Του Μάριου Ιερόπουλου*
Ένα μεγάλο δίλημμα που θα κληθούν να αντιμετωπίσουν πολλοί δανειολήπτες της πρώην ΣΚΤ
Περιμένοντας τη συμπλήρωση αιτήσεων για ένταξη επιλέξιμων δανειοληπτών στο Εστία προκύπτει, κατά την άποψή μου, σημαντικό θέμα με δανειολήπτες των οποίων τα δάνεια/τρεχούμενοι χρήζουν ακόμα διόρθωσης από την πρώην Συνεργατική Κυπριακή Τράπεζα Λτδ (ΣΚΤ), τώρα ΣΕΔΙΠΕΣ.
Υπενθυμίζω ότι στις 05/01/2017, (αφού προηγήθηκαν αρκετά παράπονα και από άλλους ειδικούς), το γραφείο του Χρηματοοικονομικού Επιτρόπου (ΧΕ) εξέδωσε την πρώτη απόφαση σχετικά με επιστροφή τόκων, λόγω υπερχρεώσεων σε δανειολήπτρια που υπέγραψε δανειακή σύμβαση με Βασικό Επιτόκιο (ΒΕ) αυτό της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (EKT). Τόσο στην συγκεκριμένη απόφαση, όσο και σε μεταγενέστερες αποφάσεις του, αναφέρει επαναφορά του επιτοκίου στη βάση και περιθώριο της αρχικής σύμβασης, (εννοείτε για περιπτώσεις όπου δεν προέκυψε ενυπόγραφη αποδοχή αλλαγής επιτοκίου).
Για το συγκεκριμένο λάθος, οι δημόσιες ανακοινώσεις της ΣΚΤ, ανάφεραν ότι ειδοποιήθηκαν οι δανειολήπτες με δάνεια σε ισχύ και όσοι εξόφλησαν μετά το 2011, δηλαδή όχι όσους πραγματικά αφορούσε το συγκεκριμένο λάθος. Σε αλληλογραφία που είχε το γραφείο μας για το συγκεκριμένο θέμα, ενδεικτικά αναφέρω ότι η πρώην ΣΚΤ Λτδ/ΣΕΔΙΠΕΣ απαντούν ότι δεν αποδέχονται ότι υπάρχουν λάθη και στους άλλους λογαριασμούς, κάτι με το οποίο διαφωνούμε αρκετοί ειδικοί και αναμένουμε τη στιγμή που θα εκδοθεί η πρώτη σχετική απόφαση Επαρχιακού Δικαστηρίου.
Επίσης, σε αρκετά δάνεια/τρεχούμενους όπου έγιναν επιστροφές τόκων, φαίνεται ότι πρέπει να επιστραφούν και άλλα επιπρόσθετα ποσά, αφού οι αυξήσεις του περιθωρίου (στους λογαριασμούς που ίσχυσε) λήφθηκαν υπόψη ως ορθοί στους υπολογισμούς, ενώ αυτό δεν φαίνεται να ισχύει.
Σχετικές δημοσιευμένες αποφάσεις τόσο από την Υπηρεσία Καταναλωτή (ΥΚ), όσο και από το γραφείο του ΧΕ, έκριναν ως καταχρηστική τη ρήτρα αύξησης του επιτοκίου, και ειδικά το γραφείο του ΧΕ ανέφερε ότι όλα τα ΣΠΙ, όπου υπέγραψαν συμβάσεις δανείων οι οποίες φέρουν ή έπρεπε να φέρουν ως ΒΕ αυτό της ΕΚΤ, θα πρέπει να υπολογίσουν τις επιστροφές τόκων, αγνοώντας όλες τις αποφάσεις σχετικά με αλλαγή/αύξηση του περιθωρίου. Κατ’ εμένα, η απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας (Οκτώβριο 2014) είναι ενδεικτική και κατατοπιστική αφού, όσον αφορά τις αυξήσεις επιτοκίου, αναφέρει τις έννοιες ‘περιπτώσεις βάσιμου λόγου’ και ‘η προσθήκη άλλων 6 μονάδων παραμένει μετέωρη και αδικαιολόγητη’. Έχοντας αναφέρει τα πιο πάνω και βάση των προνοιών της Νομοθεσίας που διέπει τους Αδειοδοτημένους Συμβούλους Αφερεγγυότητας, κατά την επαγγελματική μου γνώμη, τα χρεωστικά υπόλοιπα λογαριασμών που φέρουν την πιο πάνω ορολογία χρήζουν ακόμα διόρθωσης, βάσει και των διατάξεων των περί Καταχρηστικών Ρητρών σε Καταναλωτικές Συμβάσεις και Ελευθεροποίησης του Επιτοκίου και Συναφών Θεμάτων Νόμων.
