Του Κυριάκου Τσιμίλλη

«Η αρχιτεκτονική κληρονομιά απειλείται από ανάρμοστες χρήσεις και τις νέες αναπτύξεις που κάποιες φορές προκαλούν ή υποσκελίζουν με την κλίμακα ή τις μορφές τους τον παραδοσιακό χώρο!»

Το Σχέδιο Περιοχής Λευκωσίας (σημ.: για το ευρύτερο κέντρο της πρωτεύουσας) δημοσιεύτηκε τον Απρίλη 2016. Η εφαρμογή του ήταν, σύμφωνα με τη νομοθεσία, άμεση κι αυτό προδίκαζε την απόρριψη όσων ενστάσεων αμφισβητούσαν τις «αναπτυξιακές» ακρότητες που προωθεί αφού, από την πρώτη στιγμή, δημιουργήθηκαν δικαιώματα και προσδοκίες. Αυτό επιβεβαιώθηκε στην πράξη. Οι βασικές αδυναμίες του, ανάμεσα σε άλλα για την πολυώροφη δόμηση, φάνηκαν με την πρώτη ανάγνωση κι άλλες αργότερα με την εφαρμογή του. Ανεξάρτητα απ' αυτό, στο Σχέδιο καταγράφονται χρήσιμες διαπιστώσεις και βασικές αρχές, περιέχονται όμως και αντιφάσεις και ασάφειες που ουδόλως μπορούν να θεωρηθούν σαν εποικοδομητικές, ιδιαίτερα με την επιλεκτική και επιφανειακή επίκλησή τους. Την ίδια ώρα ανοίγονται παράθυρα…  

Δεν μπορεί το Υπουργικό Συμβούλιο με αποφάσεις του να πριμοδοτεί τεμάχια ώστε «ξαφνικά» να αποκτούν πολλαπλασιασμένες πολεοδομικές δυνατότητες. Ούτε είναι δίκαιο ένας επενδυτής να αξιοποιεί πολλά κίνητρα ταυτόχρονα, χωρίς όρια και φειδώ. Αν στην απαλλοτρίωση, για λόγους δημοσίου συμφέροντος, η Πολιτεία αποζημιώνει τον ιδιοκτήτη για την απώλεια της ιδιοκτησίας του, γιατί ο επωφελούμενος από ευεργετικές αποφάσεις της Πολιτείας να μην πληρώνει για το κέρδος του που προκύπτει συχνά σε βάρος δημόσιων πόρων; 

Μια πρόσφατη πολεοδομική πρόκληση στον Δήμο Λευκωσίας αποτέλεσε ευκαιρία για προβληματισμό για τη συνολική διαδικασία που ακολουθείται στην αναπτυξιακή διαδικασία των αστικών περιοχών. Πώς φτιάχνονται τα τοπικά σχέδια και τα σχέδια περιοχής, ποιων οι ανάγκες και τα συμφέροντα λαμβάνονται υπόψη, πόσο συμμετέχουν οι πολίτες στη διαδικασία, πώς μπορούν να διατυπώσουν έγκαιρα απόψεις για όσα αφορούν τη διαβίωσή τους στην πόλη και, όποτε αυτό ισχύει, πόσο λαμβάνονται υπόψη οι απόψεις αυτές. Υπάρχουν ακόμα ερωτήματα για εκείνες τις «μικρές» αλλαγές της τελευταίας στιγμής που διεισδύουν στα κείμενα και συχνά αλλοιώνουν βασικά συστατικά περνώντας απαρατήρητες – όταν τις ανακαλύπτεις είναι ίσως αργά. Πάλι καλά που τα νομοθετήματα, με τα ανοιχτά και μισάνοιχτα παραθύρια τους, είναι για να αναθεωρούνται, να βελτιώνονται και να αποσαφηνίζονται, αν η πράξη το καθιστά αναγκαίο είτε όταν δεν ικανοποιούν πραγματικές κοινωνικές ανάγκες είτε όταν δημιουργούν προβλήματα που δεν είχαν προβλεφθεί. Το Σχέδιο Περιοχής δεν είναι ευαγγέλιο, είναι απλώς κι αυτό ένα νομοθέτημα!

Είναι δυνατόν ασύμβατες «αναπτύξεις» να επιτρέπονται μέσα σε Περιοχές Ειδικού Χαρακτήρα (ΠΕΧ); Πώς μπορούν να επιτραπούν πολυώροφα κτήρια όταν είναι εκτός χώρου και κλίμακας; Οι αναφορές τόσο του Σχεδίου Περιοχής όσο και του Τοπικού Σχεδίου Λευκωσίας προστατεύουν και αναδεικνύουν τις ΠΕΧ. Τουλάχιστον επί χάρτου. Κάποιες απ' αυτές είναι περιεκτικές κι ενδιαφέρουσες, φαίνεται όμως να μην είναι πάντα… κατανοητές σ' αυτούς που καλούνται να τις εφαρμόσουν! Για τις περιβαλλοντικά ευαίσθητες περιοχές υπογραμμίζεται η ανάγκη «… αυστηρού αισθητικού ελέγχου…» και πως «οι οικοδομές πρέπει να εντάσσονται ορθά σ' αυτές όσον αφορά τη χωροθέτηση, τη μορφολογία, την κλίμακα και τον όγκο». Ακόμα «… οι νέες αναπτύξεις να εντάσσονται στον υφιστάμενο πολεοδομικό ιστό και το δομημένο περιβάλλον κατά τρόπο που να προωθείται η ενότητα του χώρου και του χαρακτήρα της περιοχής…» και «η Πολεοδομική Αρχή είναι δυνατό να μην επιτρέπει οικοδομές που δεν ακολουθούν την κλίμακα του χώρου» και «να μην επιτρέπει την ανέγερση νέων οικοδομών που δεν προσαρμόζονται στον χώρο και τα ιδιαίτερά του χαρακτηριστικά…».

Σε σχέση με την Πολιτική Διατήρησης στο Σχέδιο Περιοχής επισημαίνεται, ανάμεσα σε άλλα, πως «Η διατήρηση της αστικής κληρονομιάς της Λευκωσίας ως συνολικό σύστημα μνημείων, κτηρίων, χώρων και πολεοδομικού ιστού, έχει καταστεί αντικείμενο πολιτικής δέσμευσης τόσο από τις αρμόδιες Αρχές του κράτους όσο και από τον Δήμο Λευκωσίας. Ακόμα και στη βάση αυτής της πολιτικής, η αρχιτεκτονική κληρονομιά εξακολουθεί να απειλείται από ανάρμοστες χρήσεις και τις νέες αναπτύξεις που κάποιες φορές προκαλούν ή υποσκελίζουν με την κλίμακα ή τις μορφές τους τον παραδοσιακό χώρο».

Η διαπίστωση δεν είναι τυχαία! Υπάρχουν παραδείγματα τέτοιων προκλήσεων. Πώς αλλιώς να χαρακτηρίσουμε την περίπτωση αδειοδότησης ενός πολυώροφου τσιμεντένιου όγκου, μοναδικού στο είδος του στην περιοχή, σε άμεση γειτνίαση με αξιόλογη διατηρητέα οικοδομή (για την αποκατάστασή της οι φορολογούμενοι πληρώσαμε μια σημαντική δαπάνη), εν μέσω δεκάδων άλλων διατηρητέων αλλά και νέων οικοδομών που κτίστηκαν με αυστηρά κριτήρια και περιορισμούς; Tι θα μείνει τελικά στην περιοχή από τον ειδικό της χαρακτήρα;

Του Μαρίνου Κυναιγείρου* 

ΕΙΝΑΙ γεγονός ότι τα τελευταία χρόνια γίνονται στην πόλη μας, τη Λάρνακα σημαντικά και σταθερά βήματα προόδου στον τουριστικό τομέα.

Το 2018 ήταν χρονιά ρεκόρ, αφού επισκέφθηκαν την επαρχία 438 252 τουρίστες, ενώ το 2019 αναμένεται, με βάση τα μέχρι τώρα στοιχεία, να κινηθεί το τουριστικό ρεύμα σε πιο ψηλά επίπεδα.

Σίγουρα μας χαροποιούν όλους τα τουριστικά επιτεύγματα της Λάρνακας, αλλά δεν πρέπει να μας κάνουν να επαναπαυόμαστε. Πρέπει να βρισκόμαστε σε εγρήγορση και να προωθήσουμε εκείνα τα έργα και τις δράσεις που θα βοηθήσουν για την περαιτέρω τουριστική ανάπτυξη και όχι μόνο της πόλης του Ζήνωνα.

Τέτοια έργα και δράσεις, είναι τα παρακάτω:

• • Αξιοποίηση και εκμετάλλευαση της Αλυκής και των χώρων πρασίνου κοντά στην Αλυκή, ώστε να αναβαθμιστεί η περιοχή και να προσελκύσει ξένους και ντόπιους τουρίστες.
• • Αναβάθμιση του δάσους που βρίσκεται κοντά στο μνημείο Χάλα Σουλτάν Τεκκέ με τη δημιουργία παιχνιδότοπου, καφετέριας και άλλων έργων.
• • Στήριξη και αναβάθμιση των διατηρητέων που βρίσκονται στην πόλη. Να υποχρεωθούν οι ιδιοκτήτες να προβούν στις απαραίτητες διορθωτικές κινήσεις.
• Για παράδειγμα, δίνει άσχημη εικόνα το διατηρητέο που βρίσκεται στην πλατεία Αγίου Λαζάρου, το οποίο είναι ετοιμόρροπο και υπάρχει κίνδυνος να καταπλακώσει τους περαστικούς.
• • Πόντιση δύο σκαφών στη θαλάσσια περιοχή Ορόκλινης, ενός μικρού και ενός μεγάλου, τα οποία μελλοντικά θα απαρτίζουν τον νέο τεχνητό ύφαλο της επαρχίας Λάρνακας.
• • Αναβάθμιση του κέντρου της πόλης με πεζόδρομους και άλλα έργα. 
• • Τοποθέτηση υπαίθριων παραλιακών γυμναστηρίων και σε άλλες περιοχές, όπως έγινε στους πεζόδρομους Ορόκλινης και Περβολιών.
• • Τοποθέτηση παιχνιδιών παραλίας στις παραλίες Μακένζι, Καστέλα, κ.ά.
• • Αναβάθμιση των υφιστάμενων ξενοδοχειακών μονάδων και ανέγερση καινούριων. Μέσα στο 2019 θα λειτουργήσουν ξενοδοχεία τα οποία αυτή τη στιγμή βρίσκονται στο στάδιο της αποπεράτωσης. Παράλληλα, υπάρχει αυξημένο ενδιαφέρον για ανέγερση καινούριων ξενοδοχειακών μονάδων.
• • Η προώθηση και κατασκευή νεών κυματοθραυστών στο παραλιακό μέτωπο της Ορόκλινης.

Η εκτέλεση αυτών των έργων πρέπει να προωθηθεί άμεσα με την παράλληλη λήψη μέτρων για προστασία του περιβάλλοντος.

Την τελευταία πενταετία είχαμε, λοιπόν, αλματώδη τουριστική ανάπτυξη στη Λάρνακα. Να αναφέρουμε χαρακτηριστικά ότι το 2013 οι αντίστοιχοι αριθμοί αφίξεων ήταν μόλις 223 702 αφίξεις με ποσοστό παγκύπρια 9.3%.

Σε μια πενταετία, δηλαδή, οι αφίξεις διπλασιάστηκαν και η Λάρνακα πέτυχε να περάσει στην τρίτη θέση, ως προορισμός που προτιμούν οι ξένοι επισκέπτες στην Κύπρο.

Δεν είναι υπερβολή να πούμε ότι η Λάρνακα είναι η πρώτη ανερχόμενη δύναμη σε ποσοστό ανόδου επισκέψεων και διαμονών στην Κύπρο, ανάμεσα σε όλες τις επαρχίες.

Όχι μόνο τα στοιχεία, αλλά και τα δεδομένα, λοιπόν, είναι ευνοϊκά για την περαιτέρω τουριστική και όχι μόνο ανάπτυξη της πόλης μας. Εκείνο που έχουμε καθήκον να πράξουμε όλοι είναι να ενώσουμε τις δυνάμεις μας και να προχωρήσουμε με σωστά βήματα ώστε να προωθήσουμε πάνω σε σωστές βάσεις αυτή την ανάπτυξη.

Επιπρόσθετα: πληροφορήθηκα, μόλις πριν λίγες μέρες, ότι παρατηρείται έντονο ενδιαφέρον από αμερικανικό κολοσσό στο real estate, για επενδύσεις στην πόλη μας.

Ο συγκεκριμένος κολοσσός θα αγοράσει δύο τεμάχια γης στην περιοχή της Πύλας, μεταξύ των οποίων και το Bean Rivage.

Στις σκέψεις της εταιρείας είναι η δημιουργία μικρού τουριστικού χωριού, δηλαδή πέραν της ανακαίνισης του ξενοδοχείου, αναμένεται ότι εντός της συγκεκριμένης έκτασης θα κατασκευάσει βίλες και άλλες αναπτύξεις.

Τέτοιου είδους κινήσεις τις χαιρετίζουμε, αφού είμαστε σίγουροι ότι θα βοηθήσουν τα μέγιστα στην ανάπτυξη της πόλης μας.

*Πρόεδρος του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών – Δημοπράτης Κτηματολογίου

Του Δρ Κυριάκου Χατζηγιάννη*

Εδώ και δεκαετίες ο προσφυγικός κόσμος ζητά έντονα από το κράτος να εγκατασταθούν ανελκυστήρες στις προσφυγικές πολυκατοικίες, ωστόσο το πρόβλημα αυτό παραμένει ακόμη άλυτο. Ο λόγος ύπαρξής του προβλήματος είναι απλός, καθώς με την ανέγερση αυτών των πολυκατοικιών κάτω από τις τότε συνθήκες δε λήφθηκε καμία σχετική πρόνοια. Το τότε επείγον ζήτημα της κάλυψης των στεγαστικών αναγκών των εκτοπισμένων από τους Τούρκους, τους αμέσως μετά τον πόλεμο μήνες άφησε πίσω του εκκρεμότητες και ως προς την άνεση των κατοίκων, αλλά και ως προς την ποιότητα των έργων αυτών. Το αποτέλεσμα είναι ότι σήμερα, μετά από 44 χρόνια, στο σύνολο τους οι πολυκατοικίες αυτές παρουσιάζουν επιδεινωμένα τεράστια προβλήματα. 

Ορισμένες πολυκατοικίες είναι στα πρόθυρα κατάρρευσης, άλλες παρουσιάζουν προβλήματα στατικής επάρκειας και άλλες έχουν χίλια άλλα προβλήματα. Η κακή και άθλια κατάσταση οδηγεί και τους κατοίκους τους σε εγκατάλειψη, με αποτέλεσμα πολλές από αυτές να έχουν μετατραπεί σε γκέτο.

Η ζωή των προσφύγων κατοίκων έχει γίνει αφόρητη, όπως έχουν διαμορφωθεί οι συνθήκες κατοίκησης. Την τότε εποχή, κατά την οποία τους παραχωρήθηκαν αυτά τα διαμερίσματα ήταν νέοι, ενώ σήμερα οι πλείστοι εξ αυτών είναι υπερήλικες, άρρωστοι και συχνά χωρίς κάποιο να τους φροντίζει. Αντιμετωπίζουν σοβαρά προβλήματα υγείας και κινητικότητας, με αποτέλεσμα η φύση των κατοικιών αυτών να τους δυσκολεύει στη διακίνησή τους. Μεγάλος αριθμός τους έχει εγκλωβισθεί στους πάνω ορόφους και για σειρά ετών δεν έχει κατέβει από τον τρίτο ή το δεύτερο όροφο. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να μην μπορούν να ψωνίζουν ή να κάνουν έναν περίπατο στην αυλή, αλλά και το κυριότερο να μην μπορούν να επισκεφθούν τον γιατρό τους. Υπήρξαν περιπτώσεις που χρησιμοποιήθηκε τηλεσκοπικό όχημα ώστε να κατεβάσει άτομο για να μεταφερθεί στο γιατρό. Πρόκειται για συμπατριώτες μας κυριολεκτικά ξεχασμένους και αφημένους στη μοίρα τους. Άτομα με δικαιώματα που τους τα καταπατάμε. Άνθρωποι που έχουν δικαίωμα στην ζωή και το σύστημα τους το καταπατεί.

Οι επηρεαζόμενοι πρόσφυγες διαχρονικά γίνονται δέκτες δικαιολογιών από τους αρμοδίους για αδυναμία του κρατικού μηχανισμού, για γραφειοκρατικές διαδικασίες και πολλά άλλα. Στην τελευταία συνεδρίαση της Επιτροπής Προσφύγων ακούστηκε να επαναλαμβάνεται το επιχείρημα περί μη συγκατάθεσης των κατοίκων της πολυκατοικίας,  καθώς και το επιχείρημα για προβλήματα στις προσφορές λόγω συμπεριφοράς των εργοληπτών. 

Ευτυχώς, όμως δεν ακούστηκε το επιχείρημα ότι δεν υπάρχουν λεφτά και αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό. Απαίτησα χρονοδιάγραμμα δεσμευτικό για την εγκατάσταση περίπου 300 ανελκυστήρων, χωρίς ωστόσο να λάβω καθαρή απάντηση. Αυτό με οδηγεί στο συμπέρασμα ότι η παρούσα γενεά επηρεαζόμενων ατόμων, που είναι ηλικίας 65 και άνω, δε θα μπορέσει να απολαύσει αυτό της το δικαίωμα. 

Αν είναι δυνατό, ένα κράτος τη σήμερον ημέρα να λειτουργεί με αυτό τον τρόπο και με αυτούς τους ρυθμούς! Να αποφεύγεται η δέσμευση, ώστε να γίνει προγραμματισμός εφ’ όλης της ύλης για μία εργασία η οποία μπορεί σε μόνο δύο χρόνια να ολοκληρωθεί και να επιτρέπουμε να αποδεχόμαστε ως αυτονόητη τη νοοτροπία του απρογραμμάτιστου κράτους.

Εισηγούμαι, πρώτον, όπως άμεσα κατατεθεί νομοθεσία που να ρυθμίζει τις υποχρεώσεις των κατοίκων για συγκαταθέσεις, δεύτερον, παράλληλα να αγορασθούν υπηρεσίες από τον ιδιωτικό τομέα, ώστε να ετοιμάσουν αποκεντρωμένα τις προσφορές και, τρίτον, να αγορασθούν υπηρεσίες από τον ιδιωτικό τομέα, για να σχεδιαστούν και να ετοιμαστούν τα έργα. Θεωρώ ότι μία περίοδος δύο χρόνων είναι αρκετή, για να ολοκληρωθούν τα έργα. Στο 2020 δεν επιτρέπεται να υπάρχουν συμπατριώτες μας οι οποίοι θα συνεχίσουν να είναι φυλακισμένοι στην προσφυγική τους μοίρα.

*Βουλευτής Αμμοχώστου

Της Μαριλένας Νικολάου*

Σύμφωνα με τον Παγκόσμιο Οργανισμό Τουρισμού ο αριθμός των ταξιδιωτών αναμένεται να ανέλθει σε 1,8 δισεκατομμύρια έως το 2030

Ο τουρισμός είναι ένας αναπτυσσόμενος κλάδος. Αποτελεί έναν από τους σημαντικότερους οικονομικούς τομείς κάθε χώρας και αποτελεί στόχο αυξημένης προσοχής λόγω της δυνατότητάς του να συμβάλει στην αειφόρο ανάπτυξη και των επιπτώσεων που μπορεί να έχει σε περιβαλλοντικούς, κοινωνικούς και οικονομικούς τομείς.

Σύμφωνα με τον Παγκόσμιο Οργανισμό Τουρισμού των Ηνωμένων Εθνών (UNWTO), ο αριθμός των ταξιδιωτών αναμένεται να ανέλθει σε 1.8 δισεκατομμύρια έως το 2030. Ο παγκόσμιος τουρισμός δίνει τεράστιες δυνατότητες βιώσιμης ανάπτυξης και συνάμα επίτευξης σημαντικών οικονομικών οφελών για τις τοπικές κοινότητες. Ο Διεθνής Οργανισμός Τυποποίησης (ISO), μέσω μιας μεγάλης γκάμας προτύπων, στηρίζει τις προσπάθειες της τουριστικής βιομηχανίας για αειφόρο ανάπτυξη.

Το νέο διεθνές πρότυπο ISO 21401: 2018, Τουρισμός και συναφείς υπηρεσίες — Σύστημα διαχείρισης της βιωσιμότητας για τα καταλύματα — Απαιτήσεις, προσδιορίζει τις περιβαλλοντικές, κοινωνικές και οικονομικές απαιτήσεις για την εφαρμογή ενός συστήματος διαχείρισης της βιωσιμότητας στα καταλύματα του τουριστικού τομέα. Οργανισμοί κάθε είδους στον τομέα του τουρισμού αναγνωρίζουν όλο και περισσότερο την ανάγκη αντιμετώπισης των θεμάτων αειφορίας στις πρακτικές τους. Το πρότυπο δύναται να χρησιμοποιηθεί σε οποιονδήποτε τουριστικό κατάλυμα, ανεξάρτητα από τον τύπο, το μέγεθος ή τη θέση του, το οποίο επιθυμεί: α) να εφαρμόζει, να διατηρεί και να βελτιώνει βιώσιμες πρακτικές στις δραστηριότητές του, και  β) να διασφαλίσει τη συμμόρφωση με την καθορισμένη πολιτική βιωσιμότητας.

Συγκεκριμένα, το ISO 21401, παρέχει απαιτήσεις για ένα σύστημα διαχείρισης βιωσιμότητας για τα καταλύματα που επιθυμούν να αναπτύξουν και να εφαρμόσουν βιώσιμες πολιτικές και στόχους στη διαχείριση των δραστηριοτήτων, των προϊόντων και των υπηρεσιών τους.

Το πρότυπο αυτό έχει σχεδιαστεί για να βοηθήσει τα καταλύματα όλων των μεγεθών, από διαφορετικό γεωγραφικό, πολιτιστικό και κοινωνικό υπόβαθρο, να βελτιώσουν τη βιωσιμότητα των συναφών δραστηριοτήτων τους.

Περιλαμβάνει τέσσερα παραρτήματα. Τα παραρτήματα Α, Β και Γ είναι κανονιστικά και αφορούν κάθε μία από τις τρεις διαστάσεις της βιωσιμότητας (περιβαλλοντική, κοινωνική και οικονομική). Το Παράρτημα Δ είναι ενημερωτικό και παρέχει παραδείγματα πρακτικών βιωσιμότητας.

Ο κάθε ενδιαφερόμενος μπορεί να προμηθευτεί ή να μελετήσει το προαναφερόμενο Πρότυπο από τον Κυπριακό Οργανισμό Τυποποίησης (CYS), τον Εθνικό φορέα τυποποίησης στην Κύπρο επικοινωνώντας στους αριθμούς τηλεφώνων 22-411413 & 22-411414 ή αποστέλλοντας ηλεκτρονικό μήνυμα στο Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε. .

*Η Μαριλένα Νικολάου εργάζεται ως Λειτουργός Διοίκησης και Διεθνών Σχέσεων στον Κυπριακό Οργανισμό Τυποποίησης (CYS)

Του Γιώργου Κουκούνη*

“Η δεσμευτική ρυμοτομία καταλήγει σε στέρηση περιουσίας και αποζημιώνεται”

Ο περιορισμός απαλλοτριωθέντος κτήματος από σχέδιο ρυμοτομίας απολήγει σε στέρηση περιουσίας και ζημία στον ιδιοκτήτη, ο οποίος δικαιούται εύλογης και δίκαιης αποζημίωσης. Ένας τέτοιος περιορισμός που τίθεται με νόμο έχει στόχο το δημόσιο όφελος και συνεπώς είναι νόμιμος, όμως δεν νομιμοποιεί την αρμόδια αρχή να αρνείται να καταβάλει εύλογη αποζημίωση στον ιδιοκτήτη με τη δικαιολογία ότι η απαλλοτριωθείσα έκταση στο σύνολο ή μέρος της αποτελεί αντικείμενο δεσμευτικής ρυμοτομίας και ότι αυτή έχει μηδενική αξία. Το θέμα εξετάζεται μέσα από τις πρόνοιες του άρθρου 23 του Συντάγματος, το οποίο προστατεύει το δικαίωμα του καθενός να αποκτά, διαθέτει και απολαμβάνει κινητή ή ακίνητη ιδιοκτησία και ότι δικαιούται να απαιτεί σεβασμό του δικαιώματος αυτού. Η επίτευξη σκοπού δημόσιας ωφέλειας όπως είναι η διάνοιξη ή διαπλάτυνση δρόμου μέσω απαλλοτρίωσης ή δεσμευτικής ρυμοτομίας είναι επιτρεπτός και θεμιτός περιορισμός, όμως η διοίκηση υποχρεούται για τη στέρηση της ιδιοκτησίας του πολίτη να καταβάλει εύλογη και δίκαιη αποζημίωση. Η υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης λόγω ρυμοτομίας ρυθμίζεται ευθέως και από το άρθρο 13(1) του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96, το οποίο καθιερώνει την παραχώρηση της έκτασης κτήματος που επηρεάζεται από δεσμευτική ρυμοτομία με την έκδοση άδειας οικοδομής, αλλά συγχρόνως αναγνωρίζει και την υποχρέωση καταβολής εύλογης αποζημίωσης όταν προκαλείται απώλεια και ζημία στον ιδιοκτήτη.

Η καταβολή αποζημίωσης όμως δικαιολογείται όταν η απαλλοτρίωση μειώνει ουσιωδώς την οικονομική αξία της περιουσίας ως η επιφύλαξη του άρθρου 23.3 του Συντάγματος στο οποίο παραπέμπει το άρθρο 10(η) του Ν.15/62. Σχετική παραπομπή στο θέμα και ανάλυση της νομολογίας γίνεται στην απόφαση που εξέδωσε το Ανώτατο Δικαστήριο στην Π.Ε. 498/2012 ημερ.17.12.2018, με αντικείμενο της έφεσης την αποζημίωση που υπολόγισε το πρωτόδικο Δικαστήριο στα πλαίσια παραπομπής αναφορικά με απαλλοτριωθείσα έκταση που αποτελούσε μέρος δεσμευτικής ρυμοτομίας. Η απαλλοτριούσα αρχή υποστήριζε μέσω του εκτιμητή της ότι εφόσον το μέρος που απαλλοτριώθηκε υπόκειται σε δεσμευτική ρυμοτομία έχει μηδενική αξία στηρίζοντας τη θέση του στο άρθρο 13 του Κεφ.96. Περαιτέρω υποστήριξε ότι η απαλλοτρίωση προσέδωσε υπεραξία στο εναπομείναν τμήμα του ακινήτου, την οποία υπολόγισε σε 10%. Αντίθετη ήταν η άποψη του εκτιμητή του ιδιοκτήτη, ο οποίος υποστήριζε ότι η ρυμοτομία όχι μόνο έχει αξία, υπολογίζεται και στο ποσοστό που παραχωρεί ο ιδιοκτήτης κατά την οικοπεδοποίηση για κατασκευή χώρου πρασίνου και δρόμων και διατείνετο ότι επέφερε υποτίμηση. 

Το πρωτόδικο Δικαστήριο ανέλυσε τη σχετική νομολογία και τις νομικές αρχές που διέπουν το θέμα, αναφέροντας ότι δεν νοείται απαλλοτρίωση ακίνητης ιδιοκτησίας έξω από τις πρόνοιες του άρθρου 23 του Συντάγματος, είτε η διαδικασία διέπεται από το άρθρο 13 του Κεφ.96 είτε από το άρθρο 10 του Ν.15/62. Δεσμευτική ρυμοτομία συνιστά περιορισμό δυνάμει του άρθρου 10(η) του Ν.15/62 και συνεπώς τυγχάνει αποζημίωσης. Τόνισε ότι δεν πρέπει όμως να μας διαφεύγει ότι τέτοια αποζημίωση δικαιολογείται όταν η απαλλοτρίωση μειώνει ουσιωδώς την οικονομική αξία της περιουσίας, καταλήγοντας ότι η απαλλοτρίωση 230 τ.μ. που συνιστούν το ήμισυ σχεδόν ενός κανονικού οικοπέδου μειώνει ουσιωδώς την αξία του ακινήτου και συνεπώς τυγχάνει εύλογης αποζημίωσης. Περαιτέρω, εξέτασε το θέμα κατά πόσο η απαλλοτρίωση επέφερε επαύξηση του εναπομείναντος μέρους και τις διιστάμενες επί του ζητήματος θέσεις των μερών, απαντώντας ότι η θέση του εκτιμητή της απαλλοτριούσας αρχής ήταν άνευ αιτιολογίας και αυθαίρετη. 

Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι το ανωτέρω συμπέρασμα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι δεν τέθηκε ενώπιον του μαρτυρία που να του δίδει το δικαίωμα και τη δυνατότητα να υπολογίσει την επαύξηση και δη ότι ανέρχεται σε 10% ήταν λανθασμένο. Πρόσθεσε με παραπομπή στη νομολογία ότι η έννοια της υπεραξίας ή ορθότερα της επαύξησης της αξίας, υπάρχει μόνο όσον αφορά τον επηρεασμό της αξίας της υπόλοιπης περιουσίας ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης. Η επαύξηση της αξίας αναφέρεται στην εναπομείνασα μετά την απαλλοτρίωση περιουσία και σημαίνει την επαύξηση της αξίας της, παρά τα άλλα φυσικά και νομικά της χαρακτηριστικά, που προκύπτει μόνο και μόνο από το γεγονός της απαλλοτρίωσης. Στον αντίποδα της επαύξησης βρίσκεται η μείωση της αξίας, ο δυσμενής επηρεασμός του υπόλοιπου ακινήτου. Κατέληξε ότι διέλαθε της προσοχής του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η εκτίμηση του εκτιμητή της απαλλοτριούσας αρχής υποστηριζόταν δεόντως ούτως ώστε να παρέχεται η δυνατότητα στο Δικαστήριο υπολογισμού της επαύξησης της αξίας του ακινήτου και διέταξε την παραπομπή της υπόθεσης για υπολογισμό της επαύξησης της αξίας του εναπομείναντος μέρους του ακινήτου.  

*Δικηγόρου στη Λάρνακα

Του Ανδρέα Α. Ανδρέου*

Η κρίση των ψηλών ενοικίων - όπως αποκαλείται - είναι ένα θέμα που σχεδόν καθημερινά παίζει σε όλα τα μέσα ενημέρωσης.

Παρόλο που το θέμα είναι πολυδιάστατο φαίνεται να παρουσιάζεται μια μόνο διάσταση (παράπονα εξαιτίας του ύψους των ενοικίων) και αυτό ίσως λόγω περιορισμένου τηλεοπτικού/ ραδιοφωνικού χρόνου, έντυπου χώρου ή απλά επειδή «πουλά» καλύτερα.

Στην ελεύθερη αγορά, το ύψος ενοικίου καθορίζεται από τον συγκερασμό της προσφοράς και της ζήτησης για ενοικιαζόμενη στέγη. Παρόλο που η προσφορά ενοικιαζόμενης στέγης είναι λιγότερο ανελαστική από την προσφορά στέγης για αγορά (επειδή γρηγορότερα μπορεί να προσφερθεί μια στέγη για ενοίκιο παρά να ανεγερθεί από το μηδέν ή να μετατραπεί από στέγη για ιδιοκατοίκηση σε στέγη για ενοικίαση), εντούτοις δεν είναι αρκούντως ελαστική. Έτσι με την όποια μεταβολή στη ζήτηση βλέπουμε δυσανάλογη αύξηση ή μείωση στα ενοίκια.

Σήμερα μιλάμε για δυσανάλογη αύξηση, λόγω αυξημένης ζήτησης. Όμως ας μην ξεχνάμε πως μέχρι πριν 3-4 χρόνια που η ζήτηση ήταν πενιχρή τα ενοίκια ήταν στο ναδίρ. Τότε παραπονούμενοι δεν ήταν οι ενοικιαστές αλλά οι ιδιοκτήτες. Ήταν η περίοδος που οι ενοικιαστές καρπώνονταν το όφελος των μειωμένων ενοικίων. Τότε ποιος άκουγε όμως τους ιδιοκτήτες;

Η αγορά λοιπόν «καθαρίζει» όταν προσφορά και ζήτηση αφεθούν ελεύθερες να λειτουργήσουν χωρίς παρεμβάσεις. Κάποιοι ισχυρίζονται πως αν γίνει κρατική παρέμβαση και καθοριστεί «ταβάνι μέγιστου ενοικίου» θα επωφεληθούν οι ενοικιαστές και θα λυθεί το πρόβλημα σε μεγάλο βαθμό. Το καθεστώς μέγιστου ενοικίου σκοπό έχει να επέμβει στην ε-λεύθερη αγορά θέτοντας ένα όριο που είναι χαμηλότερο από το αγοραίο ενοίκιο, εφόσον το τελευταίο θεωρείται πολύ ψηλό για την τσέπη του μέσου ενοικιαστή. Στην πραγματικότητα όμως το τι πετυχαίνει ένα τέτοιο μέτρο ή μια τέτοια παρέμβαση είναι να μειώσει τον αριθμό διαθέσιμων μονάδων προς ενοικίαση. Σε αυτό το μικρότερο από το αγοραίο ενοίκιο η ζήτηση θα είναι σαφώς μεγαλύτερη, αλλά η προσφορά σαφώς μικρότερη. Αν δεν έχεις προσφορά (διαθεσιμότητα), τότε δεν έχεις ενοικιάσεις και άρα ο στόχος αποτυγχάνει επειδή κάποιοι που θα προλάβουν θα ενοικιάσουν μεν πιο φθηνά, οι δε υπόλοιποι δεν θα βρίσκουν τίποτα να ενοικιάσουν. Εκεί λοιπόν δημιουργείς και τις συνθήκες για να υπάρξουν άστεγοι.

Η λύση είναι να δούμε σε πρώτο στάδιο τους παράγοντες που αύξησαν τη ζήτηση και παράλληλα να δούμε πως αυξάνουμε την προσφορά έτσι ώστε να ικανοποιείται αυτή η ζήτηση πιο άμεσα, χωρίς όμως να είναι επιρρεπής σε περιόδους ύφεσης έχοντας ενώπιον μας υπερπροσφορά μονάδων που θα μένουν άδειες για παρατεταμένα διαστήματα, να φθείρονται και να οδηγούν σε δημιουργίες γκέτο, αισθητικής ασχήμιας και περιβαλλοντολογικής επιβάρυνσης.

Η ζήτηση αυξήθηκε λόγω, (α) αύξησης των ατόμων που εργάζονται σε εργοτάξια οικοδομών και στην τουριστική βιομηχανία, (β) αύξησης των φοιτητών, (γ) αύξησης του τουρισμού που διαμένει εκτός ξενοδοχειακών μονάδων, (δ) αύξησης διαζυγίων και (ε) αύξησης λόγω άλλων παραγόντων. Το μεγαλύτερο ποσοστό της αύξησης της ζήτησης είναι συνεπώς αναγνωρίσιμο. Σαν αποτέλεσμα μπορούμε να εστιάσουμε σε συγκεκριμένες κατηγορίες αύξησης της προσφοράς.

Το μοντέλο των φοιτητικών εστιών φαίνεται να έχει κάποια δέσμη προβλημάτων που τις κάνει να ακροβατούν μεταξύ βιωσιμότητας και μη βιωσιμότητας. Και είναι ένα καλό παράδειγμα προς διαχείριση δεδομένου ότι ο μέσος φοιτητής δεν έχει απεριόριστη δυνατότητα καταβολής ενοικίου και βλέπουμε πως είτε κατασκευάζονται μονάδες που δεν αγγίζουν κάποια βασικά στάνταρ ή ανεγείρονται από τα ίδια τα πανεπιστήμια χωρίς να τις βλέπουν σαν μέσο ορθολογιστικής επένδυσης ή εγκαταλείπονται στον σχεδιασμό.

Με άλλα λόγια για το εισόδημα που δύνανται να παράγουν, οι φοιτητικές εστίες είτε είναι κατασκευαστικών φτηνιάρικες ή κατασκευαστικών πολύ καλές χωρίς όμως να υπάρχει λογικός επενδυτικός ορίζοντας απόσβεσης ή λόγω μη ικανοποιητικής επενδυτικής απόδοσης στα χαρτιά που να καλύπτει άνετα την χρηματοδότηση τους, εγκαταλείπονται. Θα πρέπει λοιπόν να τεθούν κατασκευαστικές προδιαγραφές, αλλά και τέτοια πολεοδομικά κίνητρα που να τις καθιστούν βιώσιμες έτσι ώστε να έρθουν στην αγορά και να ικανοποιούν όλους. Θα μπορούσε επίσης να δημιουργηθεί ένα ειδικό φορολογικό καθεστώς για τους ιδιοκτήτες τέτοιων οργανωμένων καταλυμάτων που να επενεργεί σαν προωθητικό τέτοιων αναπτύξεων. Η φοιτητική εστία μπορεί και πρέπει να θεωρηθεί κοινωνικό μέτρο.

Η ρύθμιση της ανεξέλεγκτης διάθεσης καταλυμάτων για ενοικιάσεις μικρής διάρκειας μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών είναι εκ των ων ουκ άνευ. Όταν ένας ιδιοκτήτης νιώθει πως μπορεί να εισπράττει πέραν του 12% απόδοση στην επένδυση του και αφορολόγητα τότε τι το συζητάμε. Άστε που δημιουργούνται και ένα σωρό προβλήματα από τους χρήστες τέτοιων καταλυμάτων σε πολυκατοικίες.

Για τη στέγαση εργατών που εργάζονται σε οικοδομές θα πρέπει να εξεταστεί το ενδεχόμενο να δοθούν φορολογικά ή άλλα κίνητρα στις εργοληπτικές για να κατασκευάσουν κάποιους οικισμούς μέτριων απαιτήσεων σε γεωργικά κτήματα για να μπορούν να τους στεγάζουν. Μπορεί τα καταλύματα να είναι λυόμενα και να μετακινούνται αναλόγως τοποθεσίας έργου, αλλά να παρέχουν υγιείς ανθρώπινες συνθήκες διαβίωσης κατά τη διάρκεια κατασκευής ενός έργου. Ανάλογη πολιτική θα πρέπει να ισχύσει και για τουριστικές επιχειρήσεις που έχουν μεγάλες ανάγκες στέγασης εποχιακού και μόνιμου προσωπικού. Για τις ευάλωτες ομάδες  πληθυσμού θα πρέπει να γίνει άμεσα μια καταγραφή αναγκών στέγασης ανά επαρχία και ανάλογα να δοθούν κίνητρα διάθεσης τέτοιων μονάδων με χαμηλά ενοίκια έτσι ώστε να ικανοποιηθούν στο μέγιστο δυνατό βαθμό. Αν δεν μιλάμε για πολλές μονάδες, το Κράτος μπορεί και έχει πλέον τη δυνατότητα να αγοράσει από το στοκ των τραπεζών σε εκπτωτικές τιμές αρκετές μονάδες και μάλιστα άμεσα και να ασκήσει με αυτό τον τρόπο ένα μέτρο κοινωνικής πολιτικής. Δεν νομίζω ο φορολογούμενος να έχει αρνητική αντίδραση σε ένα τέτοιο ανθρώπινο μέτρο.

*Ο Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS είναι CEO, APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors.