Του Αντώνη Λοίζου*
Με την νέα νομοθεσία για τα ποσοστά που δικαιούνται να χρεώσουν τα διάφορα Συμβούλια Αποχετεύσεων, το θέμα έχει ξεφύγει από κάθε λογική και έλεγχο.
- Αρχικά η χρέωση του αποχετευτικού γινόταν στην βάση της αξίας της 1.1.80. Τώρα έχει γίνει με βάση την 1.1.2013.
- Αποτέλεσμα μια κατοικία κατά την 1.1.80 που είχε αξία €56.000 και με χρέωση αποχετευτικού €392/χρόνο, με την νέα εκτίμηση (€679.000) της 1.1.2013, η χρέωση αυξήθηκε €748/χρόνο.
- Ως εδώ «όλα καλά», διερωτόμαστε όμως τι θα γίνει με τα διπλάσια (+) εισοδήματα των Συμβουλίων;
- Ως ένας μη κερδοσκοπικός οργανισμός/Συμβούλιο, στο τέλος της ημέρας χρεώνει τα έξοδα του. Ως εκ τούτου θα πρέπει να συγκρίνουν τα έξοδα και τα έσοδα και δαπάνες για τυχόν νέες επενδύσεις.
- Εάν, όπως υποψιαζόμαστε, τα «νέα» διπλάσια τέλη υπερβαίνουν τα έξοδα, τότε τον επόμενο χρόνο θα πρέπει τα Συμβούλια να κάνουν εκπτώσεις επί γενικής βάσης π.χ. μείωσης σε ποσοστό για όλους και ως εκ τούτου με βάση την μέγιστη χρέωση αυτό θα πρέπει να διαφοροποιείται ανά έτος με μια απλή αναπροσαρμογή.
- Το να καταργήσουμε (και πολύ ορθά) τον φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας είναι μεν θετικό, αλλά από την άλλη να αυξήσουμε τους υπόλοιπους όταν μάλιστα αυτά δεν δικαιολογούνται δεν κάνουμε τίποτε.
- Τα διάφορα Συμβούλια χρεώνουν επιπλέον τα τέλη αποχέτευσης, ανεξάρτητα εάν έχει μια περιοχή αποχετευτικό ή όχι. Αυτό μας είναι κάπως κατανοητό διότι τα Συμβούλια θα πρέπει να αποκτήσουν ένα απόθεμα για την εκτέλεση του έργου. Αλλά δεν είναι κατανοητό όταν χρεώνεται ο ιδιοκτήτης το τέλος αποχετευτικού χωρίς να υπάρχει και ένας μελλοντικός ορίζοντας στην εκτέλεση του έργου. Δεν είναι παράξενο να σας αναφέρουμε ότι μετά από 20 χρόνια χρέωσης αποχετευτικού χωρίς να υπάρχει και μάλιστα με την δήλωση του Συμβουλίου ότι δεν γνωρίζει πότε και εάν θα εκτελεστεί και άρα πότε τελειώνει;
- Δυστυχώς και όπως πληροφορούμαστε υπάρχει κάποιου «είδους» δικαστική απόφαση, η οποία δικαιολογεί την εκ των προτέρων χρέωση του αποχετευτικού χωρίς αυτό να υπάρχει.
- Επιπλέον όλων αυτών των αδιάφανων διαδικασιών και της ανεξέλεγκτης κατάστασης στην χρέωση υπηρεσιών (χωρίς αυτές να υπάρχουν), έχουμε και το «νέο» φαινόμενο, να χρεώνεται ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης για το αποχετευτικό, ενώ η μονάδα έχει πωληθεί σε τρίτους, να προστίθενται τόκοι και άλλα έξοδα όταν ο αγοραστής ο οποίος δεν θέλει να του γίνει μεταβίβαση να τα χρεώνεται ο ιδιοκτήτης, ενώ ο αγοραστής να απολαμβάνει τις υπηρεσίες του αποχετευτικού και μάλιστα αυτό να συμβαίνει όταν υπάρχουν οι τίτλοι ιδιοκτησίας. Σε αυτή την περίπτωση δεν συνάδει με τις χρεώσεις του φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας (όταν εφαρμόζεται) όπου οι αγοραστές χρεώνονται και όχι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης.
- Σε μια πρόσφατη δικαστική απόφαση, το Δικαστήριο αποφάσισε ότι επειδή το ενοικιαστήριο έγγραφο δεν αναφέρει ρητά ότι τα τέλη αποχέτευσης θα τα επωμίζεται ο ενοικιαστής (που απολαμβάνει το αποχετευτικό) δεν δικαιούται ο ιδιοκτήτης να τα απαιτήσει. Είναι αυτό λογικό όταν οι υπόλοιπες χρεώσεις του κατόχου φέρει αυτός την ευθύνη; Δεν είναι λογικό να περιλαμβάνεται και αυτό κατ’ επέκταση;
- Είμαστε της άποψης ότι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες βρίσκονται κατά κάποιο τρόπο «υπό διωγμό», χωρίς να υπάρχει κάποιου είδους φως στην σήραγγα για την ελάφρυνση του ιδιοκτήτη.
- Το θέμα είναι πολύ σοβαρό διότι σε περίπτωση μεταβίβασης αγοραστή από τον “developer”/πωλητή, τίθενται διάφορα Μέμο και απαγορεύσεις που στο τέλος δεν μπορούν οι developers/πωλητές να μεταβιβάσουν σε κανένα, διότι κάποιοι αγοραστές οφείλουν μεν αποχετευτικό, αλλά ο ιδιοκτήτης χρεώνεται;
- Είμαστε της άποψης ότι το όλο θέμα χρήζει επανεξέτασης τόσο από το Κράτος, όσο και από τα πολιτικά κόμματα, αλλά ιδιαίτερα από τους developers και συνδέσμους ιδιοκτητών που φαίνεται να υπνώττουν σε μια κατάσταση που στο τέλος επηρεάζει τους αγοραστές ακινήτων και την αγορά.
*F.R.I.C.S. – Αντώνης Λοίζου & Συνεργάτες Λτδ – Εκτιμητές Ακινήτων & Διαχειριστές ΄Εργων Ανάπτυξης
Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.
Του Γιώργου Μουσκίδη*
Η νέα νομοθεσία προσφέρει φορολογικές ελαφρύνσεις στους δανειολήπτες που έχουν Μη Εξυπηρετούμενα Δάνεια (ΜΕΔ). Συγκεκριμένα, στην περίπτωση που θέλουν να πωλήσουν τα ακίνητά τους που είναι υποθηκευμένα με στόχο την εξόφληση των δανείων τους, τότε τυγχάνουν φορολογικών ελαφρύνσεων.
Όπως είναι γνωστό, σε μια συνηθισμένη πώληση ακινήτου, το κράτος επωφελείται φορολογικά από τα παρακάτω:
1. Ο πωλητής πληρώνει φόρο κεφαλαιουχικών κερδών 20% στα υπολογισμένα από την πώληση κέρδη. Στις περιπτώσεις που θεωρηθεί ότι ο πωλητής ασχολείται επαγγελματικά με τα ακίνητα (dealer in land), τότε πληρώνει φόρο εισοδήματος αντί φόρο κεφαλαιουχικών κερδών.
Εννοείται ότι κατά τον χρόνο της μεταβίβασης ο πωλητής πρέπει να ξοφλήσει τα αποχετευτικά τέλη, τους δημοτικούς φόρους και τους φόρους και τέλη ακίνητης ιδιοκτησίας.
2. Ο αγοραστής πληρώνει τα μεταβιβαστικά τέλη, τα οποία κυμαίνονται από 1,5% μέχρι 4% πάνω στην εκτιμημένη αξία του ακινήτου που αγοράζει.
Επίσης, πληρώνει τέλη χαρτοσήμων στο πωλητήριο έγγραφο και αν θα δανειστεί, υποθηκευτικά τέλη στο ακίνητο που δεσμεύει στην τράπεζα.
Μέχρι πρότινος πωλήσεις ενυπόθηκων ακινήτων που συνδέονταν με μη εξυπηρετούμενο δάνειο τύγχαναν φορολογικών ελαφρύνσεων, μόνο στην περίπτωση που αγοραστής ήταν η τράπεζα.
Τώρα το κράτος επεκτείνει το συγκεκριμένο όφελος προς τους δανειολήπτες οι οποίοι είχαν ΜΕΔ στις 31/12/2015.
Με το παράδειγμα που θα ακολουθήσει θα προσπαθήσουμε να αναλύσουμε το μέγεθος του οφέλους που προσφέρεται στους δανειολήπτες.
Μια κανονική πώληση ενός διαμερίσματος, που πωλείται προς 200.000 ευρώ, που είχε κόστος για τον πωλητή 120.000 ευρώ, έχει τις πιο κάτω φορολογίες την ώρα που πωλείται:
- Ο πωλητής πληρώνει €16.000 φόρο κεφαλαιουχικών κερδών (€80.000 το κέρδος επί 20%).
- Ο αγοραστής πληρώνει χαρτόσημα €307,50 πάνω στο συμβόλαιο πώλησης και μεταβιβαστικά τέλη ύψους €4.600.
Άρα από τη συγκεκριμένη πράξη το κράτος έχει συνολικά έσοδα €20.907,50.
Εάν ο αγοραστής δανειστεί για να αγοράσει το ακίνητο με υποθήκευσή του, τότε πληρώνει και 1% στο ύψος της υποθήκης (περίπου €1.500).
Κατά συνέπεια, σε περίπτωση που ο πωλητής είναι οφειλέτης με μη εξυπηρετούμενο δάνειο, από τις 31/12/2015, πωλήσει το πιο πάνω διαμέρισμα σε τρίτο πρόσωπο προς €200.000 και καταβάλει όλο το ποσό έναντι του δανείου του, τότε το κράτος, επιχορηγεί τη συγκεκριμένη πράξη με το να χαρίσει τα προαναφερθέντα τέλη και φορολογίες, για να βοηθήσει τους προβληματικούς και προβληματισμένους οφειλέτες να μειώσουν ή να εξοφλήσουν τις υποχρεώσεις τους προς τις τράπεζες.
Ένα από τα κύρια οφέλη της νέας νομοθεσίας είναι ότι οι δανειολήπτες δεν είναι πλέον έρμαιο στα χέρια των τραπεζών, που πιέζουν τους ιδιοκτήτες να τους μεταβιβάζουν τα ακίνητά τους σε χαμηλές αξίες.
Βεβαίως οι δανειολήπτες έχουν και την ευχέρεια να ψάξουν από μόνοι τους να βρουν αγοραστές και να διαπραγματευθούν την τιμή του ακινήτου τους, απολαμβάνοντας τις φοροελαφρύνσεις που προαναφέραμε.
*Διευθυντής FOX Smart Estate Agency
Πρόεδρος Κυπριακού Συνδέσμου Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ)
Της Δήμητρας Λάντου
Ο κόσμος έχει αγανακτήσει με τις τιμές των ενοικίων τα τελευταία δύο χρόνια. Στο διαδίκτυο και στις σελίδες κοινωνικής δικτύωσης επικρατεί ένας μόνιμος καβγάς. Ειδικά στις διάφορες σελίδες και στα γκρουπ που έχουν δημιουργηθεί για την εξεύρεση διαμερισμάτων για ενοικίαση.
Μάλιστα, οι μεσίτες απευθύνουν έκκληση στο κοινό να μην προχωρεί σε προσβλητικά σχόλια, ενώ μπλοκάρουν και διαγράφουν άτομα που ξεφεύγουν στα σχόλια.
Είναι εξωφρενικές οι τιμές που βλέπεις στα ενοίκια. Δεν βρίσκεις τιμές €300 ή έστω €350 για διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου. Μάλιστα, σήμερα μια συνήθης τιμή είναι τα 550 ευρώ. Μια αύξηση στις τιμές που ξεπερνά το 80%.
Οι τιμές ανέβηκαν στα ύψη και είναι πολλαπλάσιες από τις τιμές που πληρώνει κάποιος που βρήκε διαμέρισμα πριν από δύο χρόνια. Πλέον, ακόμα και 400 ευρώ σε μονάρι θεωρείται πολύ φθηνό. Αυτό που πριν δύο χρόνια ήταν ακριβό!
Εφόσον, οι τιμές στα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 80%, η απορία που δημιουργείται είναι αν έχουν αυξηθεί και οι μισθοί αντίστοιχα. Δεν μαθαίνουμε από το παρελθόν και ευθύνη φέρει ο κάθε σπιτονοικοκύρης που θέλει να κάνει αρπαχτή. Να βγάλει λεφτά τώρα που είναι η φούσκα. Δεν σκέφτεται ότι θα του φύγει ο νοικιάρης μόλις βρει κάτι πιο φθηνό.
Το πρόβλημα στη Λευκωσία θα απαμβλυνθεί όταν τα ιδιωτικά Πανεπιστήμια ολοκληρώσουν τις εστίες που έχουν προγραμματίσει. Ήδη, το Πανεπιστήμιο Λευκωσίας έχει ανακοινώσει την ολοκλήρωση των δικών του, ενώ εντός των επόμενων χρόνων θα ολοκληρώσουν και τα υπόλοιπα Πανεπιστήμια.
Τουλάχιστον στη Λευκωσία εκτιμώ ότι το πρόβλημα θα λυθεί μόνο του με τον νόμο προσφοράς και ζήτησης. Όταν δοθούν περισσότερα δωμάτια στην αγορά, θα πέσουν και οι τιμές. Επίσης, πολλά ζευγάρια αποφασίζουν να χτίσουν ή να αγοράσουν, επομένως η κτηματαγορά άρχισε να κινείται.
Στη Λεμεσό δεν είμαι σίγουρη πώς και εάν θα λυθεί το πρόβλημα με τα ενοίκια. Είναι φανερό ότι οι developers έχουν στραφεί σε μεγάλα έργα και πολυτελή διαμερίσματα, ενώ δεν έχει φανεί να υπάρχει κάποια τάση στην ανέγερση διαμερισμάτων για τους φοιτητές ή ακόμα και τους εργαζόμενους της πόλης. Δεν είναι ούτε όλοι Ρώσοι μεγιστάνες, ούτε όλοι με μισθούς πλουσιοπάροχους. Τι θα γίνει όταν ανεγερθεί και το καζίνο που θα δημιουργήσει εκατοντάδες θέσεις εργασίας;
Το πρόβλημα στη Λεμεσό πιστεύω θα μεγεθυνθεί εάν δε ληφθούν μέτρα ή υπάρξουν κινήσεις από τις κατασκευαστικές εταιρείες προς τη δημιουργία διαμερισμάτων που θα απευθύνονται στη μεσαία τάξη.
Και όλο αυτό το ζήτημα με τη φούσκα στα ενοίκια πρέπει να μας απασχολήσει όλους μας.
Της Ιωάννας Σαμαρά *
Υπάρχουν οφέλη για τους Λεμεσιανούς;
Οι πολεοδομικές άδειες για ψηλά κτήρια χορηγήθηκαν στις κατασκευάστριες εταιρείες, επειδή υποτίθεται ότι τα ψηλά κτήρια δίνουν πίσω κάποια οφέλη για την πόλη της Λεμεσού. Τα ανταποδοτικά οφέλη προκύπτουν από τις πρόνοιες των Σχεδίων Παροχής Πολεοδομικών Κινήτρων τα οποία στηρίζονται σε Αποφάσεις του Υπουργικού Συμβουλίου καθώς και από την ερμηνεία που δόθηκε από το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως με το Διευκρινιστικό πλαίσιο των γενικών αρχών και προϋποθέσεων για ανέγερση ψηλών κτηρίων, ημερομηνίας 25/05/2018. Σύμφωνα με τις σχετικές πρόνοιες των Σχεδίων, η εκάστοτε αιτήτρια κατασκευάστρια εταιρεία ψηλών κτηρίων δικαιούται σε αυξημένο συντελεστή δόμησης, με κάποιες προϋποθέσεις.
Οι κυριότερες προϋποθέσεις αφορούν τη δημιουργία υπόγειων χώρων στάθμευσης για δημόσια χρήση καθώς και των ανοικτών τοπιοτεχνημένων δημόσιων χώρων πρασίνου ή αστικών πλατειών εντός της έκτασης όπου ανεγείρονται τα ψηλά κτήρια με στόχο την αναβάθμιση της ποιότητας ζωής των κατοίκων της Λεμεσού. Στην ημερίδα «Πολεοδομικοί συντελεστές και μεγάλες αναπτύξεις» που διοργάνωσε ο Δήμος Λεμεσού στις 21/07/2018, η εκπρόσωπος του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως σε σχετικό ερώτημα από το κοινό αναφορικά με την ωφελιμότητα των υπόγειων χώρων στάθμευσης των ψηλών κτηρίων αντί της προώθησης των δημόσιων μεταφορών και συγκοινωνίας, εξέφρασε τον προβληματισμό της κατά πόσο αυτοί οι περισσότεροι χώροι στάθμευσης θα οδηγήσουν σε σημαντική βελτίωση της κυκλοφοριακής ρύθμισης της πόλης ή σε μείωση της κυκλοφοριακής συμφόρησης και ρύπανσης. Το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως αναμφίβολα γνωρίζει ότι η πολιτική σε σχέση με το κυκλοφοριακό πρόβλημα της Λεμεσού έπρεπε να ήταν η μείωση των ιδιωτικών οχημάτων τουλάχιστον στο κέντρο της πόλης με την ταυτόχρονη προώθηση των βιώσιμων μεταφορών και την ποδηλατοκίνηση, όπως επιτάσσουν τα διάφορα χρηματοδοτικά προγράμματα της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Από τα παραδείγματα πολλών πόλεων έχει αποδειχθεί ότι όσο περισσότερο αυξάνονται οι υποδομές των ιδιωτικών αυτοκινήτων, δηλαδή οι δρόμοι και οι χώροι στάθμευσης, τόσο περισσότερο αυξάνεται η κυκλοφορία των αυτοκινήτων στις πόλεις, συνεπώς το κίνητρο για τη δημιουργία δημόσιων χώρων στάθμευσης όχι μόνο δε θα λύσει το κυκλοφοριακό πρόβλημα της Λεμεσού αλλά αντίθετα ενδέχεται να το επιτείνει.
Έχοντας υπόψη τα πιο πάνω, η προώθηση της πολιτικής των περισσότερων χώρων στάθμευσης οι οποίοι παραχωρούνται με τα ψηλά κτήρια δεν αναμένεται να έχει πραγματικό ανταποδοτικό όφελος για τους κατοίκους της Λεμεσού.
Το δεύτερο ανταποδοτικό όφελος των Σχεδίων Παροχής Κινήτρων είναι οι ανοικτοί τοπιοτεχνημένοι δημόσιοι χώροι πρασίνου ή αστικές πλατείες εντός της έκτασης όπου ανεγείρονται τα ψηλά κτήρια.
Ο τρόπος όμως που αντιλαμβάνεται το Τμήμα Πολεοδομίας την έννοια του δημόσιου χώρου πρασίνου και της δημόσιας πλατείας σε σχέση με τα ψηλά κτήρια, δεν ικανοποιεί ούτε στο ελάχιστο τις ανάγκες των κατοίκων της Λεμεσού. Συγκεκριμένα, τα ψηλά κτήρια της Λεμεσού, αναφέρομαι σε αυτά που έχουν ήδη εξασφαλίσει πολεοδομική άδεια, δίνουν ως χώρο δημόσιου πρασίνου ένα ανοικτό χώρο με κάποια βλάστηση ώστε να μπορούμε να εισερχόμαστε στα εμπορικά κέντρα των ψηλών κτηρίων. Στις διάφορες μακέτες των υπό ανέγερση ψηλών κτηρίων όπου παρουσιάζονται πισίνες και χώροι αναψυχής, αυτοί προσφέρονται για ιδιωτική χρήση των ιδιοκτητών, δεν είναι για δημόσια χρήση.
Θα πρέπει τώρα οι κάτοικοι της Λεμεσού να πιστέψουμε ότι οι πολεοδόμοι της χώρας μας δεν διάβασαν στα πανεπιστημιακά τους βιβλία ότι δημόσιος χώρος πρασίνου ή πλατεία σημαίνει ότι εντός του χώρου πρέπει να υπάρχουν σημεία αναφοράς, όπως για παράδειγμα παγκάκια που να προδιαθέτουν τον κόσμο να κάτσει, να σταθεί, να χαζέψει, να επικοινωνήσει, όπου τα παιδιά μπορούν να παίζουν και όπου ο κόσμος εισέρχεται στο χώρο εξαιτίας του δημόσιου χαρακτήρα της πλατείας. Αντί των πιο πάνω, ο δημόσιος χώρος που παραχωρείται στους δημότες της πόλης είναι απλά η ελεύθερη πρόσβαση στα εμπορικά κέντρα και τα εστιατόρια των ψηλών κτηρίων με σκοπό την κατανάλωση.
Η Λεμεσός διψά για πλατείες και πραγματικούς δημόσιους χώρους πρασίνου.
Η σημασία των δημόσιων ανοιχτών χώρων και πλατειών στις πόλεις απορρέει από την ανάγκη των ανθρώπων να συναναστρέφονται χωρίς αυτές οι συναναστροφές να έχουν στο επίκεντρο τους το εμπόριο. Στους πραγματικούς δημόσιους χώρους εξασθενεί, υποχωρεί η «ανταλλακτική χρήση», η οικονομική αξία των πραγμάτων και προβάλλεται περισσότερο η πραγματικότητα της πόλης και των ανθρώπων της. Το πολύ να αγοράσουμε σιταροπούλα ή παγωτό από τη μηχανή. Με αυτό τον τρόπο όταν βρισκόμαστε σε δημόσιους ανοικτούς χώρους επικεντρωνόμαστε στους ανθρώπους που είναι γύρω μας και στον εαυτό μας. Όχι στην κατανάλωση. Έτσι οι δημόσιοι ανοιχτοί χώροι των πόλεων λειτουργούν ως «δωρεάν εργαστήρια ψυχοθεραπείας» για όλους εμάς τους σύγχρονους αστούς όπου παραχωρούμε λίγο χρόνο από την εργασία και το τρέξιμο της καθημερινότητας για να πάρουμε πίσω τις εσωτερικές μας ισορροπίες.
Εκτός από την ανεπάρκεια των ανταποδοτικών οφελών τίθεται το ερώτημα εάν υπάρχουν άλλα οφέλη από τα ψηλά κτήρια για την πόλη της Λεμεσού. Έτσι, εάν σήμερα μιλούσαμε για ψηλά κτήρια στη Λεωφόρο Μακαρίου όπως προνοείται με το τοπικό σχέδιο Λεμεσού, τα οποία να εξυπηρετούν μια πραγματική ανάγκη της πόλης για στέγαση γραφείων εταιρειών και τα οποία στοχεύουν στο να τονιστεί η εμπορική πτυχή της πόλης, αυτά είναι προς όφελος της Λεμεσού. Όμως η πραγματική εικόνα είναι τελείως διαφορετική. Με βάση τα επίσημα στοιχεία αναφερόμαστε σε ήδη 23 χορηγηθείσες άδειες για ψηλά κτήρια τα οποία τοποθετούνται διάσπαρτα μέσα στην πόλη. Η φυσιογνωμία της Λεμεσού αλλάζει χωρίς τη συμμετοχή των ίδιων των Λεμεσιανών οι οποίοι θα έπρεπε να είχαν λόγο για την πόλη τους. Σε καμία από τις ήδη χορηγηθείσες πολεοδομικές άδειες δεν υπήρξε δημόσια διαβούλευση με αποτέλεσμα να μιλούμε σήμερα για έλλειψη Δημοκρατισμού εκ μέρους των Αρχών.
Επιπλέον ένας πολεοδομικός σκοπός των ψηλών κτηρίων είναι αυτά να αποτελούν τοπόσημα και να παρέχουν πραγματικές διευκολύνσεις για στέγαση. Αντί αυτού βλέπουμε σήμερα να συντελείται ένας χωροταξικός ανορθολογισμός δια του οποίου χορηγούνται άδειες για ψηλά κτήρια των 40 ορόφων, τα περισσότερα διαμερίσματα των οποίων γνωρίζουμε εκ των προτέρων ότι δε θα κατοικούνται αφού οι ιδιοκτήτες τους τα αγοράσουν για να αποκτήσουν το κυπριακό διαβατήριο. Οι ιθύνοντες μπορούσαν να αντλήσουν γνώση από τις αρνητικές συνέπειες που επιφέρουν στους Λονδρέζους κατοίκους οι ακατοίκητοι Ουρανοξύστες γύρω από τον Τάμεση. Την αύξηση και τη συντήρηση των ψηλών τιμών των ακινήτων στη γύρω περιοχή. Τη δυσκολία στα νεαρά ζευγάρια και στους Λονδρέζους κατοίκους να βρουν στέγαση. Τον ταξικό - κοινωνικό διαχωρισμό που συντελείται στην πόλη μεταξύ των πολυτελών κατοικιών των υπερπλουσίων ιδιοκτητών, οι οποίοι μάλιστα δεν κατοικούν στα διαμερίσματα των πύργων και των κατοικιών των υπόλοιπων Λονδρέζων κατοίκων.
Από τα μέχρι στιγμής δεδομένα φαίνεται ότι και η Λεμεσός θα αποκτήσει πύργους- φαντάσματα με αναμενόμενες αρνητικές κοινωνικές συνέπειες στους Λεμεσιανούς, όμοιες με αυτές των ξένων πόλεων, συνεπώς η αναφορά σε χωροταξικό παραλογισμό δεν είναι υπερβολή.
Πώς όμως οδηγηθήκαμε από την ορθή πολεοδομική πρακτική η οποία καθορίζεται στις πρόνοιες του τοπικού σχεδίου Λεμεσού του 2011 το οποίο δημοσιεύτηκε το 2013 όπου έχουν καθοριστεί 5 περιοχές χωροθέτησης ψηλών κτηρίων κυρίως στη λεωφόρο Μακαρίου, τελικά στο παραλιακό μέτωπο της Λεμεσού το οποίο δε συμπεριλαμβάνεται στο Τοπικό Σχέδιο της Λεμεσού;
Η χωροθέτηση των ψηλών κτηρίων στο παραλιακό μέτωπο καθώς και σε άλλους βασικούς οδικούς άξονες όπου πλέον τα ψηλά κτήρια τοποθετούνται στην πραγματικότητα όπου ο κάθε developer έχει μεγάλη έκταση γης, προκύπτει από τις πρόνοιες του Σχεδίου Παροχής Πολεοδομικών Κινήτρων για σκοπούς ανάκαμψης της αναπτυξιακής δραστηριότητας στην Κύπρο το οποίο στηρίζεται σε διάφορες Αποφάσεις του Υπουργικού Συμβουλίου και όχι από τις πρόνοιες του Τοπικού Σχεδίου Λεμεσού.
Όμως, οι Υπουργικές αποφάσεις για τα διάφορα Σχέδια Παροχής Κινήτρων λήφθηκαν μετά το 2013 επειδή υπήρξε η κατάσταση έκτακτης ανάγκης της χώρας μετά τις αποφάσεις του Eurogroup για την απομείωση των καταθέσεων στην πρώην Λαϊκή και υπήρξε η ανάγκη αναθέρμανσης της οικονομίας της χώρας. Ουδείς μπορεί να καταλογίσει ευθύνη στην κυβέρνηση όταν το 2013 προσπαθούσε με οποιονδήποτε τρόπο να βγάλει τη χώρα από το οικονομικό αδιέξοδο. Έκτοτε υπήρξε βελτίωση της οικονομίας σύμφωνα με τα όσα η ίδια η κυβέρνηση παρουσιάζει και τα διάφορα Σχέδια θα έπρεπε να είχαν αναθεωρηθεί. Αντί όμως αυτού, χορηγήθηκαν μέχρι στιγμής 23 πολεοδομικές άδειες ψηλών κτηρίων χωρίς προηγουμένως να έχει εκπονηθεί ένας ολοκληρωμένος πολεοδομικός σχεδιασμός για τη Λεμεσό ή σχέδια περιοχής, ώστε να είχαν ληφθεί υπόψη πόσα ψηλά κτήρια μπορούν να αξιοποιηθούν μέσα στη πόλη, πόσο ψηλά και σε ποια περιοχή της πόλης η χωροθέτηση των κτηρίων θα επιφέρει τις λιγότερο αρνητικές συνέπειες για τους κατοίκους ή δυνητικά θα μπορούσε να επιφέρει θετικές συνέπειες. Για παράδειγμα θα μπορούσε να είχε καθοριστεί μια συγκεκριμένη ζώνη ψηλών κτηρίων όπως στην Βαρκελώνη, αντί να τοποθετούνται διάσπαρτα στο παραλιακό μέτωπο και διάσπαρτα μέσα στην πόλη, καταστρέφοντας το πλεονέκτημα της συνοχής της κορυφογραμμής της Λεμεσού.
Επιπρόσθετα, παραλείφθηκε από το 2013 μέχρι και σήμερα, να εκπονηθεί Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων σε σχέση με τα διάφορα Σχέδια Παροχής Κινήτρων κατά παράβαση των προνοιών της Ευρωπαϊκής Οδηγίας 2001/42/ΕΚ και του σχετικού Κυπριακού εναρμονιστικού νόμου του 2005 (102(I)/2005). Το αποτέλεσμα είναι να έχουν χορηγηθεί πολεοδομικές άδειες χωρίς προηγμένως να έχει εκπονηθεί μελέτη εκτίμησης των σωρευτικών περιβαλλοντικών επιπτώσεων των ψηλών κτηρίων στο φυσικό και ανθρωπογενές περιβάλλον της Λεμεσού σε βάρος των καλώς νοουμένων συμφερόντων των κατοίκων της Λεμεσού.
Στο πολεοδομικό κενό που δημιουργήθηκε από την παράλειψη ενός ολοκληρωμένου πολεοδομικού σχεδιασμού της πόλης και της παράλειψης εκπόνησης Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων σε σχέση με τα Σχέδια Παροχής Κινήτρων, ευδοκίμησε η ανάπτυξη της αρπακτής και του γρήγορου κέρδους με αποτέλεσμα οι πραγματικά κερδισμένοι να είναι οι λίγοι, οι «developers» και οι πραγματικοί χαμένοι οι σημερινοί αλλά κυρίως οι μελλοντικοί κάτοικοι της Λεμεσού.
*Δικηγόρος
Του Γιώργου Κουκούνη*
‘‘Δεν γίνεται αποδεκτή ως μαρτυρία επικοινωνία που σκοπό έχει την εξώδικη διευθέτηση διαφοράς’’
Το περιεχόμενο γραπτής ή προφορικής επικοινωνίας που ανταλλάσσεται μεταξύ μερών στα πλαίσια συζήτησης ή προσπάθειας για διευθέτηση διαφορών όπου ρητά αναφέρεται ή συμφωνείται ότι γίνεται “άνευ βλάβης” τυγχάνει προστασίας ως προνομιούχα επικοινωνία. Σ’ αυτή την περίπτωση όλα όσα γράφονται μέσω αλληλογραφίας ή λέγονται μεταξύ των μερών κατά τη διάρκεια συνάντησης τους, δεν μπορεί να αποκαλυφθούν στο Δικαστήριο από οποιοδήποτε από τα μέρη χωρίς τη συγκατάθεση του άλλου. Το προνόμιο προστατεύει τα μέρη ώστε ελεύθερα να εκφράζονται και να συνομιλούν με σκοπό τη διευθέτηση της διαφοράς, χωρίς να ανησυχούν ότι το περιεχόμενο της επικοινωνίας τους θα αποκαλυφθεί εάν δεν καταλήξουν σε εξώδικο συμβιβασμό. Η ευχέρεια αυτή παρέχει τη δυνατότητα στο κάθε μέρος να ανταλλάσσει απόψεις, να υποβάλλει προτάσεις ή αντιπροτάσεις και να διαπραγματεύεται, χωρίς να επηρεάζονται τα δικαιώματα του εάν δεν υπάρξει κατάληξη. Το σημαντικό στοιχείο είναι ο σκοπός της συνομιλίας ή της επικοινωνίας και όχι ο τόπος ή ο χρόνος που αυτή λαμβάνει χώρα. Το προνόμιο έχει σκοπό να βοηθήσει τα μέρη να προβούν σε διαπραγμάτευση για να καταλήξουν σε συμφωνία, αίροντας τις όποιες επιφυλάξεις που θα απέτρεπαν την προσπάθεια εξώδικου συμβιβασμού και επίλυσης της διαφοράς τους. Όταν όμως η επικοινωνία των μερών δεν έχει σαν σκοπό τη διευθέτηση της διαφοράς, τότε ο κανόνας του προνομίου δεν εφαρμόζεται και επιτρέπεται η αποκάλυψη της.
Τίθεται το ερώτημα τι γίνεται όταν κάποιο από τα μέρη παρά την ύπαρξη του προνομίου επιχειρεί να αποκαλύψει το περιεχόμενο επικοινωνίας που έλαβε χώρα μεταξύ τους, χωρίς κατάληξη. Το μέρος που επηρεάζεται και δεν έδωσε τη συγκατάθεση του δικαιούται να φέρει ένσταση στο να δοθεί μαρτυρία για το περιεχόμενο της προνομιούχας επικοινωνίας και να αιτηθεί τη διαγραφή του μέρους του δικογράφου ή της ένορκης δήλωσης που το αναφέρει. Η δυνατότητα διαγραφής ισχυρισμών από δικόγραφο ή ένορκη δήλωση προβλέπεται στους Θεσμούς περί Πολιτικής Δικονομίας Δ.19 Θ.26 και Δ.39 Θ.10 αντίστοιχα, όπου παρέχεται η εξουσία στο Δικαστήριο για διαγραφή οτιδήποτε είναι αχρείαστο ή σκανδαλώδες, ή το οποίο τείνει να επηρεάσει δυσμενώς ή να προκαλέσει αμηχανία ή να καθυστερήσει τη δίκαιη δίκη της αγωγής. Τα ανωτέρω και το ζήτημα της διαγραφής τέτοιων ισχυρισμών εξετάστηκαν από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού στην απόφαση που εξέδωσε στις 27.8.2018 όπου βρήκε στη βάση των γεγονότων ότι η διακριτική του ευχέρεια δεν μπορούσε παρά να ασκηθεί υπέρ της έγκρισης της αίτησης και εξέδωσε διάταγμα με το οποίο διατάζει τη διαγραφή συγκεκριμένης παραγράφου της ένορκης δήλωσης των καθ’ ων η αίτηση. Συγκεκριμένα όπως αναφέρει η απόφαση, σε ένορκη δήλωση που υποστήριζε την ένσταση υπήρχε παράγραφος όπου ο ενόρκως δηλών αναφερόταν σε συνάντηση η οποία έλαβε χώρα στην παρουσία των συνηγόρων των αιτητών και των καθ’ ων η αίτηση και στη συζήτηση που είχαν μεταξύ τους τα εμπλεκόμενα μέρη. Η συνάντηση αυτή είχε γίνει «άνευ βλάβης και χωρίς επηρεασμό των δικαιωμάτων των μερών». Στη διάρκεια της συνάντησης αυτής, είχε καταστεί σαφές ότι τα μέρη θα συζητούσαν ανοικτά και τίποτε από τα όσα θα λέγονταν, θα χρησιμοποιείτο στο Δικαστήριο, καθότι η συνάντηση γινόταν άνευ βλάβης. Όλοι οι παρόντες είχαν συμφωνήσει με τα πιο πάνω.
Το Δικαστήριο έκρινε ότι στην παρούσα περίπτωση αποτελούσε κοινά αποδεκτό γεγονός ότι η συνάντηση, στην οποία αναφέρεται η συγκεκριμένη παράγραφος, έγινε στα πλαίσια προσπάθειας εξεύρεσης συμβιβασμού, όπου οι παρευρισκόμενοι συμφώνησαν ότι αυτή θα λάβει χώρα «άνευ βλάβης». Το ερώτημα που προκύπτει είναι κατά πόσο το περιεχόμενο μιας τέτοιας συνάντησης είναι δυνατό να αποκαλυφθεί στο Δικαστήριο από τους καθ’ων η αίτηση χωρίς τη συγκατάθεση των αιτητών. Η απάντηση, αναφέρει το Δικαστήριο, δίδεται στο σύγγραμμα Halsbury’s Laws (4th edn) paras 212-213 το οποίο πραγματεύεται το ζήτημα των «χωρίς επηρεασμό δικαιωμάτων συνομιλιών». Το Δικαστήριο, στηριζόμενο στα αναφερόμενα, έκρινε ότι η παρούσα περίπτωση δεν εμπίπτει σε καμιά από τις εξαιρέσεις του προνομίου και σημείωσε ότι ο σκοπός της συνομιλίας και όχι ο χρόνος στον οποίο αυτή έλαβε χώρα, είναι το σημαντικό στοιχείο. Εξετάζοντας με ιδιαίτερη προσοχή το περιεχόμενο της συγκεκριμένης παραγράφου που ζητείτο η διαγραφή της, διέκρινε ότι αυτό δεν θα μπορούσε να γίνει αποδεκτό ως μαρτυρία, αφού στο βαθμό που αποδίδει στους αιτητές παράνομη συμπεριφορά είναι σκανδαλώδες και άσχετο, ενώ στο βαθμό που αναφέρεται σε προνομιούχα συνομιλία είναι επίσης ανεπίτρεπτη η παρουσίαση του.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα
Του Ανδρέα Α. Ανδρέου*
«Δεκάδες εκατομμύρια δαπανάει το κράτος κάθε χρόνο σε ενοίκια...», λέει μια είδηση και είμαι κάπως .... «καλά και τι έγινε δηλαδή και τόσος πανικός;,»... Εκείνο που με ξένισε περισσότερο ήταν η τονικότητα στον ήχο που προσπάθησε να βγάλει ο τίτλος. Ήταν σαν να συμπέραινε εκ προοιμίου πως το κράτος τα σκορπά αλόγιστα δεξιά και αριστερά σε ενοίκια και (άρα) πως κάποιοι θησαυρίζουν (και πάλι) στην πλάτη του δύσμοιρου και φορολογούμενου λαού. Όλοι γνωρίζουμε πως το κράτος έχει τεράστια ανάγκη στέγασης των υπηρεσιών του. Και για να μην μπω στη συζήτηση του κατά πόσο η κρατική μηχανή είναι δυσανάλογα μεγάλη σε σχέση με το τι παράγει, ας δεχτώ για χάρη συζήτησης πως η κρατική μηχανή δεν είναι υπερστελεχωμένη. Ο κόσμος αυτός πρέπει να στεγαστεί κάπου. Άρα ο εργοδότης που είναι το κράτος θα πρέπει να έχει ιδιόκτητα κτήρια ή θα πρέπει να ενοικιάζει κτήρια ή θα πρέπει να κάνει συνδυασμό των δύο. Το αποτέλεσμα της όποιας απόφασης δεν είναι δωρεάν αλλά έρχεται με κάποιο κόστος.
Αν προβούμε εδώ σε ένα πρόχειρο υπολογισμό, θα δούμε πως εφόσον το κράτος δαπανάει περίπου €23,5 εκατ. ετησίως σε ενοίκια, σημαίνει πως κατακρατεί ιδιωτικά κτήρια και εγκαταστάσεις αξίας περίπου €0,5 δισ. Δηλαδή το εναλλακτικό ακραίο σενάριο είναι το κράτος να εκταμιεύσει μισό δισεκατομμύριο ευρώ για να αποκτήσει αντίστοιχα σε ηλικία, σχεδιασμό και φυσική κατάσταση κτήρια και εγκαταστάσεις. Στην πραγματικότητα, όμως, για να κάνει πλήρη αντικατάσταση των ενοικιαζόμενων με ιδιόκτητα, το κόστος του θα είναι πολύ μεγαλύτερο, καθώς η αντικατάσταση υφιστάμενων κτηρίων που έχουν κάποια παλαίωση με καινούργια σύγχρονων προδιαγραφών έχει σοβαρή διαφορά κόστους. Επιπλέον, λόγω των οικονομικών μεγεθών που συζητάμε ενδεχομένου να πρέπει να εκπονήσει διεθνείς αρχιτεκτονικούς διαγωνισμούς, θα πρέπει μετά να βγει σε προσφορές και να καταλήξει με αυτούς που θα καταλήξει για να τα ανεγείρουν. Όλα αυτά προϋποθέτουν χρονοτριβή που είναι από μόνη της πληθωριστική εφόσον τα υλικά και το εργατικό κόστος σε βάθος χρόνου έχουν σοβαρές αναβαθμίσεις. Πριν και πάνω από όλα όμως χρειάζεται άρτιος καθορισμός των προδιαγραφών και των απαιτήσεων που θα ικανοποιούν τις ανάγκες σε βάθος χρόνου, τόσο σε επίπεδο ανθρώπινου δυναμικού, όσο και σε επίπεδο ενσωμάτωσης νέων τεχνολογιών και πάντοτε εντός των πλαισίων της αειφόρου ανάπτυξης.
Μια επιπλέον παράμετρος είναι αυτή της διαχείρισης από m στιγμή που είναι ιδιόκτητα. Ποια κρατική υπηρεσία μπορεί να ανταποκριθεί στο σύγχρονο απαιτητικό και ολιστικό περιβάλλον του facilities management; Επειδή πλέον ο κόσμος κινείται σε αυτές τις ταχύτητες που πάνε πολύ πέραν της απλής διαχείρισης ενός συμβολαίου ή της συντήρησης ενός κτηρίου. Μετά υπάρχει το επιχείρημα που λέει πως όταν το κράτος ενοικιάζει, τα λεφτά είναι όντως πεταγμένα επειδή στα δεκαπέντε τόσα χρόνια είναι σαν να τα αγόρασε, αλλά δεν είναι δικά του. Και απ’ εκεί και πέρα ο ιδιώτης κερδίζει στην πλάτη του φορολογούμενου. Το επιχείρημα δεν στερείται βάσης. Αυτό επειδή ιστορικά το κράτος αποδεδειγμένα απέτυχε οικτρά στο να πετυχαίνει το καλύτερο αποτέλεσμα. Ανατρέξτε απλά να δείτε σε τι κτήρια στεγάζονταν μέχρι πριν από λίγα χρόνια υπηρεσίες όπως το Κτηματολόγιο, η Πολεοδομία, το Τμήμα Φορολογίας και τόσα άλλα. Αν τα αποκαλούσα κοτέτσια ή κατά το κυπριακό «γουμάδες» κινδυνεύω να θίξω τους «γουμάδες». Και μετά έχουμε το άλλο άκρο που όταν μια κρατική υπηρεσία αποκτήσει μετά σαράντα χρόνια σκλαβιάς και φυλακής ένα αξιοπρεπές κτήριο, πετάγονται οι έξυπνοι του καναπέ για να διαμαρτυρηθούν γράφοντας σε ανορθόγραφα greeklish (ναι το πετυχαίνουν και αυτό), «yiati e polodomeia ethaile etsi kthrha;;;», (μετάφραση: «γιατί η πολεοδομία ήθελε τέτοια κτήρια;»).
Σε αυτό τον αγώνα του φαινομενικού lose - lose υπάρχει και η καλύτερη λύση. Αυτή της σύμπραξής του δημόσιου και του ιδιωτικού τομέα. Στην πιο απλή του μορφή πάει ως εξής: Το κράτος έχει φιλέτα γης τα οποία είναι αδρανή. Στο πλαίσιο σωστού σχεδιασμού, μπορεί να καθορίσει ποια είναι αυτά που εξυπηρετούν καλύτερα τις ανάγκες του και ακολούθως να βγει σε προσφορές και να συνάψει συμφωνίες με εργοληπτικούς οίκους για την ανέγερσή τους. Το κράτος βάζει τη γη, οι εργολάβοι το κόστος ανέγερσης και συντήρησης. Με την αποπεράτωση, το κράτος λαμβάνει κατοχή και πληρώνει ένα προσυμφωνημένο ποσοστό απόδοσης στον εργολάβο υπό τύπο ενοικίου. Το ενοίκιο αυτό, ουδεμία σχέση έχει σε ύψος με αυτό που πληρώνει σήμερα σε ιδιώτη. Ο λόγος είναι επειδή στην περίπτωση του ιδιώτη, το ενοίκιο αποπληρώνει την αξία του όλου ακινήτου περιλαμβανομένης της γης, ενώ στην περίπτωση που περιγράφω, το κόστος «ενοικίου» θα αποπληρώνει μόνο το κόστος ανέγερσης του κτηρίου και κάποιο λογικό κέρδος. Με την εξόφληση της οικονομικής υποχρέωσης προς τον εργολάβο, ο τελευταίος φεύγει από τη εικόνα και το όλο ακίνητο μένει ψυχή τε και σώματι στο κράτος. Από τη πρώτη μέρα το κράτος δίνει έξω το συμβόλαιο του facilities management και όλα θα πάνε ρολόι. Αυτό είναι μια ιδέα, απλή μεν που μπορεί να υλοποιηθεί δε. Λύσετε πέριξ αυτού του προβλήματος υπάρχουν πολλές αν υπάρχει θέληση. Φυσικά, υπάρχουν και αυτοί που θα εντοπίσουν πολλά προβλήματα σε κάθε λύση... Τότε είναι που πληρώνει και εδώ ο φορολογούμενος.
*Ο κ. Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS, είναι CEO, APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors.