιρετικές περιπτώσεις, δηλαδή σχεδόν ποτέ. Οι απροσδόκητες φυσικές καταστροφές που επιφέρουν τη φυσική εξαφάνιση της ιδιοκτησίας θεωρούνται τέτοιες περιπτώσεις.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα
Του Αντώνη Λοίζου*
Ο Δήμος Λατσιών ίσως και να είναι ο πιο γρήγορα ανερχόμενος Δήμος της ευρύτερης Λευκωσίας.
Του Τάσου Γιασεμίδη*
Σημαντικό ρόλο στην αγορά αναμένεται να διαδραματίσουν και οι εταιρείες οι οποίες έχουν αγοράσει δάνεια από χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, εφόσον σταδιακά θα αρχίσουν τη διαχείριση των συγκεκριμένων δανείων με ανακτήσεις και πωλήσεις ακινήτων
Σύμφωνα με τα στοιχεία που αφορούν τις καταθέσεις πωλητήριων εγγράφων στο Τμήμα Κτηματολογίου τον Δεκέμβριο του 2018, παρατηρείται σημαντική μείωση σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2017 (μείωση 48%). Θα ήταν όμως δόκιμο να εξετάσουμε σε λεπτομέρεια τα στοιχεία ανά μήνα.
Ενώ τον Νοέμβριο του 2017 το σύνολο των πωλητήριων εγγράφων ήταν 906, τον Δεκέμβριο του 2017 παρουσιάστηκε απότομη αύξησή τους στα 1537 (ο μέσος όρος των πωλητηρίων για τους έντεκα μήνες του 2017 ήταν 655). Το ζήτημα που προκύπτει είναι αν η τεράστια και απότομη αύξηση στις καταθέσεις πωλητήριων εγγράφων τον Δεκέμβριο του 2017 αφορά πραγματική ζήτηση ή υπήρξαν άλλα γεγονότα. Για παράδειγμα, πολλοί έτρεξαν να καταθέσουν πωλητήρια έγγραφα για αγορά γης πριν την εφαρμογή του ΦΠΑ στις αγοραπωλησίες γης και οικοπέδων (η εφαρμογή του αναθεωρημένου νόμου ξεκίνησε την 1η Ιανουάριου 2018).
Σε ό,τι αφορά το 2018, τον Νοέμβριο κατατέθηκαν 925 και τον Δεκέμβριο 800 πωλητήρια συμβόλαια (ο μέσος όρος για τους έντεκα μήνες του 2018 ήταν 767). Άρα ο Δεκέμβριος του 2018 κινήθηκε στα ίδια επίπεδα με τους άλλους μήνες του 2018. Συγκρινόμενος όμως με τον Δεκέμβριο του 2017, η διαφορά είναι τεράστια.
Στο σύνολό τους, τα πωλητήρια έγγραφα για το 2018 έφτασαν τα 9.242 (επίπεδα του 2009), παρουσιάζοντας αύξηση 6% σε σχέση με το 2017. Η πιο πάνω ανάλυση δεν σημαίνει σε καμία περίπτωση ότι ο τομέας των ακινήτων δεν αντιμετωπίζει καμία πρόκληση και δεν θα πρέπει να παρακολουθείται, ώστε να διαπιστωθεί αν υπάρχει τάση για μειωμένη ζήτηση.
0 τομέας των ακινήτων χαρακτηρίζεται από την κυκλικότητα, όπως άλλωστε και η οικονομία στο σύνολό της, με περιόδους αύξησης της ζήτησης των ακινήτων και αύξηση των τιμών και περιόδους διόρθωσης. Σημειώνεται ότι όσο πιο ορθολογιστική είναι η αύξηση στη ζήτηση, δηλαδή να μην είναι αποτέλεσμα ευκαιριακών συνθηκών, τόσο πιο εύκολη είναι η απορρόφηση των κραδασμών από πιθανή διόρθωση.
Οι τομείς των ακινήτων και των κατασκευών αποτελούσαν παραδοσιακά σημαντικούς ρυθμιστές του Ακαθάριστου Εγχώριου Προϊόντος της χώρας και της οικονομίας γενικότερα, εφόσον απορροφούν σημαντικό μέρος του εργατικού δυναμικού κυρίως σε περιόδους ανάκαμψης.
Η πορεία του τομέα και οι συνέπειες των κινήτρων που έχουν παραχωρηθεί θα πρέπει να εξετάζονται ανά τακτά χρονικά διαστήματα, ώστε να διασφαλιστεί η σταθερή και βιώσιμη ανάκαμψη του τομέα, καθώς και οι επενδύσεις όσων εμπιστεύτηκαν την κτηματαγορά της Κύπρου. Επιπλέον, θα πρέπει να διαχωριστεί η αγορά σε τομείς και να αναλυθεί η πορεία τους αλλά και να αναλυθούν διάφορα σενάρια, με πρώτο την ενδεχόμενη μείωση της εξωγενούς ζήτησης. Όντως η ζήτηση στα ακίνητα τροφοδοτείται κυρίως από ίδια κεφάλαια επενδυτών, σε αντίθεση με την κατάσταση πριν μια δεκαετία, που κύριος οδηγός της ζήτησης ήταν η πιστωτική επέκταση, κάτι που οδήγησε σε υψηλά ποσοστά μη εξυπηρετούμενων δανείων. Αυτό από μόνο του όμως δεν είναι αρκετό. Η μόχλευση πολλών επιχειρήσεων του τομέα συνεχίζει να είναι υψηλή ενώ σταδιακά αναμένεται να δούμε περισσότερα ακίνητα να πωλούνται μέσω της διαδικασίας των εκποιήσεων.
Σημαντικό ρόλο στην αγορά αναμένεται να διαδραματίσουν και οι εταιρείες οι οποίες έχουν αγοράσει δάνεια από χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, εφόσον σταδιακά θα αρχίσουν τη διαχείριση των συγκεκριμένων δανείων με ανακτήσεις και πωλήσεις ακινήτων. Σημειώνεται ότι πολύ δύσκολα τέτοιες εταιρείες θα δεχτούν αναδιαρθρώσεις, εφόσον προσανατολίζονται είτε στην εξόφληση του δανείου (με έκπτωση, μέσω άλλων πηγών), είτε στην πώληση των υποθηκών για ανάκτηση του ποσού που οφείλεται. Το 2019 είναι σημαντικό τόσο για τον συγκεκριμένο τομέα αλλά και την οικονομία γενικότερα, εφόσον μεγάλη πρόκληση παραμένει η διατήρηση των βιώσιμων θετικών ρυθμών ανάπτυξης, ειδικά σε ένα δύσκολο και μεταβαλλόμενο εξωτερικό περιβάλλον. Την ίδια στιγμή, η αναγκαιότητα για προώθηση των μεταρρυθμίσεων γίνεται πιο έντονη, εφόσον η διατήρηση ενός ανταγωνιστικού μοντέλου, φιλικού προς τους επιχειρηματίες, τους επενδυτές και τους πολίτες, αποτελεί προϋπόθεση για ενίσχυση της οικονομίας της χώρας.
*Οικονομολόγος
Του Νίκου Ρώσσου*
Σε τηλεοπτικό σταθμό παρουσιάστηκε τη Δευτέρα 29 Ιανουαρίου 2019 εκπρόσωπος της Κίνησης για το Δικαίωμα της Στέγης υποστηρίζοντας ότι αυξήθηκε σημαντικά ο αριθμός των αστέγων στην Κύπρο.
Δρ. Ιάκωβος Αριστείδου*
Η πρόσφατη συζήτηση για άστεγους κι ακριβά ενοίκια, με πήγε πίσω στην κατάσταση που υπήρχε πενήντα χρόνια πριν. Όταν γύρισα το 1967 στην Κύπρο από τις μεταπτυχιακές μου σπουδές, για μόνιμη εγκατάσταση, ζήτησα από την Τράπεζα να πληροφορηθώ τους όρους δανείου για αγορά ή ανέγερση ιδιόκτητης κατοικίας. Οι όροι ήταν: Το ποσό του δανείου, που αποτελούσε ένα μικρό μέρος του απαιτούμενου ποσού, έπρεπε να αποπληρωθεί σε πέντε χρόνια προς 9%.
Στην περίπτωση νέας οικοδομής έπρεπε να διαθέτει κανένας ιδιόκτητο οικόπεδο. Υπολόγισα ότι, εάν είχα το υπόλοιπο ποσό για την αγορά/ανέγερση κατοικίας και το οικόπεδο, που δεν τo είχα, θα έπρεπε να διαθέτω πέραν των 75% του μισθού μου για τη δόση του δανείου. Το ποσοστό αυτό ήταν εξωφρενικό, μιας και διεθνώς είναι παραδεκτό ότι η μηνιαία δαπάνη για στέγαση δεν μπορεί να υπερβαίνει το ένα τρίτο του μισθού. Πώς θα μπορούσα να καλύψω όλες τις άλλες οικογενειακές μου ανάγκες με το 1/4 του μισθού μου;
Μετά από περαιτέρω διερεύνηση του θέματος κατέληξα στο συμπέρασμα ότι είχαμε ένα πρόβλημα στον τομέα αυτό, που κρυβόταν κάτω από το σύστημα προίκας. Το σύστημα αυτό μπορεί να έχει στοιχεία αλτρουιστικά (οι παλιότερες γενιές, συγγενείς και φίλοι, προσφέρουν στα νέα ζευγάρια τα μέσα να ξεκινήσουν τη ζωή τους πιο άνετα), όμως, στην πορεία κατέστη βραχνάς για τους γονείς ανύπαντρων κοριτσιών και σημείο εκμετάλλευσης από τους επιτήδειους. Έτσι έπρεπε και στην Κύπρο να εισαχθούν ειδικές διευθετήσεις για διευκόλυνση του κόσμου για απόκτηση στέγης (π.χ. building societies).
Κάλεσα σε σύσκεψη τον τότε Διευθυντή του Τμήματος Πολεοδομίας και Οίκησης Κώστα Ιωαννίδη, στον οποίο ανέλυσα τα ευρήματα και τις ανησυχίες μου. Το Τμήμα μέχρι τότε έδιδε περισσότερη σημασία στα θέματα πολεοδομίας (Γενικό Χωροταξικό Σχέδιο για τη Νήσο, Τοπικά Σχέδια, Σχέδια Περιοχών), ενώ στο θέμα της οίκησης εξαντλούσε τις ενέργειές του στην κατά καιρούς ανέγερση ενός μικρού αριθμού κατοικιών, που διέθετε σε χαμηλές εισοδηματικές τάξεις με το σύστημα της ενοικιαγοράς. Ενώ συμφωνήσαμε στην αναβάθμισή του, αποφασίσαμε τη μετάκληση εμπειρογνωμόνων μέσω του Προγράμματος Ανάπτυξης των Ηνωμένων Εθνών για την επίλυση του γενικότερου στεγαστικού προβλήματος.
Έτσι προωθήθηκε η δημιουργία των Οργανισμών Χρηματοδότησης Στέγης και Ανάπτυξης Γης. Η αρχική σκέψη ήταν να δημιουργηθεί ένας Οργανισμός, που θα κάλυπτε και τις δυο πτυχές, χρηματοδότηση στέγης και ανάπτυξη γης. Το σχήμα προσέκρουσε στους κανονισμούς της Κεντρικής Τράπεζας. Ενστάσεις είχαμε κι από τις τράπεζες. Τελικά η Κυβέρνηση ενέκρινε τη δημιουργία των δυο Οργανισμών. Ανασκοπώντας τη λειτουργία τους μέχρι σήμερα, κάποιος μπορεί να ισχυριστεί ότι ο ρόλος τους ήταν σχετικά μικρός. Όμως η πιο σημαντική συμβολή τους, καταλυτική θα έλεγα, ήταν η μεταβολή στη στάση των τραπεζών, ώστε να προσφέρουν οικιστικά δάνεια με ιδιαίτερα καλύτερους όρους από πριν.
Οι αλλαγές που σημειώθηκαν στον τομέα της χρηματοδότησης ιδιόκτητης κατοικίας από τις τράπεζες απέτρεψαν τη διαφοροποίηση του τρόπου και του επιπέδου λειτουργίας των δυο Οργανισμών. Οι Οργανισμοί Στέγης θα μπορούσαν υπό άλλες συνθήκες να αποτελούσαν αυτοτελείς οντότητες, που να διαδραματίζουν μεγαλύτερο και πιο μόνιμο ρυθμιστικό ρόλο στο μεγάλο θέμα της απόκτησης στέγης. Η ανάγκη αυτή διαφάνηκε στη συνέχεια. Ενώ η ύπαρξη των Οργανισμών αυτών βοήθησε σε κάποιο βαθμό στην επίλυση του προβλήματος των Κυπρίων για την απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας, το πρόβλημα προέκυψε και πάλι υπό άλλη μορφή τώρα.
Οι τιμές της γης και τα κόστη κατασκευών αυξήθηκαν υπέρμετρα, ώστε το όνειρο ιδιόκτητης στέγης να καθίσταται και πάλι άπιαστο. Έτσι, είναι καιρός, οι πιο πάνω Στεγαστικοί Οργανισμοί, αλλά ιδιαίτερα ο Οργανισμός Ανάπτυξης Γης, να ενεργοποιηθούν πολύ περισσότερο. Οι ίδιοι οι Οργανισμοί θα πρέπει να καταστούν πιο ενεργητικοί φορείς της διαμόρφωσης κι εφαρμογής της στεγαστικής πολιτικής του Κράτους σε συνεργασία ασφαλώς με τα αρμόδια Υπουργεία.
Εξασφάλιση πόρων
Το Κράτος θα πρέπει να φροντίσει για την εξασφάλιση των αναγκαίων πόρων από άλλες πηγές της αγοράς, πέραν της διοχέτευσης δικών του πιστώσεων για προώθηση των δικών του στεγαστικών προγραμμάτων. Κάποτε προσπαθήσαμε ανεπιτυχώς να «ασφαλίσουμε» στεγαστικά τους εργαζόμενους με την εισαγωγή ενός σχεδίου υποβοήθησής τους μέσω του Ταμείου Κοινωνικών Ασφαλίσεων να καταστούν δικαιούχοι δανειοδότησης/εξυπηρέτησης από τους δυο Οργανισμούς. Δεν το καταφέραμε τότε. Ήταν προς το τέλος της υπουργικής μου θητείας κι ορισμένοι από τους κοινωνικούς εταίρους φόρεσαν το καπέλο του κομματικού παράγοντα μιας και άρχισε η παρατεταμένη προεκλογική περίοδος. Το Υπουργείο Εργασίας και Κοινωνικών Ασφαλίσεων ίσως θα πρέπει να ξαναμελετήσει το θέμα.
Συμπερασματικά μπορεί να λεχθεί ότι με την ίδρυση των Στεγαστικών Οργανισμών και την βοήθεια του Υπουργείου Εργασίας στους δυσπραγούντες για πολλά χρόνια έγινε κατορθωτή η σχετικά ομαλή αντιμετώπιση του θέματος στέγασης. Φαίνεται όμως πως τα τελευταία χρόνια υπήρξε ένας εφησυχασμός και μια ασυνεννοησία μεταξύ των αρμόδιων υπηρεσιών, όπως διεφάνη κι από πρόσφατη συζήτηση στη Βουλή. Είναι συνεπώς απαραίτητο να υπάρξει ένας συντονισμός μεταξύ των αρμοδίων Υπηρεσιών των Υπουργείων Εσωτερικών και Εργασίας, των Οργανισμών Ανάπτυξης Γης και Χρηματοδότησης Στέγης και των ιδιωτικών οργανώσεων για την αντιμετώπιση της κατάστασης στον στεγαστικό τομέα, τόσο άμεσα όσο και στο μέλλον. Οι προϋποθέσεις υπάρχουν.
*Πρώην Υπουργός, Πρώην Γενικός Διευθυντής Γραφείου Προγραμματισμού