Του Αλέκου Βιλάνου*
Τους λίγους και τους εκλεκτούς εξυπηρετούν τα δύο προγράμματα της Κυπριακής Δημοκρατίας για παραχώρηση Διαβατηρίου και έκδοση της Χρυσής Visas.
Η προϋπόθεση αγοράς καινούργιου και μόνον καινούργιου ακινήτου (οικία -διαμέρισμα), που ισχύει για το πρόγραμμα της Χρυσής Visas, αποτελεί δυσμενή διάκριση και στερεί το δικαίωμα διάθεσης των ακινήτων σε ιδιώτες- πωλητές (μεταχειρισμένων οικιών- διαμερισμάτων) δηλαδή στους πολλούς.
Εάν οι ιδιώτες είχαν το δικαίωμα να απευθυνθούν στην αγορά αυτή και να πουλήσουν μεταχειρισμένα σπίτια και διαμερίσματα σε αιτητές προγραμμάτων για τη «χρυσή Visa” σίγουρα πολλά ακίνητα θα είχαν πουληθεί μέχρι σήμερα, δίνοντας ανάσες σε συμπολίτες μας που αντιμετωπίζουν οικονομικά προβλήματα και κυρίως έχουν δάνεια από τράπεζες. Με αυτό τον τρόπο θα μπορούσε να έχουν διευθετηθεί και Μη Εξυπηρετούμενα Δάνεια μειώνοντας το τεράστιο αυτό πρόβλημα που αποτελεί το μεγαλύτερο βάρος για την οικονομία.
Η δυσμενείς διακρίσεις δεν αφορούν μόνο τους απλούς πολίτες αλλά και τους μικρούς επιχειρηματίες που δραστηριοποιούνται στον τομέα των ακινήτων. Η προσεκτική μελέτη των δύο προγραμμάτων αποκαλύπτει ποιοι επιχειρηματίες ακινήτων μπορούν να πουλήσουν ακίνητα και για τα δύο προγράμματα.
Διερωτώμαι μάλιστα κατά πόσο οι πρόνοιες των δύο προγραμμάτων οι οποίες έχουν εγκριθεί από το Υπουργικό Συμβούλιο είναι συμβατές με τις πρόνοιες του συντάγματος εφόσον δημιουργούν αθέμιτο ανταγωνισμό και δυσμενείς διακρίσεις ανάμεσα σε φυσικά πρόσωπα και στους επιχειρηματίες (εταιρείες) που δραστηριοποιούνται στον τομέα των ακινήτων.
Οι άλλες Ευρωπαϊκές χώρες δεν διαχωρίζουν τα ακίνητα σε καινούργια και μεταχειρισμένα
Θα ήταν παράλειψή να μην αναφέρουμε ότι άλλες Ευρωπαϊκές χώρες όπως η Μάλτα, η Πορτογαλία, η Ισπανία, η Ιταλία και η Ελλάδα. που έχουν το ίδιο ή παρόμοιο πρόγραμμα της «Χρυσής Visas»; Χωρίς όμως να διαχωρίζουν τα ακίνητα σε μεταχειρισμένα ή καινούργια ενώ και η αξία αγοράς ακινήτου που προνοείται είναι πιο χαμηλή.
Υπάρχει όμως και συνέχεια στις διακρίσεις.
Νέες πρόνοιες θέτουν και προϋπόθεση εξουσιοδοτημένου προσώπου για υποβολή αίτησης για «χρυσή Βίζα» η Διαβατήριο.
Θα πρόκειται για μερίδα δήθεν αδειοδοτημένων -εγκεκριμένων επαγγελματιών οι οποίοι θα απολαμβάνουν μονοπωλιακά πλεονεκτήματα με τις γνωστές συνέπειες της δημιουργίας κλειστών κυκλωμάτων.
Παράλληλα θα απαγορευτεί και η διαφήμιση των προγραμμάτων υπό προϋποθέσεις γεγονός που θα δημιουργήσει ακόμα μεγαλύτερη μείωση του θεμιτού ανταγωνισμού
Δισεκατομμύρια για τους ολίγους
Ας μην πανηγυρίζουν κάποιοι ότι ήρθαν πολλά δις στην Κύπρο με τα δυο προγράμματα και με τους πύργους διότι ήδη έχουμε ερημωμένα- κλειστά διαμερίσματα και σπίτια που αγοράστηκαν για τη «Χρυσή Visa» η το Διαβατήριο. Δεν αποτελεί υπερβολή η εκτίμηση ότι αυτά τα δις τελικά τα πληρώνουν έμμεσα οι μικρομεσαίοι αγοραστές ακινήτων (νεαρά ζευγάρια) τα οποία θέλουν να αγοράσουν στέγη αλλά οι τιμές σκαρφάλωσαν στα ύψη λόγω αυτών των προγραμμάτων.
Η ανάπτυξη είναι πάντοτε ευπρόσδεκτη αλλά πάντοτε εφόσον επιτυγχάνεται με μέτρο, προβληματισμό, πρόβλεψη και προπαντός υπέρ όλων των πολιτών και όχι μιας πολύ μικρής μερίδας που θησαυρίζει εις βάρος των άλλων.
Ευελπιστούμε σύντομα η κυβέρνηση (Υπουργείο Εσωτερικών) να εντάξει στο πρόγραμμα (Χρυσή Visa) όλα τα ακίνητα που είναι διαθέσιμα προς πώληση στην αγορά καινούργια και μεταχειρισμένα χωρίς καμία δυσμενή διάκριση. Παράλληλα αναμένουμε μείωση της προϋπόθεσης για αξίας ακινήτου στις €250,000 αντί τις €300,000 που είναι σήμερα με στόχο να ενταχθούν περισσότερα ακίνητα στο πρόγραμμα για να βοηθηθούν περισσότεροι συμπολίτες μας.
Στοπ στους Πύργους
Θα πρέπει επίσης να σταματήσει την ανεξέλεγκτη αδειοδότηση για πύργους στη Λεμεσό.
Να θυμάστε για τους πύργους τρεις προβλέψεις α) έρημα κτήρια β) πυρκαγιά γ) πτώση τιμών στα ακίνητα αυτά. Ήδη η Ευρωπαϊκή Ένωση μας κτύπησε το καμπανάκι μέχρι τώρα τρεις φορές με προειδοποιητικές επιστολές για τα αρνητικά που μπορεί να προκύψουν από αυτά τα προγράμματα αν δεν τα προσέξουμε.
*Σύμβουλος Ακινήτων - Vilanos Real Estate Agents Ltd
Του Γλαύκου Κωνσταντινίδη*
Το έργο της Πλατείας Ελευθερίας είναι σε μέγεθος και χωροθέτηση το πιο σημαντικό σύγχρονο έργο στη Λευκωσία. Η πρωτόγνωρη αρχιτεκτονική και κατασκευαστική πολυπλοκότητα του έργου και η χωροθέτηση του στο επίκεντρο του εμπορικού κέντρου της Λευκωσίας καθιστούν τη διαχείριση του θέμα με πολύ μεγαλύτερες προκλήσεις από αυτές της κατασκευής του. Λόγω της προσφοράς που το έργο αυτό αναμένεται και πρέπει να κάνει στην αρχιτεκτονική, πολεοδομία, πολιτισμό και στην οικονομία της πρωτεύουσας, η διαχείριση και η όλη δυναμική που πρέπει να αποκτήσει απαιτούν νέες, ολοκληρωμένες και σύνθετες προσεγγίσεις. Εφόσον λοιπόν πρόκειται για καινοτόμο έργο είναι αυτονόητο ότι και το μοντέλο διαχείρισης πρέπει να είναι καινοτόμο, μακριά και έξω από συμβατά πρότυπα διαχείρισης δημόσιων έργων, γνωστά για την περιορισμένη αποτελεσματικότητά τους. Γιατί πρέπει να εφαρμοστεί νέα προσέγγιση διαχείρισης; Επειδή με τη αποπεράτωση του έργου, εκτός από την αρχιτεκτονική, πολεοδομική, πολιτιστική και άλλη σημασία για την πόλη, το έργο αυτό θα είναι ένα ‘περιουσιακό στοιχείο’ με έξοδα συντήρησης, προστασίας και ανάδειξης αλλά και δυνατότητες εσόδων.
Χρειάζεται επομένως να ετοιμασθεί ένα Σχέδιο Διαχείρισης που θα καθορίζει ποιος, πώς και με ποια έσοδα θα διασφαλίζεται η βιώσιμη λειτουργία και συντήρησητου έργου. Ο ιδιοκτήτης (ή κηδεμόνας) του έργου δεν είναι κατ’ ανάγκην και πάντοτε ο κατάλληλος διαχειριστής. Υπάρχουν πρότυπα διαχείρισης τέτοιων έργων που λειτουργούν με συμφωνία συνεργασίας ιδιωτικού-δημόσιου τομέα (PPP) όπου η κάθε πλευρά αναλαμβάνει και εκτελεί τις υποχρεώσεις της στο πλαίσιο της συμφωνίας (concession). Μια τέτοια επιλογή προσφέρει δυνατότητες τόσο δημόσιου ελέγχου όσο και οικονομικής εκμετάλλευσης για δημιουργία εσόδων για την απαιτούμενη συντήρηση και διατήρηση της ποιότητας του έργου που είναι ο στόχων όλων των δημοτών.
Χρειάζεται ωστόσο και ένα εμπορικό πλάνο / μοντέλο (business plan) που θα προβλέπει και συνυπολογίζει τόσο τις εστίες εξόδων (cost centres) όσο και τις εστίες εσόδων (revenue centres). Τα έξοδα συντήρησης της Πλατείας Ελευθερίας θα είναι σημαντικά (καθαριότητα, φύλαξη, συντήρηση, φωταγώγηση, άρδευση και συντήρηση κήπων, κ.λπ.). Ένα βιώσιμο εμπορικό μοντέλο λοιπόν πρέπει να δώσει προτεραιότητα στις εσωτερικές εστίες εσόδων από την ίδια τη λειτουργία του έργου, γιατί οι δημόσιοι και δημοτικοί πόροι είναι περιορισμένοι και είναι πιθανόν να οδηγήσουν σε στενότητα χρημάτων, ανεπαρκή συντήρηση και υποβάθμιση της ποιότητας του έργου, με αρνητικό αντίκτυπο στις προσφερόμενες υπηρεσίες και στη σημασία του. Η οικονομική και διαχειριστική βιωσιμότητα του έργου της Πλατείας Ελευθερίας είναι το κλειδί στην ικανότητα του να διατηρεί την αξία του και να προσφέρει σε μόνιμη βάση ψηλής ποιότητας υπηρεσίες προς όφελος των δημοτών. Παραδοσιακές αντιλήψεις διαχείρισης που ευνοούν και αποδίδουν κυρίαρχο ρόλο στο κράτος και άμεσο δημοτικό / κρατικό έλεγχο με δυσλειτουργικά εργαλεία διοίκησης, γραφειοκρατικές δομές εξουσίας και κανονισμούς άλλης εποχής είναι συνταγές κακής συντήρηση και υποβάθμισης που βλέπουμε σε πολλές περιπτώσεις δημόσιων χώρων. Η Πλατεία Ελευθερίας είναι ένα πολυσύνθετο έργο και πρέπει η παρουσία του να κάνει τη διαφορά στη Λευκωσία σε δυναμισμό, γόητρο και έλξη στοιχεία ενός ‘branding effect’ που πρέπει να διασφαλιστούν από την αρχή. Προσεγγίσεις δημόσιου τομέα δεν θα προσφέρουν τις προϋποθέσεις για αυτή την παρουσία.
*Οικονομολόγος και Πολεοδόμος.
Του Γιώργου Κουκούνη*
“Αποτελεί πράξη διαχείρισης της ιδιωτικής περιουσίας του κράτους και δεν ελέγχεται δικαστικά”
Η διάθεση κρατικής γης ρυθμίζεται από τους Κανονισμούς που εκδόθηκαν δυνάμει του άρθρου 18 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμου, Κεφ.224 και μπορεί να γίνει μόνο κατόπιν απόφασης του Υπουργικού Συμβουλίου με όρους, προϋποθέσεις και κριτήρια που καθορίζονται στους Κανονισμούς. «Διάθεση» σημαίνει παραχώρηση, μίσθωση, ανταλλαγή ή αποξένωση με οποιοδήποτε τρόπο ακίνητης ιδιοκτησίας της Δημοκρατίας και συμπεριλαμβάνει την παροχή διόδου από αυτή και τη χορήγηση άδειας χρήσης της. Όταν η Δημοκρατία αποφασίζει τη διάθεση κρατικής γης, θεωρείται ότι διαχειρίζεται ιδιωτική περιουσία του κράτους και η πράξη της εμπίπτει στη σφαίρα του ιδιωτικού και όχι του δημοσίου δικαίου. Είναι πράξη διαχείρισης της ιδιωτικής περιουσίας του κράτους που στηρίζεται στα ιδιοκτησιακά του δικαιώματα και δεν σχετίζεται με την άσκηση της εξουσίας του σαν αρχής. Η διάθεση κρατικής περιουσίας δεν αποτελεί πράξη του δημοσίου ζωτικής σημασίας, η δε διαχείριση της ρυθμίζεται από την ανωτέρω ειδική νομοθεσία και μπορεί να γίνει κυρίως στις ακόλουθες περιπτώσεις:- (α) παραχώρηση μικρών τεμαχίων, (β) εκμίσθωση για σκοπούς δημόσιας ωφέλειας, (γ) διάθεση για γεωργικούς, κτηνοτροφικούς, οικιστικούς, τουριστικούς και βιομηχανικούς σκοπούς, (δ) ανταλλαγή ακίνητης ιδιοκτησίας της Δημοκρατίας μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις, εκτός αν γίνεται για σκοπούς ευθυγράμμισης και αναπροσαρμογής συνόρων ενός ή περισσότερων όμορων τεμαχίων γης ή για βελτίωση του οδικού δικτύου, (ε) ανταλλαγή σε περίπτωση απαλλοτρίωσης, όταν το ποσό της αποζημίωσης καθίσταται οριστικό και η απαλλοτρίωση αποστερεί από τον αιτητή ολόκληρο ή μέρος του τεμαχίου το οποίο χρησιμοποιείτο σαν κατοικία ή πρόκειται να χρησιμοποιηθεί για την ανέγερση κατοικίας ή χρησιμοποιείτο για επαγγελματικό σκοπό και η οικονομική κατάσταση του αιτητή κρίνεται πενιχρή.
Η περίπτωση ιδιοκτήτη κτήματος που συνόρευε με κρατική γη, ο οποίος αιτήθηκε την εκμίσθωση της για γεωργικούς σκοπούς, αλλά η αίτηση του απορρίφθηκε διότι δεν καλυπτόταν από τις πρόνοιες του Κανονισμού 5 λόγω του ότι βρίσκεται σε κοινότητα που αναπτύσσεται οικιστικά με την ανέγερση εξοχικών κατοικιών και ο αιτητής είναι μόνιμος κάτοικος εξωτερικού και δεν είναι επαγγελματίας γεωργός, εξετάστηκε δύο φορές από το Ανώτατο Δικαστήριο. Η προσφυγή του πρωτόδικα απορρίφθηκε, εφόσον η προσβαλλόμενη απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου δεν είχε σκοπό την προαγωγή οποιουδήποτε δημοσίου συμφέροντος, αλλά αποκλειστικά τη διαχείριση της ιδιωτικής περιουσίας του Κράτους. Το Υπουργικό Συμβούλιο με την εν λόγω απόφαση του, ουσιαστικά προστάτευσε τα οικονομικά συμφέροντα του κράτους και ως αποτέλεσμα η προσφυγή στρεφόμενη προς μη εκτελεστή πράξη κρίθηκε απορριπτέα. Ο αιτητής δεν ικανοποιήθηκε και προσέβαλε την απόφαση με αναθεωρητική έφεση, η οποία εξετάστηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφαση που εξέδωσε στην Α.Ε. 45/2012 ημερ.29.5.2018, το οποίο υιοθέτησε την πρωτόδικη απόφαση, κρίνοντας ότι η παραχώρηση του κρατικού τεμαχίου δεν αποσκοπούσε στην προώθηση δημόσιου σκοπού και δεν παρουσίαζε κανένα ιδιαίτερο ενδιαφέρον για το κοινό. Τόνισε ότι πολύ ορθά έκρινε το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι συνιστά διαχείριση περιουσίας του Κράτους, δεν είναι εκτελεστή πράξη και δεν εμπίπτει στο δημόσιο, αλλά στο ιδιωτικό δίκαιο.
Το Ανώτατο Δικαστήριο ανέλυσε πότε μια πράξη της Διοίκησης εμπίπτει στη σφαίρα του Δημόσιου και πότε του Ιδιωτικού Δικαίου, παραπέμποντας στη νομολογία όπου τονίζονται τα ακόλουθα: «Η αναθεωρητική δικαιοδοσία του Ανωτάτου Δικαστηρίου περιορίζεται στον έλεγχο της νομιμότητας εκτελεστών διοικητικών πράξεων. Πράξη για να είναι εκτελεστή θα πρέπει να είναι (α) προϊόν άσκησης εκτελεστικής ή διοικητικής λειτουργίας, (β) από όργανο, αρχή ή πρόσωπο, (γ) το όργανο να ενεργεί στη σφαίρα του δημοσίου και όχι του ιδιωτικού δικαίου και (δ) να παράγει νομικά αποτελέσματα με άμεση νομική ισχύ. Το κύριο κριτήριο για τη διάκριση μεταξύ πράξεων δημοσίου δικαίου και πράξεων ιδιωτικού δικαίου είναι η φύση της ίδιας της πράξης και ο επιδιωκόμενος με την πράξη αυτή σκοπός. Πράξη ή απόφαση μπορεί να εκδοθεί από διοικητικό όργανο κατά την άσκηση της εκτελεστικής ή διοικητικής λειτουργίας του και εντούτοις να εκφεύγει του ελέγχου του δικαστηρίου κάτω από το Άρθρο 146 του Συντάγματος, γιατί ο κύριος σκοπός που επιδιώκεται με την πράξη ή την απόφαση αυτή δεν είναι δημοσίου συμφέροντος, αλλά ο καθορισμός αστικών δικαιωμάτων των πολιτών. Η έγερση ζητημάτων που προσελκύουν το ενδιαφέρον του κοινού δεν θεωρήθηκε αρκετή για να θεωρηθεί ότι η πράξη κείται εντός της σφαίρας του δημοσίου δικαίου. Ο χαρακτήρας της πράξης παραμένει αναλλοίωτος, έστω κι αν η απόφαση επηρεάζει παρεμπιπτόντως δικαιώματα του ευρύτερου κοινού, εφόσον ο πρωταρχικός σκοπός της απόφασης είναι η ρύθμιση δικαιωμάτων ιδιωτικού δικαίου.»
*Δικηγόρου στη Λάρνακα
Του Γιώργου Κουκούνη*
“Ο καταχρηστικός χαρακτήρας συμβατικής ρήτρας κρίνεται με βάση το χρόνο σύναψης της σύμβασης”
Η απόφαση του Δικαστηρίου της Ευρωπαϊκής Ένωσης (ΔΕΕ) της 20ης Σεπτεμβρίου 2017 (C-186/16) προδιαγράφει το αποτέλεσμα των υποθέσεων που εκκρεμούν ενώπιον και των Κυπριακών Δικαστηρίων στις διαφορές μεταξύ δανειοληπτών και τραπεζών αναφορικά με συμβάσεις δανείων σε ξένο συνάλλαγμα, όπως έγινε με το ελβετικό φράγκο. Το θέμα εξετάστηκε στα πλαίσια της Οδηγίας 93/13/ΕΟΚ για την προστασία των καταναλωτών από καταχρηστικές ρήτρες συμβάσεων που συνάφθηκαν με δανειολήπτες, κυρίως σε ελβετικά φράγκα. Ο συναλλαγματικός κίνδυνος, τον οποίο φέρει εξολοκλήρου ο δανειολήπτης, δημιουργεί σημαντική ανισορροπία μεταξύ των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων των συμβαλλομένων που απορρέουν από τη δανειακή σύμβαση. Ο χρόνος εκτίμησης της ύπαρξης της ανισορροπίας δεν μπορεί να είναι άλλος από το χρόνο συνομολόγησης της σύμβασης, το δε περιεχόμενο των ρητρών θα πρέπει να είναι διατυπωμένο κατά τρόπο σαφή και κατανοητό, ώστε ο δανειολήπτης να προειδοποιείται και να λαμβάνει συμβουλή για τους δυνητικούς κινδύνους και την πιθανότητα επέλευσης τους, ιδιαίτερα αναφορικά με τη συναλλαγματική ισοτιμία του νομίσματος της σύμβασης. Η αύξηση της τιμής του ελβετικού φράγκου, όπως και κάθε αλλαγή στη συναλλαγματική ισοτιμία, σε συνάρτηση με την εξόφληση του δανείου στο ίδιο ξένο νόμισμα, δημιουργεί υποχρέωση στην τράπεζα ενημέρωσης του δανειολήπτη για το ενδεχόμενο ανατίμησης ή υποτίμησης του ξένου νομίσματος και τις δυνητικά σημαντικές οικονομικές συνέπειες μια τέτοιας ρήτρας στις οικονομικές του υποχρεώσεις. Μια τράπεζα ασχολούμενη με την παροχή δανείων σε ελβετικά φράγκα, γνωρίζει το σύνολο των περιστάσεων έχοντας την εξειδίκευση και τη γνώση για τις πιθανές διακυμάνσεις της συναλλαγματικής ισοτιμίας και των εγγενών κινδύνων της συνομολόγησης δανείου στο ξένο αυτό νόμισμα, καθώς και την ύπαρξη σημαντικής ανισορροπίας που ήταν καταχρηστική, εφόσον βάρυνε εξολοκλήρου το δανειολήπτη.
Στην ανωτέρω απόφαση, το εφετείο Oradea της Ρουμανίας υπέβαλε στο ΔΕΕ τρία προδικαστικά ερωτήματα που αφορούσαν 69 καταναλωτές που έλαβαν δάνειο σε ελβετικά φράγκα, κυρίως για την απόκτηση ακινήτων. Η διαφορά στην κύρια δίκη προέκυψε λόγω της υποχρέωσης που υπείχαν με βάση τη δανειακή σύμβαση να αποπληρώσουν το δάνειο στο ίδιο νόμισμα. Η αύξηση της ισοτιμίας του ελβετικού φράγκου με το εγχώριο νόμισμα έφερε σε δεινή θέση τους δανειολήπτες, οι οποίοι δεν μπορούσαν από τα εισοδήματα που εισέπρατταν να αποπληρώνουν τις δόσεις του δανείου. Σύμφωνα με το άρθρο 1 της οδηγίας 93/13, αυτή έχει ως αντικείμενο την προσέγγιση των νομοθετικών διατάξεων στα κράτη μέλη αναφορικά με καταχρηστικές ρήτρες σε συμβάσεις που συνάπτονται μεταξύ ενός επαγγελματία και ενός καταναλωτή. Κατά το άρθρο 3.1 της οδηγίας, ρήτρα σύμβασης που δεν απετέλεσε αντικείμενο ατομικής διαπραγμάτευσης θεωρείται καταχρηστική όταν, παρά την απαίτηση καλής πίστης, δημιουργεί εις βάρος του καταναλωτή σημαντική ανισορροπία ανάμεσα στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των μερών. Τα άρθρα 4.1 και 4.2 προβλέπουν ότι ο καταχρηστικός χαρακτήρας μιας ρήτρας κρίνεται, αφού ληφθούν υπόψη η φύση των υπηρεσιών που η σύμβαση αφορά, όλες οι κατά το χρόνο της σύναψης της περιστάσεις, καθώς και οι υπόλοιπες ρήτρες από τις οποίες η σύμβαση εξαρτάται. Η εκτίμηση του καταχρηστικού χαρακτήρα των ρητρών, σύμφωνα με το άρθρο 5, εξαρτάται από το κατά πόσο είναι διατυπωμένες κατά τρόπο σαφή και κατανοητό, ιδιαίτερα στην περίπτωση συμβάσεων των οποίων όλες ή μερικές ρήτρες που προτείνονται στον καταναλωτή έχουν συνταχθεί εγγράφως.
Το ΔΕΕ στην απόφαση του απάντησε το πρώτο ερώτημα ότι το άρθρο 3.1 της οδηγίας 93/13 έχει την έννοια ότι η εκτίμηση του καταχρηστικού χαρακτήρα συμβατικής ρήτρας πρέπει να γίνεται με βάση το χρόνο συνάψεως της επίμαχης σύμβασης, λαμβανομένου υπόψη του συνόλου των περιστάσεων τις οποίες μπορούσε να γνωρίζει η τράπεζα κατά το χρόνο αυτό και που μπορούσαν να επηρεάσουν τη μεταγενέστερη εκτέλεση της εν λόγω συμβάσεως. Σε σχέση με τα υπόλοιπα ερωτήματα, το ΔΕΕ απάντησε ότι το άρθρο 4.2 έχει την έννοια ότι η απαίτηση μια συμβατική ρήτρα να είναι διατυπωμένη κατά τρόπο σαφή και κατανοητό επιτάσσει, στις περιπτώσεις συμβάσεων δανείου, τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα να παρέχουν στους δανειολήπτες επαρκή πληροφόρηση ώστε αυτοί να είναι σε θέση να λαμβάνουν συνετές και εμπεριστατωμένες αποφάσεις. Ο μέσος καταναλωτής θα πρέπει όχι μόνο να γνωρίζει το ενδεχόμενο ανατιμήσεως ή υποτιμήσεως του ξένου νομίσματος στο οποίο έχει συναφθεί το δάνειο, αλλά επίσης να αξιολογεί τις δυνητικά σημαντικές οικονομικές συνέπειες μιας τέτοιας ρήτρας στις οικονομικές του υποχρεώσεις που θα μπορούσαν να επηρεάσουν το ποσό που καλείται να καταβάλει.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα
Του Πάνου Δανού*
Στα πλαίσια του οικονομικού προγραμματισμού, η επένδυση σε ακίνητα αποτελεί μια καλή επιλογή για την επίτευξη των οικονομικών στόχων, ατομικών ή εταιρικών. Μια επένδυση θεωρείται κατάλληλη όταν αυτή αφορά το εισόδημα ή και την υπεραξία ακινήτου - των.
Τα συχνότερα ερωτήματα σχετικά με την επένδυση, έχουν να κάνουν κυρίως με το χρονοδιάγραμμα της επένδυσης, όπως: είναι καλή περίοδος να ξεκινήσω; να περιμένω την κατάλληλη ευκαιρία; κι αν έχω ήδη επενδύσει, μήπως μου συμφέρει να ρευστοποιήσω σήμερα και να αγοράσω αργότερα;
Προφανώς, όλοι θα θέλαμε να επενδύσουμε στο πιο χαμηλό σημείο των αγορών, κι αν το επιτυγχάναμε, θα μας απέφερε πολύ μεγάλα κέρδη. Πρακτικά, αυτό είναι ιδιαίτερα δύσκολο ακόμα και για τους πιο έμπειρους ειδικούς που ξοδεύουν αμέτρητες ώρες μπροστά από τις οθόνες τους αναλύοντας δεδομένα και ειδήσεις. Οι εξωγενείς παράγοντες που επηρεάζουν βραχυπρόθεσμα τις τοπικές και διεθνείς αγορές ακινήτων, αυξάνουν ιδιαίτερα το βαθμό δυσκολίας οποιωνδήποτε προβλέψεων. Λανθασμένες προβλέψεις εγκυμονούν δυσμενείς επιπτώσεις στο τελικό αποτέλεσμα ενός επενδυτικού σχεδίου.
Ακολούθως, θα επεξηγηθούν δύο περιπτώσεις υποθετικών επενδυτών, με διαφορετική συμπεριφορά ο καθένας, χρησιμοποιώντας ιστορικό αποδόσεων των τελευταίων 7 ετών από τις αναλύσεις της BNP Paribas Real Estate. Ομολογουμένως, επρόκειτο για μια πολύ καλή περίοδο γενικά για την ευρωπαϊκή κτηματαγορά. Κατά τη διάρκεια των τελευταίων 7 ετών, οι αγορές κινήθηκαν ανοδικά μεν, με αρκετά βραχυπρόθεσμα σκαμπανεβάσματα δε, λαμβάνοντας και υπόψη, πως κατά το ξεκίνημα της δεκαετίας αυτής είχε ήδη ξεσπάσει η κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων στις ΗΠΑ, με αλυσιδωτές αρνητικές εξελίξεις για την παγκόσμια οικονομία και την παγκόσμια κτηματαγορά.
Ο επενδυτής Α αποφάσισε να αγοράσει στις αρχές Αυγούστου 2011 ακίνητο αξίας €100.000 χωρίς να προβαίνει σε οποιεσδήποτε αλλαγές και απλά ελέγχοντας την αξία του περιστασιακά. Το Μάρτιο του 2012, η αξία του ακινήτου του είχε πέσει στις €70.000. Αυτό όμως δεν τον πτόησε, ούτε τον ώθησε σε κινήσεις πανικού, αφού το σχέδιό του ήταν ξεκάθαρο από την αρχή. Ήταν πολύ νωρίς να κρίνει την επένδυση αφού είχαν περάσει μόλις 8 μήνες από το ξεκίνημά της. Για αυτήν του την υπομονή ανταμείφθηκε, αφού, όχι μόνο σε σύντομο χρονικό διάστημα η αξία του ακινήτου του επανήλθε στο αρχικό ποσό της επένδυσής του, αλλά τα επόμενα χρόνια εκτοξεύτηκε και σήμερα φτάνει στις €170.000.
Ο επενδυτής Β είχε λάβει από την αρχή στάση αναμονής, προτού προχωρήσει με την αρχική επένδυση του ποσού των €100.000, προσβλέποντας σε πιο χαμηλό σημείο αγοράς, αν η πτώση της κτηματαγοράς συνεχιζόταν. Στο μεταξύ η κτηματαγορά άρχισε να ανακάμπτει, οπότε απογοητευμένος πήρε την απόφαση να προχωρήσει με την αγορά ακινήτου που πριν κόστιζε € 100.000, στη τιμή των € 110.000, αφού η πτώση που ανέμενε, δεν διαφαινόταν κι έτσι επένδυσε το 2014. Η αξία του ακινήτου αυτού στο τέλος Ιουλίου 2018 ανήλθε στις €170.000, αλλά κέρδισε €10.000 λιγότερα από τον επενδυτή Α, εξαιτίας του γεγονότος της καθυστέρησης στην αρχική επένδυση που οδήγησε σε αγορά € 110.000 αντί € 100.000.
Επίσης, η δύναμη της σύνθετης κεφαλαιοποίησης - δηλαδή του οφέλους από την από-επένδυση σε τιμή μεγαλύτερη από το αρχικό κεφάλαιο σε συνδυασμό με εισόδημα, αφήνεται να ενεργήσει πολλαπλασιαστικά, επιτυγχάνοντας ακόμη πιο ψηλούς ρυθμούς ανάπτυξης του αρχικού επενδυμένο κεφαλαίου. Για παράδειγμα, αν υποθέσουμε ότι ένα ακίνητο έχει εισόδημα / απόδοση 6% ετησίως, η αξία της επένδυσης θα διπλασιάζεται κάθε 12 χρόνια.
Η αγορά ακινήτων δεν επηρεάζεται από έναν μόνο παράγοντα και για τον λόγο αυτό είναι τόσο δύσκολο να προβλέψουμε τα σκαμπανεβάσματά της. Με ένα σωστό σύμβουλο ακινήτων και μια απλή στρατηγική επένδυσης η οποία ακολουθείται πιστά, μπορούμε να αισθανόμαστε πιο ήσυχοι, χωρίς να αγωνιούμε για παράγοντες πέρα από τον έλεγχό μας. Στο τέλος, αυτή η στρατηγική ίσως αποδειχθεί η πιο πετυχημένη.
*BSc FRICS, C. Env., VRS, IPF - CEO DANOS/BNPPRE Group
Του Ανδρέα Δράκου*
Τα κριτήρια που έχουν εγκριθεί από το Υπουργικό, πιστεύω δεν είναι δίκαια και δεν θα διασφαλίσουν την κοινωνική συνοχή και αλληλεγγύη. Δεν βλέπω καθόλου τον προσφυγικό κόσμο να βρίσκεται στο σχέδιο αυτό, αλλά ούτε τους πολύτεκνους κατ’ εξαίρεση.
Δικαιούχοι στο σχέδιο θα είναι οι δανειολήπτες με ετήσιο οικογενειακό εισόδημα μέχρι τις €50 χιλ. που πιστεύω ότι το ετήσιο οικογενειακό εισόδημα δεν έπρεπε να ξεπερνούσε τις €30 χιλ. Είναι δυστυχώς πολύ μεγάλο το ποσό, δεν ανταποκρίνεται μόνο στις ευάλωτες και ασθενέστερες ομάδες. Αυτό το σχέδιο έπρεπε να γίνει πριν από πέντε χρόνια και να κάλυπτε όλους τους δανειολήπτες και ιδίως τους πολύτεκνους. Μόνο έτσι θα σώζαμε τον τόπο μας αλλά και την οικονομία γενικότερα. Το σχέδιο επίσης θα επωφεληθούν όσοι διαμένουν μόνιμα στη Δημοκρατία για δέκα συναπτά έτη. Η συμμετοχή των τραπεζών στο σχέδιο δεν είναι υποχρεωτική, ωστόσο όποια τράπεζα ενταχθεί στο σχέδιο θα πρέπει να το προσφέρει σε όλους τους πελάτες τους.
Η Κυβέρνηση θεωρεί πως από το σχέδιο θα επωφεληθούν οι δανειολήπτες καθώς θα μειωθεί η επιβάρυνσή τους, οι τράπεζες οι οποίες θα απαλλαχθούν από κόκκινα δάνεια και το κράτος γενικότερα.
Για μιαν ακόμη φορά θα επαναλάβω ότι πρέπει να σώσουμε δίκαιο τον τόπο μας και την οικονομία γενικότερα. Πρέπει να πληρώσουν οι στρατηγικοί κακοπληρωτές οι οποίοι έφεραν την οικονομία σε αυτά τα χάλια. Πρέπει να είναι η σωστή ισορροπία ανάμεσα στον κακοπληρωτή, τον πρόσφυγα, τον πολύτεκνο, τις ασθενέστερες ομάδες του πληθυσμού. Πρέπει να είναι αυτός ο οικονομικός και ρυθμιστικός ρόλος του κράτους. Αυτή την ισορροπία θα πρέπει να πετύχουμε.
Πρέπει το κράτος να προχωρήσει στις απαραίτητες μεταρρυθμίσεις προκειμένου η Κύπρος να ανοιχτεί σε νέους τομείς παροχής υπηρεσιών, γιατί πραγματικά η κυπριακή οικονομία ειδικεύεται πλέον στον τομέα τον υπηρεσιών. Χωρίς μεταρρυθμίσεις δεν νοείται αναπτυξιακή προοπτική και πρέπει να μετριασθεί η βαρύτητα στον τομέα του τουρισμού σε συνδυασμό με νέους προσανατολισμούς σε επικερδείς τομείς.
Η χώρα μας βρίσκεται αντιμέτωπη με κρίσιμες οικονομικές εξελίξεις, και στις πολλαπλές συνέπειες που αυτό συνεπάγεται όχι μόνο για την οικονομία, αλλά και για την κοινωνική ζωή του τόπου. Συνέπειες που δημιουργούν ένα πρωτόγνωρο κλίμα οικονομικής και κοινωνικής ζωής του τόπου. Τέλος, πρέπει να χαράξουμε μια συγκεκριμένη πορεία. Πρέπει να θέσουμε ως εθνικό στόχο την αύξηση της ευημερίας μας αλλά και την ενίσχυση του ρόλου μας μέσα στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Όσο και αν ακούγεται παράξενο, ο στόχος αυτός δεν είναι ξεκάθαρος για όλους. Παρόλο λοιπόν που οι συνθήκες είναι δύσκολες και αντίξοες πρέπει όλοι μαζί ενωμένοι να ενεργοποιηθούμε, να σοβαρευτούμε και να κυνηγήσουμε τον στόχο με προσήλωση ώστε να σώσουμε την οικονομία πριν να είναι πολύ αργά. Θεωρώ ότι η απελευθέρωση των αγορών, η παραγωγική αναδιάρθρωση και η τεχνολογική αλλαγή αποτελούν κινητήριες δυνάμεις της ανάπτυξης, ταυτόχρονα δημιουργούν κινδύνους και αστάθειες εάν δεν υπάρχει η σωστή αντιμετώπιση.
*BSC Business Administration – MBA