Του Τάσου Γιασεμίδη*
Διαμορφώνεται το τελικό πλαίσιο σε ό,τι αφορά το σχέδιο Εστία, το οποίο σκοπό έχει από τη μια την προστασία της κύριας κατοικίας και από την άλλη τη μετατροπή αρκετών δανείων σε εξυπηρετούμενα (τα δάνεια του «κακού» Συνεργατισμού έχουν ήδη αποξενωθεί από το σύστημα).
Κατ’ αρχάς θα πρέπει να ξεκαθαρίσουμε ότι κανένα τέτοιο σχέδιο δεν μπορεί να συμπεριλάβει όλες τις περιπτώσεις, εφόσον υπάρχουν συγκεκριμένα δάνεια με ιδιαιτερότητες. Υπάρχουν όμως κάποια ζητήματα που χρήζουν συζήτησης.
Βασικό κριτήριο ένταξης στο σχέδιο είναι τα δάνεια να ήταν μη εξασφαλισμένα μέχρι την 30η Σεπτεμβρίου 2017. Η προσπάθεια των αρμόδιων φορέων είναι κατανοητή, εφόσον σε καμία περίπτωση δεν πρέπει το σχέδιο να ενθαρρύνει κάποιον να σταματήσει να αποπληρώνει το δάνειό του. Από την άλλη όμως, δημιουργείται και το ακόλουθο εύλογο ερώτημα: πώς διαχωρίζεται η περίπτωση δανειολήπτη ο οποίος μετά το 2013 ζούσε με τα πλέον απαραίτητα, σταμάτησε όλες τις παλιές του συνήθειες (όπως τις διακοπές με την οικογένεια), για να μπορεί να αποπληρώνει το δάνειό του και η περίπτωση ενός άλλου που συνέχισε τον ίδιο τρόπο ζωής και σταμάτησε να πληρώνει τις δόσεις του; Παραδόξως, ο πρώτος δεν μπορεί να αιτηθεί συμμετοχή στο Εστία, ενώ ο δεύτερος μπορεί, και το ποσό του δανεισμού του μειώνεται. Με το συγκεκριμένο παράδειγμα δεν υπονοούμε ότι το Εστία κακώς εφαρμόζεται αλλά μήπως και ο δανειολήπτης της πρώτης περίπτωσης θα πρέπει να στηριχθεί; Μήπως είναι καιρός να επαναφέρουμε τη φορολογική αφαίρεση τόκων για εξυπηρετούμενα δάνεια κύριας κατοικίας.
Ο ορισμός της κύριας κατοικίας θα μπορούσε να αναπροσαρμοστεί – να γίνει παρόμοιος με αυτόν της μόνιμης κατοικίας για σκοπούς ΦΠΑ, όπου ο ιδιοκτήτης πρέπει να διατηρήσει την κατοικία για δέκα χρόνια. Λόγου χάρη τι θα γίνει στην περίπτωση που το δάνειο απομειωθεί στις 350.000 ευρώ (μικρότερο του ποσού του δανείου και της αγοραίας αξίας της κατοικίας με βάση το σχέδιο) και μετά από έναν χρόνο οι αξίες των ακινήτων ανεβούν και ο δανειολήπτης το πωλήσει 450.000 ευρώ; Ποιος ο μηχανισμός παρακολούθησης μετά την ένταξη στο σχέδιο; Γίνεται επιπλέον συζήτηση ότι με το σχέδιο καλύπτεται μόνο το ένα τρίτο των δόσεων και ενδεχομένως ο δανειολήπτης να μην μπορεί να καλύψει τις υπόλοιπες δόσεις. Σε τέτοιες περιπτώσεις αναφερόμαστε σε ένα καθαρά μη βιώσιμο δάνειο, το οποίο κακώς δόθηκε από την αρχή και θα πρέπει να προχωρήσουν οι ανάλογες διαδικασίες. Φυσικά μέσα από τα προγράμματα στεγαστικής πολιτικής της κυβέρνησης θα πρέπει να στηρίζουν οι οικογένειες που έχουν πραγματική ανάγκη.
Όπως γίνεται αντιληπτό, το σχέδιο Εστία εν μέρει καθιστά το μέρος του Πλαισίου Αφερεγγυότητας που αφορά την κύρια κατοικία ανενεργό και ενδεχομένως θα έπρεπε να υπήρχαν αλλαγές και στη συγκεκριμένη νομοθεσία.
Σημαντικό παράγοντα στην επιτυχία του εγχειρήματος θα αποτελέσει η δομή και στελέχωση του Κρατικού Φορέα. Σίγουρα θα πρέπει να αποτελείται από άτομα με εμπειρίες στις δανειοδοτήσεις και στην κτηματαγορά, ενώ οι διαδικασίες θα πρέπει να είναι όσο το δυνατό πιο σύντομες, με τη χρήση της ηλεκτρονικής τεχνολογίας. Σημειώνεται ότι για τη δημιουργία του φορέα θα χρειαστούν νομοθετικές ρυθμίσεις, κάτι που ενδεχομένως να απαιτεί σημαντικό χρονικό διάστημα.
Οι αποφάσεις του τελευταίου διαστήματος αποσυμφορούν σταδιακά τους ισολογισμούς των τραπεζών από τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια (ΜΕΔ). Υπήρξαν, και ενδεχομένως σύντομα θα δούμε και νέες περιπτώσεις, σημαντικές συναλλαγές με πωλήσεις δανείων, οι διαδικασίες των εκποιήσεων επιταχύνθηκαν ενώ σημαντικό εργαλείο αποτελεί και η απαλλαγή από τέλη και φόρους πωλήσεων που το αντίτιμό τους χρησιμοποιείται για αποπληρωμή ΜΕΔ.
Η πορεία της οικονομίας και της κτηματαγοράς διευκόλυνε τη λήψη των συγκεκριμένων αποφάσεων, ενώ με ιδιαίτερο ενδιαφέρον αναμένεται η διαχείριση στην οποία θα προβούν οι εταιρείες εξαγοράς δανείων (σύντομα θα σταλούν ήδη, στους δανειολήπτες των οποίων τα δάνεια έχουν πωληθεί).
Τώρα σε ό,τι αφορά νέες δανειοδοτήσεις για στεγαστικά δάνεια, αυτές άρχισαν σιγά σιγά να αυξάνονται, όμως απαιτούνται πολλά έγγραφα, η καταβολή σημαντικού μέρους της τιμής από τον δανειολήπτη και αποδείξεις για τη δυνατότητα αποπληρωμής.
Η προστασία των ευάλωτων ομάδων του πληθυσμού και η διασφάλιση στέγης για όλους είναι πάντοτε αναγκαία, όμως απαιτείται ισορροπία και ορθοί χειρισμοί ώστε να υπάρχει σεβασμός στον φορολογούμενο, στον επενδυτή αλλά και ευρύτερα στην κοινωνία.
*Οικονομολόγος
Του Πάνου Δανού
Οι millennials δημιουργούν μία νέα δυναμική στην αγορά του real estate, ενώ η τεχνολογική επανάσταση έφερε προοπτικές εργοδότησης και την ανάγκη για νέους χώρους, όπως γραφεία, αποθήκες, καθώς και χώρους όπου οι άνθρωποι δουλεύουν, κοιμούνται, ψωνίζουν και γευματίζουν, τονίζει ο CEO της DANOS/BNP PARIBAS REAL ESTATE, Πάνος Δανός.
Όπως αναφέρει στο πρόσφατο τεύχος του ACCOUNTANCY CYPRUS, σχετικά με το μέλλον του τομέα της ανάπτυξης γης, οι millennials προτιμούν να ενοικιάζουν, να συγκεντρώνονται στα αστικά κέντρα, ενώ είναι προσεκτικοί όταν μιλούν για χρέος, με αποτέλεσμα οι αγοραστικές συνήθειές τους να διαμορφώνουν το real estate.
Γιατί προτιμούν το ενοίκιο
Οι λόγοι που επιλέγουν την ενοικίαση από την αγορά ενός ακινήτου είναι κυρίως η επιθυμία να διαμένουν σε πιο μοντέρνες και πιο ακριβές περιοχές, καθώς και η ελευθερία του να εξασφαλίσουν ένα ακίνητο με σχετική ευκολία. «Οι millennials δεν νιώθουν έτοιμοι να διαχειριστούν μία περιουσία, προτιμώντας να έχουν ένα σπιτονοικοκύρη, ο οποίος θα φροντίσει τα ζητήματα συντήρησης», αναφέρει σχετικά.
Εξάλλου, σχεδόν όλοι φαίνεται να έχουν έναν μεσίτη για να αποκτήσουν ένα σπίτι, αλλά επιλέγουν όσους διαθέτουν ιστοσελίδες με φωτογραφίες, διαδραστικούς χάρτες και λεπτομέρειες για τα ακίνητα.
Αρκετοί προτιμούν επίσης τον μινιμαλιστικό τρόπο ζωής, δηλαδή λιγότερη περιουσία και μικρότερους χώρους, μιας και τους προσφέρει ευελιξία και οικονομική σταθερότητα. «Οι millennials νιώθουν άνετα σε μικρούς χώρους επειδή βλέπουν τα σπίτια τους σαν βάση, αλλά όχι απαραίτητα σαν χώρο που θέλουν να περνούν όλο τους τον χρόνο», επισημαίνει σχετικά ο κ. Δανός.
Ταυτόχρονα, επισημαίνει ότι η συγκεκριμένη γενιά δεν προτίθεται να εξασφαλίσει δάνειο με στόχο την επένδυση σε ένα ακίνητο, ούτε για διακοπές ή δουλειά, τονίζοντας ότι η ακίνητη περιουσία είναι για αυτούς μία ανάγκη παρά ένα περιουσιακό στοιχείο, για το οποίο αξίζει να ρισκάρει κάποιος τα χρήματά του.
Real estate στην Κύπρο: Μία καλή επένδυση;
«Η ακίνητη περιουσία σχετίζεται με συγκεκριμένη τοποθεσία και ιδιοκτησία. Επειδή υπάρχει έλλειψη σε μια περιοχή δεν σημαίνει ότι αυτό ισχύει παντού», ξεκαθαρίζει ο Πάνος Δανός.
Επιπλέον, η προσφορά και η ζήτηση μπορεί να ποικίλλει μεταξύ των σπιτιών σε διαφορετικές κλίμακες τιμών, με αποτέλεσμα να διαπιστώνεται έλλειψη κατοικιών προς πώληση σε τιμές €100,000 έως €200,000, αλλά υπερπροσφορά κατοικιών προς πώληση άνω του €1 εκατ.
«Οι εκτιμητές ήταν πάντα υποχρεωμένοι να διερευνούν και να αναλύουν τις συνθήκες της αγοράς στις αποτιμήσεις τους», εξηγεί ο CEO της DANOS, επισημαίνοντας ότι αν και η κυπριακή αγορά ακινήτων είναι ευμετάβλητη προς το παρόν, εντούτοις υπάρχει μια θετική δυναμική και τάση και αποτελεί σίγουρα έναν καλό τομέα επένδυσης για το μέλλον.
Η δυναμική οικιστικών ακινήτων και malls
Αναλύοντας τη δυναμική κάθε τομέα (δηλαδή οικιστικά κτήρια, εμπορικά κτήρια, βιομηχανικά κτήρια και γραφεία), ο κ. Δανός σημειώνει ότι η αγορά ακινήτων στην Κύπρο έχει ιστορικά χωριστεί στα μεγάλα αστικά κέντρα της Λευκωσίας, Λεμεσού και Λάρνακας καθώς και στις παραθαλάσσιες περιοχές της Πάφου και της Αμμοχώστου.
Παραδοσιακά, η εγχώρια αγορά ακινήτων κυριαρχείται από τον οικιστικό τομέα, με τη γεωγραφία του νησιού και ιστορικούς λόγους να υπαγορεύουν εν μέρει τη δυναμική των διάφορων υποκατηγορίων. «Ωστόσο, τάση των εταιρειών ανάπτυξης γης τα τελευταία χρόνια ήταν η κατασκευή γραφείων που προορίζονταν κυρίως για τις πολυεθνικές εταιρείες που δραστηριοποιούνται στην Κύπρο», αναφέρει ο κ. Δανός.
Το επίπεδο ζήτησης είναι υψηλότερο για τα «τελικά προϊόντα» παρά για τα άδεια οικόπεδα, με το βασικό ενδιαφέρον για οικιστικά ακίνητα να προέρχεται από αλλοδαπούς που επιλέγουν την Κύπρο για την αγορά του δεύτερου / παραθεριστικού σπιτιού ή επενδυτές που εκμεταλλεύονται τα κίνητρα που προσφέρει η κυβέρνηση για την απόκτηση διαβατηρίου. Οι συγκεκριμένοι αγοραστές επιλέγουν κυρίως διαμερίσματα και σπίτια στις παραθαλάσσιες περιοχές ή σε προνομιακές τοποθεσίες της Λευκωσίας.
Από την άλλη, η ανάπτυξη εμπορικών κτηρίων επικεντρώνεται στη Λευκωσία, τη Λεμεσό, τη Λάρνακα και την Πάφο, με αυξημένη ζήτηση σε μεγάλους εμπορικούς δρόμους, με κυριότερους μισθωτές αλυσίδες ειδών ένδυσης και υπόδησης.
Ωστόσο, η ελκυστικότητα των εμπορικών κέντρων (malls) και των πολυκαταστημάτων παραμένει υψηλή, σύμφωνα με τον κ. Δανό, καθώς είναι πιο βολικά για ψώνια, ενώ προσφέρουν ψυχαγωγία και διασκέδαση, σε συνδυασμό με την εύκολη στάθμευση και την προσβασιμότητα σε όλες τις καιρικές συνθήκες.
Το άρθρο του Πάνου Δανού, δημοσιεύθηκε στο πρόσφατο τεύχος του ACCOUNTANCY CYPRUS.
Του Γιώργου Κουκούνη*
“Απαιτείται να είναι εγγεγραμμένος στο Συμβούλιο και να κατέχει ετήσια άδεια σε ισχύ”
Η άσκηση του επαγγέλματος του εργολήπτη προϋποθέτει προηγούμενη πείρα και γνώση της οικοδομικής ή τεχνικής τέχνης, αντίληψη και ικανότητα μελέτης αρχιτεκτονικών σχεδίων, στατικών μελετών, χρήση κατάλληλων υλικών, συμμόρφωση με προδιαγραφές και γνώση άλλων συναφών παραγόντων με σκοπό την ανέγερση ασφαλών οικοδομών και την εκτέλεση ορθών κατασκευαστικών έργων. Η προϋπόθεση αυτή απαιτεί ο εργολήπτης να είναι φυσικό ή νομικό πρόσωπο εγγεγραμμένο στο Συμβούλιο Εγγραφής και Ελέγχου Εργοληπτών Οικοδομικών και Τεχνικών Έργων και να έχει ετήσια άδεια σε ισχύ της τάξης του έργου που θα εκτελέσει. Σύμφωνα με το σχετικό Νόμο, Ν.29(Ι)/2001, εργολήπτης είναι το πρόσωπο που αναλαμβάνει κατ’ επάγγελμα την εκτέλεση ή εκτελεί οικοδομικό ή τεχνικό έργο, περιλαμβανομένης της ανάληψης μόνο των εργατικών, έναντι καθορισμένου ποσού ή ποσοστιαίας αμοιβής ή έναντι οποιουδήποτε άλλου νόμιμου ανταλλάγματος. Η τάξη εγγεγραμμένου εργολήπτη σημαίνει μία από τις πέντε τάξεις στις οποίες κατατάσσονται οι εργολήπτες για σκοπούς απόκτησης ετήσιας άδειας και τάξη έργου σημαίνει μία από τις πέντε τάξεις στις οποίες κατατάσσονται τα έργα ανάλογα με το είδος και το εμβαδό τους προκειμένου για οικοδομικά έργα και ανάλογα με τη συνολική τους αξία προκειμένου για τεχνικά έργα. Συγχρόνως απαιτείται όπως ο εργολήπτης διαθέτει βασικό εξοπλισμό αξίας καθορισμένης από το Νόμο που κατά την κρίση του Συμβουλίου είναι αναγκαίος για την ασφαλή και ικανοποιητική εκτέλεση οικοδομικών ή τεχνικών έργων της κάθε τάξης.
Οι νομοθετικές διατάξεις προνοούν αδικήματα από μη εγγεγραμμένους εργολήπτες, απαγόρευση ανάθεσης της εκτέλεσης έργου σε μη εγγεγραμμένο και κάτοχο ετήσιας άδειας εργολήπτη, αδικήματα από εγγεγραμμένους εργολήπτες και τεχνικούς διευθυντές και τις αντίστοιχες ποινές, ακόμη και πειθαρχικά αδικήματα και ποινές. Η εκτέλεση οικοδομικού έργου από εταιρεία χωρίς να ήταν κάτοχος ετήσιας άδειας, η οποία διώχθηκε ποινικά από το Συμβούλιο και το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι στοιχειοθετήθηκε η εναντίον της κατηγορία, απασχόλησε το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφαση που εξέδωσε στην Ποινική Έφεση 41/2017 ημερ.12.11.2018, όπου επιζητείτο η ακύρωση της πρωτόδικης απόφασης. Ο Δικαστής κ. Στ. Ναθαναήλ αναφέρθηκε στην αμφισβήτηση της καταδίκης από μέρους της εταιρείας που έγκειτο στη θέση ότι είναι αντινομική η καταδίκη νομικού προσώπου με ταυτόχρονη αθώωση του φυσικού προσώπου που ενεργεί ως διοικητικός σύμβουλος της. Δεν συμφώνησε με την εισήγηση αυτή και έκρινε ότι δεν υπάρχει λόγος για ανατροπή της πρωτόδικης απόφασης, διότι παραγνωρίζει τη βασική διάκριση μεταξύ νομικού και φυσικού προσώπου και το ότι μπορεί να αποδειχθεί ένα αδίκημα της φύσεως αυτής και μόνο εναντίον του νομικού προσώπου, το οποίο ήταν και το εγγεγραμμένο πρόσωπο ως εργολήπτης.
Παρόλο που το πρωτόδικο δικαστήριο δεν ανέφερε κατά πόσο το αδίκημα της ανάληψης έργου οικοδομής χωρίς την κατοχή άδειας ή ετήσιας άδειας, είναι ή όχι αυστηρής ευθύνης, το Ανώτατο Δικαστήριο ανέφερε ότι μπορεί να το κρίνει το ίδιο, τονίζοντας ότι το αδίκημα αυτό θεωρείται αυστηρής ευθύνης. Δεν χρειάζεται οτιδήποτε άλλο για την απόδειξη του πέραν των τεσσάρων συστατικών στοιχείων της καταδίκης, όπως ορθά αναφέρθηκαν πρωτοδίκως, τα οποία αποδείχθηκαν και δεν αμφισβητήθηκαν με την έφεση, δηλαδή της ανάληψης ή εκτέλεσης οικοδομικού ή τεχνικού έργου χωρίς ο αναλαμβάνων την εκτέλεση αυτή να είναι κάτοχος ετήσιας άδειας σε ισχύ, ενώ βεβαίως ο κατηγορούμενος πρέπει να είναι εγγεγραμμένος εργολήπτης που να δικαιούται να αναλαμβάνει τέτοια έργα.
Το Ανώτατο Δικαστήριο με αναφορά στο Νόμο τόνισε ότι κάθε πρόσωπο περιλαμβανομένου εργολήπτη, το οποίο παραβαίνει ή παραλείπει να συμμορφωθεί με οποιοδήποτε απαγορευτικό καθήκον ή υποχρέωση που επιβάλλεται δυνάμει του Νόμου διαπράττει αδίκημα και αυτό δείχνει ακριβώς την αυστηρή ευθύνη του διαπράττοντος το αδίκημα. Η μη ύπαρξη κατά το χρόνο της ανάληψης έργου από εργολήπτη ή η μη ανανέωση ισχύουσας άδειας στοιχειοθετεί την τέλεση του αδικήματος. Μάλιστα ο Νόμος καθορίζει τους αυτουργούς και συναυτουργούς, αναφέροντας ότι όταν νομικό πρόσωπο διαπράττει αδίκημα, ο τεχνικός διευθυντής ή ο διευθύνων σύμβουλος, γραμματέας ή άλλος αξιωματούχος του, ο οποίος εμφανίζεται ότι ενεργεί με τέτοια ιδιότητα και ο οποίος εξουσιοδοτεί ή παρακινεί ή επιτρέπει την τέλεση της πράξης, είναι επίσης ένοχο αδικήματος. Πρόσθεσε ότι για τη διάπραξη αδικήματος και την καταδίκη φυσικού προσώπου που είναι αξιωματούχος του νομικού προσώπου χρειάζεται η παρακίνηση, η εξουσιοδότηση ή το επιτρεπτικό δεδομένο της τέλεσης της πράξης, το οποίο παραπέμπει στην ύπαρξη του νοητικού στοιχείου, καταλήγοντας ότι δεν επιδιωκόταν η εναπόθεση ευθύνης στην εταιρεία μέσω των διευθυντών της και απέρριψε την έφεση.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα
Του Γιώργου Κουκούνη*
“Μπορεί να οδηγήσει σε επηρεασμό των δικαιωμάτων αγοραστή και απώλεια του ακινήτου”
Η αμέλεια και η παράλειψη αγοραστή να προστατεύσει τα δικαιώματα του κατά την αγορά ακινήτου με τη διεξαγωγή δέουσας έρευνας, τη συνομολόγηση πωλητηρίου εγγράφου και την κατάθεση του στο Κτηματολόγιο, ενδεχομένως να οδηγήσουν σε επηρεασμό των δικαιωμάτων του και απώλεια του ακινήτου. Ακόμη και σήμερα παρατηρείται το φαινόμενο αγοραστές να μην μεριμνούν για την κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου τους στο Κτηματολόγιο, παρά τις πρόνοιες του Νόμου που τους παρέχει το δικαίωμα έστω και εκπρόθεσμα να το πράξουν προς διασφάλιση των δικαιωμάτων τους. Ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 προνοεί ότι σύμβαση πώλησης, ανταλλαγής, αντιπαροχής ή συμφωνίας διανομής ακίνητης ιδιοκτησίας δύναται να κατατεθεί στο Κτηματολόγιο εντός έξι μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της. Ο νομοθέτης με σχετική τροποποίηση στο Νόμο το 2017 παρέχει εξουσία στο Δικαστήριο, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση για συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν σε οποιοδήποτε χρόνο, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή, λαμβάνοντας υπόψη τις περιστάσεις της κάθε υπόθεσης. Εάν στο μεταξύ μεσολάβησαν δεδομένα που δημιούργησαν δικαιώματα σε τρίτα πρόσωπα, το Δικαστήριο θα τους ακούσει και ενδεχομένως να μην επιτρέψει την εκπρόθεσμη κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο.
Αγοραστής κατοικίας δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου που καταρτίστηκε το 2006 υπέβαλε αίτηση για την εκπρόθεσμη κατάθεση του, η οποία αποτέλεσε το αντικείμενο της απόφασης που εξέδωσε η Πρόεδρος του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας – Αμμοχώστου κα Λ. Δημητριάδου – Ανδρέου ημερ.10.9.2018. Ο αγοραστής διατείνετο ότι εξόφλησε το τίμημα πώλησης και ότι αποτάθηκε επανειλημμένα στον πωλητή να του μεταβιβάσει την κατοικία, αλλά δεν το έπραξε. Υπήρξε ένσταση στην αίτηση από μέρους τραπεζικού ιδρύματος, το οποίο στο μεσοδιάστημα, το 2009, παραχώρησε δάνειο σε άλλη εταιρεία του πωλητή με εξασφάλιση την υποθήκευση μεριδίου του κτήματος επί του οποίου βρίσκεται η κατοικία. Μάλιστα η τράπεζα είχε προβεί σε σχετική έρευνα στο Κτηματολόγιο αναφορικά με το κτήμα και προέκυψε ότι μοναδικός ιδιοκτήτης ήταν ο πωλητής και ότι ουδεμία επιβάρυνση υπήρχε σε σχέση με την κατοικία είτε υπό μορφή υποθήκης είτε λόγω κατάθεσης πωλητηρίου εγγράφου από αγοραστή.
Ο πωλητής παρέστησε στο πιστωτικό ίδρυμα ότι ήταν ο μοναδικός ιδιοκτήτης του ακινήτου και της επίδικης κατοικίας επί αυτού και ότι ουδέποτε προέβη σε πώληση της. Ουδέποτε αναφέρθηκε σε ύπαρξη πωλητηρίου εγγράφου, συμφώνησε ότι δεν θα προχωρούσε σε οποιαδήποτε πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου χωρίς την προηγούμενη συγκατάθεση της τράπεζας, η οποία συγκατάθεση ουδέποτε ζητήθηκε, σύναψε με την τράπεζα εκχώρηση ασφάλειας της κατοικίας χωρίς να αναφερθεί στον αγοραστή, καθώς και συμφωνία εκχώρησης εισπρακτέων για τυχόν μελλοντική πώληση της κατοικίας. Από την άλλη, ο αγοραστής, πλην του ισχυρισμού του περί εξόφλησης του τιμήματος, δεν προσκόμισε οποιαδήποτε μαρτυρία σχετικά με τυχόν παράδοση της κατοικίας προς αυτόν ή κατά πόσον το πωλητήριο έγγραφο παρέμεινε σε ισχύ και δεν είχε τερματιστεί. Μάλιστα δεν έδωσε οποιαδήποτε εξήγηση γιατί παρέλειψε και δεν εκμεταλλεύτηκε τις πρόνοιες της νομοθεσίας να καταθέσει πρωτύτερα το πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο κατοχυρώνοντας τα δικαιώματα του.
Το Δικαστήριο, αναλύοντας τη νομοθεσία, ανέφερε ότι κατά το χρόνο συνομολόγησης του πωλητηρίου εγγράφου, ο αγοραστής είχε το δικαίωμα να καταθέσει τη σύμβαση στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης εντός δύο μηνών από την υπογραφή της, πράγμα που παρέλειψε να πράξει. Στη συνέχεια, ενόψει των προνοιών του Ν.81(Ι)/2011, η επίδικη σύμβαση θα μπορούσε να κατατεθεί στο Κτηματολόγιο εντός έξι μηνών από την ημερομηνία έναρξης του Νόμου, πράγμα που πάλι ο αγοραστής παρέλειψε να πράξει. Ακολούθησε ακόμη μία ευκαιρία για κατάθεση της σύμβασης για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης με τον τροποποιητικό Νόμο του 2012 αναφορικά με συμβάσεις που είχαν συνομολογηθεί πριν τις 29.7.2011, όπως η επίδικη, για μια περαιτέρω προθεσμία έξι μηνών· ούτε αυτή η ευκαιρία αξιοποιήθηκε από τον αγοραστή. Το Δικαστήριο κατέληξε ότι ο αγοραστής παρέλειψε παντελώς να εξηγήσει την αδράνεια του να προστατεύσει τα δικαιώματα του κατά τον ουσιώδη χρόνο και δεν κατάφερε να αποδείξει ότι αφενός το επίδικο πωλητήριο έγγραφο βρίσκεται σε ισχύ και αφετέρου ότι είναι δίκαιο και εύλογο για την προστασία των δικαιωμάτων του να ασκηθεί η διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου προς όφελος του, με αποτέλεσμα να απορρίψει την αίτηση του.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα
Του Μάριου Μαυρίδη*
Το Εστία είναι άδικο και δεν καλύπτει αυτούς που πραγματικά έχουν ανάγκη
Το σχέδιο Εστία στοχεύει στην προστασία της πρώτης κατοικίας και στη μείωση των μη εξυπηρετούμενων δανείων, αλλά περιλαμβάνει στρεβλώσεις και κοινωνικές αδικίες οι οποίες «βγάζουν μάτια», και προκαλεί το περί δικαίου αίσθημα των πολιτών ή μάλλον των φορολογουμένων καλύτερα. Διότι είναι οι φορολογούμενοι που πληρώνουν το κόστος που προκαλείται από κακούς χειρισμούς, από όπου και αν προέρχονται. Το σχέδιο Εστία είναι ομολογουμένως ένα καινοτόμο και έξυπνο σχέδιο, και παρόμοιο του δεν γνωρίζω αν υπήρξε σε άλλη χώρα. Όμως είναι κοινωνικά άδικο και προκλητικό.
Το σχέδιο Εστία προσφέρει οικονομική στήριξη σε δανειολήπτες που έχουν υποθηκεύσει την πρώτη τους κατοικία, αξίας μέχρι €350,000, εφόσον το δάνειο τους είναι μη εξυπηρετούμενο δάνειο στο τέλος του 2017. Το Σχέδιο περιλαμβάνει και άλλες προϋποθέσεις. «Η πιο εξωφρενική πρόνοια του Σχεδίου, είναι αυτή που επιτρέπει στους δανειολήπτες, δικαιούχους του Σχεδίου, να διατηρούν και περιουσία και μετρητά στην Τράπεζα. Δηλαδή, οι φορολογούμενοι θα πληρώνουν για τους δανειολήπτες που διαθέτουν περιουσία και μετρητά στην τράπεζα, μέχρι 80% της αξίας της υποθηκευμένης κατοικίας.
Και το ερώτημα που προκύπτει είναι πώς είναι δυνατόν κάποιος να έχει περιουσία και μετρητά να μη εξυπηρετεί τα δάνειά του, και πώς είναι δυνατόν να αναγκάζεται ο φορολογούμενος να πληρώνει για τα δάνεια αυτά! Πολλοί φορολογούμενοι πληρώνουν κανονικά τις δόσεις του και νιώθουν την αδικία να τους κυριεύει, και μάλλον θα νιώθουν και «ανόητοι», διότι πλήρωναν τα δάνεια τους κανονικά. Επίσης, πολλοί φορολογούμενοι δεν πληρώνουν δόσεις αλλά πληρώνουν ενοίκιο και πληρώνουν και φόρους. Μήπως το σχέδιο Εστία θα προνοεί και για αυτούς που αδυνατούν να πληρώνουν το ενοίκιό τους; Ένα μεγάλο κενό που αφήνει το σχέδιο Εστία είναι ότι δεν προνοεί για τους δανειολήπτες που δεν μπορούν να πληρώσουν την ελάχιστη δόση ή και τίποτα, και κινδυνεύουν άμεσα με εκποίηση. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η Κυβέρνηση θα ενεργοποιήσει την κοινωνική της πολιτική;
Το σχέδιο Εστία αφορά μη εξυπηρετούμενα δάνεια ύψους €δις. Αν όλοι οι δανειολήπτες δικαιούχοι αξιοποιήσουν το Σχέδιο, η Κυβέρνηση θα πληρώνει ετήσια γύρω στα €33 εκατ. για τα επόμενα 25 χρόνια, σύνολο €800 εκατ. περίπου. Η κυβέρνηση θεωρεί ότι το κόστος είναι διαχειρήσιμο αφού τα χρήματα θα καταβληθούν σε βάθος χρόνου.
Αυτό είναι ορθό και λογικό, όμως, θεωρώ ότι η κυβέρνηση θα μπορούσε να λύσει το πρόβλημα με πιο δίκαιο τρόπο και πιο ολοκληρωμένο, αγοράζοντας όλα τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια σε χαμηλή τιμή, τα οποία θα επιχειρήσει να εισπράξει αργότερα, μέσω του Φορέα που έχει ήδη δημιουργηθεί, και όσα δεν εισπραχθούν θα πουληθούν από το Φορέα σε άλλους ιδιωτικούς φορείς, όπως είναι τα επενδυτικά ταμεία.
Η κυβέρνηση έχει ήδη αγοράσει τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια του συνεργατισμού, πολλά από τα οποία έχουν ως υποθήκη την πρώτη κατοικία. Η κυβέρνηση μπορεί να αγοράσει και τα υπόλοιπα με ανταγωνιστικές διαδικασίες. Δεν νομίζω να θέλουν πολλά επενδυτικά ταμεία να αγοράσουν στεγαστικά δάνεια στην Κύπρο.
Υπάρχουν τρία ζητήματα που αφορούν την πιο πάνω πρόταση. Η κυβέρνηση θα δανειστεί ένα μεγάλο ποσό (ίσως ένα δισεκατομμύριο), και το δημόσιο χρέος θα αυξηθεί. Το δεύτερο πρόβλημα είναι ότι οι τράπεζες θα χρειαστούν επιπρόσθετα κεφάλαια, αφού θα πουλήσουν τα στεγαστικά δάνεια με βαθιά έκπτωση, όμως θα έχουν και σημαντικό όφελος αφού θα απαλλαγούν από τα πλέον προβληματικά δάνεια, και θεωρώ ότι η αξία τους στο χρηματιστήριο θα αυξηθεί σημαντικά. Το τρίτο πρόβλημα είναι ότι για όσα δάνεια αγοράσει το κράτος, κανένας δεν θα πληρώνει για τα επόμενα χρόνια. Όμως, αυτό το πρόβλημα θα επιλυθεί αργότερα, όταν το κράτος πουλήσει τα δάνεια αυτά σε επενδυτικά ταμεία. Απλά, το κράτος θα αφαιρέσει τα προβληματικά δάνεια από το τραπεζικό σύστημα και θα δώσει χρόνο στους δανειολήπτες.
Το σχέδιο Εστία είναι άδικο και δεν καλύπτει αυτούς που πραγματικά έχουν ανάγκη. Το σχέδιο «εξαγοράς των στεγαστικών δανείων» μπορεί να κοστίζει περισσότερο σήμερα αλλά είναι πιο δίκαιο από το Εστία. Τα χρήματα που θα πληρώσει ο φορολογούμενος με το Εστία θα χάνονται ενώ με το σχέδιο εξαγοράς των δανείων, τα χρήματα μπορεί να επιστραφούν σε βάθος χρόνου, από τις δόσεις που θα καταβάλουν οι δανειολήπτες (αν μπορούν) και από την πώληση των δανείων που δεν θα εξυπηρετούνται.
*Οικονομολόγος, βουλευτής ΔΗΣΥ (Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.)
Του Μάριου Ιερόπουλου*
Υπάρχουν αρκετά περιθώρια για βιώσιμες αναδιαρθρώσεις
Πάντα υποστήριζα ότι η πρόληψη είναι καλύτερη από τη θεραπεία. Το ίδιο υποστηρίζω και με τις τράπεζες. Αφού βρείτε εξειδικευμένο Σύμβουλο Αφερεγγυότητας (ΣΑ) που θα εμπιστευθείτε, να ξεκινήσετε τις διαπραγματεύσεις το γρηγορότερο. Μην περιμένετε και μην ακούτε ότι οι τράπεζες δεν κινούνται για εκποίηση πρώτης κατοικίας. Ήδη ξεκίνησαν...
Οι διαπραγματεύσεις με τις τράπεζες είναι δύσκολες και θέλουν εμπειρία, γνώση και εξειδίκευση. Μπορεί πλέον οι ιδιοκτήτες τους να είναι ξένοι, αλλά όταν τους υποδειχθούν λάθη σε συμβάσεις πιστωτικών διευκολύνσεων και σε καταστάσεις λογαριασμών, είναι γενικά διαλλακτικοί.
Η διαπραγμάτευση στο σωστό χρονικό σημείο μπορεί να οδηγήσει σε εξαιρετικό αποτέλεσμα, ακόμα και σε κούρεμα δανείου. Από την άλλη, εάν υπάρχουν πολλά ανεξασφάλιστα χρέη και αναλόγως ποσών, ο εξειδικευμένος Σύμβουλος μπορεί να κρίνει ότι είναι καλύτερα να προχωρήσει σε Προσωπικό Σχέδιο Αποπληρωμής (ΠΣΑ) και να «χρησιμοποιήσει» τις συνελεύσεις πιστωτών για καλύτερο αποτέλεσμα.
Ο σωστός επαγγελματίας ΣΑ θα κρίνει αναλόγως του δανειολήπτη που έχει απέναντι του (πάντα από άποψη εισοδημάτων και περιουσιακών στοιχείων) εάν θα,
- γίνει αίτηση για να ενταχθεί στο Σχέδιο Εστία ή
- εάν πρέπει να προστατευθεί μέσω του Πλαισίου Αφερεγγυότητας ή
- εάν θα επιτύχει καλό αποτέλεσμα μέσω διαπραγμάτευσης με την Τράπεζα και δεν χρειάζονται τα πιο πάνω μέτρα.
Βάσει της νέας νομοθεσίας που ψηφίστηκε πρόσφατα, η εκποίηση ακινήτου ή/και πρώτης κατοικίας μπορεί να σταματήσει μόνο εάν,
- ο δανειολήπτης έχει ενταχθεί στο Εστία,
- για τον δανειολήπτη ετοιμάστηκε ΠΣΑ από ΣΑ και θα αποταθεί στο Σχέδιο Προστασίας Κύριας κατοικίας μέσω του ΚΟΑΓ,
- για τον δανειολήπτη θα εκδοθεί Διάταγμα Προστασία μέσω του Πλαισίου Αφερεγγυότητας,
- το υπόλοιπο του δανείου/τρεχούμενου είναι βάση σωστής τεκμηρίωσης, λανθασμένο.
Προσέξτε το «έχει ενταχθεί» στο Εστία. Το Εστία ακόμα δεν υπάρχει και οι πληροφορίες που έχουμε είναι ότι η Γενική Διεύθυνση Ανταγωνισμού της ΕΕ (αλλά και το ΔΝΤ) έκαναν συστάσεις για να γίνει πιο στοχευμένο, (αφού ο ηθικός κίνδυνος παραμένει και φαίνεται να καλύπτει και δανειολήπτες οι οποίοι μπορούσαν να πληρώνουν τα δάνεια τους και δεν το έκαναν).
Το σχέδιο Εστία όπως προτάθηκε, προνοεί επιδότηση κατά το 1/3 της μηνιαίας δόσης και απομείωση (κούρεμα) δανείου, εφόσον φυσικά κάτι τέτοιο ισχύει, στην αγοραία αξία της υποθηκευμένης οικίας/διαμερίσματος σύμφωνα με πρόσφατη εκτίμηση. Εάν για παράδειγμα το υπόλοιπο του δανείου είναι €170.000 και η αξία του διαμερίσματος/οικίας είναι €200.000 δεν θα γίνει κούρεμα δανείου. Εάν όμως ισχύει το αντίθετο, θα γίνει κούρεμα €30.000.
Επισημαίνω ότι δεν είναι υποχρεωτικό για τις τράπεζες να συμμετέχουν στο Εστία. Θεωρώ όμως ότι τους συμφέρει να συμμετέχουν και ήδη αρκετές τράπεζες μελετούν τα δεδομένα δανειοληπτών που πιθανόν εμπίπτουν στα κριτήρια του Εστία.
Η προστασία μέσω του Πλαισίου Αφερεγγυότητας είναι διαδικασία που αφορά ΠΣΑ, το οποίο επιτρέπει σε αφερέγγυο χρεώστη να πετύχει αναδιάρθρωση του χρέους του μέσω του, ούτως ώστε να διασφαλιστεί η αποπληρωμή πιστωτών και να διατηρηθεί η πρώτη κατοικία. Αυτό μπορεί να γίνει μέσω ΣΑ και μπορεί να διαρκέσει έως 5 χρόνια με δυνατότητα επέκτασης.
Οι προϋποθέσεις για συμμετοχή σε Μη Συναινετικό ΠΣΑ μεταξύ άλλων, συμπεριλαμβάνουν:
- αδυναμία αποπληρωμής χρεών στο ακέραιο,
- η οικονομική κατάσταση του δανειολήπτη χειροτέρευσε μετά το 2012 ως αποτέλεσμα γεγονότων ή καταστάσεων εκτός του ελέγχου του και
- ο δανειολήπτης δεν είναι πτωχεύσας.
Τα ΠΣΑ μπορούν να συμπεριλάβουν οποιοδήποτε ποσό χρέους/χρεών. Σε περίπτωση όμως που η συμφωνημένη πρόταση ΠΣΑ απορριφθεί από συνέλευση πιστωτών, ο χρεώστης μπορεί να προσφύγει στο Δικαστήριο, στην περίπτωση που η αγοραία αξία της πρώτης κατοικίας του είναι μέχρι €350.000, η δε συνολική αξία των υπόλοιπων περιουσιακών στοιχείων δεν υπερβαίνει τις €500.000.
Εφόσον το ΠΣΑ τεθεί σε ισχύ, τυχόν εγγυητές προστατεύονται πλήρως ή μερικώς, αναλόγως περίπτωσης.
Η νομοθεσία επίσης προνοεί ότι, μη βιώσιμος χρεώστης διατηρεί το δικαίωμα να απευθυνθεί στο Δικαστήριο με αίτημα, μεταξύ άλλων, για έκδοση διατάγματος αναστολής εκποίησης της κύριας κατοικίας ή της επαγγελματικής του στέγης και τα οποία αποτελούν εξασφάλιση χρέους, το οποίο αδυνατεί να εξυπηρετήσει. Εφόσον το Δικαστήριο ικανοποιηθεί με τα προσκομισθέντα στοιχεία ότι η οικονομική κατάσταση του χρεώστη έχει επιδεινωθεί ή ότι έχει περιέλθει σε αδυναμία εξόφλησης των οφειλών του συνεπεία της παρούσας οικονομικής κρίσης, δύναται ανάλογα με την περίπτωση να εκδώσει, είτε διάταγμα αναστολής είσπραξης οφειλών, είτε διάταγμα αναστολής της εκποίησης για τους επόμενους δώδεκα μήνες.
Οι πιο πάνω πληροφορίες παρατίθενται σε περιληπτική μορφή και δεν μπορούν να θεωρηθούν νομική συμβουλή. Μη φοβάστε να ρωτάτε. Τονίζω ότι καμία περίπτωση δεν είναι η ίδια και υπάρχουν αρκετά περιθώρια για βιώσιμες αναδιαρθρώσεις και προστασία της πρώτης κατοικίας.
* Οικονομικός Σύμβουλος/Σύμβουλος Αφερεγγυότητας – Εκκαθαριστής (MBA, Kingston, UK)