Του Θέμη Πολυβίου
Στην πόλη του Ζήνωνα στρέφονται πολλοί αλλοδαποί λόγω των χαμηλών τιμών, σ’ ό,τι αφορά την αγορά ακινήτων.
Με βάση τα στοιχεία του Κτηματολογίου το πρώτο εξάμηνο του 2018 είχαμε 328 πωλήσεις σε αλλοδαπούς. Από αυτές οι 62 ήταν σε πολίτες χωρών της ΕΕ και οι 266 σε πολίτες εκτός χωρών της ΕΕ.
Οι αυξημένες πωλήσεις ακινήτων στη Λάρνακα τους τελευταίους μήνες αποδεικνύουν ότι ολοένα και περισσότερο έδαφος κερδίζει η πόλη στο επενδυτικό ενδιαφέρον ειδικά ξένων επενδυτών.
Παρά το γεγονός ότι τα σκήπτρα εξακολουθούν να διατηρούν η Λεμεσός και η Πάφος και η Λάρνακα έχει σημαντικό μερίδιο ενδιαφέροντος.
Ήδη επενδυτές βολιδοσκοπούν την κατάσταση προς εξαγορά ξενοδοχείων της πόλης, αλλά για επενδύσεις σε projects και αναπτύξεις. Τα στοιχεία αυτά δείχνουν ότι ενδεχομένως ήρθε η ώρα και για τη Λάρνακα να γυρίσει σελίδα και να αποτελεί δέλεαρ για επίδοξους επενδυτές ντόπιους αλλά και ξένους. Σημειώνεται ότι στην πόλη δραστηριοποιούνται εταιρείες παγκόσμιας εμβέλειας όπως είναι η αμερικανική Sykes, η οποία ειδικεύεται στον τομέα της εξωτερικής ανάθεσης επιχειρηματικών διαδικασιών. Η εταιρεία άρχισε τη λειτουργία της στο νησί από τον Ιούλιο, ενώ υπάρχουν σκέψεις και για επέκταση των γραφειακών εγκαταστάσεων της.
Οι χαμηλές τιμές
Δύο είναι τα συγκριτικά πλεονεκτήματα της πόλης για αναπτύξεις έναντι των υπολοίπων πόλεων. Πρώτο ότι οι τιμές είναι πιο χαμηλές, καθότι η περιοχή παραμένει καθηλωμένη σε αναπτυξιακή ξηρασία εδώ και καιρό. Το δεύτερο απορρέει ακριβώς από τη διαπίστωση ότι λόγω του ότι ακριβώς δεν υπάρχουν αναπτύξεις, υπάρχει πρόσφορο έδαφος για επενδύσεις. Στα ατού της πόλης συγκαταλέγεται σαφώς και η ανάπτυξη του λιμανιού και της μαρίνας της πόλης αλλά και η λειτουργία του διεθνούς αεροδρομίου.
Ενδεικτικές των παραπάνω θετικών εξελίξεων είναι και οι δηλώσεις του Δημάρχου Λάρνακας, Ανδρέα Βύρα, πριν μερικούς μήνες, ότι υπάρχει αξιοσημείωτο ενδιαφέρον των επενδυτών από Κύπρο και εξωτερικό για την ανέγερση νέων αναπτύξεων, όπως ξενοδοχεία και άλλα τουριστικά καταλύματα, οικιστικά διαμερίσματα ψηλής αισθητικής και ποιοτικής στάθμης, καθώς και σύνθετων αναπτύξεων γραφειακών και εμπορικών χρήσεων. Παραδέχεται δε ότι συγκριτικά με προηγούμενες χρονιές τα δύο τελευταία χρόνια παρατηρείται σημαντική αύξηση του αριθμού των νέων πολεοδομικών αιτήσεων, ενώ αναφέρει ότι οι αρχές της πόλης δρουν συλλογικά με στόχο τη βελτίωση και τη μείωση του χρόνου των διαδικασιών αδειοδότησης με καλύτερη οργάνωση, πρόσληψη του νέου προσωπικού με υπηρεσιών και ιεραρχώντας τις προτεραιότητες, ενώ γίνονται παράλληλα και επαφές στο εξωτερικό.
Είναι γεγονός ότι τα τελευταία χρόνια η Λάρνακα έχει παραμεληθεί από τις εκάστοτε κυβερνήσεις. Δεν είναι υπερβολή να πούμε ότι ήταν ο φτωχός συγγενής σε σχέση με τις άλλες πόλεις.
Νέα δεδομένα, λοιπόν, για την πόλη του Ζήνωνα με στροφή επενδυτών.
Το θέμα είναι όλα αυτά τα θετικά στοιχεία που διαμορφώνονται τώρα να αξιοποιηθούν σωστά και έγκαιρα.
Πώς γίνεται ο συμψηφισμός και γιατί δεν είναι 19%
Του Μάριου Μαυρίδη*
Το 19% ΦΠΑ στα οικόπεδα δεν επιβαρύνει τον αγοραστή αλλά τον πωλητή, ο οποίος με τη σειρά του μπορεί να συμψηφίσει εκροές με εισροές στο φόρο και να πληρώσει πολύ λιγότερα από το 19%. Η αντίληψη που επικρατεί ότι μετά και την επιβολή του ΦΠΑ στα οικόπεδα, οι τιμές ανεβαίνουν κατά 19% και ότι την επιβάρυνση την επωμίζεται ο αγοραστής είναι εντελώς ανυπόστατη, λανθασμένη και παραπλανητική, επί σκοπού. Σύμφωνα με τη νομοθεσία περί ΦΠΑ, ο πωλητής είναι υποχρεωμένος να καταβάλει το φόρο στο κράτος, αφού πρώτα συμψηφίσει εκροές με εισροές και πληρώσει τη διαφορά.
Ο ΦΠΑ είναι φόρος επί της προστιθέμενης αξίας, δηλαδή πάνω στην επιπρόσθετη παραγωγή που επιτεύχθηκε. Π.χ. όταν μια επιχείρηση αγοράζει τεμάχιο γής για να φτιάξει οικόπεδα, πληρώνει ΦΠΑ για το κόστος της γης και για τα έξοδα διαχωρισμού. Όταν πουλά τα οικόπεδα, εισπράττει ΦΠΑ από τους αγοραστές, και καταβάλει τη διαφορά στο κράτος. Αυτή είναι η διαδικασία. Άρα λοιπόν, αν η επιχείρηση έχει πληρώσει €100,000 ΦΠΑ για ένα έργο και έχει εισπράξει €120,000 όταν πούλησε τα οικόπεδα, τότε τα χρήματα που θα καταβάλει στο κράτος είναι €20,000, που είναι το 19% επί της προστιθέμενης αξίας που δημιούργησε η επιχείρηση. Όμως, οι €20,000 ως ποσοστό επί του συνόλου των πωλήσεων είναι πολύ μικρότερο, κάπου 3% (€20,000 επί των πωλήσεων που λογικά είναι €632,000). Από την πιο πάνω απλή ανάλυση, προκύπτει ότι η επιβάρυνση για τον πωλητή είναι 3% και όχι 19% όπως πολλές φορές αναφέρεται από τους αρμόδιους της οικιστικής βιομηχανίας, σκόπιμα πιστεύω. Στο πιο πάνω παράδειγμα το περιθώριο κέρδους είναι 20%, που είναι φυσιολογικό για τις κατασκευές.
Από την πιο πάνω «απλή» ανάλυση, προκύπτει ότι η επιβάρυνση του ΦΠΑ στα οικόπεδα και άλλα ακίνητα είναι πολύ χαμηλότερη από το 19% και οι τιμές δεν δικαιολογούνται να ανεβούν κατά 19%. Οι αγοραστές καλούνται να είναι πολύ προσεκτικοί και να μην αποδέχονται τις τιμές των πωλητών. Δηλαδή, αν κάποιος πωλητής πουλά ένα οικόπεδο αξίας €100,000 και θέλει και €38,000 ΦΠΑ, δεν πρέπει να το αποδεχθείτε χωρίς διαπραγμάτευση. Όσο και να θέλετε ένα συγκεκριμένο οικόπεδο ή διαμέρισμα ή σπίτι, οι επιλογές είναι πάρα πολλές και δεν χρειάζεται να βιάζεστε. Οι αγοραστές πρέπει επιτέλους να πάρουν την τύχη τους στα χέρια τους διότι αυτοί είναι, και πρέπει να είναι, οι άρχοντες της αγοράς.
Το τραγικό είναι ότι, σε πολλές περιπτώσεις που ο αγοραστής μπορεί να πάρει πίσω το 14% του ΦΠΑ, εάν το ακίνητο προορίζεται για πρώτη κατοικία, ο πωλητής βγάζει και σημαντικό κέρδος. Διότι χρεώνει κανονική τιμή συν ΦΠΑ 19% (ενώ η επιβάρυνση για τον πωλητή είναι 3%) και ο αγοραστής το αποδέχεται διότι θα πάρει πίσω το 14%. Είναι γι’ αυτό το λόγο που τέτοιες νομοθετικές ρυθμίσεις πρέπει να αποφεύγονται διότι τυγχάνουν άγριας εκμετάλλευσης από τους πωλητές και προκαλούν τεράστιες στρεβλώσεις στην αγορά. Επαναλαμβάνω ότι η ορθή πολιτική για την ενθάρρυνση ιδιοκατοίκησης είναι μια μικρή εφάπαξ χορηγία για μικρές κατοικίες, χωρίς το κράτος να παρεμβαίνει και να στρεβλώνει τους φορολογικούς συντελεστές. Η κοινωνική πολιτική δεν πρέπει να ασκείτε μέσω φορολογικών συντελεστών ή ελαφρύνσεων, αλλά πρέπει να είναι ξεχωριστή και αυστηρά στοχευμένη.
*Μάριος Μαυρίδης, Καθηγητής Οικονομικών Ευρωπαϊκό Πανεπιστήμιο, βουλευτής Κερύνειας ΔΗΣΥ, Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.
Του Χάρη Φ. Σοφοκλέους*
Η οικονομική – κοινωνική διάσταση
Η ανέγερση πολυώροφων κτηρίων, όπως η κάθε πολεο¬δομική τάση και η κάθε μορφή ανάπτυξης, πέρα από τη χωροταξική/περιβαλλοντική της πτυχή, εμπεριέχει μια εξίσου σημαντική και Βαρύνουσα οικονομική -κοινωνική πτυχή, η οποία δεν πρέπει να μας αφήνει αδιάφορους.
Στις αρχές του 20ού αιώνα στα μεγάλα αστικά κέντρα των Ηνω¬μένων Πολιτειών της Αμερικής και κυρίως στο Σικάγο και στη Νέα Υόρκη, είχαν αρχίσει να κάνουν αισθητή την παρουσία τους τα πρώτα πολυώροφα κτήρια, οι γνωστοί «ουρανοξύστες». Το Βασικό κίνητρο πίσω απ' αυτή την τάση ήταν η αντιμετώπιση της ελλιπούς προσφοράς γης στα αστικά κέντρα, η οποία δεν αρκούσε να αντιμετωπίσει την αυξημένη ζήτηση τόσο για προσιτές κατοικίες (για τον αυξανόμενο πληθυσμό, που αποτελείτο κυρίως από εργατικό δυναμικό), όσο και για προσιτές και επαρκείς επαγγελματικές στέγες, για τις συνεχώς εκκολαπτόμενες και αναπτυσσόμενες τότε επιχειρήσεις των ΗΠΑ.
Στη δική μας όμως περίπτωση, η οικονομική - κοινωνική διάσταση της έξαφνης αυτής εμφάνισης πολυώροφων κτηρίων στα αστικά κέντρα της Κύπρου λειτουργεί κατά το δοκούν και δεν είναι τόσο ξεκά¬θαρη ως προς τα κριτήρια στα οποία εδράζεται. Επίσης η ευρύτερη δραστηριότητα που προκύπτει από την εν λόγω τάση δεν διαφαίνεται να είναι κοινωνικά επωφελής για τα ευρύτερα κοινωνικά στρώματα, ούτε να διορθώνει στρεβλώσεις και ελλείψεις στην αγορά ακινήτων. Τις οποίες στρεβλώσεις μάλιστα, διογκώνει, δεδομένου ότι δεν υποβοηθά την προσφορά πιο προσιτών κατοικιών για τον τοπικό πληθυσμό, αλλά πετυχαίνει ακριβώς το αντίθετο.
Με άλλα λόγια, δηλαδή, βλέπουμε το όνειρο για εξασφάλιση μιας στέγης να γίνεται όλο και πιο άπιαστο, για μια συνεχώς αυξανόμενη μερίδα του πληθυσμού και να γίνεται ταξικό προνόμιο για τους ολίγους, ενώ κανονικά η διόγκωση της προσφοράς ακινήτων θα έπρεπε να επιφέρει ανάλογη μείωση και στις τιμές.
Στον αντίποδα, η υφιστάμενη τάση ανέγερσης υψηλών/πολυώ¬ροφων κτηρίων στην Κύπρο φαίνεται να είναι επωφελής αποκλειστικά για μια πολύ μικρή μερίδα Κυπρίων, κυρίως επιχειρηματιών, ενώ παράλ¬ληλα δημιουργεί μια αμφιλεγόμενη προσφορά/αγορά ακινήτων, που απευθύνεται κυρίως σε ξένους επενδυτές οι οποίοι προφανώς έχουν ως στόχο, μεταξύ άλλων, είτε να «ξεπλύνουν» χρήμα ή/και να επιδιώ¬κουν να πάρουν ως αντίδωρο την ευρωπαϊκή υπηκοότητα.
Εν κατακλείδι, μια πόλη στην ιδεατή της μορφή δεν πρέπει απλώς να ικανοποιεί οπτικά και αισθητικά τους κατοίκους της, αλλά και να υποβοηθά την καλύτερη διαβίωση και την πιο ευοίωνη προοπτική του γενικού (και τονίζω τη λέξη), πληθυσμού. Επιπλέον, ο οπτικός, αλλά και ο ουσιαστικός κοινωνικός - οικονομικός χαρακτήρας μιας πόλης δεν μπορεί να είναι έρμαιο ούτε των συμφερόντων των ολίγων και των οι¬κονομικά ισχυρών, άλλα ούτε και της οποιασδήποτε κοντόφθαλμης και ξεκάθαρα καιροσκοπικής κυβερνητικής πολιτικής, η οποία προσδοκεί το εύκολο κέρδος / «fest cash», προς τη γρήγορη, πλην πρόσκαιρη και χωρίς όραμα και στρατηγικό ορίζοντα, κάλυψη δημοσιονομικών στόχων.
*Κοινωνικός επιστήμονας - σύμβουλος Εταιρικής Επικοινωνίας - ερευνητής.
Του Στέλιου Τσιαρτά
Ήταν λίγο μετά το τέλος του Β΄ Παγκοσμίου πολέμου όταν στο μπαρ του «Φόρεστ Παρκ» στις Πλάτρες έπεφτε η ιδέα για την δημιουργία ενός πολυτελέστατου ξενοδοχείο στο κέντρο της Λευκωσίας. Ενός ξενοδοχείου που η φήμη του έμελλε να ξεπεράσει τα σύνορα της Κύπρου μέχρι να μπει στον «πάγο» λόγω των ιστορικών γεγονότων του 1974.
Το Λήδρα Πάλας πρόλαβε να λειτουργήσει μόνο 27 χρονιά ως ξενοδοχείο, ενώ μέρος του χρησιμοποιείται από το 1964 μέχρι σήμερα ως στρατώνας των ΗΕ. Το ξενοδοχείο όντας μέρος της ελεγχόμενης από τον ΟΗΕ πράσινης γραμμής, στιγματίστηκε περισσότερο από τις πολιτικές εξελίξεις του νησιού παρά για τον σκοπό για τον οποίον δημιουργήθηκε.
Το Ξενοδοχείο
Το ξενοδοχείο που βρισκόταν στην πολυσύχναστη τότε εμπορική οδό Μάρκου Δράκου, σχεδιάστηκε από τον Γερμανοεβραίο αρχιτέκτονα Μπέντζαμιν Γκούνσμπεργκ. Το κόστος ανέγερσης του ξενοδοχείου έφτασε τις 190.000 λίρες ενώ 13.000 λίρες κόστισε το οικόπεδο όπου οικοδομήθηκε
Το ξενοδοχείο άνοιξε τις πόρτες του στο κοινό στις 8 Οκτωβρίου του 1949. Λειτουργούσε με 93 δωμάτια και 150 κλίνες. Διέθετε κυπριακό και αμερικανικό μπαρ, αίθουσες χορού, δεξιώσεων και συγκεντρώσεων, ενώ απασχολούσε 50 άτομα προσωπικό. Εξάλλου στον εξωτερικό του χώρο λειτούργησε το 1964 η πρώτη δημόσια πισίνα της Λευκωσίας.
Το Λήδρα Πάλας αποτελούσε κέντρο συνάθροισης για τους κατοίκους της Λευκωσίας, καθώς ήταν ο καλύτερος νυκτερινός προορισμός της πόλης. Ενώ το ξενοδοχείο ήταν το αγαπημένο μέρος των δημοσιογράφων της εποχής, όπου οι γραφομηχανές τους έπαιρναν «φωτιά» κάθε φορά που υπήρχε έντονο επεισόδιο στην ευρύτερη περιοχή.
Από το ξενοδοχείο πέρασε όλη αφρόκρεμα της τότε εποχής αλλά και σπουδαίες παγκόσμιες προσωπικότητες. Ανάμεσα τους, ο Αντιπρόεδρος και μετέπειτα Πρόεδρος των ΗΠΑ, Λίντον Τζόνσον, ο Σοβιετικός κοσμοναύτης, Γιούρι Γκαγκάριν, η Αμερικανίδα ηθοποιός Ελίζαμπεθ Τέιλορ αλλά και η Αλίκη Βουγιουκλάκη με τον Δημήτρη Παπαμιχαήλ.
Το ξενοδοχείο από την μέρα ίδρυσης του αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της πολιτικής ζωής του τόπου. Στις αίθουσες του συζητήθηκαν και διαδραματίσθηκαν σημαντικά γεγονότα.
Εκεί ο Μακάριος Γ’ συνάντησε για πρώτη φορά τον νεοαφιχθέντα Βρετανό κυβερνήτη σερ Τζον Χάρτινγκ, ενώ στο ξενοδοχείο έγιναν και οι κοινές συναντήσεις για την συγγραφή κυπριακού Συντάγματος.
Ακόμη τον Ιούνιο του 1968 ο Γλαύκος Κληρίδης ξεκίνησε συνομιλίες με τον Ραούφ Ντενκτάς με σκοπό να εξομαλυνθεί η κατάσταση στην Κύπρο μετά τα γεγονότα του 1964 και 1967.
Οι συνομιλίες εντός του Λήδρα Πάλας συνεχίζονται μέχρι και σήμερα.
Μέτοχοι
Πρώτοι μέτοχοι του ξενοδοχείου ήταν οι οραματιστές του, ο ιδιοκτήτης του ξενοδοχείου Φόρεστ Παρκ, Γεώργιος Σκυριανίδης, ο τότε αντιδήμαρχος Λευκωσίας και επιχειρηματίας Γεώργιος Πούλιας και ο επιχειρηματίας από την Αλεξάνδρεια της Αιγύπτου Δημήτριος Ζερπίνης.
Το 1946 οι τρείς οραματιστές του ξενοδοχείου δημιούργησαν την εταιρεία Cyprus Hotels Limited. Αν και αρχικά είχε συμφωνηθεί πως οι μετοχές θα μοιραστούν εξίσου ίσες, αυτό δεν έγινε καθώς ο Ζερπίνης είχε βάλει τα περισσότερα χρήματα στην επένδυση, κάτι που του έδωσε και την πλειοψηφία των μετοχών.
Με τον θάνατο του Ζερπίνη το 1954, οι μετοχές που βρίσκονταν στα χέρια της γυναίκας του εξαγοραστήκαν από τον Αρχιεπίσκοπο Μακάριο Γ’ και η πλειοψηφία του μετοχικού κεφαλαίου του Λήδρα Πάλας πέρασε στα χέρια της Αρχιεπισκοπής Κύπρου.
Οι υπόλοιπες μετοχές χωρίστηκαν στους κληρονόμους του Γεώργιου Σκυριανίδη και σε άλλους.
Ιδιοκτήτες σήμερα
Σύμφωνα με την ιστοσελίδα του Τμήματος Εφόρου Εταιρειών και Επίσημου Παραλήπτη η εταιρεία Cyprus Hotels Limited με έτος ίδρυσης τις 29/10/1946 στις 18/07/2017 μετονομάστηκε σε PROPATHYL Limited.
Την 1η Αυγούστου 2017 ενεγράφη μια νέα εταιρεία με το όνομα Cyprus Hotels Limited με ιδιοκτήτες πάλι την Αρχιεπισκοπή Κύπρου. Ανάμεσα στους Διευθυντές της νεοσύστατης εταιρείας όπως φαίνεται από το αρχείο του Τμήματος είναι και οι ίδιοι διευθυντές που παρουσιάζονται στην PROPATHYL Limited.
Του Γιώργου Κουκούνη*
‘‘Τα ιδρύματα και οι οργανισμοί απαλλάσσονται εφόσον δεν ασκούν οικονομική δραστηριότητα’’
Η ατελής εγγραφή τίτλου ακίνητης ιδιοκτησίας προβλέπεται στον περί Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμο, Κεφ. 219 και αφορά τόσο συναλλαγές στις οποίες συμμετέχει η Κυβέρνηση όσο και σε ορισμένες άλλες περιπτώσεις. Συγκεκριμένα, το άρθρο 7(1) προνοεί ότι κανένα τέλος δεν επιβάλλεται ή εισπράττεται για την εγγραφή τίτλου ακίνητης ιδιοκτησίας, η οποία αποκτάται από νόμιμο κληρονόμο προσώπου, είτε με διαδοχή εξ αδιαθέτου είτε με διαθήκη, ή αποκτάται είτε από δωρεά ή από πώληση από ανάδοχο γονέα προς τέκνο είτε από ανάδοχο τέκνο μετά το θάνατο του ανάδοχου γονέα του δυνάμει διαθήκης. Η ατελής εγγραφή προβλέπεται και στην περίπτωση ακίνητης ιδιοκτησίας, η οποία προηγουμένως απαλλοτριώθηκε και επιστρέφεται από την απαλλοτριούσα αρχή στον πρώην κύριο της ή όταν αυτή μεταβιβάζεται σε αγαθοεργό ίδρυμα ή οργανισμό κοινής ωφελείας εφόσον δεν ασκούν οικονομική δραστηριότητα. Το ίδιο ισχύει και όταν μεταβιβάζεται ακίνητη ιδιοκτησία από εταιρεία σε εταιρεία λόγω αναδιοργάνωσης, καθώς και η απόκτηση αυτής από νόμιμο κληρονόμο προσώπου, είτε με διαδοχή εξ αδιαθέτου είτε με διαθήκη. Το άρθρο 7 Α προνοεί ατελή μεταβίβαση ή εγγραφή στην περίπτωση της μεταβίβασης ή εγγραφής υποθήκης από εταιρεία σε άλλη εταιρεία λόγω αναδιοργάνωσης. Επίσης στον Πίνακα τελών και δικαιωμάτων του Νόμου προβλέπεται ατελής μεταβίβαση στην περίπτωση δωρεάς γονέα προς τέκνο, ή ανταλλαγής ή όταν το ακίνητο που μεταβιβάζεται βρίσκεται στα κατεχόμενα και ο δικαιοδόχος είναι Ελληνοκύπριος.
Η επιβολή μεταβιβαστικών τελών σε οργανισμό κοινής ωφελείας εξετάστηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφαση που εξέδωσε η Δικαστής κα Π. Παναγή στις υποθέσεις 1164/2011 & 1279/2013 ημερομηνίας 30.9.2016, που αφορούσε προσφυγές Συμβουλίου Αποχετεύσεων εναντίον απόφασης του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας που κάλεσε το Συμβούλιο να καταβάλει μεταβιβαστικά τέλη ακίνητης ιδιοκτησίας για τεμάχια που αγόρασε. Το Συμβούλιο πλήρωσε τα σχετικά τέλη με επιφύλαξη δικαιωμάτων και με επιστολή ζήτησε την επιστροφή των τελών, επικαλούμενο τις ανωτέρω πρόνοιες του Νόμου για ατελή εγγραφή τίτλου ακίνητης ιδιοκτησίας ως οργανισμός κοινής ωφελείας που δεν ασκεί οικονομική δραστηριότητα. Η έννοια του όρου «οικονομική δραστηριότητα» καθορίζεται στο Νόμο και σημαίνει κάθε δραστηριότητα που συνίσταται στην προσφορά αγαθών ή υπηρεσιών σε δεδομένη αγορά και η οποία, δύναται να ασκείται από νομικό πρόσωπο ιδιωτικού δικαίου κερδοσκοπικού χαρακτήρα. Στα πλαίσια εξέτασης των ως άνω προσφυγών εξετάστηκε η έννοια της «οικονομικής δραστηριότητας» και το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι καθοριστικός παράγοντας αυτής δεν είναι η ανάπτυξη του ανταγωνισμού στην αγορά με άλλη επιχείρηση που προσφέρει τις ίδιες υπηρεσίες, αλλά κατά πόσο το Συμβούλιο εισπράττει αποχετευτικά τέλη από τους λήπτες της αποχετευτικής υπηρεσίας, χωρίς να έχει σημασία η διάρθρωση της σχετικής αγοράς ή το κρατικό συμφέρον στην παροχή των υπηρεσιών αυτών. Δεδομένου ότι ζητήθηκε η άποψη του Εφόρου Κρατικών Ενισχύσεων (Έφορος), το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι ορθά αυτός απάντησε ότι ο ίδιος δε μπορεί να αποφανθεί για σκοπούς εφαρμογής του Νόμου και αποκλειστικά αρμόδιο είναι το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.
Το Ανώτατο Δικαστήριο πρόσθεσε ότι ασφαλώς θα μπορούσαν να ληφθούν υπόψη οι κατευθυντήριες γραμμές της νομολογίας του Δικαστηρίου της Ευρωπαϊκής Ένωσης (ΔΕΕ) ως προς το τι συνιστά οικονομική δραστηριότητα κατά το ενωσιακό δίκαιο του ανταγωνισμού, αλλά ο Έφορος δεν έχει καμία αρμοδιότητα να επιβεβαιώνει ή να ερμηνεύει νομοθεσία που αφορά την καταβολή κτηματολογικών τελών ή φόρων και να εμπλέκεται στη διαδικασία της ατελούς εγγραφής ή μεταβίβασης σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση. Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, όφειλε να κρίνει in concreto για κάθε συγκεκριμένη μεταβίβαση, αν αυτή ενέπιπτε στα πλαίσια άσκησης οικονομικής δραστηριότητας, αν δηλαδή αφορούσε προσφορά αγαθών ή υπηρεσιών σε δεδομένη αγορά και η οποία, τουλάχιστον καταρχήν, ενδέχεται να ασκείται από ιδιωτικό νομικό πρόσωπο κερδοσκοπικού χαρακτήρα. Περαιτέρω, το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι ο Έφορος ορθά απάντησε ότι η διαχείριση κεντρικού αποχετευτικού συστήματος έναντι είσπραξης αποχετευτικών τελών από τους λήπτες της υπηρεσίας αποτελεί καταρχήν οικονομική δραστηριότητα. Δεν απαντά όμως στο αν στη δεδομένη κυπριακή αγορά μπορεί τουλάχιστον, καταρχήν να ασκείται από ιδιωτικό νομικό πρόσωπο κερδοσκοπικού χαρακτήρα. Η απάντηση, με βάση τα κριτήρια της νομολογίας του ΔΕΕ, δεν είναι καθόλου ξεκάθαρη και θα έπρεπε να είχε δοθεί από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας κατόπιν έρευνας. Δεν είναι το Δικαστήριο που θα πρέπει να απαντήσει σε αυτό το ερώτημα πρωτογενώς, γι’ αυτό έκρινε ότι οι προσφυγές επιτυγχάνουν και οι επίδικες αποφάσεις ακυρώνονται λόγω έλλειψης δέουσας έρευνας και πλάνης.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα
Του Γιώργου Κουκούνη*
‘‘Ο αγοραστής αποκτά όλα τα δικαιώματα και υποχρεώσεις που μεταβιβάζονται”
Μη εξυπηρετούμενα δάνεια ή πιστωτικές διευκολύνσεις οδηγούνται σε εξαγορά από εταιρείες πιστώσεων ή αδειοδοτημένα πιστωτικά ιδρύματα, νοουμένου ότι πριν από την πώληση του όλου ή μέρους τους, το πιστωτικό ίδρυμα είτε κοινοποιεί την πρόθεση να πωλήσει ή να διαθέσει το όλο ή μέρος του χαρτοφυλακίου του με δημοσίευση στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας και σε τρεις εφημερίδες ημερήσιου τύπου είτε καλεί με επιστολή τον επηρεαζόμενο δανειολήπτη ή τους εγγυητές του, όπως εντός 45 ημερών να υποβάλουν πρόταση για εξαγορά της υπό πώληση πιστωτικής του διευκόλυνσης. Ο δανειολήπτης, ο οποίος μπορεί να είναι και εξ’ αποφάσεως χρεώστης απο δικαστική ή διαιτητική απόφαση που εκδίδεται αναφορικά με σύμβαση πιστωτικής διευκόλυνσης δεν υποχρεούται να υποβάλει πρόταση εξαγοράς, όμως εάν επιθυμεί να το πράξει, η πρόταση υποβάλεται μόνο μία φορά και σε περίπτωση που δεν υποβληθεί προσφορά τεκμαίρεται ότι ο δανειολήπτης δεν επιθυμεί την υποβολή πρότασης. Ο αγοραστής των υπό πώληση πιστωτικών διευκολύνσεων μπορεί να είναι νομικό πρόσωπο, νοουμένου ότι είναι εταιρεία εξαγοράς πιστώσεων, περιλαμβανομένης και εταιρείας διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων στην οποία χορηγήθηκε σχετική άδεια από την Κεντρική Τράπεζα ή αδειοδοτημένο πιστωτικό ή χρηματοδοτικό ίδρυμα. Η πώληση πιστωτικών διευκολύνσεων επιτρέπεται στα ανωτέρω νομικά πρόσωπα, αλλά και σε άλλο νομικό πρόσωπο που έτυχε της εκ των προτέρων γραπτής έγκρισης της Κεντρικής Τράπεζας.
Η σχετική διαδικασία προβλέπεται στον περί Αγοραπωλησίας Πιστωτικών Διευκολύνσεων Νόμο, Ν.169(Ι)/2015, όπως τροποποιήθηκε που προνοεί ότι πιστωτική διευκόλυνση σημαίνει οποιαδήποτε σύμβαση παροχής χρηματοπιστωτικής χορήγησης. Περιλαμβάνει δάνειο και όριο πιστωτικής κάρτας, ανεξάρτητα του κατά πόσο η σχετική σύμβαση έχει τερματιστεί ή λήξη ή εκκρεμούν νομικές διαδικασίες, ως επίσης περιλαμβάνει και δικαιώματα και υποχρεώσεις του εξ’ αποφάσεως πιστωτή έναντι του εξ΄ αποφάσεως οφειλέτη που ενσωματώνονται ή προκύπτουν από δικαστική ή διαιτητική απόφαση, νοουμένου ότι από τη σύμβαση προκύπτουν συνεχιζόμενες και μη πλήρως διευθετημένες υποχρεώσεις του οφειλέτη έναντι του πιστωτή. Οποιαδήποτε πιστωτική διευκόλυνση που μεταβιβάζεται θεωρείται ότι μεταβιβάζεται στον αγοραστή κατά τον χρόνο της μεταβίβασης, όπως και όλα τα δικαιώματα και υποχρεώσεις που προκύπτουν από τη σύμβαση πιστωτικής διευκόλυνσης του λογαριασμού και εξακολουθούν να είναι έγκυρα μεταξύ των δύο αυτών συμβαλλόμενων μερών. Η μεταβίβαση δεν επηρεάζει οποιαδήποτε υπό εξέλιξη διαδικασία δυνάμει του περί Αφερεγγυότητας φυσικών προσώπων Νόμου ή του περί Εταιρειών Νόμου, ούτε επηρεάζει οποιαδήποτε αποτελέσματα επέρχονται λόγο εφαρμογής του Νόμου. Επίσης, η μεταβίβαση δεν επηρεάζει το δικαίωμα του δανειολήπτη να υποβάλει αίτηση για διακανονισμό Αφερεγγυότητας, ούτε το δικαίωμα του δανειολήπτη ή άλλου προσώπου για διορισμό εξεταστή δυνάμει του περί Εταιρειών Νόμου.
Από τον χρόνο μεταφοράς των πιστωτικών διευκολύνσεων, ο αγοραστής υποκαθιστά τον εκχωρητή προς όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του σε σχέση με και κατά τρόπο ώστε οποιαδήποτε εξασφάλιση που λήφθηκε να μεταβιβάζεται στον αγοραστή και να είναι στη διάθεση του ως εξασφάλιση του αγοραστή για την αποπληρωμή της πιστωτικής διευκόλυνσης που μεταβιβάστηκε. Επίσης στο Νόμο γίνεται πρόνοια ότι οι εξασφαλίσεις περιλαμβάνουν και συμβάσεις εγγυήσεων και οποιοδήποτε εμπράγματο βάρος. Η μεταβίβαση των εξασφαλίσεων από τον εκχωρητή στον αγοραστή διενεργείται χωρίς την καταβολή οποιουδήποτε τέλους. Επιπρόσθετα, ο αγοραστής έχει τα ίδια δικαιώματα, την ίδια σειρά προτεραιότητας και υπόκειται στις ίδιες υποχρεώσεις σε σχέση με συμβάσεις πιστωτικών διευκολύνσεων και των εξασφαλίσεων που μεταβιβάζονται σε αυτόν, όπως ο εκχωρητής. Η κατοχή των σχετικών εγγράφων τα οποία βρίσκονται στην κατοχή του εκχωρητή θεωρείται οτι μεταβιβάζονται στον αγοραστή κατά τον χρόνο της μεταφοράς, μαζί με όλα τα συναφή δικαιώματα και υποχρεώσεις του και ο εκχωρητής θεωρείται ότι κατέχει αυτά τα έγγραφα σε καταπίστευμα ή ως θεματοφύλακας αποκλειστικά προς όφελος του αγοραστή. Όλα τα σχετικά έγγραφα και αρχεία που αποτελούν αποδεικτικά στοιχεία βάσει του Νόμου υπέρ ή εναντίον του εκχωρητή αποτελούν αποδεικτικά στοιχεία υπέρ ή εναντίον του αγοραστή κατά και μετά τον χρόνο μεταφοράς. Επίσης οποιαδήποτε νομική διαδικασία, περιλαμβανομένης αγωγής, διαιτησίας, διαδικασίας εκποίησης ακινήτων και οποιοδήποτε αγώγιμο δικαίωμα ή απόφαση που κατά το χρόνο μεταβίβασης των πιστωτικών διευκολύνσεων εκκρεμεί ή υφίσταται από ή εναντίον ή εις όφελος του εκχωρητή δεν τερματίζεται ούτε διακόπτεται και ούτε επηρεάζεται δυσμενώς λόγω της μεταβίβασης των πιστωτικών διευκολύνσεων, αλλά δύναται να καταχωρίζεται ή συνεχίζεται ή να αναγνωρίζεται ή να εκτελείται από ή εναντίον του αγοραστή πιστωτικών διευκολύνσεων, ο οποίος υποκαθιστά τον εκχωρητή στη νομική αυτή διαδικασία κατά το χρόνο της μεταβίβασης των πιστωτικών διευκολύνσεων.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα