Του Θέμη Πολυβίου
Αλλάζει τα τουριστικά δεδομένα της Κύπρου
ΕΙΝΑΙ σίγουρα μια σημαντικότατη εξέλιξη, η οποία θα αναβαθμίσει περαιτέρω το τουριστικό προϊόν της Κύπρου.
Μιλάμε για την ανέγερση του Olympia Sports Resort στην περιοχή του χωριού Αλαμινός, που προσδοκεί να γίνει το απόλυτο θέρετρο αναψυχής και αθλητισμού της Κύπρου.
Σύμφωνα με τις πληροφορίες που είδαν το φως της δημοσιότητας το συγκεκριμένο έργο θα περιλαμβάνει:
- • Πολυτελές πεντάστερο ξενοδοχείο (463 δωμάτια, αίθουσες πολλαπλής χρήσης, εστιατόρια, καταστήματα, κ.ά.).
- • Συγκρότημα πολυτελών επαύλεων (συνολικά τρία είδη επαύλεων, 26 στο σύνολο).
- • Αθλητικές εγκαταστάσεις (δέκα γήπεδα αντισφαίρισης και τρία γήπεδα ποδοσφαίρου).
- • Εκκλησάκι, εξωτερικοί χώροι στάθμευσης, χώροι πρασίνου, κ.ά.
Σίγουρα είναι ένα μεγαλεπήβολο έργο που θα δώσει ώθηση όχι μόνο στον αθλητικό τουρισμό αλλά γενικά στον τουρισμό της πατρίδας μας.
Το συγκεκριμένο έργο φιλοδοξεί να περιλαμβάνει έναν μοναδικό συνδυασμό υπηρεσιών ολοκληρωμένου τουρισμού, ευεξίας και αθλητισμού, που στοχεύουν να προσφέρουν ένα πλήρες πακέτο πολυτελείας σε κάθε άτομο, αλλά και σε ομάδες τουριστών.
Το τονίσαμε και στην αρχή ότι πρόκειται για ένα πολύ σημαντικό έργο που θα προωθήσει την Κύπρο στη διεθνή τουριστική σκακιέρα.
Τέτοιου είδους έργα είναι που έχει ανάγκη η πατρίδα μας και γι’ αυτό ελπίζουμε ότι θα ακολουθήσουν κι άλλες παρόμοιες προσπάθειες.
Ελπίζουμε ότι η εξαγγελία του έργου δεν θα σκοντάψει σε γραφειακές διαδικασίες ή άλλα προβλήματα και θα είναι έτοιμο μέσα στα χρονικά πλαίσια που έχουν τεθεί.
Εκείνο που πρέπει να προσεχθεί από την αρχή, όπως γίνεται για κάθε έργο ανάπτυξης, είναι να εξεταστεί πόσο και αν θα επηρεάσει το περιβάλλον της περιοχής.
Πρέπει από την αρχή να γίνουν οι απαραίτητες μελέτες ώστε να διαπιστωθεί αν το έργο είναι βιώσιμο περιβαλλοντικά. Αν διαπιστωθεί η ύπαρξη οποιονδήποτε προβλημάτων πρέπει άμεσα, πριν ξεκινήσει η εκτέλεση του έργου, να ληφθούν όλα τα αναγκαία μέτρα, ώστε να επιλυθούν τα συγκεκριμένα περιβαλλοντικά προβλήματα.
Η δημιουργία τέτοιου είδους θερέτρων σε διάφορες περιοχές της Κύπρου, εκτός του ότι δίνουν ώθηση στο τουριστικό προϊόν και στην οικονομία της Κύπρου, αναβαθμίζουν και τις συγκεκριμένες περιοχές, προωθούν δηλαδή την ανάπτυξη της υπαίθρου.
Κλείνοντας να ευχηθούμε να ξεπεραστούν τα οποιαδήποτε προβλήματα παρουσιαστούν και να προωθηθεί το έργο το ταχύτερο δυνατόν. Παράλληλα, να βρεθούν κι άλλοι μιμητές και τέτοιου είδους έργα να προωθηθούν και σε άλλες περιοχές της πατρίδας μας, για τον απλούστατο λόγο ότι αλλάζουν τα τουριστικά δεδομένα της Κύπρου.
Του δρα Ιάκωβου Αριστείδου*
Να δοθεί προτεραιότητα στη διακίνηση λεωφορείων και να ολοκληρωθούν οι ποδηλατοδρόμοι, που ξεκίνησαν κάποτε
Δεν χρειαζόταν η από αέρος απεικόνιση του κυκλοφοριακού προβλήματος της πρωτεύουσας για να καταλάβουμε το μέγεθος του, αφού όλοι το ζούμε καθημερινά. Και δεν είναι τώρα που προέκυψε. Το πρόβλημα οξύνεται συνεχώς. Από την ανεξαρτησία και μετά έγιναν πολλές προσπάθειες για μια άνετη κι ασφαλή κυκλοφορία στους δρόμους της Κύπρου τόσο των πόλεων όσο και της υπαίθρου με την ανάπτυξη του οδικού δικτύου και των δημόσιων μέσων μεταφοράς επιβατών. Η προσπάθεια αυτή έγινε πιο έντονη μετά την εισβολή.
Παρά τις προσπάθειες δεν αποκτήσαμε ακόμα ένα αποτελεσματικό σύστημα δημόσιων μεταφορών. Φαίνεται ότι η χρήση του ιδιωτικού αυτοκινήτου, που ας σημειωθεί ενθαρρυνόταν από την εποχή της αποικιοκρατίας, για ευνόητους λόγους, συνεχίζει να μην ενοχλεί Βασικές υπηρεσίες, όπως του υπουργείου Οικονομικών, πάλι για ευνόητους λόγους. Δεν είναι τυχαίο που στην Κύπρο για λιγότερο από δύο κατοίκους αντιστοιχεί ένα ιδιωτικό αυτοκίνητο. Όταν για σκοπούς εναρμόνισης με την Ε.Ε. μειώθηκαν οι έμμεσες επιβαρύνσεις στις εισαγωγές αυτοκινήτων, καμιά πρόνοια δεν λήφθηκε για να αποτραπούν οι αρνητικές επιπτώσεις στα δημόσια μέσα μεταφοράς. Κι όταν ζήτησα εξηγήσεις, η απάντηση ήταν ότι ετοιμάζεται ειδικό σχέδιο για αναβάθμιση των δημόσιων επιβατικών μεταφορών, το οποίο θα υποβληθεί στην Ε.Ε. για συγχρηματοδότηση. Ας ελπίσουμε ότι τού¬το θα γίνει κάποτε.
Κι όμως ήταν πολύ πριν από την εισβολή που ξεκινήσαμε την προσπάθεια για ορθολογισμό/εκσυγχρονισμό του συστήματος μαζικής μεταφοράς επιβατών.
Υπήρχαν τότε αρκετές ιδιωτικές εταιρείες λεωφορείων, αστικές και περιφερειακές. Όμως έλειπε η συντονισμένη αντιμετώπιση του θέματος. Με κυβερνητική βοήθεια συνενώθηκαν κι έγιναν οι σημερινές αστικές και επαρχιακές εταιρείες λεωφορείων σε όλη την επικράτεια. Οι στόχοι ήταν πολλοί. Με την τακτική λειτουργία λεωφορείων δεν θα υπήρχε για πολλούς η ανάγκη χρησιμοποίησης ιδιωτικών μέσων μεταφοράς, πράγμα που θα εσήμαινε αποσυμφόρηση των δρόμων κι εξοικονόμηση χρόνου κι εξόδων. Αλλά κι η τακτική λειτουργία υπεραστικών λεωφορείων θα βοηθούσε στην ανάπτυξη της υπαίθρου, την παραμονή των κατοίκων εκεί και την πάταξη του εξαστισμού. Είναι πολλά τα οφέλη (οικονομικά, περιβαλλοντικά, κοινωνικά) που θα προκύψουν από μια σωστή διευθέτηση του θέματος αυτού.
Καταβλήθηκαν επίσης τεράστιες προσπάθειες βελτίωσης του οδικού δικτύου. Μετά την εισβολή η Πρωτεύουσα κατέστη μια μοιρασμένη, αδιέξοδη πόλη, ενώ δέχτηκε μεγάλο αριθμό προσφύγων και μεγάλη πίεση στις υφιστάμενες υπηρεσίες. Η Λευκωσία θα ήταν μια πλήρως αποκλεισμένη πόλη αν τότε δεν προχωρούσε η κατασκευή του αυτοκινητόδρομου Λευκωσίας-Λεμεσού και στη συνέχεια των άλλων οδικών προσβάσεων τετραπλής κυκλοφορίας. Δυστυχώς δεν είχαν τα ίδια θετικά αποτελέσματα όλες οι ενέργειες που έγιναν για την ομαλή κυκλοφορία τροχοφόρων εντός της πόλης. Βασικό εμπόδιο υπήρξε μέχρι σήμερα η παρεμπόδιση της κυκλοτερούς κι εγκάρσιας κυκλοφορίας γύρω από και κατά μήκος του βασικού πυρήνα της Λευκωσίας, λόγω της παρουσίας των ξένων στρατευμάτων εισβολής.
Με Βάση τις οδικές μελέτες που έγιναν για προσωρινή αντιμετώπιση της κατάστασης, ελήφθησαν διάφορα μέτρα κι έγιναν διάφορα έργα, όπως η εισαγωγή ενός γενικού συστήματος μονοδρόμησης στο κέντρο (παρά τις αντιδράσεις), η διαπλάτυνση οδών, η διάνοιξη πολλών οδικών κόμβων για διευκόλυνση της διοχέτευσης της τροχαίας κίνησης προς όλες τις κατευθύνσεις, η κατασκευή μεγάλου μήκους παρακαμπτήριων αρτηριών κ.ά.
Μετά την επιτυχή κατάληξη του προβλήματος που δημιουργήθηκε με το αποχετευτικό, κατόπιν και πάλι συνεννοήσεων μεταξύ των δυο πλευρών, προχωρήσαμε με το Πρόγραμμα Ανάπτυξης των Η.Ε. στην ετοιμασία ενός Γενικού Χωροταξικού Σχεδίου για τη Λευκωσία. Η ανάγκη ήταν προφανής. Εφόσον στόχος όλων ήταν η επανένωση της Πρωτεύουσας δεν θα έπρεπε στο μεταξύ να γίνονται μόνιμες διευθετήσεις για εξυπηρέτηση των κυκλοφοριακών ή άλλων αναγκών, που θα καθιστούσαν προβληματική την μελλοντική επανένωση. Πράγματι το Σχέδιο ολοκληρώθηκε με επιτυχία, βοήθησε, αλλού περισσότερο κι αλλού λιγότερο, προς τις πιο πάνω κατευθύνσεις κι αποτελεί σημείο αναφοράς για μια ενιαία ανάπτυξη στο χώρο μελλοντικά.
Για την απάμβλυνση του προβλήματος της κυκλοφοριακής συμφόρησης θα πρέπει να γίνουν ακόμα πολλά. Μέχρι να καταστεί ξανά η Λευκωσία μια ενιαία πρωτεύουσα με κυκλοτερή κυκλοφορία, θα πρέπει να κατασκευαστούν κι άλλες παρακαμπτήριες λεωφόροι όπως έγινε με τη λεωφόρο Σπύρου Κυπριανού και ορθολογιστική σύνδεση μεταξύ τους. Στις διασταυρώσεις των δρόμων αυτών με κάθετους δρόμους οι κυκλικοί κόμβοι να αντικατασταθούν, όπου είναι δυνατό, με υπόγειες διόδους, όπως έγινε π.χ. στη λεωφόρο Στροβόλου-Δευτεράς. Να δοθεί προτεραιότητα στη διακίνηση λεωφορείων και να ολοκληρωθούν οι ποδηλατοδρόμοι, που ξεκίνησαν κάποτε. Δεν θα μπορούσε πολύς κόσμος να έλθει από τα δυτικά προάστια στα Κυβερνητικά Γραφεία στο Κέντρο της Λευκωσίας ποδηλατώντας κατά μήκος του Πεδιαίου αν ο υφιστάμενος γραμμικός διάδρομος γινόταν και κανονικός ποδηλατοδρόμος;
Το άλλο σκέλος έχει να κάμει με την επανεξέταση του θέματος της πιο συστηματικής χρήσης των λεωφορείων. Είναι λυπηρό ύστερα από τόσες προσπάθειες να βλέπεις τα λεωφορεία να περνούν άδεια μεταφέροντας συνήθως μερικές ξένες οικιακές Βοηθούς. Οι εταιρείες έχουν κάθε συμφέρον να ενισχυθεί ο ρόλος τους στη μεταφορά περισσότερων επιβατών. Το Κράτος θα πρέπει να βοηθήσει σ’ αυτό. Επίσης θα πρέπει να ενισχυθεί κι επεκταθεί η προσπάθεια της χρήσης μητρών λεωφορείων για τις ανάγκες των διακινουμένων εντός της πρωτεύουσας, όπως και του ποδηλάτου.
Τέλος, ίσως θα πρέπει να γίνει προσπάθεια για κυκλοτερή κυκλοφορία σε ολόκληρη τη Λευκωσία με το άνοιγμα περισσότερων οδοφραγμάτων. Το Χωροταξικό Σχέδιο θα μπορούσε να βοηθήσει.
*Πρώην Υπουργός.
Πρώην Γενικός Διευθυντής Γραφείου Προγραμματισμού
Του Μαρίνου Κυναιγείρου*
ΤΑ ΔΕΔΟΜΕΝΑ μιλάνε από μόνα τους. Ανεξέλεγκτες διαστάσεις προσλαμβάνει το θέμα των αυξήσεων των τιμών στα ενοίκια. Τραγικότερη είναι η κατάσταση στη Λεμεσό, ακολουθεί η Λευκωσία και φυσικά προβληματική είναι η κατάσταση και στις άλλες πόλεις.
Φτάσαμε στο σημείο, ένα διαμέρισμα μονάρι να ενοικιάζεται, αν φυσικά το βρεις, από 600 μέχρι και 1000 ευρώ.
Και τα στοιχεία μιλούν για συνέχιση της ανοδικής πορείας, δηλαδή συνέχιση των αυξήσεων στις τιμές των ενοικίων.
Σύμφωνα με τα στοιχεία, που έχουμε στα χέρια μας, οι τιμές των ενοικίων αυξήθηκαν τον τελευταίο χρόνο κατά μέσο όρο από 10 μέχρι και 25%. Υπάρχουν φυσικά περιπτώσεις, όπως για παράδειγμα στις περιοχές που είναι κοντά στα πανεπιστήμια, όπου οι τιμές των ενοικίων διπλασιάστηκαν και άρα το ποσοστό αύξησης είναι πολύ μεγαλύτερο.
Βασική αιτία της τεράστιας αυτής αύξησης που παρατηρείται είναι η αυξημένη ζήτηση για ενοικίαση και η περιορισμένη προσφορά που υπάρχει στην αγορά.
Τραγικότερη είναι η κατάσταση σ’ ό,τι αφορά την εξεύρεση για ενοικίαση για τα διαμερίσματα και τις κατοικίες, ενώ σε κάπως καλύτερη μοίρα βρίσκεται το θέμα της ενοικίασης γραφείων. Ειδικά για την ενοικίαση γραφείων, να πούμε ότι αν και η αύξηση στις τιμές ενοικίασης είναι σημαντική, ακόμη βρίσκεις, για να ενοικιάσεις.
Όπως προαναφέραμε, τα ακριβότερα ενοίκια, αυτή την περίοδο τα βρίσκουμε στη Λεμεσό λόγω ξένων και φυσικά της λειτουργίας του πανεπιστημίου.
Για τις ακριβότερες περιοχές, σ΄ ό,τι αφορά πάντα το ενοίκιο, να αναφέρουμε ότι για τη στέγαση είναι οι περιοχές όπου βρίσκονται κοντά τα πανεπιστήμια, ενώ για τα γραφεία το κέντρο των πόλεων.
Τα δεδομένα σε γενικές γραμμές είναι όπως τα περιγράψαμε πιο πάνω.
Εύλογα θα μπορούσε ο καθένας να διερωτηθεί. Λύσεις υπάρχουν ή τα πράγματα θα αφεθούν να τραβήξουν τον δρόμο τους;
Σίγουρα το θέμα δεν λύνεται από τη μια στιγμή στην άλλη, αλλά υπάρχουν λύσεις που μπορεί να διορθώσουν την κατάσταση, φτάνει να προωθηθούν με πρόγραμμα.
Παραθέτουμε μερικές:
- • Αύξηση της προσφοράς των ακινήτων που προορίζονται για ενοικίαση. Αυτό θα διαφανεί σταδιακά με την αποπεράτωση πολυκατοικιών που βρίσκονται υπό ανέγερση.
- • Η προώθηση ανέγερσης φοιτητικών εστιών για τις ανάγκες των φοιτητών, αφού το πρόβλημα είναι οξύτερο στις περιοχές που υπάρχουν πανεπιστήμια.
- • Η προώθηση της εξαγγελίας του Υπουργού Εσωτερικών κ. Πετρίδη για εφαρμογή του σχεδίου «προσιτή κατοικία» που σίγουρα προσφέρει μια διέξοδο. Ελπίζουμε ότι το σχέδιο θα προωθηθεί το συντομότερο και τα πράγματα δεν θα παραμείνουν στην εξαγγελία.
- • Η παράνομη ημερήσια ενοικίαση, που παίρνει ανεξέλεγκτες διαστάσεις, προκάλεσε αύξηση στις τιμές των ενοικίων και είναι σίγουρο ότι θα δημιουργήσει πρόβλημα σύντομα και στην πληρότητα των ξενοδοχείων. Άρα η αρμόδια αρχή πρέπει να λάβει μέτρα ελέγχου του συγκεκριμένου φαινομένου.
Με τα δεδομένα που διαμορφώνονται τον τελευταίο χρόνο στην Κύπρο και τις τιμές των ακινήτων να αυξάνονται είναι σίγουρα ότι είναι αδύνατο πλέον τα χαμηλά και μεσαία στρώματα να μπορέσουν να αποκτήσουν τη δική τους στέγη.
Κατά συνέπεια, δεν τους μένει άλλη διέξοδος από το ενοίκιο. Όταν, όμως, οι τιμές των ενοικίων βρίσκονται σε τέτοια ύψη, αντιλαμβάνεται ο καθένας ότι ούτε αυτή η λύση προσφέρει διέξοδο για τα χαμηλά και μεσαία στρώματα και για τα νεαρά ζευγάρια που τώρα φτιάχνουν τη ζωή τους.
Πριν οδηγηθούμε, λοιπόν, σε αδιέξοδα που θα δημιουργήσουν περαιτέρω προβλήματα, ας προχωρήσουμε με πρόγραμμα και συγκεκριμένα μέτρα ώστε να αντιμετωπίσουμε τη σημερινή κατάσταση. Λύσεις υπάρχουν, φτάνει να ενεργήσουμε έγκαιρα και να τις εφαρμόσουμε.
*Πρόεδρος του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών – Δημοπράτης Κτηματολογίου
Ως σχέδιο με πολλές στρεβλώσεις και αδικίες χαρακτηρίζει το σχέδιο Εστία ο Χρηματοοικονομικός Επίτροπος Παύλος Ιωάννου. Σε ομιλία του κατά τη διάρκεια σεμιναρίου που διοργάνωσε το Κίνημα Ενάντια στις Εκποιήσεις, ανέφερε ότι το Σχέδιο αναδεικνύει έναν μεγάλο ηθικό κίνδυνο. Κάλεσε ταυτόχρονα τη Βουλή να συμβάλει στην αντιμετώπιση διαδικαστικών αδυναμιών του Σχεδίου και να προωθήσει την αποτελεσματική εφαρμογή του κατά τρόπο διάφανο και δίκαιο για όλους τους ενταγμένους δανειολήπτες, ελαχιστοποιώντας έτσι τις εγγενείς αδυναμίες του.
Αρχικά, ο Χρηματοοικονομικός Επίτροπος ανέφερε ότι επιβραβεύει ομάδες κακοπληρωτών, αδικώντας συμπολίτες μας που έσπευσαν να αναδιαρθρώσουν τα δάνειά τους πριν τις 30 Σεπτεμβρίου 2017. Επίσης, σημείωσε ότι η εφαρμογή του Σχεδίου Εστία εξαιρεί κάποιες ομάδες ευάλωτων δανειοληπτών. Όπως τονίζει ο κ. Ιωάννου, «είναι όλοι εκείνοι που ενώ θα ικανοποιούν τα εισοδηματικά κριτήρια και τα κριτήρια πλούτου, θα κρίνονται από τις τράπεζες οι οποίες θα αποδεχθούν να συμμετάσχουν στο Σχέδιο Εστία, ως μη βιώσιμοι δανειολήπτες εξαιτίας της εισοδηματικής τους ανέχειας ή ακόμα και της ηλικίας τους».
Ένας άλλος λόγος που το σχέδιο θα αδικεί δανειολήπτες, σύμφωνα με τον κ. Ιωάννου, είναι επειδή μερικές τράπεζες οι οποίες δεν θα αποδεχθούν να ενταχθούν στο Σχέδιο Εστία, αποκλείουν αυτόματα από ένταξη στο Σχέδιο, όλους εκείνους τους συμπολίτες μας, με Μη Εξυπηρετούμενα Δάνεια σ’ αυτές τις τράπεζες.
Σε ότι αφορά τα οφέλη από το Σχέδιο Εστία, ο κ. Ιωάννου είπε ότι θα είναι πολλά τόσο για τις τράπεζες όσο και για τους δανειολήπτες. Από τη μια, θα γίνει εξορθολογισμός του δανειακού χαρτοφυλακίου και επαύξηση των δεικτών βιωσιμότητας των τραπεζών, γεγονός που θα διευκολύνει τη σταθεροποίηση και ενδεχομένως μείωση των δανειακών επιτοκίων.
Από πλευράς δανειοληπτών ενταγμένων στο Σχέδιο, ο κ. Ιωάννου υπογραμμίζει ότι το δανειακό τους υπόλοιπο που θα κληθούν να αποπληρώσουν, δεν θα υπερβαίνει την αξία της ενυπόθηκης κύριας κατοικίας τους, νοουμένου ότι η αξία αυτή θα είναι μικρότερη της αξίας του ποσού που οφείλουν. Επομένως, η διαφορά θα διαγράφεται προς όφελος του δανειολήπτη.
Επιπρόσθετα, ο δανειολήπτης θα καταβάλλει μόνο τα 2/3 της απαιτούμενης δόσης για εξόφληση του δανείου του, ενώ τα επιτόκια σταθεροποιούνται στη βάση συγκεκριμένης φόρμουλας και για τα πρώτα 7 χρόνια απαγορεύεται να υπερβεί το 3,5%. Τέλος, ανέφερε πως για όσους δανειολήπτες είναι ηλικίας κάτω των 47 ετών, θα τους προσφέρεται 25ετής περίοδος αποπληρωμής του δανείου τους.
Του Γλαύκου Κωνσταντινίδη*
Η κατοικία είναι περιουσιακό στοιχείο αλλά και δημόσιο αγαθό. Είναι η ιδιότητα του δημόσιου αγαθού που δικαιολογεί και απαιτεί την εμπλοκή του κράτους, επειδή το όφελος από την πρόσβαση όλου του πληθυσμού στη στέγαση δημιουργεί όφελος για όλη την κοινωνία, αυτό που ονομάζεται στα οικονομικά “externalities”. Ωφελούνται όλοι οι γείτονες όταν δεν υπάρχουν άστεγοι σε παραπήγματα στη γειτονιά. Επομένως, η στεγαστική πολιτική είναι σύνθετη με πολλές προκλήσεις λόγω ακριβώς αυτού του σύνθετου της χαρακτήρα. Πώς βελτιώνουμε λοιπόν το περιεχόμενο και τη λειτουργία της στεγαστικής πολιτικής; Υπάρχουν δεδομένα που πρέπει να συνυπολογιστούν.
Το πρώτο δεδομένο είναι ότι η πολιτική του κράτους για τη στέγαση είναι φιλελεύθερη, δηλαδή η παραγωγή αλλά και η απόκτηση κατοικίας ρυθμίζονται σε μεγάλο βαθμό από την αγορά και τις όποιες στρεβλώσεις της. Δεύτερο, η στέγαση δεν είναι μόνο κατασκευή κατοικίας αλλά και ανέσεις, περιβάλλον, υποδομές, υπηρεσίες και διακίνηση, που καθιστούν την πολεοδομική πολιτική τον κυρίαρχο θεσμό και πλαίσιο μέσα στο οποίο μπορεί και πρέπει να λειτουργεί μια ολοκληρωμένη πολιτική στέγασης. Ωστόσο, η πολιτεία δεν παρέχει στο πολεοδομικό σύστημα όλα εκείνα τα εφόδια για να διαδραματίσει το ρόλο και το σκοπό που η κοινωνία αναμένει και εκ των πραγμάτων περιορίζεται στον έλεγχο των οικοδομών στα πλαίσια αιτήσεων από απαιτητικούς και κοινωνικά ισχυρούς ενδιαφερόμενους.
Επείγουσα ανάγκη λοιπόν είναι όπως το πολεοδομικό σύστημα αναβαθμιστεί, έτσι ώστε ο πολεοδομικός και χωροταξικός σχεδιασμός και οι πρόνοιες των ζωνών ανάπτυξης να συνοδεύονται και ενισχύονται από τα απαιτούμενα εργαλεία θετικών δράσεων ενεργοποίησης της οικιστικής ανάπτυξης για ικανοποίηση των αναγκών όλων των ομάδων του πληθυσμού. Το τρίτο δεδομένο είναι ότι το κράτος δεν διαθέτει τους πόρους για την κατασκευή ικανοποιητικού αριθμού οικιστικών μονάδων και υποδομών, για να μην ενοχλήσει συμφέροντα στον ιδιωτικό τομέα και έτσι αναμένει τον επιχειρηματικό τομέα να κατασκευάσει και προσφέρει στην αγορά κατοικίες χαμηλού κόστους.
Το τέταρτο δεδομένο, που είναι και αυτονόητο, είναι ότι η στεγαστική πολιτική δεν μπορεί να λειτουργήσει ανεξάρτητα και έξω από το όλο πλαίσιο της πολεοδομικής και χωροταξικής πολιτικής, πρέπει να συλλειτουργεί και συνεργεί με το υπόλοιπο πλέγμα πολιτικής για τις χρήσης γης, την ανάπτυξη, το περιβάλλον, το οδικό δίκτυο, τα εμπορικά κέντρα, τους χώρους εργασίας κ.λπ.
Επομένως, η πολιτεία, το κράτος, Βουλή και κυβέρνηση, πρέπει να στηρίξουν αποτελεσματικά το πολεοδομικό σύστημα να αναβαθμιστεί, εκσυγχρονιστεί και εμπλουτιστεί με εργαλεία θετικής δράσης για να προωθεί ουσιαστικούς στόχους οικιστικής αλλά και άλλης ανάπτυξης. Μερικά από τα βασικά εργαλεία πρώτης ανάγκης είναι: *Αύξηση των συντελεστών δόμησης στις κεντρικές περιοχές για παραγωγή περισσότερων μονάδων ανά τετραγωνικό μέτρο γης, με παράλληλη πρόνοια για είσπραξη μικρού έστω τέλους (Τέλος Πολεοδομικής Αναβάθμισης- ΤΠΑ) για την επιβάρυνση της υφιστάμενης υποδομής, αλλά και για τα πρόσθετα δικαιώματα ανάπτυξης που θα καρπωθεί ο ιδιοκτήτης της γης από το πολεοδομικό σύστημα, από την κοινωνία δηλαδή.
Δεν νοείται παραχώρηση δικαιωμάτων ανάπτυξης μέσα από την αύξηση συντελεστή δόμησης και εμπορεύσιμων εμβαδών χωρίς οποιαδήποτε ανταπόδοση. *Εφαρμογή του μέτρου του αστικού αναδασμού για ενεργοποίηση περίκλειστων τεμαχίων σε οικιστικές ζώνες. * Καθορισμός ζωνών κυρίως στα κέντρα των πόλεων για παραχώρηση πρόσθετης δόμησης με ανταπόδοση την κατασκευή και διάθεση καθορισμένου αριθμού μονάδων κοινωνικής προσιτής στέγης (affordable housing). Το κίνητρο/μέτρο αυτό έχει ήδη υιοθετηθεί στο Σχέδιο Περιοχής του Κέντρου της Λευκωσίας και καλά θα ήταν να εφαρμοστεί και στις πρόνοιες των άλλων σχεδίων. Δημιουργία ταμείου από τα έσοδα του ΤΠΑ, αλλά και από άλλες πηγές, για χρηματοδότηση επεμβάσεων στεγαστικών και άλλων έργων σε ώριμες αστικές ζώνες, που να προσφέρουν καλές συνθήκες στέγασης.
*Οικονομολόγος και Πολεοδόμος
Του Χρίστου Σ. Χριστοδούλου*
Αφορμή για την ετοιμασία αυτού του άρθρου ήταν οι πρόσφατες αναφορές στα ΜΜΕ, βλέπε «πονοκέφαλος για το Τμήμα Φορολογίας ο νόμος για την επιβολή ΦΠΑ 19% στην οικοδομήσιμη γη», «μπέρδεμα ο νόμος όπως ψηφίστηκε» και στις αναφορές που έγιναν στην Επιτροπή Ελέγχου της Βουλής από τον Έφορο Φορολογίας.
Σαφώς και υπάρχει μπέρδεμα και σαφώς έχει δημιουργήσει «πονοκέφαλο» για όλους μας το όλο θέμα. Aς δούμε όμως για ποιους λόγους, κατά τη γνώμη μου, έχει δημιουργηθεί αυτή η κατάσταση:
«Φιλοσοφία» του νόμου
Κατ’ αρχάς να θυμίσουμε ότι κατά τη συζήτηση του νόμου στη Βουλή και ακολούθως στα ΜΜΕ, υπήρξαν διάφορες δηλώσεις από επισήμους ότι «το πρώτο, δεύτερο τεμάχιο γης δεν θα φορολογείται», «οι μεμονωμένες πωλήσεις δεν θα φορολογούνται», «πρόθεσή μας είναι να φορολογηθούν οι έμποροι / επαγγελματίες εμπορίας και ανάπτυξης γης που ασκούν εμπορική δραστηριότητα» κ.λπ. Ο κόσμος, με βάση τα όσα άκουσε διά στόματος επισήμων, θεωρούσε και θεωρεί ότι οι μεμονωμένες πράξεις δεν θα αποτελούν αντικείμενο φορολόγησης. Στην πράξη όμως, όπως θα δούμε στη συνέχεια, το Τμήμα Φορολογίας εφάρμοσε μια πρακτική με κριτήρια διαφορετικά από τις πιο πάνω δηλώσεις και την πιο πάνω «φιλοσοφία» – χωρίς να σημαίνει ότι το Τμήμα Φορολογίας έπραξε λάθος – απλά ήταν διαφορετικά από τις πολιτικές δηλώσεις και της εντύπωσης που είχε δημιουργηθεί στον κόσμο.
Η «έννοιες» του νόμου
Λόγω του ότι ο συγκεκριμένος νόμος δεν έδινε ξεκάθαρη κατεύθυνση του φορολογικού χειρισμού, χρειάστηκε η ετοιμασία κανονισμού και ερμηνευτικών εγκυκλίων. Να θυμίσω ότι το αρχικό νομοσχέδιο που είχε κατατεθεί στη Βουλή υποβλήθηκε στη βάση του ότι «καμία αλλαγή δεν μπορεί να γίνει επί του αρχικού νομοσχεδίου» και ότι η ΕΕ δεν επιτρέπει την εισαγωγή δικού μας ορισμού για το τι εστί «μη ανεπτυγμένη οικοδομήσιμη γη». Διάφορα οργανωμένα σύνολα (περιλαμβανομένου και του ΣΕΛΚ) επέμεναν ότι ο ορισμός αυτός μπορεί να αλλάξει και επικαλέστηκαν την Ολλανδία που έδωσε τον δικό της ορισμό σύμφωνα με τα δεδομένα που ίσχυαν στη χώρα αυτή. Τότε είχε υποβληθεί η εισήγηση όπως ο ορισμός γίνει όσο γίνεται πιο απλός, όπως «γη η οποία διαθέτει πολεοδομική άδεια για ανάπτυξη» κάτι το οποίο δεν έγινε αποδεκτό. Τελικά με Κανονισμό, δόθηκε ο «κυπριακός» ορισμός διά τεσσάρων κατηγοριών «μη ανεπτυγμένης οικοδομήσιμης γης». Ο νόμος ορίζει ότι η φορολόγηση της γης γίνεται όταν πραγματοποιείται στο πλαίσιο «οικονομικής δραστηριότητας». Βεβαίως το τι εστί «οικονομική δραστηριότητα» με βάση τον νόμο, απέχει από τις τότε πολιτικές δηλώσεις στα ΜΜΕ περί φορολόγησης μόνον των «εμπορικών» συναλλαγών.
Οι εγκύκλιοι του Τ.Φ.
Το Τμήμα Φορολογίας, ως όφειλε, προσπάθησε να συμβιβάσει τα πιο πάνω και να δώσει τη δική του ερμηνεία και κατεύθυνση ως προς το τι συνίσταται «οικονομική δραστηριότητα». Μεταξύ άλλων:
* Ζήτησε όπως εξετάζονται τα γεγονότα της κάθε περίπτωσης ξεχωριστά. Αυτό από μόνο του δημιούργησε μεγάλο διοικητικό κόστος (γι’ αυτό και το Τμήμα αναγκάστηκε να διαθέσει μεγάλο αριθμό λειτουργών – όπως ανέφερε και ο ίδιος ο Έφορος φορολογίας) για εξέταση όλων των υποθέσεων.
* Ζήτησε όπως προβαίνει σε συνεκτίμηση των διαθέσιμων στοιχείων και γεγονότων της κάθε περίπτωσης ξεχωριστά και του βαθμού που κάποια εξαίρεση θα προκαλεί «στρέβλωση στη φορολογική ουδετερότητα μεταξύ εμπορευομένων», δηλαδή εάν υπάρχει ίση μεταχείριση μεταξύ των προσώπων που παραδίδουν ίδια αγαθά (στρέβλωση του ανταγωνισμού). Έτσι όμως, μεγάλος αριθμός μεμονωμένων συναλλαγών, ασχέτως εάν συνιστούν ή όχι, άσκηση οικονομικής δραστηριότητας, αλλά λόγω της τοποθεσίας τους ή/και της αξίας τους, βρέθηκαν να εξετάζονται κατά πόσο δημιουργούν ή όχι, «στρέβλωση του ανταγωνισμού».
- Παράδειγμα: πώληση τεμαχίου γης στη Γερμασόγεια αξίας 1 εκατ. ευρώ – o πωλητής διαθέτει μόνο ένα ακίνητο και δεν ασκεί καμία οικονομική δραστηριότητα. Λόγω του ότι η περιοχή Γερμασόγειας θεωρείται από το Τμήμα Φορολογίας ως ψηλής εμπορευσιμότητας και λόγω της αξίας του τεμαχίου, το Τμήμα Φορολογίας θεωρεί ότι δημιουργείται στρέβλωση του ανταγωνισμού και συνεπώς θα πρέπει να επιβληθεί ΦΠΑ στη μεμονωμένη αυτή πώληση. Ασχέτως εάν τελικά, σύμφωνα με τον Έφορο Φορολογίας, μόνο λίγες περιπτώσεις έχουν καταλήξει να έχουν φορολογηθεί, υπάρχει μεγάλος αριθμός υποθέσεων που εξετάζονται από τους λειτουργούς στα Επαρχιακά Γραφεία του Τμήματος Φορολογίας με βάση το πιο πάνω κριτήριο και είναι μεγάλος ο αριθμός παραπομπών που γίνονται στα κεντρικά γραφεία του Τμήματος Φορολογίας για τελική γνωμάτευση. Ο δε προτιθέμενος πωλητής γης είναι πάντοτε σε αναμονή των τελικών αποφάσεων του Τμήματος Φορολογίας. Προσωπικά διαφωνώ με την πιο πάνω πρακτική του Τμήματος Φορολογίας και είμαι της άποψης ότι θα πρέπει να καθοριστούν συγκεκριμένα και ξεκάθαρα κριτήρια, μετά από τη διενέργεια μελέτης από ειδικούς της αγοράς, για το τι μπορεί να συνιστά στρέβλωση του ανταγωνισμού, ώστε να μην απαιτείται η εκ των προτέρων αναζήτηση γνωμάτευσης από το Τμήμα Φορολογίας, αλλά να υπάρχει η δυνατότητα στον εμπορευόμενο να γνωρίζει εάν θα επιβάλει ΦΠΑ ή όχι.
Ποια η λύση
Θα συμφωνήσω με τον Έφορο Φορολογίας ότι έπρεπε ο νόμος να ήταν πιο απλός. Είτε θα έπρεπε να φορολογούνται όλα τα τεμάχια γης ή να γινόταν περαιτέρω απλοποίηση και συρρίκνωση του ορισμού, ώστε να ήταν λίγες και ξεκάθαρες οι περιπτώσεις επιβολής φορολογίας (ενδεχομένως το θέμα θα πρέπει να επανασυζητηθεί με την ΕΕ). Ούτως ή άλλως, όπως διαβάζουμε, τα έσοδα από αυτές τις συναλλαγές δεν ήταν και τα αναμενόμενα. Ακόμα όμως και εάν δεν υπάρξει αλλαγή στον νόμο, θα πρέπει να καθοριστούν ξεκάθαρα κριτήρια για το πώς και πότε δημιουργείται «στρέβλωση στον ανταγωνισμό», ώστε να μην απαιτείται η υποβολή αίτησης γνωμάτευσης στο Τμήμα Φορολογίας.
*FCCA, Διευθύνων Σύμβουλος του ελεγκτικού οίκου CSC Christodoulou