Συνοψίζοντας, τόσο σε δάνεια/τρεχούμενους που έγιναν ή δεν έγιναν επιστροφές, όσο και σε δάνεια που εξοφλήθηκαν, υπάρχουν ακόμα σημαντικά ποσά που πρέπει να επιστραφούν. Δυστυχώς όμως στην Κύπρο, δεν υπάρχουν αρχές με δικαίωμα επιβολής, όπως για παράδειγμα την Financial Conduct Authority στην Αγγλία, αφού οι αποφάσεις τόσο της ΥΚ (Υπουργείο Εμπορίου), όσο και του ΧΕ δεν είναι δεσμευτικές για τις Τράπεζες.
Από τους πιο πάνω λογαριασμούς που δεν εξοφλήθηκαν, αρκετοί παρέμειναν στην ΣΕΔΙΠΕΣ και οι υπόλοιποι μεταφέρθηκαν στην Ελληνική Τράπεζα (ΕΤ), η οποία ήδη απάντησε ότι για τις όποιες διαφορές που μπορεί να έχουν δανειολήπτες, θα πρέπει να απευθυνθούν στην ΣΕΔΙΠΕΣ.
Και τώρα στα σημαντικά όπου δυστυχώς κανένας δεν είπε τι θα γίνει. Τόσο για τον λανθασμένο υπολογισμό τόκων, όσο και τον υπολογισμό τόκου με π.χ. 360 ημέρες εμπορικού έτους αντί για 365 και 366 για τα δίσεκτα έτη, προέκυψαν/προκύπτουν υπερχρεώσεις, λόγω καταχρηστικών ρητρών, που πρέπει να αφαιρεθούν και δεν αφαιρέθηκαν. Κάποιος δανειολήπτης που πληροί τα κριτήρια για να ενταχθεί στο Εστία, με την ένταξη του/της χάνει το δικαίωμα να διεκδικήσει τις υπερχρεώσεις του/της. Ειδικά στις περιπτώσεις που η υποθηκευμένη οικία είναι περισσότερης αξίας από το χρεωστικό υπόλοιπο, η απομείωση που θα τύχει βάση του Εστία είναι 5%, ενώ η διόρθωση βάση λανθασμένου υπολογισμού τόκου, πιθανόν να ήταν πολύ περισσότερη.
Πραγματικό παράδειγμα: το χαμηλότερο ποσό μεταξύ δανείου και οικίας δανειολήπτη είναι το χρεωστικό υπόλοιπο του δανείου €138.000, το οποίο απομειωμένο έως 5%, φτάνει στις €131.000. Το μερίδιο που θα αποπληρώσει το κράτος είναι €43.667 (το 1/3) και έτσι, θα απομένει στον δανειολήπτη για να αποπληρώσει €87.333. Η διόρθωση δε, βάση λανθασμένης χρέωσης τόκων, που χρήζει ο συγκεκριμένος δανειακός λογαριασμός είναι €31.778. Εάν γινόταν η διόρθωση και μετά εντασσόταν στο Εστία, το υπόλοιπο που θα του/της έμενε για να αποπληρώσει θα ήταν €67.274. Άρα, όπως καταλαβαίνετε, ο συγκεκριμένος δανειολήπτης χάνει το δικαίωμα του για επιπλέον διόρθωση ποσού €20.059.
Η λύση είναι η προδιαγραφόμενη δημιουργία Εμπορικού Δικαστηρίου χθες. Οι συγκεκριμένες περιπτώσεις πρέπει να επιλυθούν πριν τη λήξη της προθεσμίας καταβολής των αιτήσεων για ένταξη στο Εστία. Μην υπογράψετε τις νέες συμφωνίες που θα σας δοθούν χωρίς να προστατέψετε τα δικαιώματα σας...
*Οικονομικός Σύμβουλος/Σύμβουλος Αφερεγγυότητας – Εκκαθάρισης (ΜΒΑ, Kingston, UK)
Του Αντώνη Λοΐζου*
Διαβάσαμε και την ανακοίνωση του ΕΤΕΚ για πιθανή οικονομία €50 εκ. τον χρόνο εάν οι άδειες οικοδομές κλπ εκδίδονται έγκαιρα. Δεν ξέρουμε πως βρέθηκε το ποσό αυτό και πως έχει καταλήξει χωρίς στοιχεία.
Αυτή η λύση που εισηγείται το ΕΤΕΚ δεν είναι λύση και δεν αντιμετωπίζει το πρόβλημα της σαθρής κατάστασης. Δεν αντιμετωπίζει το πρόβλημα της έκδοσης τίτλων και ιδιαίτερα εκείνης της λειτουργίας (πιστοποιητικό τελικής έγκρισης) όπου ένα ξενοδοχείο/κατοικία/κτίριο δεν μπορούν να κατέχονται χωρίς το Π.Τ.Ε. Όπως είναι σήμερα η νομοθεσία χωρίς Π.T.Ε. κανένα κτίριο μπορεί να χρησιμοποιηθεί και είναι παράνομο (φανταστείτε εκτός των ιδιωτικών/ Κυβερνητικών κτιρίων, τα ξενοδοχεία που εάν αυτό έλθει εις γνώση των Tour Operators ασφαλώς θα τα εγκαταλείψουν (π.χ. χωρίς ασφαλιστική κάλυψη κλπ) τι θα γίνει;
Επιπλέον επηρεάζονται οι υποθήκες των τραπεζών και άλλες χρεώσεις και η κατ’ επέκταση αδυναμία είσπραξης των οφειλών επιπλέον.
Υπάρχει πολιτική βούληση όμως για αλλαγή ενός σαθρού και απαρχαιωμένου συστήματος τόσο από τους εκάστοτε Κυβερνώντες όσο και από την Βουλή; (δεν υπάρχει – ίδε ως ελάχιστο παράδειγμα τον νόμο μη εφαρμογής για τα κοινόχρηστα).
Υποβάλλουμε λοιπόν την δική μας εισήγηση επί του θέματος προς συζήτηση.
Η άποψη μας είναι λιγότεροι Κυβερνητικοί υπάλληλοι και η αύξηση της χρήσης ιδιωτών (ίδε λαμπρό αποτέλεσμα με χρήση ιδιωτών χωρομετρών).
- • Ιδιωτικά πολεοδομικά γραφεία που να εκδίδουν τις σχετικές άδειες, αφού εξασφαλίσουν την έγκριση της Πολεοδομικής Αρχής για τους δρόμους, πράσινο κλπ. Εκείνοι που επιθυμούν να συμμετάσχουν στον κατάλογο, να έχουν πείρα τουλάχιστον 10 ετών, να μπορούν να εξετάζουν και να συστήνουν την έκδοση πολεοδομικής άδειας στο Τμήμα Πολεοδομίας (με spot checks μόνο από το Τμήμα). Σε περίπτωση που υπάρχουν εξόφθαλμα λάθη να αποκλείεται το γραφείο από την συμμετοχή.
Αναλόγως του έργου, το γραφείο να προσφέρει εγγύηση, εάν υπάρξει θέμα παρατυπιών/λαθών με τραπεζική εγγύηση (όχι μόνο για καθυστέρηση, αλλά και για λάθος από τον αιτητή). Ελάχιστο ποσό εγγύησης €100.000.
Η διαβούλευση και με το Γραφείο Πολεοδομίας, έστω με τήρηση πρακτικών και μόνο.
- • Άδεια Οικοδομής – Η στατική μελέτη δεν χρειάζεται να ελεγχθεί από τις αρχές, μια και που υποβάλλεται από προσοντούχο μηχανικό με πείρα όμως τουλάχιστον 5 ετών (βλέπουμε και στατικές μελέτες από ιδιώτες-χάλια). Πάλι τραπεζική εγγύηση και με spot checks των αρχών €100.000 ως ανωτέρω.
- • Περιβαλλοντική Μελέτη – Τώρα τα ιδιωτικά γραφεία είναι ολίγον «όπου σε εύρω και όπου με εύρεις» κατά παραγγελία. Διαδικασία με εγγύηση μέχρι την διαβούλευση με το Τμήμα Περιβάλλοντος που οφείλει να απαντήσει σε 3 εβδομάδες. Εγγύηση ως ανωτέρω.
- • Οδικό δίκτυο – Ετοιμασία από το Τμήμα Πολεοδομίας βάσει της πληροφόρησης της οποίας ο ιδιώτης μελετητής να μπορεί να βασιστεί για τα περαιτέρω.
- • Ανόητες θέσεις διαφόρων αρχών - ίδε Λιμάνι Λάρνακας όπου η Πολεοδομία έθεσε ως μέγιστο ύψος 2 ορόφους με συντελεστή δόμησης 20% και ξαφνικά αυξάνεται ο Σ. Δόμησης σε 200% με 15 ορόφους και με κατ’ επέκταση την καθυστέρηση του έργου αυτού και άλλων.
Κυρώσεις;
- • Ενστάσεις και αντιδράσεις – Τώρα δεν κοστίζει τίποτε. Εισηγούμαστε λοιπόν όπως οι ενστάσεις είναι ενυπόγραφες και εάν δεν είναι δικαιολογημένες, αλλά προκάλεσαν καθυστέρηση στο έργο οι σχετικές ενστάσεις οι υπαίτιοι να υπόκεινται σε αποζημιώσεις.
- • Το Τ.Π.Ε. να εκδίδεται από τον επιβλέποντα μηχανικό/αρχιτέκτονα. Μέχρι εκείνου του σημείου όμως οι ίδιοι να εκδίδουν Πιστοποιητικό Ασφάλειας Κατοχής (π.χ. στατική επάρκεια-πυρασφάλεια κλπ) ούτως ώστε το κτίριο να μπορεί να κατέχεται.
- κλπ
Αυτή η νέα κατάσταση πραγμάτων (εάν υιοθετηθεί) θα θέτει ως βασικό θεμέλιο το συμφέρον της Κυπριακής οικονομίας και θα είναι καταλύτης στις τελικές αποφάσεις. Οι ιδιοκτήτες μονάδων όμως θα πρέπει να αναλαμβάνουν την ευθύνη εκτέλεσης του έργου σε τακτή περίοδο (όχι να εξασφαλίσουν τις άδειες και μετά να μην μπορούν να εκτελέσουν το έργο, ή να το διαθέσουν σε τρίτους με κέρδος).
Σε όλο αυτό το σαθρό σύστημα που υπάρχει σε όλα τα επίπεδα της οικοδομικής βιομηχανίας, ευθύνη έχουν και οι αρχιτέκτονες/ΕΤΕΚ. Και αυτό διότι, αν και τους έχει δοθεί το δικαίωμα και η ευχέρεια αυτεπάγγελτα η έκδοση αδειών (με δική τους ευθύνη) για ορισμένα έργα, είτε διότι δεν γνωρίζουν, είτε διότι δεν αντιλαμβάνονται την διαδικασία, είτε φοβούνται – δεν το εφαρμόζουν.
Ριζοσπαστικά μέτρα μεν και αναμένουμε ότι θα αρχίσουν τα όργανα των αντιδράσεων, περιλαμβανομένης και της μείωσης της εξουσίας από τους Κυβερνητικούς υπαλλήλους και άλλους.
*Αντώνη Λοΐζου F.R.I.C.S. – Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες Λτδ – Εκτιμητές Ακινήτων & Διαχειριστές Έργων Ανάπτυξης
Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.
Του Πασχάλη Θεοφάνους*
1. Η Αστική και Περιφερειακή Ανάπτυξη έχει μεγάλη επίδραση στην "Αγορά Ακινήτων" αφού δημιουργεί και αυξάνει την "Ζήτηση" για ακίνητα
1.1. Αυξάνονται τα εισοδήματα των νοικοκυριών και η ζήτηση για αγαθά και υπηρεσίες.
1.2. Με την ανάπτυξη δημιουργούνται νέες θέσεις εργασίας και οι υφιστάμενες εταιρίες αυξάνουν την ζήτηση για εμπορικούς χώρους.
1.3 Mε την αύξηση των εισοδημάτων αυξάνεται η ζήτηση για καλύτερες και μεγαλύτερες κατοικίες.
1.4 Η μέτρηση της "Αστικής Ανάπτυξης" μετράτε σαν αύξηση στον μέσο μισθό, ή κατά κεφαλή εισόδημα (growth in average wage, or per capital income), αλλά και αύξηση στην συνολική απασχόληση (growth in a City’s total employment).
2. Αιτίες Οικονομικής Ανάπτυξης
2.1. Αύξηση Φυσικού Κεφαλαίου:
- • Η αύξηση των εξοπλισμών, των μηχανημάτων και κτηρίων ανά εργαζόμενο
- • Εχει ως αποτέλεσμα την αύξηση της παραγωγικότητας και του εισοδήματος
2.2. Αύξηση Ανθρώπινου Κεφαλαίου:
- • Είναι η αύξηση των γνώσεων και δεξιοτήτων μέσω εκπαίδευσης
- • Αυξάνει την παραγωγικότητα, και τα εισοδήματα
2.3. Τεχνολογική Πρόοδος:
- • Δημιουργείται με την καλύτερη οργάνωση της παραγωγής και την ανάπτυξη των τεχνολογιών.
- • Αυξάνουν την παραγωγικότητα και την αύξηση του κατά κεφαλή εισοδήματος σε μια Αστική Οικονομία
2.4. Οικονομίες Συγκέντρωσης:
- • Η συγκέντρωση επιχειρήσεων σε μια περιοχή αυξάνει την παραγωγικότητα μέσω της χρήσης κοινών εισροών, της πιο αποτελεσματικής λειτουργίας της αγοράς εργασίας, και της διάδοσης τεχνολογικών καινοτομιών
3. Αστική Οικονομικά Τεχνολογική Ανάπτυξη (Urban Economic Growth from Technological Progress)
Όπως αναφέρθηκε ποιο πάνω η τεχνολογία αυξάνει το κατά κεφαλή εισόδημα. Εάν για παράδειγμα υποθέσουμε ότι στην πόλη "Α" σε σχέση με την πόλη "Β" υπάρχει ελεύθερη διακίνηση εργατικού δυναμικού, τότε η περισσότερο τεχνολογικά ανεπτυγμένη πόλη "Α" με το μεγαλύτερο κατά κεφαλή εισόδημα θα προσελκύσει νέο πληθυσμό (παράδειγμα η Λεμεσός) και εργασιακές θέσεις μέχρις ότου οι οικονομίες κλίμακας από την αύξηση του πληθυσμού στην πόλη "Α" μειώσουν το αρχικά ψηλότερο επίπεδο εισοδήματος στο ίδιο επίπεδο με την πόλη "Β" στην οποία αυξάνεται το μέσο επίπεδο ικανοποίησης με την μετανάστευση πληθυσμού στην πόλη "Α".
- • Κατά συνέπεια το ανθρώπινο κεφάλαιο συνεισφέρει στην οικονομική ανάπτυξη αφού η αύξηση του μορφωτικού επιπέδου αυξάνει την παραγωγικότητα.
- • Ο ανταγωνισμός μεταξύ εργοδοτών έχει ως αποτέλεσμα την αύξηση των μισθών και την αύξηση στην τεχνολογική πρόοδο.
4. Το Μοντέλο της "Οικονομικής Βάσης" στην Αστική Αγορά Εργασίας (Economic Base Theory)
Στην Θεωρία της "Οικονομικής Βάσης" υπάρχουν δύο είδη παραγωγικών δραστηριοτήτων
4.1. Η παραγωγή εξαγωγικών δραστηριοτήτων, δηλαδή τα προϊόντα που παράγονται και πωλούνται εκτός της πόλης παραγωγής
4.2. Η παραγωγή τοπικών δραστηριοτήτων, δηλαδή τα προϊόντα που παράγονται και καταναλώνονται μέσα στην πόλη που παράγονται.
4.3. Σύμφωνα με την θεωρία της οικονομικής βάσης η απασχόληση στις εξαγωγικές βιομηχανίες ορίζεται ως "Βασική Απασχόληση" (Basic Employment), και η απασχόληση στις τοπικές βιομηχανίες ως "Μη Βασική" (Non Basic Employment).
Επόμενος, η "Συνολική Απασχόληση" σε μια πόλη είναι το άθροισμα της "Βασική Απασχόλησης" και της "Μη Βασικής" απασχόλησης.
Με λίγα λόγια ένα απλό μοντέλο Αστικής Αγοράς Εργασίας μας λέει ότι,
- 1. Με την αύξηση των εξαγωγών αυξάνεται η απασχόληση
- 2. Αυξάνονται οι εργοδοτουμένοι και ανοίγουν νέες θέσεις εργασίας
- 3. Αυξάνονται τα πραγματικά εισοδήματα κατά άτομο
- 4. Αυξάνοντας την παραγωγή στις εξαγωγικές βιομηχανίες θα έχει θετική επίδραση στην αύξηση του συνολικού εισοδήματος και στην τοπική οικονομία
- 5. Μέρος του επιπρόσθετου εισοδήματος θα ξοδεύεται σε αγορές τοπικών αγαθών
- 6. Η αύξηση της απασχόλησης στις τοπικές βιομηχανίες θα αυξήσει την συνολική απασχόληση.
Εισήγηση
Θα πρέπει το κράτος σε συνεργασία με τις τράπεζες να βοηθήσουν με σοβαρά οικονομικά κινητρα στην ανάπτυξη όλων των τύπων βιομηχανιών για να μπορέσουμε να δημιουργήσουμε γερές βάσεις ανάπτυξης.
*Ο Πασχάλης Θεοφάνους είναι Master of Science in Real Estate (MScRE)
Του Αντώνη Αντωνίου*
Η αναποφασιστικότητα της Διαχειριστικής Επιτροπής για τις Μαρίνες και κατ’ επέκταση του Υπουργείου Εμπορίου για λήψη τελικής απόφασης και κατακύρωσης της προσφοράς που αφορά στον Σχεδιασμό, Κατασκευή, Χρηματοδότηση και τη Λειτουργία της Μαρίνας Πάφου αποδεικνύεται καταδικαστική έως και εγκληματική για την επαρχία και ενδεχομένως να αποβεί μοιραία για τις μελλοντικές προοπτικές ανάπτυξης στον τομέα αυτό.
Για πάνω από δέκα χρόνια, το έργο αφέθηκε στις ατέρμονες δικαστικές διαμάχες με αποτέλεσμα η εκτέλεσή του να μην γίνει κατορθωτή. Οι απώλειες σε οφέλη για την επαρχία δεν πρόκειται να αντισταθμιστούν ποτέ.
Ο ισχυρισμός ότι εκκρεμούσαν προσφυγές στο Ανώτατο Δικαστήριο και υπήρχε το ενδεχόμενο το Κράτος να επιβαρυνθεί με αποζημιώσεις αν προχωρούσε σε ανάθεση δεν είναι πειστικός. Κανένα άλλο έργο δεν αναστάληκε μέχρι σήμερα λόγω εκκρεμουσών προσφυγών, παρά μόνο στις περιπτώσεις εξασφάλισης δικαστικού διατάγματος, που σε αυτή την περίπτωση δεν υπήρξε.
Ακόμη και στο απομακρυσμένο ενδεχόμενο το Κράτος να επιβαρυνόταν με αποζημιώσεις, αυτές θα ήσαν μικρότερες από τις απώλειες εσόδων λόγω μη υλοποίησης του έργου.
Η απόφαση της επιλεγείσας κοινοπραξίας να αποσύρει το ενδιαφέρον της για τον πιο πάνω διαγωνισμό ας προβληματίσει τη Διαχειριστική Επιτροπή. Κανένας σοβαρός επενδυτής, απόλυτα συνεπής έναντι των υποχρεώσεών του, δεν είναι διατεθειμένος να διατηρεί για απροσδιόριστο χρόνο δεσμευμένο το χρηματικό ποσό πολλών εκατομμυρίων που απαιτείται. Η παρατεταμένη αβεβαιότητα είναι η εγγυημένη μέθοδος για μη υλοποίηση ενός αναπτυξιακού έργου. Οι χρονοβόρες διαδικασίες και άλλες «σκοπιμότητες» στέκονται τροχοπέδη στις μεγάλες αναπτύξεις.
Το Υπουργείο Εμπορίου, αφού αξιολογήσει τους λόγους στασιμότητας του έργου και τα δεδομένα που έχουν διαμορφωθεί, αποφεύγοντας τα λάθη του παρελθόντος, οφείλει να προχωρήσει τάχιστα σε μια νέα ανοιχτή διαδικασία εκδήλωσης ενδιαφέροντος, με επιπρόσθετα ελκυστικά κίνητρα τα οποία θα ανταποκρίνονται στα νέα δεδομένα της αγοράς, για προσέλκυση επενδυτών.
Είναι επιτακτική απαίτηση ολόκληρης της κοινωνίας και των πολιτών της Πάφου.
Φτάνει πια αυτή η κοροϊδία εις βάρος της οικονομικής ανάπτυξης της Επαρχίας.
*Αντιπρόεδρος Δημοκρατικού Κόμματος
Συνέντευξη με τον Δήμαρχο Έγκωμης Ζαχαρία Κυριάκου
ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΟΣ οργασμός παρατηρείται στην Έγκωμη, αφού πέραν των οργανωμένων φοιτητικών εστιών, δραστηριοποιούνται έντονα στον τομέα αυτό και ιδιώτες εργολάβοι, που ανεγείρουν διαμερίσματα του ενός υπνοδωματίου ή και στούντιο με στόχο να το διαθέσουν στον φοιτητόκοσμο.
Τα παραπάνω στοιχεία τονίζει σε συνέντευξή του στην εφημερίδα μας ο Δήμαρχος Έγκωμης Ζαχαρίας Κυριάκου, επισημαίνοντας ότι η ζήτηση για στεγαστικές ανάγκες είναι ιδιαίτερα αυξημένη στην επικράτεια του δήμου.
Παράλληλα, ο Δήμαρχος Έγκωμης υπογραμμίζει ότι φτάνουν στο δημαρχείο πληροφορίες για σημαντική αύξηση στα ποσά των ενοικίων, αλλά δεν έχουν οποιανδήποτε δικαιοδοσία παρέμβασης στον τομέα αυτό.
Αναλυτικά η συνέντευξη με τον Δήμαρχο Έγκωμης Ζαχαρία Κυριάκου είναι η παρακάτω:
Πώς έχει η κατάσταση με την ανέγερση φοιτητικών εστιών και άλλων φοιτητικών ακινήτων στον δήμο σας;
Στο Δήμο Έγκωμης στεγάζονται και λειτουργούν τα δύο μεγάλα ιδιωτικά Πανεπιστήμια (Λευκωσίας και Ευρωπαϊκό), με πληθώρα σχολών οι οποίες φιλοξενούν 20 περίπου χιλιάδες φοιτητές. Όπως είναι φυσικό, η στέγαση χιλιάδων φοιτητών που δεν έχουν δική τους ιδιόκτητη στέγη, δημιούργησε πολύ μεγάλες ανάγκες και οδήγησε στη δημιουργία οργανωμένων φοιτητικών εστιών. Υπάρχει πράγματι οικοδομικός οργασμός στην Έγκωμη, διότι πέραν των οργανωμένων φοιτητικών εστιών, δραστηριοποιούνται έντονα στον τομέα αυτό και ιδιώτες εργολάβοι, που ανεγείρουν διαμερίσματα του ενός υπνοδωματίου ή και στούντιο με στόχο να τα διαθέσουν στον φοιτητόκοσμο.
Πώς επηρεάζει η εξέλιξη αυτή τον δήμο σας και ειδικά τη ζωή των κατοίκων;
Η παρουσία των φοιτητών στο Δήμο μας είναι ευπρόσδεκτη. Οι νέοι άνθρωποι είναι το πιο ζωντανό τμήμα του τόπου μας και δημιουργούν ευοίωνο μέλλον. Συνεργαζόμαστε με τα δύο Πανεπιστήμια με μοναδικό γνώμονα, να επιλύονται καθημερινά προβλήματα και η ποιότητα ζωής να βελτιώνεται. Ιδιαίτερα είναι τα προβλήματα που αντιμετωπίζουμε στο κυκλοφοριακό, εξαιτίας της διακίνησης χιλιάδων αυτοκινήτων πέριξ των δύο Πανεπιστημίων αλλά και ευρύτερα στην Έγκωμη. Επίσης ο Δήμος έχει κατά καιρούς συζητήσει προβλήματα που αφορούν την ποιότητα ζωής με τις ίδιες τις φοιτητικές ενώσεις.
Υπάρχει πρόβλημα εξεύρεσης στέγης στον δήμο σας;
Όπως είναι φυσικό, η ζήτηση για στεγαστικές ανάγκες είναι ιδιαίτερα αυξημένη. Και αυτός είναι ο λόγος της ραγδαίας οικοδομικής ανάπτυξης που παρατηρείται. Ελπίζουμε ότι η τεράστια ζήτηση, θα κρατήσει τα ενοίκια σε λογικά επίπεδα. Φτάνουν κοντά μας πληροφορίες για σημαντική αύξηση στα ποσά ενοικίων, αλλά δεν έχουμε οιαδήποτε δικαιοδοσία παρέμβασης στον τομέα αυτό.
Του Γιώργου Κουκούνη*
“Το δικονομικό μέτρο αμφισβήτησης απόφασης του Διευθυντή είναι η αίτηση-έφεση”
Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου έχει εξουσία να ενεργεί και αποφασίζει για ορισμένα ζητήματα που καθορίζονται στον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμο, Κεφ.224 και η απόφαση, ειδοποίηση ή διαταγή του μπορεί να αμφισβητηθεί μόνο με αίτηση-έφεση ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου, που υποβάλλεται εντός 30 ημερών από της κοινοποίησης της στον παραπονούμενο, όπως προνοείται στο άρθρο 80. Η εξουσία αυτή του Διευθυντή όμως δεν επεκτείνεται ώστε να αποφασίζει για ιδιοκτησιακά δικαιώματα. Χαρακτηριστικό ζήτημα που άπτεται της αρμοδιότητας του είναι το δικαίωμα διόδου που αποκτάται, διαφοροποιείται ή διαγράφεται και καταργείται μόνο με απόφαση του Διευθυντή σε πρώτο στάδιο και κατ’ έφεση από το Επαρχιακό Δικαστήριο. Το δικαίωμα διόδου δεν αποτελεί αυτοτελή ιδιοκτησία, αλλά συνιστά δουλεία που διευρύνει την ιδιοκτησία του δεσπόζοντος ακινήτου και αντίστοιχα περιορίζει την ιδιοκτησία του δουλεύοντος ακινήτου. Περισσότερο αποτελεί προσάρτηση στην ιδιοκτησία, γι’ αυτό και η απόφαση του Διευθυντή αναψηλαφείται από το Επαρχιακό Δικαστήριο το οποίο έχει εξουσία να τη διαφοροποιήσει ή ακόμη να την αντικαταστήσει. Μάλιστα όταν υποβάλλεται έφεση στο Δικαστήριο, το διάταγμα του είναι τελικό, εκτός όταν συνεπάγεται ζήτημα προσωπικού θεσμού ή όταν το ποσό υπό αμφισβήτηση υπερβαίνει το καθοριζόμενο στο Νόμο. Βέβαια κάθε πρόσωπο που έχει παράπονο από το διάταγμα του Δικαστηρίου, περιλαμβανομένου του Διευθυντή, δύναται να υποβάλει έφεση στο Ανώτατο Δικαστήριο επί οιουδήποτε νομικού σημείου, όπως προνοείται στο άρθρο 81.
Υπάρχοντος δικαιώματος διάβασης που έχει εγγραφεί κατόπιν απόφασης του Διευθυντή, η αγωγή δεν αποτελεί το κατάλληλο δικονομικό μέτρο για τον καθορισμό ή τροποποίηση της θέσης του ή τη διαγραφή του, αφού η ορθή και νόμιμη διαδικασία είναι αυτή που καθορίζει το άρθρο 80. Το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφαση που εξέδωσε στις Π.Ε.474/12 & 474Α/12, ημερ.5.12.2018, αναφέρθηκε στα ανωτέρω. Ο Δικαστής κ. Στ. Ναθαναήλ τόνισε ότι η εξουσία καθορισμού διόδου δημιουργείται στη βάση απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου, η οποία υπόκειται σε έφεση στο Δικαστήριο, η δε διαδικασία που ακολουθείται υπέχει θέση αναθεώρησης διοικητικού οργάνου που επενεργεί όμως στον τομέα του ιδιωτικού δικαίου. Το Δικαστήριο εξετάζει την αιτιολογία που δίνεται από το Διευθυντή υπό το φως της μαρτυρίας που είχε ενώπιον του ο Διευθυντής, αλλά και της μαρτυρίας που δίδεται ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου και έχει εξουσία να ερευνήσει όχι μόνο το εύλογο της απόφασης του Διευθυντή, αλλά και την κατ’ ουσία ορθότητα της.
Η περίπτωση αφορούσε αγωγή μεταξύ ιδιοκτητών όμορων τεμαχίων που διαφιλονικούσαν σε σχέση με δικαίωμα διάβασης που κατ’ ισχυρισμό υπήρχε προς όφελος του ενός από αυτούς. Από τη μαρτυρία των Κτηματολογικών Λειτουργών προέκυψε ότι το δικαίωμα διάβασης ήταν εγγεγραμμένο στα αρχεία του Κτηματολογίου χωρίς επακριβή καθορισμό πλάτους ή πλευράς του συνόρου του τεμαχίου επί του οποίου ασκείτο το δικαίωμα διάβασης, ούτε το σημείο από το οποίο διενεργείτο η άσκηση του δικαιώματος, παρά μόνο ότι φαινόταν επιτοπίως η άσκηση του δικαιώματος χωρίς όμως καθορισμό της επακριβούς θέσεως. Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι ο ισχυρισμός περί δικαιώματος διάβασης προς όφελος του ενός τεμαχίου δεν αποκαλυπτόταν επαρκώς ώστε να θεωρείται ότι υπήρχε δικαίωμα διάβασης. Εν τέλει απέρριψε τόσο την απαίτηση που αφορούσε επέμβαση ή οχληρία που δεν είχε αποδειχθεί όσο και την ανταπαίτηση, με την οποίο ζητείτο διάταγμα για διαγραφή και ακύρωση της ύπαρξης ακαθόριστου δικαιώματος διάβασης από τα βιβλία του Κτηματολογίου και από τον τίτλο ιδιοκτησίας.
Ενώπιον του Ανωτάτου Δικαστηρίου, συζητήθηκε το νομικό ζήτημα κατά πόσο το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά χρησιμοποίησε τις πρόνοιες του άρθρου 80 του Κεφ.224 για να απορρίψει την ανταπαίτηση, αναφέροντας ότι ήταν πρόδηλο ότι η διαδικασία διαγραφής του δικαιώματος διάβασης εκ μέρους του ιδιοκτήτη που υπέβαλε την ανταπαίτηση είχε αρχίσει. Το γεγονός ότι δεν υπήρξε απόφαση από τον Διευθυντή μπορούσε και ήταν δυνατό να αντιμετωπιστεί κατάλληλα ώστε επί τελικής αποφάσεως του, να ακολουθείτο η ορθή διαδικασία που είναι η κατάθεση αίτησης-έφεσης από το πρόσωπο που θα είχε βάσιμο παράπονο. Όπως ορθά διαπίστωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο, το δικονομικό μέτρο της αίτησης-έφεσης κατά το άρθρο 80 παρέχεται από το Νόμο για την αμφισβήτηση απόφασης του Διευθυντή να εγγράψει ή όχι ένα δικαίωμα διάβασης. Ο εν λόγω ιδιοκτήτης δεν έλαβε εκείνα τα αναγκαία μέτρα που του παρέχει το Κεφ.224 για να αμφισβητήσει την όποια παράλειψη ή απόφαση του Διευθυντή σε σχέση με τη δική του αίτηση για διαγραφή του δικαιώματος διάβασης και απέρριψε την έφεση.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα