Του Κωνσταντίνου Κωνσταντή*
Η προσωπική εμπλοκή του ιδιοκτήτη στην ανέγερση της οικογενειακής κατοικίας στην Κύπρο, ιστορικά αποτελεί τον πιο παραδοσιακό τρόπο απόκτησης στέγης. Η εμπλοκή του ιδιοκτήτη στις διαδικασίες σχεδιασμού και ανέγερσης της κατοικίας του προσφέρει το αίσθημα πως το αποτέλεσμα ταυτίζεται με τις προσωπικές και οικογενειακές του ανάγκες, συμβαδίζει με το προσωπικό του στιλ ζωής και εκφράζει τις προσωπικές του προτιμήσεις τόσο από λειτουργική όσο και από αισθητική άποψη. Επιπλέον, η άμεση αυτή εμπλοκή του ιδιοκτήτη του προσφέρει την ευκαιρία να προσαρμόσει το αποτέλεσμα στις οικονομικές του δυνατότητες, πετυχαίνοντας ορθολογιστική κατανομή των χρημάτων του.
Κοντολογίς, μέσα από την εμπλοκή του ιδιοκτήτη στις διαδικασίες σχεδιασμού και ανέγερσης της οικογενειακής κατοικίας δημιουργούνται προϋποθέσεις συναισθηματικής σύνδεσης της οικογένειας με την ιδιόκτητη κατοικία, η οποία εκφράζει το στυλ και τις προτιμήσεις της. Η κατοικία με αυτόν τον τρόπο διαμορφώνεται ως αποτέλεσμα μιας δημιουργικής διαδικασίας και όχι ως προϊόν μιας τυποποιημένης αγοροπωλησίας που εστιάζει στο κέρδος του πωλητή.
Σήμερα, καθώς το μορφωτικό, κοινωνικό, οικονομικό και πολιτιστικό υπόβαθρο της κυπριακής οικογένειας έχει αναβαθμισθεί αισθητά, η απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας έχει ξεφύγει από τα στενά πλαίσια της ικανοποίησης μιας βασικής ανάγκης και το στοιχείο της αναζήτησης της ποιότητας, τόσο από λειτουργική, όσο και αισθητική άποψη, έχει γίνει κυρίαρχο στον τομέα αυτό. Η κυπριακή οικογένεια στις μέρες μας, έχει απαιτήσεις και παρουσιάζεται πιο ενημερωμένη στις τάσεις αισθητικής και στις λειτουργικές λύσεις που παρέχονται από τη σύγχρονη αρχιτεκτονική.
Πλεονεκτήματα ανάθεσης σε αρχιτέκτονα
Είναι προφανές, πως η ικανοποίηση των όσων έχω αναφέρει μέχρι τώρα μπορεί να επιτευχθεί κατά τον καλύτερο δυνατό τρόπο μέσω της απευθείας ανάθεσης της ευθύνης για σχεδιασμό και επίβλεψη της κατοικίας από τον χρήστη σε προσοντούχο αρχιτέκτονα. Ο αρχιτέκτονας σε συνεργασία με την υπόλοιπη ομάδα μελετητών (Πολιτικό Μηχανικό, Μηχανολόγο Μηχανικό, Ηλεκτρολόγο Μηχανικό κ.α.) και άλλους επαγγελματίες, θα συντονίσει όλη τη διαδικασία σε όλα τα στάδια από τη μελέτη έως και την κατασκευή, για να ικανοποιήσει τις προσδοκίες του ιδιοκτήτη. Απαριθμώντας τα πλεονεκτήματα της λύσης για απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας μέσω ανάθεσης από τον χρήστη προς προσοντούχο αρχιτέκτονα, θα μπορούσαμε να τα συνοψίσουμε στα ακόλουθα σημεία:
• Μεγάλο εύρος εναλλακτικών λύσεων για τη λειτουργική μορφή και το μορφολογικό χαρακτήρα της κατοικίας
• Ευκαιρία άσκησης του δικαιώματος επιλογής με βάση τις οικονομικές δυνατότητες και τις προσωπικές προτιμήσεις
• Συναισθηματική σύνδεση του ιδιοκτήτη με το τελικό αποτέλεσμα
• Προσωπική σφραγίδα του ιδιοκτήτη στο τελικό αποτέλεσμα
• Ανάπτυξη διαλογικής σχέσης μεταξύ ιδιοκτήτη και συντελεστών υλοποίησης
• Αρτιότερη ενημέρωση του ιδιοκτήτη για τις επιμέρους διαδικασίες ανέγερσης μιας κατοικίας
• Ευκαιρία για ουσιαστικό έλεγχο επί της ποιότητας κατά την κατασκευή
• Ευκαιρία για πρωτοτυπία στο σχεδιασμό
Τέλος, ένα σημαντικό πλεονέκτημα που συχνά δεν απολαμβάνει τη σημασία που του αξίζει, είναι το γεγονός ότι η εμπλοκή του ιδιοκτήτη στις διαδικασίες σχεδιασμού και ανέγερσης της κατοικίας του και η επαφή που αναπτύσσει με τους συντελεστές διεκπεραίωσης του έργου, του προσφέρουν μια βάση ενημέρωσης που διευκολύνουν κάθε πράξη μελλοντικής συντήρησης στην κατοικία.
Διαδικασία σχεδιασμού
Για να είναι δυνατό να υπάρξουν για τον ιδιοκτήτη τα πιο πάνω πλεονεκτήματα, είναι αναγκαίο να ακολουθηθούν με ευλάβεια μια σειρά από διαδικασίες λήψης αποφάσεων. Σε αντίθετη περίπτωση, όχι μόνο δε θα εμφανιστούν τα πιο πάνω πλεονεκτήματα για τον ιδιοκτήτη, αλλά μπορεί το αποτέλεσμα να είναι πραγματικά επιζήμιο ή ακόμα και καταστροφικό για αυτόν.
Στη συνέχεια θα επιχειρήσω να περιγράψω συνοπτικά την ακολουθία αποφάσεων μέσω απευθείας ανάθεσης από τον χρήστη προς προσοντούχο αρχιτέκτονα σε μια ορθολογιστική βάση.
Η ποιότητα και η επιτυχία ενός έργου (μιας κατοικίας) συνδέεται άμεσα με την ποιότητα της επικοινωνίας και κατανόησης που αναπτύσσεται ανάμεσα στον Αρχιτέκτονα και τον Ιδιοκτήτη. Η επιλογή Αρχιτέκτονα είναι σημαντική απόφαση γιατί είναι το πρώτο βήμα από το οποίο καθορίζεται σε μεγάλο βαθμό η κατοπινή πορεία και θα πρέπει να βασίζεται σε κατάλληλα κριτήρια, όπως την ικανότητα του να επινοεί κατασκευές που να ικανοποιούν τις απαιτήσεις αυτών που θα τις χρησιμοποιούν, επιδεικνύοντας σεβασμό προς το περιβάλλον, τους πολεοδομικούς/οικοδομικούς κανονισμούς και τους οικονομικούς περιορισμούς του Ιδιοκτήτη.
Το ύψος της αμοιβής δεν θα πρέπει να είναι καθοριστικό κριτήριο επιλογής. Το μηδαμινό ποσό που θα εξοικονομηθεί λόγω της χαμηλότερης αμοιβής, θα πληρωθεί ίσως σε πολλαπλάσιο βαθμό κατά τη διάρκεια της κατασκευής από πιθανά λάθη της Μελέτης/επίβλεψης, σε κόστος λειτουργίας, αλλά και σε προβλήματα που θα παρουσιασθούν στην διάρκεια της χρήσης.
Με την επιλογή του Αρχιτέκτονα ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να δώσει σε αυτόν όσες περισσότερες πληροφορίες μπορεί που να περιγράφουν τον «τρόπο» ζωής του, ώστε να καταγραφούν οι ανάγκες και οι προτιμήσεις του.
Στη συνέχεια, μαζί με τον Αρχιτέκτονα θα καταρτίσουν το κτηριολογικό πρόγραμμα λαμβάνοντας υπόψη την προϋπολογιζόμενη δαπάνη. Είναι πολύ σημαντικό να επιτρέψει ο ιδιοκτήτης στον Αρχιτέκτονα να εργαστεί και δημιουργήσει όσο το δυνατό ελεύθερα με βάση τις ανάγκες και τις οικονομικές δυνατότητες του πελάτη. Ο Αρχιτέκτονας δεν έχει μόνο απλή πελατειακή σχέση με τους ιδιοκτήτες, αλλά οφείλει να διαδραματίζει ρόλο δημιουργού, πρωτοπόρου και οραματιστή.
Οι υποχρεώσεις του Αρχιτέκτονα προς τον ιδιοκτήτη ταυτίζονται με τις ευθύνες του δημιουργού προς το έργο. Για να μπορέσει να κατασκευαστεί ένα έργο απρόσκοπτα και παράλληλα να μην ξεφεύγει από το κόστος που αρχικά υπολογίστηκε είναι υποχρέωση του Αρχιτέκτονα να κάνει τη Μελέτη Εφαρμογής (σχέδια στον αναγκαίο βαθμό πληρότητας που να δίνουν πλήρη και σαφή εικόνα ης κατασκευής), η οποία θα καθοδηγήσει τον Εργολάβο να κατασκευάσει το έργο βάσει προδιαγραφών ποιότητας και στα πλαίσια των οικονομικών περιορισμών που έχουν τεθεί.
Η απαίτηση του πελάτη για ποιότητα στο έργο που να ανταποκρίνεται στις ανάγκες του χωρίς να υπερβαίνει τις οικονομικές του δυνατότητες και η δυνατότητα του αρχιτέκτονα να εργαστεί με αφοσίωση που να εκπληρώνει και υπερβαίνει τις προσδοκίες του πελάτη, σχετίζονται άμεσα με το ζήτημα των αμοιβών. Το ζήτημα αυτό θα πρέπει να είναι από την αρχή γνωστό και αποδεχτό από τα δύο μέρη ώστε να μην παρεμποδίζεται η πορεία των εργασιών από ανεπιθύμητες συζητήσεις και καχυποψίες. Εντέλει, η σχέση εμπιστοσύνης μεταξύ ιδιοκτήτη και μελετητών, οι οποίοι έχουν ως κοινό στόχο την ανέγερση μιας κατοικίας που να προκρίνει την ποιότητα, αποτελεί την ειδοποιό διαφορά και ένα από τα πιο σημαντικά πλεονεκτήματα της απευθείας ανάθεσης σε αρχιτέκτονα.
*Αρχιτέκτονας, Α’ Αντιπρόεδρος ΕΤΕΚ
Του Θέμη Πολυβίου
ΕΙΝΑΙ από όλους αποδεκτό ότι τα αναπτυξιακά έργα, ιδιαίτερα τα μεγάλα, δίνουν ώθηση στην ανάπτυξη, σε μια μάλιστα κρίσιμη περίοδο, όπου όλες οι προσπάθειες επικεντρώνονται στην προώθηση της αναθέρμανσης της οικονομικής δραστηριότητας στον τόπο μας.
Από τη διαπίστωση, όμως, μέχρι την υλοποίηση της προώθησης των αναπτυξιακών έργων υπάρχει τεράστια διαφορά. Μένουμε, δυστυχώς, πολλές φορές στα λόγια με κίνδυνο πολλά έργα να παραμένουν στο ράφι.
Αφορμή για τα παραπάνω πήραμε από τις προειδοποιήσει του Διευθυντή του Τμήματος Περιβάλλοντος Κώστα Χατζηπαναγιώτου, ο οποίος κρούοντας τον κώδωνα του κινδύνου αποκαλύπτει ότι 250 αναπτυξιακά έργα βρίσκονται στα ράφια της υπηρεσίας λόγω σοβαρής υποστελέχωσής της.
Ναι, ορθά διαβάσατε, 250 μεγάλα αναπτυξιακά έργα. Και θέλετε να μάθετε ποια είναι αυτά τα μεγάλα έργα; Παραθέτουμε μερικά: Ψηλά κτίρια, τουριστικές και μικτές αναπτύξεις και μεγάλες βιομηχανίες, οι οποίες αυτή την περίοδο προβαίνουν σε έργα επέκτασης, έργα διαχείρισης αποβλήτων και νέοι ηλεκτροπαραγωγικοί σταθμοί.
Σ’ αυτές τις αναπτύξεις πρέπει να προστεθούν και άλλες 60 αναπτύξεις για πολυώροφα κτίρια που θα εξετάσει η Πολεοδομία και θα προωθηθούν μετά στο Τμήμα Περιβάλλοντος για αξιολόγηση έκδοσης της σχετικής γνωμάτευσης.
Η κατάσταση είναι τραγική. Διαφαίνεται ξεκάθαρα ο κίνδυνος καθήλωσης της ανάπτυξης με όλες τις συνεπακόλουθες επιπτώσεις.
Με βάση τα σημερινά δεδομένα ξέρετε πόσο χρόνο χρειάζεται το Τμήμα Περιβάλλοντος για να εξετάσει όλες αυτές τις αναπτύξεις που βρίσκονται ενώπιον του; Περισσότερο από 2.5 χρόνια.
Ποια είναι η άμεση επίπτωση από τα δεδομένα που περιγράψαμε πιο πάνω;
Θα μπλοκαριστεί νομικά η ανάπτυξη, όπως λέει και ο κ. Χατζηπαναγιώτου, διότι από τη στιγμή που δεν μπορεί να προχωρήσει η αξιολόγηση και γνωμάτευση της μελέτης εκτίμησης επιπτώσεων στο περιβάλλον από τα έργα, που προωθούνται, τότε ούτε η Πολεοδομία μπορεί να εκδώσει άδειες. Τι σημαίνει αυτό; Με απλά λόγια σταματά η ανάπτυξη.
Αν κρίνουμε ότι μιλάμε για 40 με 50 θέσεις λειτουργών, τότε αντιλαμβάνεται ο καθένας ότι δεν μιλάμε για τεράστιες δαπάνες.
Αλλά και οι δαπάνες να μη γίνουν, για την πρόσληψη προσωπικού, διερωτώμαστε: Γιατί το κράτος δεν εφαρμόζει την πολυπόθητη εναλλαξιμότητα των δημοσίων υπαλλήλων, και να μεταφέρει υπαλλήλους από άλλα Τμήματα στο συγκεκριμένο Τμήμα, που υπάρχει ανάγκη;
Να αναφέρουμε ότι ο Υπουργός Περιβάλλοντος Κώστας Καδής έχει ενημερώσει το Υπουργείο Οικονομικών για το πρόβλημα και αναμένεται απάντηση στα αιτήματα που υποβλήθηκαν.
Τι να πούμε; Να βρεθεί γρήγορα λύση, γιατί είναι κρίμα να μπλοκαριστεί η ανάπτυξη για λόγους και προβλήματα που μπορούν εύκολα να ξεπεραστούν.
Του Γιώργου Κουκούνη*
“Πρόκειται για σύσταση από σύμβουλο που να είναι προς το συμφέρον του επενδυτή”
Η επαγγελματική συμπεριφορά τράπεζας στα πλαίσια παροχής επενδυτικών υπηρεσιών, κατά πόσο τήρησε τις υποχρεώσεις της που προβλέπονται στο σχετικό νόμο που αποβλέπουν στην προστασία των επενδυτών, ηγέρθηκε από πελάτες αγοραστές, οι οποίοι πρόσβαλαν τις συμβάσεις αγοράς αξιογράφων που συνομολόγησαν με αυτή. Ο ισχυρισμός τους ήταν ότι η τράπεζα τους παρότρυνε και συμβούλευσε να αγοράσουν μετατρέψιμα αξιόγραφα, εκφράζοντας γνώμη και συστήνοντας ότι επρόκειτο για ευνοϊκή και κατάλληλη ευκαιρία που έπρεπε να αξιοποιήσουν. Διατείνονταν ότι η τράπεζα παραβίασε τις υποχρεώσεις της που προβλέπονται στο νόμο κατά την παροχή επενδυτικών υπηρεσιών και ιδιαίτερα τις διατάξεις για την προστασία των επενδυτών. Σχετική είναι η πρόνοια του άρθρου 36 του Ν.144(Ι)/2007 που προνοεί ότι κάθε Κυπριακή Επιχείρηση Παροχής Επενδυτικών Υπηρεσιών και κατ’ αναλογία η τράπεζα που έλαβε σχετική άδεια λειτουργίας οφείλει, κατά την παροχή επενδυτικών και παρεπόμενων υπηρεσιών σε πελάτες, να ενεργεί δίκαια, με εντιμότητα και επαγγελματισμό, ώστε να εξυπηρετεί με τον καλύτερο τρόπο τα συμφέροντα των πελατών της και να συμμορφώνεται ιδίως με συγκεκριμένες αρχές, όπως η παροχή πληροφοριών που να είναι ακριβείς, σαφείς και μη παραπλανητικές. Όταν παρέχει επενδυτικές συμβουλές, οφείλει να αντλεί τις αναγκαίες πληροφορίες σχετικά µε τη γνώση και την πείρα του πελάτη στον επενδυτικό τομέα, καθώς και σχετικά µε την οικονομική κατάσταση και τους επενδυτικούς του στόχους, ώστε να του συστήσει τις επενδυτικές υπηρεσίες και τα χρηµατοοικονοµικά μέσα που είναι κατάλληλα για την περίπτωσή του.
Το Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας στην απόφαση που εξέδωσε ο Α.Ε.Δ. κ. Ηλ. Γεωργίου, ημερ.20.9.2018, εξετάζοντας τους ισχυρισμούς των εναγόντων σε συνάρτηση με τη συμπεριφορά της τράπεζας, αναφέρθηκε στην έννοια της παροχής επενδυτικής συμβουλής, κρίνοντας ότι η τράπεζα τους παρουσίασε τα αναφερόμενα αξιόγραφα ως ευκαιρία και ασφαλή προϊόντα. Πρόσθεσε όμως ότι οι δηλώσεις από μέρους της τράπεζας δεν ανταποκρίνονταν στην πραγματικότητα, αφού επρόκειτο για χρηματοοικονομικά μέσα τα οποία ενείχαν κινδύνους και ότι δεν τους παρείχε κατάλληλη πληροφόρηση σε κατανοητή μορφή ή κατάλληλη καθοδήγηση και προειδοποιήσεις σχετικά με τους κινδύνους που συνδέονταν με αυτά. Συνακόλουθα η τράπεζα παραβίασε τις υποχρεώσεις της με βάση το νόμο και παρέλειψε να αντλήσει όλες τις αναγκαίες πληροφορίες σχετικά με τη γνώση και την πείρα των αγοραστών για το συγκεκριμένο τύπο χρηματοοικονομικών μέσων, την οικονομική κατάσταση και τους επενδυτικούς τους στόχους, ώστε να τους συστήσει τις επενδυτικές υπηρεσίες και τα χρηματοοικονομικά μέσα που ήταν κατάλληλα για την περίπτωση τους.
Αναφορικά με την έννοια του όρου «επενδυτική συμβουλή», το δικαστήριο επισήμανε ότι συνιστά κύρια επενδυτική υπηρεσία και δραστηριότητα σύμφωνα με το νόμο και σημαίνει την παροχή προσωπικών συστάσεων σε πελάτη, είτε κατόπιν αίτησής του είτε µε πρωτοβουλία της Επιχείρησης Παροχής Επενδυτικών Υπηρεσιών, σχετικά µε µία ή περισσότερες συναλλαγές που αφορούν χρηµατοοικονοµικά μέσα. Η συμβουλή απαιτεί το στοιχείο της γνώμης από μέρους του συμβούλου. Πρόκειται για σύσταση διενέργειας κάποιας πράξης ή αποχή από κάποια πράξη και θα πρέπει να είναι προς το συμφέρον του επενδυτή. Από την άλλη η πληροφορία περιλαμβάνει δηλώσεις γεγονότων ή αριθμών και σε γενικές γραμμές η παροχή πληροφοριών χωρίς σχόλια. Η συμβουλή είναι η έκφραση γνώμης αναφορικά με μελλοντική ενέργεια, η οποία οφείλει να λαμβάνει υπόψη της τόσο τις πραγματικές συνθήκες όσο και τα προσωπικά χαρακτηριστικά του αποδέκτη της και να καταλήγει με βάση αυτά είτε σε μια προτροπή από μια σχεδιαζόμενη ενέργεια η οποία κατά τη γνώμη του παρέχοντος τη συμβουλή ανταποκρίνεται στο συμφέρον του αποδέκτη της. Περαιτέρω, τόνισε ότι η παροχή συμβουλής θα πρέπει να συγκεντρώνει τα εχέγγυα της ορθότητας, πληρότητας, σαφήνειας και καταλληλόλητας.
Στην προκειμένη περίπτωση η τράπεζα, όπως έκρινε το δικαστήριο, καταχράστηκε την εμπιστοσύνη των αγοραστών και η όλη συμπεριφορά της δεν ήταν δίκαιη, αλλά μη κατάλληλη. Οι δηλώσεις της δεν ήταν ακριβείς, σαφείς και επαρκείς, αντίθετα ήταν παραπλανητικές, αφού τους παρουσίασε τα αξιόγραφα ως ευκαιρία, δηλαδή ως περίσταση ευνοϊκή και τους ζήτησε να σπεύσουν γρήγορα να τα αγοράσουν. Κατ’ ακολουθία, οι αγοραστές ως ενάγοντες πέτυχαν να αποδείξουν ότι τα συγκεκριμένα έγγραφα που υπέγραψαν με την τράπεζα δεν τους δεσμεύουν. Υπέστησαν ζημιά για το ποσό που καταβλήθηκε για την αγορά των αξιογράφων και το δικαστήριο εξέδωσε απόφαση για το εν λόγω ποσό. Συγχρόνως, το δικαστήριο εξέδωσε και διάταγμα που ακύρωσε τις συμβάσεις αγοράς των αξιογράφων που συνομολογήθηκαν μεταξύ των αγοραστών και της τράπεζας.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα
Του Γιώργου Κουκούνη*
“Οι πρόνοιες της συμφωνίας ανταλλαγής είναι προσδιοριστικές των δικαιωμάτων”
Οι πρόνοιες της συμφωνίας στη βάση της οποίας οι συμβαλλόμενοι συμφωνούν να ανταλλάξουν ο ένας προς τον άλλον ακίνητη περιουσία είναι προσδιοριστικές των δικαιωμάτων τους και εκεί όπου ο χρόνος μεταβίβασης δεν καθορίζεται, αλλά εξαρτάται από την έκδοση τίτλων, τα μέρη οφείλουν να παρέχουν εύλογο χρόνο και να λαμβάνουν υπόψη τις περιστάσεις καθυστέρησης του αντισυμβαλλόμενου τους. Η επιλογή τερματισμού της συμφωνίας προϋποθέτει αθέτηση της, η οποία να διαπιστώνεται από το μέσο λογικό άνθρωπο κατά τρόπο που να μην δημιουργεί αμφισβήτηση ότι τα χρονικά περιθώρια εξαντλήθηκαν. Όταν το αναίτιο μέρος έπραξε όσα αναμένονται από αυτόν προς εκπλήρωση της δικής του υποχρέωσης και μάταια αναμένει την ανταπόκριση του αντισυμβαλλόμενου για εκπλήρωση της αναληφθείσας υποχρέωσης, παρέχεται σ’ αυτόν η ευχέρεια για τερματισμό και απαγκίστρωση του από τη συμφωνία ανταλλαγής ακινήτων, μετά από εύλογη προειδοποίηση που να καθιστά το χρόνο εκπλήρωσης της συμφωνίας ουσιώδη. Για να δικαιολογείται ο τερματισμός και να μην θεωρηθεί παράνομος, απαιτείται παραβίαση των προνοιών του άρθρου 46 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, το οποίο προβλέπει τα εξής: «Αν δυνάμει της σύμβασης, ο οφειλέτης υποχρεούται να εκπληρώσει την υπόσχεση χωρίς όχληση του δανειστή και δεν ορίζεται στη σύμβαση χρόνος εκπλήρωσης, η υποχρέωση πρέπει να εκπληρωθεί εντός εύλογου χρόνου. Το “τι είναι εύλογος χρόνος”, αποτελεί σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, πραγματικό ζήτημα.»
Αφ’ ης στιγμής η πλευρά που καθυστερεί να εκπληρώσει την υποχρέωση που ανέλαβε πληροφορεί τον άλλο συμβαλλόμενο ότι η καθυστέρηση οφείλεται στην έκδοση τίτλων του υπό ανταλλαγή ακινήτου και ότι η διαδικασία βρίσκεται σε εξέλιξη ενώπιον του Κτηματολογίου, το θέμα χρήζει προβληματισμού και σοβαρής εξέτασης. Η απλή παρέλευση της προθεσμίας που δυνατό να δόθηκε με ειδοποίηση για να εμφανιστεί στο Κτηματολόγιο ο συμβαλλόμενος που καθυστερεί και να προβεί στην ανταλλαγή, δεν παρέχει το δικαίωμα στον αντισυμβαλλόμενο να τερματίσει τη σύμβαση. Ένας τέτοιος τερματισμός της συμφωνίας ανταλλαγής ακινήτων θα κριθεί από το Δικαστήριο παράνομος και η σύμβαση θα παραμείνει ισχυρή για να εκπληρωθεί με την έκδοση των τίτλων ιδιοκτησίας, καθιστώντας δυνατή την ανταλλαγή. Το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφαση που εξέδωσε στην Π.Ε.281/2012, ημερ. 16.10.2018, έκρινε ότι λανθασμένα το πρωτόδικο δικαστήριο προχώρησε στη διαπίστωση ότι ο εφεσείων παράβηκε όρους της συμφωνίας και συνακόλουθα τις πρόνοιες του άρθρου 46 του Κεφ.149, γεγονός που έδινε δικαίωμα στον εφεσίβλητο να προβεί σε τερματισμό της συμφωνίας. Η συμφωνία αφορούσε ανταλλαγή κατοικίας που ο εφεσείων αγόρασε από εργοληπτική εταιρεία με δύο οικόπεδα του εφεσίβλητου. Το πρωτόδικο δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη ότι την ευθύνη έκδοσης του τίτλου της κατοικίας είχε η εργοληπτική εταιρεία, η οποία όπως και ο εφεσείων ενημέρωσαν τον εφεσίβλητο για τα διάφορα διαβήματα προς το σκοπό έκδοσης του και ιδιαίτερα ότι η κατοχή της κατοικίας περιήλθε στον εφεσίβλητο, ενώ η μόνη εκκρεμότητα που παρέμεινε ήταν η έκδοση του τίτλου.
Το Ανώτατο Δικαστήριο τόνισε ότι τα στοιχεία αυτά ήταν σημαντικά κατά την εξέταση κατά πόσο ο χρόνος που δόθηκε από τον εφεσίβλητο για την έκδοση του τίτλου ήταν εύλογος, σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 46 του Κεφ.149, αφού από το εύλογο του χρόνου εξαρτάται η νομιμότητα του τερματισμού της συμφωνίας. Οι πρόνοιες των όρων της συμφωνίας ανταλλαγής, είτε από μόνες τους ιδωμένες είτε σε συνάρτηση με τις υπόλοιπες πρόνοιες, δεν ήταν ικανές στο να προσδώσουν την ερμηνεία και να τους δοθεί η σημασία που προσέδωσε το δικαστήριο κατά την εξέταση του θέματος παραβίασης του όρου που προνοούσε στην έκδοση του τίτλου «το ταχύτερο δυνατό». Εκείνο που συμφώνησαν οι διάδικοι ήταν η «προώθηση» το ταχύτερο δυνατό της έκδοσης τίτλων εγγραφής και όχι της άμεσης έκδοσης τους. Αυτό είναι το ακριβές νόημα που μεταδίδει στο μέσο κοινό άνθρωπο ο όρος. Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε μεμπτή τη διαπίστωση του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι δόθηκε εύλογος χρόνος για έκδοση του τίτλου της κατοικίας και συνακόλουθα την κλήση του εφεσείοντα στο Κτηματολόγιο για μεταβίβαση των υπό ανταλλαγή ακινήτων μη δικαιολογημένη. Επομένως, ο τερματισμός της συμφωνίας από τον εφεσίβλητο ήταν παράνομος.
Το Ανώτατο Δικαστήριο κατέληξε ότι με την επιτυχία της έφεσης και τον παραμερισμό της πρωτόδικης απόφασης, η επίδικη συμφωνία εξακολουθεί να βρίσκεται σε ισχύ. Εναπόκειται στα συμβαλλόμενα μέρη η περαιτέρω πορεία που θα ακολουθήσουν για εκπλήρωση των όρων της, έχοντας κατά νου ότι έχει ήδη εξασφαλιστεί από πλευράς εφεσείοντα ο τίτλος ιδιοκτησίας της κατοικίας.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα
Του Αντώνη Λοίζου*
Μας κάνει εντύπωση πως τα διάφορα σχέδια ανάπτυξης διαφοροποιούνται μετά από απαιτήσεις διαφόρων ομάδων πίεσης. Για να ετοιμαστεί ένα σχέδιο ανάπτυξης, παρουσιάζονται μελέτες κατασκευής, περιβάλλοντος, ασφάλειας κλπ και ίσως να χρειαστεί και 2-3 χρόνια η ετοιμασία τους. Ξαφνικά, όμως, είτε το έργο βρίσκεται στο στάδιο της μελέτης είτε υπό εκτέλεση, εμφανίζονται διάφορες ομάδες πίεσης, είτε διότι δεν έχουν άλλο θέμα να ασχοληθούν, είτε/και έχουν διάφορα άλλα συμφέροντα. Αρχίζουν οι διάφορες πιέσεις, προβολές στα Μ.Μ.Ε. («ψοφούν» οι δημοσιογράφοι για αυτά) και ασφαλώς οι εκάστοτε βουλευτές, αμφιβόλου ποιότητας, ενώ στο τέλος απευθύνονται και στον πρόεδρο. Και όλα αυτά επιπλέον των νομικών μέτρων που δυνατόν να προκαλέσουν πρόσθετες καθυστερήσεις στην εκτέλεση του έργου. Ως τώρα όλα καλά(!!) διότι ασφαλώς ο κάθε πολίτης έχει το δικαίωμα να διαμαρτύρεται, αλλά εάν δεν έχει βάση η διαμαρτυρία του και/ή οι ενέργειες του δεν δικαιολογούν την αλλαγή σχεδιασμού, χρόνου εκτέλεσης κλπ, τι θα είναι το κόστος προς τον διαμαρτυρόμενο; – Τίποτα;
•Οδός Κυριάκου Μάτση - ΄Αγιοι Ομολογητές
Ένας πολυσύχναστος δρόμος στενός με κυπαρίσσια να επεμβαίνουν στον δρόμο προκαλώντας πολλά θανατηφόρα ατυχήματα. Ο Δήμος Λευκωσίας πρότεινε να κόψει τα κυπαρίσσια και να φυτεύσει άλλα πιο μέσα στα πεζοδρόμια. Αυτό έγινε, δηλαδή η φύτευση, όχι όμως και η κοπή των αρχικών δένδρων, λόγω παρεμβάσεων. Αποτέλεσμα ο δρόμος αυτός να παραμείνει επικίνδυνος.
•Οδός Λ. Βύρωνος
Διαπλατύνθηκε αυτή η οδός που δίδει πρόσβαση σε πρεσβείες και Κυβερνητικά γραφεία. Έπρεπε να κοπούν κάποιοι ευκάλυπτοι που επεμβαίναν στην άσφαλτο και πάλι αντιδράσεις και το τότε Δημοτικό Συμβούλιο ενέδωσε σε πιέσεις, δεν έκοψε τα δένδρα, ορισμένοι ευκάλυπτοι ξέραναν λόγω ηλικίας και τώρα παραμένει η βάση τους/κορμός τους μέσα στο ασφάλτινο οδόστρωμα!!
•Καλλιπόλεως
Οι πολλαπλές ενστάσεις για την διαπλάτυνση του δρόμου, η ύπαρξη και πάλι κυπαρισσιών κλπ, ως επίσης και η κατηφορίζουσα κλίση του δρόμου έγινε και ο δρόμος αυτός επικίνδυνος. Και πάλι οι παρεμβάσεις από διάφορους αναβάλλουν την κατασκευή του δρόμου για 15 χρόνια με το τελευταίο τραγικό θανατηφόρο των δύο νεαρών φοιτητών. Τώρα έχει ξεκινήσει ένα κουτσουρεμένο έργο.
•Οδός Τσερίου
Όλος ο σάλος γίνεται για να εξυπηρετηθούν 20 καταστηματάρχες και τους οποίους ολίγον ενδιαφέρει η ασφάλεια του κοινού. Αποτέλεσμα το έργο να μην γίνει, να πελαγοδρομούν οι αποφάσεις, ενώ η απόφαση του προέδρου Αναστασιάδη για αλλαγή σχεδιασμού δεν είναι υπέρ του.
•Πλατεία Ελευθερίας
Κατά το στάδιο της κατασκευής υπήρξε συζήτηση κατά πόσο να απαγορεύεται η χρήση τροχοφόρων επί της πλατείας. Το θέμα εκκρεμεί και η πλατεία θα αποπερατωθεί 1/2019!!
•Πάρκο Αθαλάσσας
Θα θυμάστε ασφαλώς τις αντιδράσεις για το πάρκο αυτό που κατέληξε σήμερα ένας παράδεισος.
•Λεωφόρος Αγλαντζιάς
Άλλαξαν τα σχέδια, έχει στενέψει ο δρόμος διότι έτσι θα κοπούν λιγότερα δένδρα και τι εάν πεθάνουν ακόμη 5-6 άτομα επί τούτου;
Δεν είμαστε υπέρ ασφαλώς να καταστρέφονται δένδρα, αλλά εάν χρειάζεται να αντικαθίστανται με νέα ύψους 3 μέτρων που θα χρειαστούν 3-4 χρόνια για να φθάσουν το ύψος των υφιστάμενων, ενώ η αλλαγή ενός δρόμου όταν κατασκευαστεί μένει πάντοτε. Ωραία και εύηχα τα συνθήματα εναντίον των έργων αυτών και θα ήταν χρήσιμο εάν αυτοί οι 50 άνθρωποι έβαζαν μια υπογραφή κάτω από την διαμαρτυρία τους ότι φέρουν την ευθύνη για ατυχήματα που θα προκύψουν λόγω αυτής της αλλαγής. Αμφιβάλλουμε εάν υπάρχει ένας που θα αναλάβει αυτό το βάρος, μια και που ως τώρα οι ανεύθυνες δηλώσεις δεν κοστίζουν.
Θα επανέλθουμε και για τις άλλες πόλεις για τα κακώς έχοντα επί του θέματος.
*Αντώνης Λοίζου & Συνεργάτες Λτδ – Εκτιμητές Ακινήτων & Διαχειριστές Έργων Ανάπτυξης
Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.
Tου Ανδρέα Δημητριάδη*
Να προχωρήσει τάχιστα η νέα απλοποιημένη διαδικασία αδειοδότησης
έργων στη βάση του Επενδυτικού Νόμου που είναι ενώπιον της Βουλής
Η πρόσφατη αναβάθμιση της πιστοληπτικής ικανότητας της κυπριακής οικονομίας, από τους διεθνείς οίκους Standard & Poor’s και Fitch αποτελεί το επιστέγασμα της πορείας ανάκαμψης των τελευταίων χρόνων και της συλλογικής προσπάθειας που έγινε από το κράτος και τον ιδιωτικό τομέα. Επιβεβαιώνει παράλληλα πως έχουμε εισέλθει σε μια περίοδο ανάπτυξης, κερδίζοντας πίσω τη χαμένη αξιοπιστία μας στη διεθνή επενδυτική κοινότητα, ενώ επιπρόσθετα, η εξέλιξη αυτή, αναμένεται να έχει, πολύ θετικά αποτελέσματα και για τις δυνατότητες χρηματοδότησης των μεγάλων αναπτυξιακών έργων.
Με κόπους και μεγάλες θυσίες τα προηγούμενα χρόνια, βάλαμε τα θεμέλια μιας νέας πορείας. Η κυπριακή οικονομία βαδίζει πλέον σε μια νέα εποχή και αυτό αντανακλάται όχι μόνο στις βελτιωμένες αξιολογήσεις από τους διεθνείς οίκους, αλλά και στην ενισχυμένη ανταγωνιστικότητα του κυπριακού ομολόγου και τη δυνατότητα δανεισμού από τις αγορές με χαμηλότερο κόστος. Χρειάστηκε να ληφθούν σκληρές αποφάσεις, ωστόσο αποδείχθηκε ότι η αποφασιστικότητα που επιδείχθηκε από την κυβέρνηση και τον επιχειρηματικό κόσμο, έφερε τα επιθυμητά αποτελέσματα. Τώρα, περισσότερο από ποτέ, απαιτείται από όλους μας εγρήγορση, συνεργασία, σωστός μακροπρόθεσμος προγραμματισμός, δημιουργικότητα αλλά και διορατικότητα ούτως ώστε να κάνουμε το επόμενο βήμα. Η βελτίωση της αγοράς εργασίας, σε συνάρτηση με την άνθιση του εισερχόμενου τουρισμού, του τομέα των επαγγελματικών υπηρεσιών και της ναυτιλίας, αναμένεται να οδηγήσουν στην περαιτέρω ανάπτυξη της κυπριακής οικονομίας τα επόμενα χρόνια. Την ίδια ώρα εκτιμάται πως το βελτιωμένο μακροοικονομικό περιβάλλον θα οδηγήσει στην περαιτέρω προσέλκυση ξένων επενδύσεων, οι οποίες θεωρούνται κλειδί για την κυπριακή οικονομία.
Δυστυχώς όμως, παρά τις μεταρρυθμιστικές προσπάθειες που έγιναν, εξακολουθούν να υπάρχουν ακόμα αρκετά γραφειοκρατικά εμπόδια στη λειτουργία της κρατικής μηχανής, που επιμένουν να καθυστερούν και να ταλαιπωρούν επιχειρήσεις, πολίτες και επενδυτές. Χαρακτηριστικό αρνητικό παράδειγμα, που επηρεάζει άμεσα τα μεγάλα ιδιωτικά αναπτυξιακά έργα αποτελούν οι πρόνοιες της Δήλωσης Πολιτικής για τις ενοποιημένες μεγάλες αναπτύξεις, o μεγάλος χρόνος που απαιτείται για την αδειοδότηση ενός έργου, αλλά και η μη έγκαιρη έκδοση των τίτλων ιδιοκτησίας μετά την ολοκλήρωσή των έργων. Τα προβλήματα αυτά αντανακλώνται και στην κατάταξη της χώρας μας στην ετήσια Έκθεση της Παγκόσμιας Τράπεζας «Doing Business 2019», όπου, η χώρα μας υποχώρησε κατά τέσσερις θέσεις σε σχέση με πέρσι, καταλαμβάνοντας την 57η θέση, ανάμεσα σε 190 χώρες, ενώ πτώση οκτώ θέσεων είχε σημειωθεί και στην περσινή επίδοση της Κύπρου. Ιδιαίτερα προβληματικοί εξακολουθούν να παραμένουν οι δείκτες που αφορούν τις διαδικασίες για εξασφάλιση των απαραίτητων οικοδομικών αδειών όπου η Κύπρος βρίσκεται στην 126η θέση λόγω του ότι απαιτούνται 507 μέρες για την έκδοση μιας τέτοιας άδειας, αλλά και για εγγραφή περιουσίας, όπου η Κύπρος κατατάσσεται στην 94η θέση.
Για να είμαστε σε θέση να ανταποκριθούμε αποτελεσματικά στις απαιτήσεις του αύριο και να είμαστε ανταγωνιστικοί, θα πρέπει να εστιάσουμε στην αύξηση της παραγωγικότητας, την ενίσχυση της ανταγωνιστικότητας της οικονομίας μας και τη βελτίωση του επιχειρηματικού περιβάλλοντος. Προκειμένου να το πετύχουμε αυτό, θα πρέπει να προχωρήσουμε με όλες τις απαραίτητες μεταρρυθμίσεις, εστιάζοντας στην ενίσχυση των ικανοτήτων μας σε θέματα καινοτομίας και επιχειρηματικότητας ώστε να καταστήσουμε την Κύπρο επιχειρηματικά εξωστρεφή, καινοτόμο και ανταγωνιστική. Επιβάλλεται λοιπόν να προχωρήσει τάχιστα η νέα απλοποιημένη διαδικασία για την αδειοδότηση έργων στη βάση του Επενδυτικού Νόμου που είναι ήδη ενώπιον της Βουλής προς ψήφιση. Η ολοκλήρωση της μεταρρυθμιστικής προσπάθειας αποτελεί μονόδρομο για να εισέλθει η Κύπρος σε τροχιά μακροχρόνιας ανάπτυξης. Ως εκ τούτου, η συλλογική προσπάθεια επιβάλλεται να συνεχιστεί με μοναδικό στόχο τη θεμελίωση μιας σύγχρονης, παραγωγικής και ανταγωνιστικής οικονομίας.
*Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεγάλων Αναπτύξεων
