Του Τάσου Γιασεμίδη*

Οι τελευταίες αλλαγές στις νομοθεσίας και η αναμενόμενη δημιουργία του φορέα διαχείρισης μη εξυπηρετούμενων δανείων (ΜΕΔ) αναμένεται να αλλάξει άρδην την εικόνα και τα στατιστικά στοιχεία που αφορούν τα ΜΕΔ. Αναμένεται ότι πολύ σύντομα μεγάλο ποσοστό των ΜΕΔ θα μεταφερθούν εκτός του τραπεζικού συστήματος.

Σε ό,τι αφορά συγκεκριμένα το θέμα των ΜΕΔ του Συνεργατισμού, η εικόνα είναι πιο ξεκάθαρη, ενώ με ιδιαίτερο ενδιαφέρον αναμένονται οι λεπτομέρειες μιας ενδεχόμενης πώλησης χρηματοπιστωτικών διευκολύνσεων από τραπεζικά ιδρύματα της χώρας προς αδειοδοτημένους οργανισμούς / επενδυτικά ταμεία.

Ξεκάθαρη πρόθεση των εποπτικών αρχών την τελευταία περίοδο ήταν η δημιουργία τέτοιων συνθηκών, που να επιτρέπουν την άμεση και σημαντική μείωση του ποσοστού των ΜΕΔ, εφόσον οι εσωτερικές αναδιαρθρώσεις των δανειακών συμβάσεων είχαν ατονήσει.

Πέραν των αλλαγών στις νομοθεσίες (που δημιούργησαν σίγουρα ένα πιο ελκυστικό περιβάλλον για τα ταμεία που ενδιαφέρονταν να αγοράσουν δανειακές συμβάσεις), υπάρχουν και δύο άλλες σημαντικές διαφοροποιήσεις σε σχέση με το 2013: πρώτον, τα δημόσια οικονομικά έχουν βελτιωθεί, γεγονός που επέτρεψε αφενός την αύξηση του δημόσιου χρέους και αφετέρου προετοίμασε το έδαφος για τη δημιουργία του φορέα διαχείρισης ΜΕΔ και δεύτερον, τα τραπεζικά ιδρύματα έχουν συσσωρεύσει μεγάλα αποθέματα επισφαλειών, κάτι που τους επιτρέπει να προχωρήσουν σε πωλήσεις δανείων χωρίς να επηρεάζονται (τουλάχιστον όχι σε σημαντικό βαθμό) τα κεφάλαιά τους.

Σε ό,τι αγορά τον δανειολήπτη, τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις του δεν αλλάζουν. Ενδεχομένως οι αναδιαρθρώσεις να προχωρούν γρηγορότερα, εφόσον για παράδειγμα ένα δάνειο με υπόλοιπο 100, αν αγοράστηκε στο 60, μπορεί να αναδιαρθρωθεί στο 80 και όλα τα μέρη να έχουν όφελος. Φυσικά υπάρχουν πολλοί παράγοντες που πλέον θα λαμβάνονται υπόψη, όπως η οικονομική δυνατότητα του δανειολήπτη, η αξία των περιουσιακών του στοιχείων αλλά και των εξασφαλίσεων στα δάνεια.

Η αποξένωση των ΜΕΔ από τους ισολογισμούς των τραπεζών δίνει επιπλέον χρόνο διαχείρισής τους χωρίς την πίεση των εποπτικών κεφαλαίων και επιτρέπει βελτιωμένες αξιολογήσεις από τους οίκους αξιολόγησης, οδηγώντας την οικονομία της χώρας σε επενδυτική βαθμίδα.

Οι ισολογισμοί των τραπεζών που θα προχωρήσουν σε πωλήσεις δανείων (ήδη από τη συγχώνευση καλού Συνεργατισμού – Ελληνικής το ποσοστό ΜΕΔ της «νέας» οντότητας έχει μειωθεί δραστικά) θα απαλλαγούν από τα ΜΕΔ απελευθερώνοντας κεφάλαια, ενώ σημαντικός αριθμός από το προσωπικό αναμένεται να μετατεθεί σε άλλα τμήματα (τα τμήματα των τραπεζών που είχαν δημιουργηθεί για τη διαχείριση των ΜΕΔ είχαν ενισχυθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια). Επιπλέον, τα τραπεζικά ιδρύματα θα έχουν τη δυνατότητα να επικεντρωθούν περισσότερο στις καθαρά τραπεζικές τους εργασίες.

Ένα άλλο σημαντικό στοιχείο της όλης διαδικασίας είναι ότι ενδεχόμενη αγορά μεγάλου χαρτοφυλακίου από επενδυτικά ταμεία ή ιδιωτικές εταιρείες διαχείρισης, θα καταστήσει τα τραπεζικά ιδρύματα που θα το πράξουν σημαντικούς ρυθμιστές στην αγορά ακινήτων. Υπενθυμίζεται ότι με τις τελευταίες αλλαγές στις νομοθεσίες, οι αγοραστές δανείων απολαμβάνουν τα ίδια οφέλη (όπως τα τραπεζικά ιδρύματα) από τα φορολογικά και άλλα κίνητρα που παραχωρήθηκαν για ανταλλαγή χρέους με ακίνητα.

Σημειώνεται ότι μόλις πρόσφατα οι εποπτικοί μηχανισμοί εξέφρασαν τις ανησυχίες τους για τη συσσώρευση σημαντικού αριθμού ακινήτων στους ισολογισμούς των τραπεζών, η οποία προέκυψε από την ανταλλαγή χρέους με ακίνητα. Τέτοιες ανησυχίες δεν θα προκύπτουν όταν οι ανταλλαγές θα αφορούν εταιρείες που έχουν αγοράσει χρηματοπιστωτικές διευκολύνσεις.

Πέραν των πωλήσεων δανείων, είναι σημαντικό να δούμε αν υπάρξει προσπάθεια για χρησιμοποίηση του εργαλείου των τιτλοποιήσεων, εφόσον η εν λόγω νομοθεσία έχει υιοθετηθεί. Με ιδιαίτερο ενδιαφέρον αναμένονται, επίσης, οι κανονισμοί που αφορούν τους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς. Η διατήρηση των θετικών ρυθμών ανάπτυξης της οικονομίας και η βελτίωση των εισοδημάτων των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων αναμένεται να βοηθήσουν τους δανειολήπτες να ανταπεξέλθουν στις δανειακές τους συμβάσεις και να προχωρήσουν σε αναδιαρθρώσεις είτε με τους υφιστάμενους ή τους καινούργιους ιδιοκτήτες των δανείων. Φυσικά υπάρχουν και περιπτώσεις που η μόνη λύση είναι η πώληση των υποθηκών, οπότε θα ακολουθήσουν οι ανάλογες διαδικασίες. Την ίδια στιγμή θα δοθεί η δυνατότητα στα τραπεζικά ιδρύματα να εξετάσουν την παραχώρηση νέων δανείων, είτε για στεγαστικούς είτε για επιχειρηματικούς σκοπούς.

*Οικονομολόγος 

Της Άντρης Χαραλάμπους*

Οι δήμοι θα πρέπει να διαχειριστούν αυτές τις παράκτιες ζώνες με παρεμβάσεις που να εξυπηρετούν τη φυσική αποστολή των παραλιών

Οι οργανωμένοι χώροι παραλίας με αρχές αειφορικής διαχείρισης αποτελούν βασικό ζητούμενο για την Κύπρο, καθώς ο τουρισμός αποτελεί αναμφίβολα έναν από τους σημαντικότερους οικονομικούς «πνεύμονες» της κυπριακής οικονομίας και συνδέεται άρρηκτα με την κοινωνικο-οικονομική εξέλιξη της χώρας, ενώ σημαντική είναι η συνεισφορά του στο Ακαθάριστο Εγχώριο Προϊόν, στις επενδύσεις και στο ισοζύγιο τρεχουσών συναλλαγών. Ανησυχητικές είναι επίσης οι επιστημονικές ενδείξεις, οι οποίες προβάλλουν την Κύπρο να παρουσιάζει φαινόμενα ερημοποίησης.

Το τρίπτυχο «ήλιος, άμμος και θάλασσα» παραμένει βασικό κίνητρο για τον εισερχόμενο τουρισμό, δεδομένου κυρίως ότι η ποιότητα των υδάτων κολύμβησης στην Κύπρο απαντάται σε ελάχιστα σημεία παγκοσμίως. Παρόλα αυτά, δυστυχώς η διαχείριση των ακτών, αλλά και η ποιότητα των παραλιακών εγκαταστάσεων στην Κύπρο, δεν είναι η κατάλληλη προκειμένου να διασφαλίσει αυτό το φυσικό προτέρημα. Με παράδειγμα τις παράνομες παρεμβάσεις που παρατηρούνται σε θαλάσσιες περιοχές της Ελεύθερης Περιοχής Αμμοχώστου (παραλία Βυζακιά στον Πρωταρά, παραλίες Περνέρα, Κόννου και Σκούταρη...). Παράλληλα, παρατηρούνται διάφορες επεμβάσεις από δήμους και κοινότητες σε παραλίες, που καθόλου δεν συντείνουν στην αειφόρο ανάπτυξη των παραλιών μας, παρά μόνο στο να εξυπηρετήσουν όσους περισσότερους επισκέπτες μπορούν, αγνοώντας τη διατήρηση του φυσικού περιβάλλοντος της κάθε περιοχής.

Δυστυχώς η νομοθεσία δεν εξασφαλίζει τους όρους εκείνους, που να προδιαγράφουν τις απαιτήσεις και τους όρους λειτουργίας μιας οργανωμένης παραλίας. Βάσει της διεθνούς εμπειρίας, προτείνεται αποτελεσματικός τρόπος διαχείρισης ακτών, που περιλαμβάνει τις αρχές ασφάλειας για τις παραλιακές εγκαταστάσεις, όπως ορίζονται από διεθνή πρότυπα και τη νομοθεσία, στις απαιτήσεις περιβαλλοντικής διαχείρισης και της αειφόρου ανάπτυξης.

Τι σημαίνει αειφόρος ανάπτυξη μιας παραλίας;

Η «αειφόρος παραλία» είναι αυτή που διαθέτει τις κατάλληλες υποδομές ασφάλειας για τους χρήστες και παρέχει όλες εκείνες τις ανέσεις, χωρίς όμως να δημιουργούνται περιβαλλοντικές ή κοινωνικές πιέσεις στην περιοχή. 

Ως βασικές προϋποθέσεις για τον σχεδιασμό μιας οργανωμένης παραλίας τίθενται η τήρηση της νομοθεσίας αναφορικά με την ποιότητα των υδάτων, η εμπλοκή όλων των ενδιαφερομένων μερών, αλλά και η ισχυρή θέληση της πολιτείας να θέσει όρους και κανόνες σχετικά με τη διαχείριση των οργανωμένων παραλιών.

Για να επιτευχθούν όλα αυτά, απαιτείται η διαρκής εγρήγορση των πολιτών σε κάθε βήμα της διαδικασίας για την ανάληψη της ευθύνης διαχείρισης και της υλοποίησης από τον δήμο των αναγκαίων έργων ανάπλασης, για την ανάδειξη και προστασία των παραλιών, με γνώμονα πάντοτε τον κοινόχρηστο χαρακτήρα κατά τον νόμο και την ελεύθερη, απρόσκοπτη πρόσβαση όλων των πολιτών σε αυτές.

Οι δήμοι είναι εξ ορισμού οι φυσικοί φορείς διαχείρισης και προστασίας των παράκτιων περιοχών που βρίσκονται μέσα στα χωρικά όρια της διοικητικής αρμοδιότητάς τους. Η διαχείριση των παράκτιων περιοχών θα πρέπει επίσης να γίνεται με απόλυτο σεβασμό στον πολίτη και να διασφαλίζεται η κοινοχρηστία τους ως δημόσιο αγαθό. Είναι αποδεκτό και επιστημονικά τεκμηριωμένο ότι οι παράκτιες-παραλιακές περιοχές αποτελούν ευαίσθητα παράκτια και θαλάσσια οικοσυστήματα και το κράτος και οι φορείς του, σύμφωνα με τον νόμο αλλά και τις διεθνείς συμβάσεις, οφείλουν πρώτιστα να διασφαλίζουν την προστασία και αειφόρο βιωσιμότητά τους σε κάθε περίπτωση.

Σαν γραφείο πιστεύουμε πως οι παράκτιες ζώνες τόσο της Ελεύθερης Περιοχής Αμμοχώστου, αλλά και ολόκληρης της Κύπρου δεν πρέπει να είναι περιοχές εμπορικής εκμετάλλευσης. Ταυτόχρονα, η διασφάλιση της ελεύθερης, δωρεάν και ανεμπόδιστης πρόσβασης όλων των πολιτών θα πρέπει να είναι το πρώτο μέλημα κάθε σχεδιασμού και παρέμβασης ήπιων χρήσεων. Οι αρμόδιες Αρχές θα πρέπει να προχωρήσουν στη σταδιακή κατεδάφιση των παράνομων αυθαίρετων κατασκευών, καθώς και εγκαταστάσεων – χρήσεων μη συμβατών με την παραλία και την άμεση αποκατάσταση των παράκτιων περιοχών. Είναι επίσης αναγκαίο να γίνει άμεσα επικαιροποίηση της νομοθεσίας για τις παραλίες και η πραγματοποίηση του προβλεπόμενου περιφερειακού σχεδιασμού.

Ταυτόχρονα, δεν πρέπει να παραβλέπεται η συμμετοχή των δήμων και των τοπικών κοινωνιών στον σχεδιασμό και την προώθηση ήπιας μορφής ανάπτυξης και προστασίας των παράκτιων ζωνών. 

Τέλος, οι δήμοι θα πρέπει να διαχειριστούν αυτές τις παράκτιες ζώνες με παρεμβάσεις ήπιων χρήσεων, οι οποίες εξυπηρετούν τη φυσική αποστολή των παραλιών.

* Επικεφαλής Γραφείου Περιβάλλοντος ΑΚΕΛ Αμμοχώστου.

Του Ανδρέα Α. Ανδρέου*

Κατοικείτε σε ένα διαμέρισμα ηλικίας είκοσι ετών. Βρίσκεται σε καλή και ήσυχη περιοχή, δεν προβήκατε σε κάποια ανακαίνιση όλο αυτό το διάστημα, το κτίριο αν και δεν έχει εμφανή σημάδια στατικής ανεπάρκειας, δεν έχει ανακαινιστεί ποτέ και στην πολυκατοικία υπάρχουν συνολικά πέραν των δέκα μονάδων. Εσείς είσαστε σε κάποιο σταυροδρόμι αποφάσεων επειδή θέλετε να μεταστεγαστείτε και σκέφτεστε: να το βγάλω στην πούληση ως έχει ή να το φτιάξω; Το πιο πάνω δίλημμα προβληματίζει ένα μεγάλο ποσοστό ιδιοκτητών που θέλουν να κάνουν το επόμενο βήμα στη ζωή τους. Ποιες είναι λοιπόν οι επιλογές τους, ποια τα υπέρ και ποια τα κατά της κάθε απόφασης; 

Πριν δούμε τις επιλογές, θα πρέπει να δώσουμε σημασία στην εξωτερική κατάσταση του κτιρίου μας, αλλά και στους κοινόχρηστούς του χώρους. Ο λόγος; Είναι η πρώτη εικόνα που θα αντικρίσει κάποιος όταν θα έρθει να δει το διαμέρισμά μας. άρα αν αυτή δεν είναι θετική, δύσκολα θα ανατραπεί με το τι θα δει μέσα. Η πολυάριθμη ιδιοκτησία σε ένα κτίριο (και δη στην Κύπρο), είναι συνυφασμένη με δυσκολία λήψης γενναίων αποφάσεων σε σχέση με τι ριζική ανακαίνιση και συστηματική συντήρησή του. Δύσκολα υπάρχει συνεννόηση, δύσκολα διορίζεται μια ικανή διαχειριστική επιτροπή, δύσκολα δημιουργούνται ταμεία συντήρησης, ακόμη πιο δύσκολα υπάρχει απόλυτη συμμόρφωση σε αποφάσεις και δύσκολα λαμβάνονται σωστές προδιαγραφές συντήρησης. Γι’ αυτό βλέπουμε την πλειοψηφία των κτιρίων να πάσχουν από πλευράς γενικής και ειδικής συντήρησης.

Εμείς, ως ιδιοκτήτες μιας μονάδας σε ένα τέτοιο κτίριο, γνωρίζουμε και τα προβλήματα και τις αιτίες γιατί το κτίριο έχει αυτήν την εικόνα. Άρα είναι μια παράμετρος που πρέπει να λάβουμε σοβαρά υπόψη στην απόφασή μας για το τι θα κάνουμε. Αν γνωρίζουμε, για παράδειγμα, ότι ο βαθμός ασυνεννοησίας μεταξύ ιδιοκτητών είναι μεγάλος, τότε ίσως δεν πρέπει να προβούμε σε σοβαρό έξοδο ανακαίνισης του δικού μας – αν θέλουμε να το πουλήσουμε. Αν δεν θέλουμε να το πουλήσουμε αλλά να συνεχίσουμε να μένουμε εκεί, τότε η απόφαση για ανακαίνιση δύναται να είναι διαφορετική. Αν, από την άλλη, υπάρχει ήδη ταμείο συντήρησης του κτιρίου και επίκειται ανακαίνιση του, τότε έχουμε ένα καλό χαρτί να ρίξουμε στο τραπέζι της διαπραγμάτευσης.

Ένα άλλο στοιχείο, που θα πρέπει να μας προβληματίσει εξαρχής, είναι η αρχιτεκτονική αισθητική και προσέγγιση του κτιρίου. Άλλες ήταν οι αρχιτεκτονικές αντιλήψεις πριν από τριάντα χρόνια και άλλες σήμερα. Αν σε αυτό το κεφάλαιο το κτίριό μας πάσχει σοβαρά και δεν μπορεί με μια σοβαρή ανακαίνιση να ανταγωνιστεί αξιοπρεπώς το πιο σύγχρονο κύμα, τότε ίσως και πάλι δεν πρέπει να το παρακάνουμε με την ανακαίνιση του δικού μας διαμερίσματος.

Η πρώτη λοιπόν επιλογή είναι να προσπαθήσουμε να το πουλήσουμε αφήνοντας το ως έχει. Το κυριότερο επιχείρημα μιας τέτοιας απόφασης είναι πως ο νέος ιδιοκτήτης θα μπορεί να το ανακαινίσει και να το διαμορφώσει σύμφωνα με το δικό του γούστο και τις δικές του απαιτήσεις. Επιπλέον, αποφεύγουμε εμείς να εκταμιεύσουμε ένα σοβαρό κονδύλι ανακαίνισης, το οποίο ενδεχομένως να φέρει ένα αποτέλεσμα μη εμπορεύσιμο και στο τέλος της ημέρας να μην είναι ανακτήσιμο. Από την άλλη, μια τέτοια απόφαση θα πρέπει να μας κάνει να δεχτούμε εκ προοιμίου πως θα το πουλήσουμε σε πολύ πιο χαμηλή τιμή.

Η δεύτερη επιλογή είναι να το φρεσκάρουμε σε ελάχιστο βαθμό, ώστε να είναι πιο φωτεινό και να κρύβει λίγα χρόνια από τη μακρόχρονη ιστορία του. Και όταν λέμε «ελάχιστο βαθμό», εννοούμε ένα απλό μπογιάτισμα. Τίποτα άλλο. Ούτε νέα κουζίνα, ούτε νέο συνθετικό παρκέ πάνω από τα πλακάκια, ούτε νέα παράθυρα από σκελετό αλουμινίου. Όλα αυτά θα σίγουρα πεταμένα λεφτά. Ο νέο ιδιοκτήτης θα το φτιάξει όπως αυτός επιθυμεί. Η ουσιαστική διαφορά αυτής της επιλογής από την πρώτη πιο πάνω, είναι πως δίνετε την εντύπωση ότι διαχρονικά ενδιαφερόσασταν για το διαμέρισμα σας και, παρά την ηλικία των υπόλοιπων υλικών, ο χώρος εκπέμπει μια θετικότερη ενέργεια. Άρα αυξάνετε σε κάποιο βαθμό την εμπορευσιμότητά του (δηλαδή την ευκολία πώλησης του) και ενδεχομένως ελαφρώς την αξία του).

Η Τρίτη επιλογή είναι να πάμε στην τέταρτη επιλογή. Διαφορετικά θα λάβουμε την απόφαση να κάνουμε μια λανθασμένη ανακαίνιση. Αυτή δηλαδή που δεν είναι ικανή να μας πείσει να ζήσουμε εμείς εκεί και περιλαμβάνει αυτό που λέμε στην καθομιλουμένη κυπριακή διάλεκτο «μυλλοσφοντζίσματα». Θα πάμε δηλαδή να αλλάξουμε τα παράθυρα με νέα αλουμίνια επιλέγοντας την πιο φτηνή σειρά αλουμινίου και ενδεχομένως τις σάπιες κάσες από κάτω περνώντας τες με μια απλή βαφή από μπογιά. Θα τοποθετήσουμε ένα φτηνό συνθετικό παρκέ από πάνω από το υφιστάμενο δάπεδο μη ελέγχοντας τυχόν απώλειες από την υδραυλική εγκατάσταση ή ανερχόμενες υγρασίες από το υπόστρωμα άμμου που εκτείνεται από τις βεράντες εντός του χώρου μας. Θα πάμε στο παζαράκι εκπτώσεων ειδών υγιεινής για να επιλέξουμε κεραμικά κατηγορίας «Γ», τα οποία όταν τοποθετούν μέσα σε χρόνο «ντε-τε» από τον «μάστορα» που βρήκαμε μια νύχτα στο σουβλατζίδικο, θα διαπιστώσουμε πως η αρμολόγηση τους χάνει κάτι χιλιοστά στην πορεία και ότι το πάτωμα και η τοιχοποιία μας πάσχουν από σκολίωση. Και όλα αυτά μαζί με τις πόρτες των €60 και την κουζίνα των €499, θα συνθέτουν μια πλασματική εικόνα πως το διαμέρισμα είναι ανακαινισμένο. Θα ανακαλύψουμε πως η ανακαίνιση δεν εκτιμείται από τους υποψήφιους αγοραστές και δεν προσθέτει ιδιαίτερα στην τιμή, αλλά αντίθετα δεν πουλά αν η τελευταία δεν πέσει. Στο τέλος, αναγκαζόμαστε να μείνουμε εμείς μέσα σε ένα χώρο που δεν μας ικανοποιεί ή το βάζουμε στο ενοίκιο. Η τέταρτη επιλογή προϋποθέτει να υπάρχει πραγματικό φως στο τούνελ της ανακαίνισης του κτιρίου εξωτερικά και αρχιτεκτονικά να έχει κάτι να πει. Σε τέτοια περίπτωση αναθέτετε σε κάποιον σχεδιαστή εσωτερικών χώρων με περγαμηνές και σε ένα ικανό συνεργείο για να σας δώσουν ένα αποτέλεσμα που πραγματικά μεταμορφώνει τον χώρο. Ο μέσος υποψήφιος αγοραστής, που είναι οπτικός τύπος, θα τρίβει τα μάτια του και πιο εύκολα θα πειστεί να αγοράσει το προϊόν που του προσφέρετε κοντά στην τιμή που ζητάτε.

*MRICS, CEO APS Andreou Property Strategy – Chartered Surveyors 

Του Σάββα Σαββίδη*

Καμουφλαρισμένη πριμοδότηση των τραπεζών

Με γνώμονα τις τιμές που έχουν πρόσφατα πωλήσει τράπεζες χαρτοφυλάκια δανείων (Τράπεζα Κύπρου γύρω στο 24%-25% του υπολοίπου αυτών των δανείων) και με τις υποδείξεις από τις αρμόδιες εποπτικές αρχές για μέχρι και 100% προβλέψεις (π.χ. τα δάνεια της ΣΚΤ που έχουν μεταφερθεί στον φορέα μετά την άρνηση της Ελληνικής Τράπεζας να τ’ αναλάβει στη συμφωνία πώλησης, τα πλείστα των οποίων είναι στεγαστικά), με ποια λογική η κυβέρνηση προτείνει μέσω του προσχεδίου Εστία την πριμοδότηση για στεγαστικά δάνεια που αφορούν πρώτη κατοικία στο 33.3% του υπολοίπου του δανείου με λεφτά του φορολογουμένου πολίτη και που θα εξασφαλίζει στις τράπεζες αποπληρωμή και μέχρι τα 2/3 του δανείου (στο 66.7%);

Για να δώσουμε ένα απλό παράδειγμα για να γίνει ξεκάθαρα αντιληπτό ας υποθέσουμε ότι κάποιος που εμπίπτει στο πρόγραμμα Εστία χρωστά €150,000. Με το Εστία όπως είναι τώρα, θα πρέπει να καλύψει ο ίδιος τις €50,000 (συν τόκους), ακόμα €50,000 (συν τόκους) θα πληρωθούν από το κράτος και αν όλα πάνε ομαλά το υπόλοιπο θα διαγραφεί. Δηλαδή, η τράπεζα θα εισπράξει €100,000 συν τόκους και ενώ όλο αυτό το διάστημα της αποπληρωμής θα διατηρεί υπό την κατοχή της όλες τις εξασφαλίσεις και υποθήκες. Όμως εάν η τράπεζα πωλούσε αυτό το δάνειο, έστω στο 25% που έχει πωλήσει πρόσφατα η Τράπεζα Κύπρου πακέτο δανείων, θα είσπραττε μόνο €37,500. Δηλαδή η μεσολάβηση της κυβέρνησης με το σχέδιο Εστία πριμοδοτεί την τράπεζα με ένα ποσό της τάξης των €62,500.

Δηλαδή, η αποπληρωμή για τις τράπεζες μέσω του φορολογούμενου και με την υπερπροσπάθεια αυτών των δανειζομένων που τώρα αδυνατούν να εξυπηρετήσουν τα στεγαστικά τους δάνεια σε ένα κατασκευασμένο ύψος που θα είναι τουλάχιστον 4-5 φορές πιο ψηλό από ότι οι ίδιες οι τράπεζες θα μπορούσαν από μόνες τους να πωλήσουν αυτά τα δάνεια. Αυτό επιτυγχάνει το σχέδιο Εστία. Χρησιμοποιεί ένα σχέδιο που υποτίθεται ότι σκοπεύει να βοηθήσει τα νοικοκυριά που δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν το στεγαστικό τους δάνειο για την πρώτη κατοικία και στην ουσία, στην εφαρμογή, το σχέδιο γίνεται ένα εργαλείο για τις τράπεζες να επωφεληθούν στο πολλαπλάσιο του τι θα ήταν δυνατό να εισπράξουν χωρίς το σχέδιο.

Έχουν ειπωθεί πολλά σχετικά με άλλα παρεμφερή θέματα εν σχέση με το προτεινόμενο σχέδιο. Συμφωνώ ότι πρέπει να γίνει καλύτερος ορισμός όσον αφορά σε ποιους μπορεί να ισχύει τέτοιο σχέδιο και για ποια ποσά. Και σίγουρα αυτό πρέπει να τροποποιηθεί εφόσον το σχέδιο εμπεριέχει μέτρα στήριξης προς κοινωνικά δυσπραγούντες πολίτες. Όμως οι πλείστοι σχολιαστές τείνουν να παραβλέπουν ή να μειώνουν τη σημασία του σκανδαλώδους, θα τολμούσα να έλεγα, προβλήματος στο σχέδιο Εστία όπως έχει προταθεί. Αυτό είναι η υπεραξία που έμμεσα η κυβέρνηση (και κατ’ επέκταση ο φορολογούμενος) προσδίδει σε ένα οικιστικό δάνειο για την τράπεζα. Επιπλέον, το σχέδιο υποφέρει από το ότι το επιχορηγούμενο δάνειο παραμένει στην ιδιοκτησία της τράπεζας ενώ το κράτος καταβάλλει ένα συνολικό ποσό που είναι στις πλείστες περιπτώσεις ψηλότερο από ότι η τιμή που θα μπορούσε να πάρει η τράπεζα αν το πωλούσε.

Με το πρόσχημα της εφαρμογής κοινωνικής πολιτικής η κυβέρνηση στέλνει «μάννα εξ ουρανού» στις τράπεζες και άλλους κερδοσκόπους που θα μπορούν να αγοράσουν αυτά τα δάνεια σε υπεραξία. Δηλαδή, το Εστία προσθέτει αξία εκεί που δεν υπάρχει και μετά οι τραπεζίτες και τα κερδοσκοπικά ταμεία που τα αγοράζουν την επωφελούνται. Ένα δάνειο που εντάσσεται στο Εστία θα αξίζει πολύ περισσότερο για την τράπεζα. Και αυτό ισχύει από την πρώτη μέρα, είτε ακολούθως το πωλήσει η τράπεζα είτε όχι. Αλλά η κεκαλυμμένη κρατική ενίσχυση μέσω του Εστία είναι άμεσα λεφτά στην τσέπη των μετόχων των τραπεζών. Η δέσμευση της κυβέρνησης να πληρώνει το ένα τρίτο του δανείου, που από μόνο του στις πλείστες περιπτώσεις είναι περισσότερο από τη λογιστική αξία τέτοιου δανείου, είναι αρκετή να προσδώσει την υπεραξία. Αυτό σημαίνει λιγότερες προβλέψεις και επομένως λογιστικά κέρδη και αύξηση στην αξία της μετοχής της τράπεζας. Επιπλέον, η ανάγκη για περαιτέρω αύξηση κεφαλαίου μειώνεται σημαντικά με αυτόν τον τρόπο.

Αυτά όλα στην ουσία προκύπτουν διότι δεν δίνεται η δυνατότητα στον δανειζόμενο να εξοφλήσει το δάνειο του κοντά στη σημερινή του αξία. Ενώ επιτρέπεται, σχεδόν ανεξέλεγκτα, να τα πωλήσουν σε τρίτους σε τέτοιες τιμές. Κατά τη γνώμη μου το Εστία όπως έχει προταθεί μπορεί να είναι κρατική ενίσχυση, ίσως ακόμη, και αντισυνταγματικό. Διότι με το πρόσχημα της εφαρμογής κοινωνικής πολιτικής η κυβέρνηση παίρνει από τον φορολογούμενο και προσδίδει αξία σε τρίτους εκεί που δεν υπήρχε.

Ένα σχέδιο Εστία που εξυπηρετεί την οικονομία

Μια καλύτερη πρόταση θα ήταν να αγοράζει το δάνειο του κάποιος δικαιούχος (με σωστά διαμορφωμένα κριτήρια) σε μια ρεαλιστική αξία που θα είναι κοντά στην τιμή που θα μπορούσε η τράπεζα να εξασφαλίσει αν το πωλούσε σε τρίτους. Για να επιτευχθεί αυτό θα πρέπει το κράτος να οργανωθεί και να είναι σε θέση να μπορεί να δέχεται και να αξιολογεί σωστά αιτήσεις από δικαιούχους του σχεδίου Εστία για χρηματοδότηση με σκοπό την πλήρη αποπληρωμή και αγορά του δάνειου τους. Η ικανότητα αποπληρωμής είναι όρος απαράβατος στην έγκριση οποιουδήποτε δανείου. Η παράβαση αυτού του χρυσού τραπεζικού κανόνα εξάλλου μας έχει φέρει και την οικονομική κρίση. Όμως, επειδή η αγορά θα γίνεται σε ρεαλιστική, και όχι σε υπεραξία του δανείου, όπως προνοείται τώρα από το σχέδιο Εστία, το αντίτιμο μπορεί να είναι χαμηλότερο από το ένα τέταρτο, ίσως και ένα πέμπτο του συμβατικού υπολοίπου του δανείου, η ικανότητα αποπληρωμής, παρόλο που θα είναι ακόμη δύσκολη, σε πολλές περιπτώσεις μπορεί να γίνεται έτσι εφικτή.

Ο οργανισμός που θα παρέχει το δάνειο για αποπληρωμή ενός τέτοιου δανείου θα παίρνει εκ μεταφοράς στην εξόφληση του την υποθήκη και τυχόν άλλες εξασφαλίσεις που κάλυπταν το παλιό δάνειο που έτσι αποπληρώθηκε πλήρως. Η εμπορική τράπεζα θα μπορεί να αφαιρέσει το δάνειο από τον ισολογισμό της και πιθανόν ακόμη να καταγράψει κάποιο κέρδος εφόσον η τιμή πώλησης/εξόφλησης θα είναι πιο ψηλή από τη λογιστική του αξία (αναιρεμένων των προβλέψεων). Από τη μεριά του ο δανειζόμενος θα έχει ένα πολύ πιο χαμηλό δάνειο που θα μπορεί να εξυπηρετεί. Η κυβέρνηση σε αυτό το πλαίσιο θα μπορεί να εφαρμόσει την κοινωνική της πολιτική με σχέδια που θα ενθαρρύνουν τον δανειζόμενο να εξυπηρετεί τακτικά το νέο χαμηλότερο σε ύψος δάνειο του. Αυτό μπορεί να είναι σε μορφή επιχορηγημένων τόκων η ακόμη πληρωμή μέρους του κεφαλαίου του δανείου.

Η επιχορήγηση από το κράτος σε αυτή την περίπτωσή θα είναι αρκετά μικρότερη από αυτό που προνοείται τώρα από το σχέδιο Εστία, όπου το κράτος θα καταβάλλει το ένα τρίτον του συνολικού δανείου. Περεταίρω, με αυτή την πρόταση, ο δανειζόμενος θα είναι ο αυτός που θα επωφελείται από την επιχορήγηση αντί η τράπεζα, με το να αυξάνει το ποσό της ανάκτησης του δανείου.

Αλλά το μεγαλύτερο κέρδος από τέτοια προτεινομένη τροποποίηση του σχεδίου Εστία είναι ότι το ιδιωτικό χρέος θα μειωθεί σημαντικά. Αυτό βοηθά ποικιλοτρόπως:

Μειώνει την αρνητική επίδραση στην οικονομία από εισοδήματα που αποκόπτονται από την κατανάλωση για να διοχετεύονται σε μεγάλες δόσεις δανείων. Η εξυπηρέτηση του πολύ ψηλού χρέους της χώρας αναπόφευκτα σημαίνει ότι οι εισπράξεις από δάνεια δεν θα μπορούν εύκολα να διατεθούν και να διοχετευτούν πίσω στην οικονομία υπό μορφή νέων παραγωγικών δανείων. Και αυτό διότι χωρίς ικανοποιητική ζήτηση (κατανάλωση) θα είναι πολύ δύσκολο να εξευρεθούν βιώσιμα και παραγωγικά έργα για να χρηματοδοτηθούν.

Ο δανειζόμενος θα έχει ένα πολύ μικρότερο δάνειο να εξυπηρετεί το οποίο στις πλείστες περιπτώσεις θα είναι και βατό. Στην περίπτωση όμως που το νέο δάνειο θα καταστεί μη εξυπηρετούμενο ο δανειζόμενος αλλά και η χρηματοδοτική τράπεζα του θα είναι σαφώς σε καλύτερη θέση από ότι με την εφαρμογή το σχεδίου Εστία ως έχει τώρα. Διότι η σχέση δανείου προς την αξία της υποθήκης θα είναι πολύ καλύτερη λόγω της σημαντικής μείωσης του οφειλόμενου ποσού. Έτσι, ακόμη και εάν ο χρηματοδοτικός οργανισμός αναγκαστεί να εκποιήσει την οικία, η τράπεζα θα είναι πλήρως καλυμμένη ενώ θα απομένει ένα σεβαστό ποσό από τυχόν εκποίηση για να μπορεί ο δανειζόμενος να κάνει μια νέα αρχή. Είτε για να αγοράσει νέα φτηνότερη κατοικία ή για να ενοικιάσει χωρίς την αγωνία να μείνει άστεγος.

*Ο Σαββάκης Κ. Σαββίδης είναι οικονομολόγος, που ειδικεύεται στην οικονομική ανάπτυξη και τη χρηματοδότηση έργων. Ήταν πρώην ανώτερος διευθυντής στην Κυπριακή Τράπεζα Αναπτύξεως και έχει διατελέσει τακτικός Επισκεπτόμενος Λέκτορας στο Πανεπιστήμιο του Harvard και στο Πανεπιστήμιο Queen’s του Καναδά. Author Page: https://ssrn.com/author=262460 

Του Μαρίνου Σιζόπουλου*

Δύο προτάσεις της ΕΔΕΚ για την αξία του ενυπόθηκου ακινήτου και τη ρύθμιση θεμάτων των εγγυητών

Με αφορμή την παράταση τριών ετών που δόθηκε στους εγγυητές από την Ολομέλεια της Βουλής λόγω της επικινδυνότητας να περιέλθουν αρκετοί εξ αυτών σε κατάσταση αφερεγγυότητας, θεωρούμε σημαντικό να επαναφέρουμε στη δημοσιότητα τις δύο προτάσεις που κατατέθηκαν από την ΕΔΕΚ και οι οποίες λειτουργούν προς όφελος τόσο των δανειοληπτών όσο και των εγγυητών.

Θυμίζουμε πως οι πιο κάτω προτάσεις έγιναν αποδεκτές από τον Πρόεδρο της Δημοκρατίας καθώς και από την πλειοψηφία των κοινοβουλευτικών κομμάτων πριν από την ψήφιση του πλαισίου αφερεγγυότητας τον Απρίλιο του 2015, αλλά δεν έχουν ακόμα προωθηθεί προς έγκριση, με ευθύνη όχι της ΕΔΕΚ.

Συγκεκριμένα, οι δύο προτάσεις αφορούν την αξία του ενυπόθηκου ακινήτου και τη ρύθμιση των θεμάτων των εγγυητών: Σε ό,τι αφορά το θέμα της ενυπόθηκης αξίας του ακινήτου, ως ΕΔΕΚ είχαμε προτείνει αυτή να είναι ίση με εκείνη την οποία αποδέχθηκαν οι τράπεζες στην αρχική συμφωνία κατά την οποία  παραχωρήθηκε το δάνειο. Θεωρούμε αδιανόητο η αξία να μεταβάλλεται σε βάρος του δανειολήπτη, όταν όλες οι υπόλοιπες πρόνοιες του εγγράφου, που είναι υπέρ του χρηματοπιστωτικού ιδρύματος, παραμένουν ως είχαν.

Σε ό,τι αφορά τους εγγυητές, η πρόταση της ΕΔΕΚ προνοούσε σε περίπτωση προσφυγής σε αυτούς, να υπάρχει ισόποση καταβολή του υπολοίπου του δανείου και όχι να επιβαρύνεται ο ένας ή ενδεχομένως κάποιοι από τους εγγυητές. Σε περίπτωση θανάτου ή πτώχευσης ενός εκ των εγγυητών, το αντίστοιχο ποσό να απορροφάται από την τράπεζα.

Θυμίζουμε πως τον Μάρτιο του 2013 το Υπουργικό Συμβούλιο αποφάσισε το κούρεμα να γίνει για 5,8 δις. Τελικά, σύμφωνα με το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο, το κούρεμα ανήλθε στα 9,4 δις ή στα 8,9 δις κατά το κυπριακό Υπουργείο Οικονομικών, επειδή θεωρήθηκε μηδενική η φερεγγυότητα των εγγυητών. Συνεπώς, όσοι ήταν εγγυητές σε δάνεια που έγιναν στην Τράπεζα Κύπρου και τη Λαϊκή θα έπρεπε να είχαν απαλλαγεί των υποχρεώσεών τους. Είναι λοιπόν άδικο αυτοί οι  εγγυητές σήμερα να θυματοποιούνται προς όφελος των τραπεζών.

Από την πλευρά της ΕΔΕΚ θα συνεχίσουμε να εργαζόμαστε υπέρ της προστασίας των πολιτών από την ασυδοσία των τραπεζών αλλά και υπέρ της μείωσης των μη εξυπηρετούμενων δανείων μέσω συγκεκριμένων και στοχευμένων προτάσεων.

Σημειώνουμε πως εάν η Κυβέρνηση είχε συγκεκριμένη πολιτική και εργαζόταν για τη μείωση των μη εξυπηρετούμενων δανείων, τα προβλήματα των τραπεζών και των εγγυητών θα ήταν πολύ πιο διαχειρίσιμα. Σε κάθε περίπτωση, από τον Μάρτιο που έγινε η σύσκεψη αρχηγών για το εν λόγω πρόβλημα, περιμένουμε από την Κυβέρνηση να μας δώσει το προσχέδιο των προτάσεών της. Όσο καθυστερούν να ληφθούν αποφάσεις, αυτό το ζωτικό πρόβλημα της κυπριακής οικονομίας θα μεγαλώνει όλο και περισσότερο.

*Πρόεδρος Κ.Σ. ΕΔΕΚ

Του Γιώργου Κουκούνη*

“Η ενίσχυση της αποκέντρωσης αποτελεί επιτακτική ανάγκη προς συμμόρφωση με τον Ευρωπαϊκό Χάρτη”

Η 1η Σεπτεμβρίου 2018 σηματοδοτεί την 30η επέτειο από την έναρξη της ισχύος του Ευρωπαϊκού Χάρτη Τοπικής Αυτοδιοίκησης, με τις χώρες που τον έχουν επικυρώσει να δεσμεύονται από τις διατάξεις του. Ο Ευρωπαϊκός Χάρτης απαιτεί το σεβασμό ενός ελάχιστου αριθμού δικαιωμάτων που αποτελούν την ευρωπαϊκή βάση της τοπικής αυτοδιοίκησης. Οι πολίτες απολαμβάνουν τις πολιτικές ελευθερίες που ο Ευρωπαϊκός Χάρτης διασφαλίζει και είναι σε θέση να συμβάλουν στη δημόσια ζωή των δήμων και των κοινοτήτων. Το Κογκρέσο των Τοπικών και Περιφερειακών Αρχών του Συμβουλίου της Ευρώπης είναι υπεύθυνο για τη διασφάλιση της τήρησης των αρχών που ο Ευρωπαϊκός Χάρτης επιβάλλει. Ο Ευρωπαϊκός Χάρτης στοχεύει στη διασφάλιση του ότι οι τοπικές αρχές αποτελούν ένα από τα κύρια θεμέλια του δημοκρατικού πολιτεύματος και ότι το δικαίωμα των πολιτών να συμμετέχουν στη διαχείριση των δημόσιων υποθέσεων αποτελεί αναγνωρισμένη δημοκρατική αρχή. Η ύπαρξη τοπικών αρχών με πραγματικές ευθύνες και πόρους προσφέρει αποτελεσματική διοίκηση κοντά στον πολίτη, συμβάλλοντας στη δημιουργία μιας Ευρώπης βασισμένης στις αρχές της δημοκρατίας και της αποκέντρωσης της εξουσίας. Με αφορμή την 30η επέτειο από την έναρξη της ισχύος του Ευρωπαϊκού Χάρτη, το Κογκρέσο τονίζει την ανάγκη ενδυνάμωσης των τοπικών αρχών, αφού παρατηρείται έλλειψη διαβούλευσης των κεντρικών κυβερνήσεων με τις τοπικές αρχές, καθώς επίσης το ρόλο των ευρωπαϊκών κοινοβουλίων στις διαδικασίες αποκέντρωσης, η οποία δύναται να επιτευχθεί με σαφή κατανομή των εξουσιών προς τις τοπικές αρχές, παρέχοντας τους τη δυνατότητα αντιμετώπισης των προκλήσεων που οφείλονται κυρίως στην προσφυγική κρίση στην Ευρώπη, τις οικονομικές δυσκολίες και τη δυσπιστία με την οποία οι πολίτες αντικρίζουν τα θεσμικά όργανα. 

Το άρθρο 9 του Ευρωπαϊκού Χάρτη προνοεί, μεταξύ άλλων, ότι οι αρχές τοπικής αυτοδιοίκησης δικαιούνται επαρκείς ιδίους πόρους τους οποίους να μπορούν να διαθέτουν ελεύθερα μέσα στα πλαίσια των εξουσιών τους, καθώς επίσης ότι πρέπει να υπάρχει διαβούλευση της κεντρικής κυβέρνησης με τις τοπικές αρχές σχετικά με τον τρόπο ανακατανομής οικονομικών πόρων σε αυτές. Το Κογκρέσο όμως, στα πλαίσια εξέτασης του κατά πόσον οι χώρες που έχουν κυρώσει τον Ευρωπαϊκό Χάρτη συμμορφώνονται με τις πρόνοιες του, αναφέρει ότι το άρθρο 9 είναι ένα από τα πλέον παραβιαζόμενα άρθρα μετά την οικονομική κρίση και τα προβλήματα που παρατηρούνται στη διανομή των αρμοδιοτήτων επιβεβαιώνουν την πεποίθηση ότι παρατηρείται μια τάση κατά της αποκέντρωσης στην Ευρώπη. Ορισμένες κυβερνήσεις επιχείρησαν να επανασυγκεντρώσουν τις εξουσίες και τις αρμοδιότητες που παρέχονται στις τοπικές και περιφερειακές αρχές και να περιορίσουν τους πόρους τους, αντί να ακολουθήσουν τακτική συνεργασίας και πολυεπίπεδης διακυβέρνησης σκοπεύοντας στην αντιμετώπιση των οικονομικών και κοινωνικών προκλήσεων. Το αποτέλεσμα δεν είναι ενθαρρυντικό: όσο οι κυβερνήσεις περιορίζουν τους οικονομικούς πόρους των τοπικών αρχών, τόσο περισσότερο τις εμποδίζουν από του να ανταποκριθούν στις ανάγκες των πολιτών, προκαλώντας λαϊκή δυσαρέσκεια και έλλειψη εμπιστοσύνης προς αυτές. Σ’ αυτές τις περιπτώσεις, η τοπική δημοκρατία φαίνεται να χάνει έδαφος και τα θετικά και εποικοδομητικά αποτελέσματα της εγγύτητας των υπηρεσιών και των δημοκρατικών θεσμών προς τους πολίτες περιφρονούνται. 

Το Κογκρέσο των Τοπικών και Περιφερειακών Αρχών του Συμβουλίου της Ευρώπης, έχοντας την ευθύνη παρακολούθησης κατά πόσον οι διατάξεις του Ευρωπαϊκού Χάρτη εφαρμόζονται στα κράτη μέλη, σκοπεύει όχι μόνο στα να αποκαλύψει τα διάφορα ζητήματα που οι τοπικές αρχές αντιμετωπίζουν, αλλά και να διατυπώνει συστάσεις για την αντιμετώπιση των ζητημάτων αυτών και να βοηθά τις κυβερνήσεις, τα κοινοβούλια και τις τοπικές αρχές να τις εφαρμόζουν, με σκοπό τη βελτίωση της τοπικής δημοκρατίας και της διακριτικής ευχέρειας των τοπικών αρχών να διαχειρίζονται αυτοτελώς ένα σημαντικό μέρος των δημόσιων υποθέσεων σύμφωνα με την αρχή της επικουρικότητας. Η αποκέντρωση έχει κεντρικό ρόλο στην ενίσχυση της εμπιστοσύνης των πολιτών στις τοπικές αρχές και στη βελτίωση της ποιότητας ζωής σε τοπικό επίπεδο. Με γνώμονα τα ανωτέρω, το Κογκρέσο σε πρόσφατη συνεδρία του καλεί τα κοινοβούλια των κρατών μελών του Συμβουλίου της Ευρώπης να υιοθετήσουν το ζωτικό τους ρόλο στην εφαρμογή των προνοιών του Ευρωπαϊκού Χάρτη, διασφαλίζοντας την εφαρμογή ενός κατάλληλου νομοθετικού πλαισίου για τη διαβούλευση με τις τοπικές αρχές και τις ενώσεις τους. Τονίζεται ότι οι κυβερνήσεις και τα κοινοβούλια μπορούν να μετατρέψουν τις τοπικές αρχές σε εταίρους τους και μέσω από την ορθή διαδικασία διαβούλευσης, να εφαρμόσουν τέτοιους νόμους και πολιτικές που να επιφέρουν τις απαραίτητες αλλαγές προς όφελος των πολιτών. 

*Δικηγόρου στη Λάρνακα