Του Γιώργου Μουσκίδη*
Στην εκδήλωση που πραγματοποιήθηκε στις 24 Οκτωβρίου με συνδιοργανωτές τον ΚΣΙΑ και το ΕΤΕΚ, εξάχθηκε ως κύριο μήνυμα τα όσα μπορούν να προκύψουν από τον τίτλο του άρθρου μας.
Και δεν είναι σχήμα λόγου, όπως θα αποδείξουμε στη συνέχεια.
Υψηλόβαθμα στελέχη των κρατικών υπηρεσιών και των δήμων που ασχολούνται με τον τομέα των ακινήτων ήταν μεταξύ των κύριων ομιλητών της εκδήλωσης.
Το πρώτο ξεκάθαρο μήνυμα που εξήχθη από τις τοποθετήσεις των πιο πάνω ήταν ότι πολύ δύσκολα εξασφαλίζεται ο αγοραστής, στην περίπτωση που δεν υπάρχει τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου που αγοράζει.
Η κατάθεση στο Κτηματολόγιο πωλητηρίου εγγράφου στις περιπτώσεις που δεν υπάρχει τίτλος ιδιοκτησίας, διασφαλίζει ότι ο πωλητής δεν μπορεί να ξαναπωλήσει το ίδιο ακίνητο σε τρίτο πρόσωπο. Επίσης, επιτρέπει στον αγοραστή να απευθυνθεί στο Δικαστήριο και να απαιτήσει τη μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομά του, αν ο πωλητής δεν τηρήσει τους όρους της σύμβασης.
Αυτό όμως εξυπακούει ότι προϋπάρχει ο τίτλος ιδιοκτησίας.
Εάν ο πωλητής (εταιρεία ανάπτυξης για τα καινούρια ακίνητα) δεν καταφέρει ή δεν θέλει να εκδώσει τίτλο, τότε ο αγοραστής θα βρεθεί σε αδιέξοδο. Εάν υπήρξαν παρατυπίες στο κατασκευαστικό μέρος, πιθανόν να μην μπορεί ποτέ να εκδοθεί ο τίτλος.
Ένα δεύτερο μήνυμα είναι ότι κανένα ακίνητο (διαμέρισμα, σπίτι, κατάστημα, γραφείο) δεν μπορεί να κατοικηθεί ή να χρησιμοποιηθεί, εάν δεν διαθέτει πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Αυτό λέει ξεκάθαρα ο νόμος.
Ποιος όμως ακολουθεί τον συγκεκριμένο νόμο;
Ποιος θα περιμένει ένα με δύο χρόνια, τουλάχιστον, για να εκδοθεί το πιστοποιητικό, για να κατοικήσει στο ακίνητο; Και σε τελευταία ανάλυση, τι κόστος θα συνεπάγεται αυτό;
Το τρίτο μήνυμα ήταν ότι τα πλείστα συμβόλαια που υπογράφονται μεταξύ εταιρειών ανάπτυξης γης και αγοραστών, περιέχουν απαγορευτικές ρήτρες, κατά παράβαση του περί προστασίας των καταναλωτών νόμου.
Όλα τα πιο πάνω προβλήματα, που αναφέρθηκαν ως μηνύματα που εξήχθησαν από τη συγκεκριμένη εκδήλωση θα μπορούσαν να λυθούν με έναν πολύ πιο απλό τρόπο, αφού όλα έχουν την ίδια αφετηρία.
Αυτή η αφετηρία δεν είναι άλλη από την καθυστέρηση που υπάρχει στην έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης και τίτλου από τη στιγμή που μια κατασκευή ολοκληρώνεται.
Όλα, δηλαδή, τα πιο πάνω θα επιλύονταν, εφόσον τόσο το πιστοποιητικό όσο και ο τίτλος εκδίδονταν την ώρα της παράδοσης του ακινήτου στον αγοραστή, δηλαδή με την παράδοση του κλειδιού να παραδίδεται και ο τίτλος.
Αυτό θα μπορούσε εύκολα να επιτευχθεί, εάν οι έλεγχοι από τα διάφορα τμήματα ξεκινούσαν τη στιγμή που το κέλυφος της κατασκευής συμπληρωνόταν.
Η Πολεοδομία, το Κτηματολόγιο, οι δημοτικές αρχές και οι Έπαρχοι, να καθίσουν με το ΕΤΕΚ και να καθορίσουν τις λύσεις, να επιφέρουν τις απαραίτητες αλλαγές που χρειάζεται η νομοθεσία, για να επιλύσουμε αυτό το πολύ σοβαρό πρόβλημα.
Θυμίζουμε ότι, η Κύπρος είχε εκτεθεί σοβαρά τόσο στη Βουλή των Λόρδων όσο και στο Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο για τις απαράδεκτες καθυστερήσεις στην έκδοση τίτλων.
Δέκα χρόνια αργότερα, δυστυχώς, είμαστε σχεδόν στο ίδιο σημείο.
Καταλήγοντας, μέχρι να διορθωθεί το πιο πάνω πρόβλημα και αφού η αγορά ακινήτου είναι η μεγαλύτερη επένδυση που κάνει κάποιος στη ζωή του, είναι αδιανόητο κάποιος αγοραστής να μη συμβουλεύεται τους ειδικούς, πριν προχωρήσει σε μια τέτοια αγορά.
Και οι ειδικοί, φυσικά δεν είναι άλλοι από τους επαγγελματίες κτηματομεσίτες για τα πλείστα θέματα και οι μηχανικοί για κάποια τεχνικά θέματα. Με σύμβουλο ένα επαγγελματία κτηματομεσίτη οι κίνδυνοι που προαναφέραμε μειώνονται στο ελάχιστο εάν δεν υπάρχει τίτλος και εκμηδενίζονται εκεί που υπάρχει τίτλος.
*Διευθυντής FOX Smart Estate Agency - Πρόεδρος Κυπριακού Συνδέσμου Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ)
Του Ανδρέα Μιλιδώνη*
Το σχέδιο ΕΣΤΙΑ όπως ανακοινώθηκε στις αρχές Ιουλίου 2018 έχει την ακόλουθη μορφή (με βάση τα στοιχεία που ανακοίνωσε το Υπουργείο Οικονομικών https://goo.gl/i8ZGy7):
ΕΣΤΙΑ: Επιδότηση €
Η μεγάλη διαφορά του προτεινόμενου σχεδίου ΕΣΤΙΑ από το υφιστάμενο σχέδιο προστασίας πρώτης κατοικίας (που διαχειρίζεται ο Κυπριακός Οργανισμός Ανάπτυξης Γης) είναι η κατηγορία 3, που είναι βασικά η μεγάλη πρόκληση του ΕΣΤΙΑ. Το 44% της κρατικής χορηγίας πάει σε αυτή την κατηγορία και δεν δικαιολογείται από τα στοιχεία που συνήθως χαρακτηρίζουν «ευάλωτες» ομάδες. Συγκεκριμένα, €367 εκ. (σε ορίζοντα μέχρι 25 ετών) θα επιχορηγήσει νοικοκυριά που έχουν πρώτη κατοικία αξίας €214 χιλ. μέχρι €350 χιλ. και επιπρόσθετη περιουσία από €268 χιλ. μέχρι €438 χιλ.
Με βάση τα στοιχεία (για το έτος 2016) που δημοσιεύονται στην ιστοσελίδα της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (https://goo.gl/CdkCq4) 50% των νοικοκυριών στην Κύπρο έχουν πρώτη κατοικία με αξία κοντά στις €200 χιλ. Άρα τα περιουσιακά κριτήρια του ΕΣΤΙΑ κρίνονται ως πολύ γενναιόδωρα. Η μόνη πιθανή εξήγηση που απομένει είναι ότι η 3η κατηγορία στοχεύει σχεδόν αποκλειστικά στο να βοηθήσει τις τράπεζες να απαλλαγούν από σημαντικό όγκο ΜΕΔ. Κάπου εδώ βρίσκεται και το μεγαλύτερο κομμάτι του ηθικού κινδύνου που πιθανόν να επηρεάσει ακόμα και υφιστάμενες χορηγήσεις από το τραπεζικό σύστημα.
Επίσης, τα εισοδηματικά κριτήρια (€50 χιλ. ακαθάριστο εισόδημα νοικοκυριού) καλύπτει από μόνο του 4 στα 5 νοικοκυριά με βάση τα στοιχεία της Στατιστικής Υπηρεσίας Κύπρου (για το έτος 2016: https://goo.gl/ZHqeQm), που πάλι δεν φαίνεται να εμπίπτει στην κατηγορία «ευάλωτες ομάδες».
Σε συνέχεια της συνέντευξής μου στις 8/7/2018 (στο Φιλελεύθερο https://goo.gl/QqCQnp) σχετικά με το ΕΣΤΙΑ και τη διαχείριση Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων (ΜΕΔ), δίνω πιο κάτω έξι προτάσεις που θα βοηθήσουν στο να μειωθεί ο ηθικός κίνδυνος και το περί δικαίου αίσθημα σε σχέση με το ΕΣΤΙΑ:
1. Αποκλείστε στρατηγικούς κακοπληρωτές*.
2. Αποκλείστε πολιτικά εκτεθειμένα πρόσωπα**.
3. Να αλλάξει το ποσοστό επιδότησης κλιμακωτά ως ακολούθως:
- Να επιδοτηθούν οι πιο ευάλωτες ομάδες με μεγαλύτερο ποσοστό της δόσης τους (π.χ. 70% αντί 33%) το οποίο να μειώνεται (σταδιακά μέχρι και σχεδόν στο 0%) όσο αυξάνονται τα περιουσιακά/εισοδηματικά στοιχεία.
4. Εστιάστε τα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια στις ευάλωτες ομάδες (όπως το υφιστάμενο σχέδιο πρώτης κατοικίας)
- Εισοδηματικά κριτήρια νοικοκυριού μέχρι €25,000 και αναπροσαρμογή ανάλογα με αριθμό μελών οικογένειας (καλύπτει κοντά στο 40% των νοικοκυριών).
- Περιουσιακά κριτήρια 1ης κατοικίας μέχρι €200,000 (που καλύπτει κοντά στο 40% των νοικοκυριών).
- Επιπρόσθετα περιουσιακά στοιχεία μέχρι €100 χιλ.
5. Η ημερομηνία αξιολόγησης να μεταφερθεί από τον Σεπτέμβριο του 2017 σε προηγούμενη ημερομηνία. Για παράδειγμα η ημερομηνία να γίνει τέλος 2016 για τους ακόλουθους λόγους:
- Η επίδραση της κρίσης που άρχισε το 2013 θα συμπεριληφθεί.
- Η επίδραση της προεκλογικής περιόδου για τις προεδρικές του 2018 να μην συμπεριληφθεί. Συγκεκριμένα οι υποσχέσεις κομματικών επιτελείων για κούρεμα δανείων, πολύ πιθανόν να αύξησαν τον ηθικό κίνδυνο – δηλαδή άρχισε ο κόσμος που μπορούσε να πληρώνει δάνεια, να σταματά να πληρώνει τα δάνεια του.
6. Αφού το ΕΣΤΙΑ βοηθά και τις τράπεζες να δοθούν τραπεζικές μετοχές στο κράτος.
*Ορισμός στρατηγικού κακοπληρωτή: Νοικοκυριό που δεν δικαιούται κρατικής βοήθειας (π.χ. ΕΕΕ) και έχει μηνιαίο ακαθάριστο εισόδημα ίσο ή περισσότερο με τη μηνιαία δόση. Η εναλλακτικά, νοικοκυριά που έχουν σχετικά μικρή πιθανότητα αθέτησης της δανειακής υποχρέωσης, αλλά στην πραγματικότητα, έχουν σημαντικές καθυστερήσεις (αρνούνται να πληρώσουν).
**Ορισμός Πολιτικά Εκτεθειμένου Προσώπου (ΠΕΠ): Όπως καθορίζεται από την Κεντρική Τράπεζα της Κύπρου και περιλαμβάνει μεταξύ άλλων (πρώην και νυν): Βουλευτές, ανωτέρους κυβερνητικούς λειτουργούς, τοπικές αρχές κλπ.
*Andreas Milidonis, Ph.D.
Associate Professor - Finance
Department of Accounting & Finance, School of Economics & Management, University of Cyprus
Του Γιώργου Κουκούνη*
“Είναι άκυρη η συμφωνία εργολαβίας με μη εγγεγραμμένο ή αδειούχο εργολήπτη”
Η επιλογή του εργολήπτη για την εκτέλεση συγκεκριμένου οικοδομικού ή τεχνικού έργου προϋποθέτει την ύπαρξη από μέρους του τόσο εγγραφής όσο και ισχύουσας ετήσιας άδειας αντίστοιχης του τεχνικού ή οικοδομικού έργου που αναλαμβάνει. Αρμόδιο για την εγγραφή και την έκδοσης ετήσιας άδειας εργολήπτη είναι το Συμβούλιο Εγγραφής και Ελέγχου Εργοληπτών Οικοδομικών και Τεχνικών Έργων, με βάση το Νόμο, Ν. 29(Ι)/2001. Το άρθρο 25 προνοεί ότι κανένας δεν μπορεί να αναθέτει σε ή να επιτρέπει την εκτέλεση οποιουδήποτε οικοδομικού ή τεχνικού έργου από πρόσωπο το οποίο δεν είναι εγγεγραμμένος εργολήπτης ή και δεν κατέχει κατά τον ουσιώδη χρόνο ετήσια άδεια της τάξης και κατηγορίας στην οποία ανήκει το έργο. Μάλιστα, το άρθρο 30 προβλέπει ότι κάθε συμφωνία, γραπτή ή προφορική, η οποία αφορά σε ανάθεση της εκτέλεσης οικοδομικού ή τεχνικού έργου σε μη εγγεγραμμένο ή εγγεγραμμένο αλλά μη κάτοχο ισχύουσας ετήσιας άδειας ή εγγεγραμμένο αλλά μη κάτοχο ετήσιας άδειας αντίστοιχης της τάξης του τεχνικού ή οικοδομικού, ανάλογα με την περίπτωση, έργου είναι άκυρη. Η εν λόγω ακυρότητα μπορεί στην περίπτωση εγγεγραμμένου ήδη εργολήπτη, όπως προβλέπει το εδάφιο 2 του άρθρου 30, να θεραπευθεί αναδρομικά αν αυτός, εντός τριών μηνών από την ημερομηνία συνομολόγησης της σύμβασης, εξασφαλίσει από το Συμβούλιο ετήσια άδεια της τάξης του οικοδομικού ή τεχνικού, ανάλογα με την περίπτωση, έργου που διαλαμβάνεται στη συμφωνία.
Η ακυρότητα της συμφωνίας ανάθεσης εργολαβίας κατά παράβαση του Νόμου, εκτός από την ποινική ευθύνη των συμβαλλομένων, δεν δημιουργεί οποιαδήποτε δικαιώματα είτε στον εργολήπτη είτε στον εργοδότη, εφόσον είναι παράνομη και κανένα δικαστήριο δεν θα αποδώσει θεραπεία σε περίπτωση υποβολής απαίτησης δυνάμει αυτής. Επηρεάζεται τόσο ο εργολήπτης για την αμοιβή του, εάν τυχόν ο εργοδότης του οφείλει χρήματα για εκτελεσθείσες εργασίες, όσο και ο εργοδότης εάν υπέστη απώλεια και ζημία λόγω κακοτεχνιών και ελαττωματικών εργασιών. Το δικαστήριο όταν διαπιστώσει καταστρατήγηση των ανωτέρω ρητών προνοιών του Νόμου, ανεξάρτητα ποιος εγείρει αξιώσεις είτε με αγωγή είτε με ανταπαίτηση, θα τις απορρίψει και μάλιστα χωρίς διαταγή για έξοδα, ώστε κανένα από τα μέρη να μην μπορεί να αποκτήσει όφελος από την παρανομία. Ακόμη και στην περίπτωση που τα μέρη συμφωνήσουν να εκδοθεί απόφαση στην αγωγή και εκδικάσουν μόνο την ανταπαίτηση, ενόσω το θέμα της παρανομίας είναι επίδικο, όσο άδικο και να φαίνεται, η ανταπαίτηση του μέρους που την προωθεί θα απορριφθεί, χωρίς να αποτελεί δικαιολογία ότι δέχθηκε εσφαλμένα απόφαση στην αγωγή.
Το θέμα παρουσιάζει ενδιαφέρον από απόψεως χειρισμού τόσο της απαίτησης όσο και της ανταπαίτησης, καθώς και των δηλώσεων των δικηγόρων των μερών ενώπιον του δικαστηρίου, όπως προκύπτει από τα γεγονότα και την ετυμηγορία του Ανώτατου Δικαστηρίου στην Π.Ε.407/2011 ημερ.21.6.2018, το οποίο παρέμβηκε και ακύρωσε την πρωτόδικη απόφαση στην ανταπαίτηση. Πρωτόδικα εκδόθηκε εκ συμφώνου απόφαση στην αγωγή του εργολήπτη, ο οποίος δεν ήταν εγγεγραμμένος και παραδέχθηκε το γεγονός μέσω του δικηγόρου του όπως εγειρόταν από τον εργοδότη στην ανταπαίτηση του για κακοτεχνίες και ελαττώματα. Το πρωτόδικο δικαστήριο εξέδωσε απόφαση στην ανταπαίτηση υπέρ του εργοδότη για κακοτεχνίες και ελαττώματα, αλλά ο εργολήπτης την εφεσίβαλε επικαλούμενος την παρανομία του ως μη εγγεγραμμένος εργολήπτης.
Το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφαση του επισήμανε ότι η ακρόαση της ανταπαίτησης έγινε στη βάση των δικογράφων που περιλάμβαναν ισχυρισμό ότι η συμφωνία των διαδίκων ήταν παράνομη λόγω μη εγγραφής κατά τον ουσιώδη χρόνο του εργολήπτη στο Μητρώο Εργοληπτών. Ο εργοδότης δεν τροποποίησε το δικόγραφο του για να εγκαταλείψει τον ισχυρισμό περί παράνομης σύμβασης και το θέμα παρέμεινε επίδικο στην ανταπαίτηση. Με τη δήλωση του δικηγόρου του εργολήπτη, η πλευρά του έκαμε δεκτό το γεγονός ότι δεν ήταν εγγεγραμμένος κατά το χρόνο ανάληψης του έργου. Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε μεμπτή την προσέγγιση του πρωτόδικου δικαστηρίου να αγνοήσει την παραδοχή ωσάν να μην είχε γίνει. Με αναφορά στη νομολογία και συγγράμματα, τόνισε ότι στις πολιτικές υποθέσεις παραδοχές από δικηγόρο κατά τη διάρκεια της διαδικασίας αποτελούν μαρτυρία εναντίον του πελάτη του στην ίδια διαδικασία. Εξετάζοντας κατά πόσο η παραδοχή αυτή κατέστησε παράνομη τη σύμβαση εργολαβίας, έκρινε ότι ενόψει της ανωτέρω νομοθεσίας, η συνομολόγηση της συμφωνίας ήταν παράνομη λόγω μη εγγραφής του εργολήπτη στο Μητρώο Εργοληπτών κατά το χρόνο καταρτισμού της και ως τέτοια τα μέρη δεν νομιμοποιούνται στη διεκδίκηση εκατέρωθεν απαιτήσεων βασιζομένων στη συμφωνία αυτή.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα
Του Γιώργου Κουκούνη*
“Η έκδοση διατάγματος επαναφοράς του δικαιώματος διάβασης αποτελεί την ενδεδειγμένη θεραπεία”
Ενέργειες που αποσκοπούν σε ανατροπή ή κατάργηση του δικαιώματος διάβασης θεωρούνται παράνομες πράξεις που παραβιάζουν το δικαίωμα κατοχής ακινήτου και ο ιδιοκτήτης του δεσπόζοντος κτήματος υπέρ του οποίου δουλεύει το δικαίωμα διάβασης τυγχάνει προστασίας στη βάση του αστικού αδικήματος της παράνομης επέμβασης και της οχληρίας. Ανάλογης προστασίας τυγχάνει και ο ιδιοκτήτης του δουλεύοντος ακινήτου από τυχόν ενέργειες του ιδιοκτήτη του δεσπόζοντος ακινήτου που προκαλούν εμπόδιο στη χρήση του δικαιώματος διάβασης από αυτόν. Το δικαίωμα διάβασης αποτελεί δουλεία που αναγνωρίζεται ως ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία στο νόμο για τα αστικά αδικήματα μπορεί να μην αναγνωρίζεται ως τέτοια, όμως η παραβίαση του δικαιώματος κατοχής στοιχειοθετεί το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης, όπως επίσης και της οχληρίας. Η διάκριση μεταξύ των δύο αδικημάτων έχει απλώς θεωρητικό χαρακτήρα εφόσον οι θεραπείες που το δικαστήριο δυνατό να χορηγήσει, ανάλογα με τη φύση της επέμβασης, είναι και στις δυο περιπτώσεις οι ίδιες, οι οποίες συνίστανται στην έκδοση προστακτικού διατάγματος επαναφοράς του δικαιώματος διάβασης στην κατάσταση που βρισκόταν πριν από την παράνομη επέμβαση. Το δικαίωμα διάβασης που εγγράφεται τόσο στο κτηματικό μητρώο όσο και στον τίτλο ιδιοκτησίας του δεσπόζοντος αλλά και του δουλεύοντος ακινήτου, δεν είναι αυτοτελές και αυτόνομο δικαίωμα ιδιοκτησίας. Με την παραχώρηση του συνδέεται με την ιδιοκτησία του δεσπόζοντος κτήματος την οποία διευρύνει και αντίστοιχα αποτελεί βάρος που περιορίζει το δικαίωμα ιδιοκτησίας του δουλεύοντος κτήματος.
Με τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη του δεσπόζοντος και του δουλεύοντος ακινήτου ασχολήθηκε το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφαση που εξέδωσε στην Π.Ε. 217/2012 ημερ. 10.9.2018, αναφέροντας ότι αποτελεί ένα ενδιαφέρον θέμα που παρουσιάζεται στο χώρο των δικαιωμάτων που περιβάλλουν την ακίνητη ιδιοκτησία και ιδιαίτερα το δικαίωμα διαβάσεως. Η περίπτωση αφορούσε έφεση εναντίον πρωτόδικης απόφασης όπου το Δικαστήριο εξέδωσε διατάγματα εναντίον του ιδιοκτήτη του δεσπόζοντος ακινήτου να κατεδαφίσει τον τοίχο που είχε ανεγείρει επί του μέρους του δουλεύοντος ακινήτου το οποίο δεν καλύπτεται από το δικαίωμα διόδου, καθώς επίσης να κατεδαφίσει τον ανεγερθέντα τοίχο εντός του δικαιώματος διόδου μέχρι το ύψος των 30 εκατοστών από το ύψος της ασφαλτόστρωσης της διόδου και να άρει οποιοδήποτε εμπόδιο διά του οποίου παρεμποδίζεται η χρήση της διόδου από τον ιδιοκτήτη του δουλεύοντος ακινήτου.
Παραπέμποντας στη νομολογία, τόνισε ότι η παραχώρηση δικαιώματος διαβάσεως προβλέπεται στον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμο, Κεφ.242, άρθρο 11Α και όσον αφορά τη φύση του, δεν αποτελεί το αντικείμενο αυτοτελούς ιδιοκτησίας γης. Έκρινε ότι το δικαίωμα διαβάσεως, ως δουλεία, ως εκ της φύσεως της, δεν μπορεί να αφαιρεί κάθε δυνατότητα κατοχής από τον ιδιοκτήτη ή ακόμη και οιονδήποτε τρίτο, ο οποίος δυνάμει αναγνωρισμένου και νόμιμου δικαιώματος ασκεί τέτοια κατοχή ή ακόμα ασκεί δικαίωμα ελεύθερης διέλευσης από αυτό κατόπιν αδείας του ιδιοκτήτη του δουλεύοντος ακινήτου, νοούμενου πάντοτε ότι η άσκηση του δικαιώματος διαβάσεως που υπάρχει προς όφελος του δεσπόζοντος ακινήτου δεν παρεμποδίζεται. Συνεπώς, η ανέγερση εισόδου από τον ιδιοκτήτη του δεσπόζοντος επί του μέρους του δουλεύοντος ακινήτου που καλύπτεται από το δικαίωμα διάβασης, ήταν ανεπίτρεπτη, μη στηριζόμενη στο δικαίωμα διόδου του και ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο διέταξε την κατεδάφιση της.
Αναφορικά με το διάταγμα κατεδάφισης του τοίχου μέχρι το ύψος των 30 εκατοστών από το ύψος της ασφαλτόστρωσης της διόδου, το Ανώτατο Δικαστήριο επιβεβαίωσε τα νομολογηθέντα ότι η κατασκευή έργων κατ’ ακολουθίαν της παραχώρησης δικαιώματος διόδου μέσω του δουλεύοντος ακινήτου προς όφελος του δεσπόζοντος δεν συνιστά παράνομη επέμβαση και είναι επιτρεπτή μέχρι το σημείο που το δικαίωμα διαβάσεως θα μπορούσε να ασκείται με άνεση και ασφάλεια. Όμως, το πρωτόδικο Δικαστήριο οδηγήθηκε στο συμπέρασμα ότι η διέλευση ή η χρήση της διόδου από τον ιδιοκτήτη του δουλεύοντος ακινήτου κατέστη ανέφικτη, στηριζόμενο σε φωτογραφίες που από μόνες τους δεν οδηγούσαν σε ασφαλή αποτελέσματα αναφορικά με το ζητούμενο ύψος του τοίχου και δεν αποτελούσαν στέρεη και αποδεκτή μαρτυρία. Ως εκ τούτου, για το συγκεκριμένο θέμα διέταξε την επανεκδίκαση του από το πρωτόδικο Δικαστήριο.
Ο σκοπός της παραχώρησης του δικαιώματος διάβασης διά μέσου περιουσίας τρίτου είναι η παροχή διόδου σε περίκλειστο κτήμα ώστε να καθίσταται δυνατή η γεωργική, οικιστική ή οποιαδήποτε άλλη ανάπτυξη του. Το δικαίωμα αυτό τότε μόνο μπορεί να καταργηθεί όταν ο σκοπός για τη δημιουργία του έπαυσε να υπάρχει, όπως είναι η δημιουργία δρόμου στην πλευρά του δεσπόζοντος ακινήτου που να καθιστά την πρόσβαση πλεονασμό.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα
Του Πανίκου Αργυρίδη*
Νέες διαστάσεις προσλαμβάνει σήμερα το θέμα της στέγασης στην Κύπρο, μετά την οικονομική κρίση, ιδιαίτερα στις επαρχίες Λεμεσού και Λευκωσίας, με αποτέλεσμα για χιλιάδες νέους και ευάλωτες ομάδες του πληθυσμού η απόκτηση ιδιόκτητης στέγης να αποτελεί όνειρο απατηλό, την ώρα που διαφαίνεται ότι οδηγούμαστε δυστυχώς σε μία νέα φούσκα ακινήτων.
Η Ευρωπαϊκή Ένωση, μέσω ψηφίσματος του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου, θεωρεί ότι «το δικαίωμα κατάλληλης και ποιοτικής στέγασης σε λογική τιμή αποτελεί σημαντικό θεμελιώδες δικαίωμα» και καλεί τα κράτη-μέλη να εγκρίνουν νομοθετικές διατάξεις και να χαράξουν συγκεκριμένες πολιτικές, ώστε να εφαρμοσθεί στην πράξη αυτό το δικαίωμα στην επαρκή, καλής ποιότητας και προσιτής τιμής, στέγαση. Υπογραμμίζει δε ότι η έλλειψη δυνατότητας στους πολίτες για πρόσβαση σε αξιοπρεπή στέγαση θα επηρεάζει άμεσα τη ζωή τους και θα περιορίζει τις προοπτικές τους για κοινωνική ένταξη.
Η Κυβέρνηση οφείλει να προωθήσει άμεσα τον στρατηγικό της σχεδιασμό στη βάση του προγράμματος διακυβέρνησης που εξήγγειλε ο Πρόεδρος της Δημοκρατίας προεκλογικά και να προωθήσει πολιτικές που θα στηρίζουν τις ευάλωτες ομάδες του πληθυσμού και χαμηλομεσαία εισοδηματικά στρώματα, που είναι κυρίως οι νέοι μας
Η Κυβέρνηση δεσμεύτηκε για μεταρρύθμιση της πολιτικής για τη στέγαση με στόχο τον καταρτισμό «νέας, σύγχρονης στεγαστικής πολιτικής, που θα παρέχει στήριξη σε νέους συμπολίτες μας για να αποκτήσουν στέγη και θα συνδράμει στην καταπολέμηση της αστυφιλίας και την ενδυνάμωση της υπαίθρου, με την παράλληλη δημιουργία έργων υποδομής, που θα δίνουν ώθηση στην οικονομική δραστηριότητα και θα βελτιώνουν το επίπεδο ζωής» (πρόγραμμα διακυβέρνησης Ν. Αναστασιάδη, σελ.115).
Αυτή η δέσμευση επιβάλλεται όπως προωθηθεί άμεσα μέσω της ανάθεσης και πραγματικής υποστήριξης προς τον Κυπριακό Οργανισμό Ανάπτυξης Γης (ΚΟΑΓ), ο οποίος έχει την εμπειρία, την τεχνογνωσία, τις υποδομές για να στηρίξει μία τέτοια μεταρρύθμιση και αποτελεί τον θεσμοθετημένο Οργανισμό της Πολιτείας για τον σχεδιασμό και υλοποίηση στεγαστικής πολιτικής.
Η νέα πολιτική για τη στέγαση θα πρέπει να δίνει διέξοδο και προτεραιότητα:
•Στην απόκτηση ιδιόκτητης στέγης σε νεαρά ζευγάρια και ευάλωτες ομάδες του πληθυσμού, μέτριων και χαμηλών εισοδημάτων, μέσα από ένα σωστό και ενεργειακό σχεδιασμό που θα λαμβάνει υπόψη τις ιδιαιτερότητες των δικαιούχων.
•Να προσφέρει πρόσβαση σε φοιτητικές εστίες σε προσιτές τιμές στη βάση εισοδηματικών κριτηρίων για φοιτητές που το πανεπιστήμιο φοίτησής τους βρίσκεται σε άλλη επαρχία από την επαρχία μόνιμης διαμονής.
•Να προσφέρει σχέδια παροχής επαγγελματικής στέγης ή ενοικίασης σε χαμηλές τιμές, σε όσους νέους και νέες αναλαμβάνουν επιχειρηματικές πρωτοβουλίες. Με αυτό τον τρόπο θα επιλυθεί ένα σημαντικό πρόβλημα για την ανάπτυξη επιχειρηματικών δραστηριοτήτων από άνεργους νέους, κυρίως επιστήμονες (το μέτρο αυτό θα συμβάλει και στη μείωση της νεανικής ανεργίας).
•Να στηρίξει τις ορεινές και ημιορεινές περιοχές, αποτρέποντας το φαινόμενο της αστυφιλίας (μέσω κινήτρων για μόνιμη εγκατάσταση ζευγαριών), και παράλληλα έργα υποδομής που θα δίνουν τη δυνατότητα ανάπτυξης οικονομικής δραστηριότητας.
•Να προωθηθεί σχεδιασμός για την αξιοποίηση της χαλίτικης γης μέσω διαχωρισμού οικοπέδων σε αστικές και αγροτικές περιοχές από τον ΚΟΑΓ και να διατεθούν προς δικαιούχους σε τιμή κόστους.
•Να μελετηθεί και να προωθηθεί μία ολοκληρωμένη πολιτική για την επέκταση των οικιστικών ζωνών και να απλοποιηθεί η διαδικασία διαχωρισμού μεγάλων τεμαχίων στη βάση της ανάπτυξης των αγροτικών περιοχών και της αντιμετώπισης του φαινομένου της αστυφιλίας.
•Να ενθαρρύνει τη δημιουργία σε συνεργασία με το Γραφείο Ευημερίας κέντρων φιλοξενίας άστεγων συμπολιτών μας ή δυσπραγούντων ή ανήμπορων να αυτοσυντηρηθούν σε ιδιόκτητη στέγη, με καταρτισμένο προσωπικό.
•Να προχωρήσει στην περαιτέρω προώθηση και ενίσχυση των σχεδίων και των νέων προγραμμάτων του Οργανισμού Χρηματοδοτήσεως Στέγης.
•Να προχωρήσει στη μείωση όλων των τελών και φορολογιών (μεταβιβαστικά, κτηματολογίου, ΦΠΑ κ.λπ.) που έχουν σχέση με την απόκτηση πρώτης κατοικίας.
•Να παταχθεί η γραφειοκρατία και να απλοποιηθούν όλες οι διαδικασίες εξασφάλισης πολεοδομικών και άλλων αδειών οικοδομής, μέσα από την αντιμετώπιση της γραφειοκρατίας και την προώθηση της ηλεκτρονικής διακυβέρνησης (ηλεκτρονική υποβολή αιτήσεων, χρονοδιαγράμματα για ανταπόκριση στις αιτήσεις, ενοποίηση τομέων και φορέων που ασχολούνται με τη στέγαση κ.ά.).
•Να ενισχυθεί η συνεργασία του δημόσιου και του ιδιωτικού τομέα για προώθηση αναπτυξιακών έργων που θα συμβάλουν στην αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος στην Κύπρο.
Η ΣΕΚ πρωτοστάτησε στη δημιουργία του ΚΟΑΓ και κατ’ επανάληψη δήλωσε τη στήριξή της προς τον ρόλο που επιτελεί ο Οργανισμός, πιστεύοντας ότι η προώθηση κοινωνικής πολιτικής του κράτους επιβάλλεται ιδιαίτερα στις περιόδους που το κόστος ανέγερσης ή αγοράς στέγασης από την ανοικτή αγορά είναι απρόσιτο από σημαντική μερίδα της κοινωνίας.
Η περαιτέρω καθυστέρηση στην προώθηση στεγαστικής πολιτικής από πλευράς Κυβέρνησης μόνο μεγιστοποίηση του προβλήματος μπορεί να επιφέρει, με όλες τις αλυσιδωτές κοινωνικές και οικονομικές επιπτώσεις, πλήττοντας παράλληλα την κοινωνική συνοχή.
* Γενικός οργανωτικός της ΣΕΚ.
Του Γιώργου Μουσκίδη*
Την Τετάρτη 24 Οκτωβρίου 2108, ο Κυπριακός Σύνδεσμος Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ) και το επιστημονικό Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου (ΕΤΕΚ) διοργανώνουν εκδήλωση με τον πιο πάνω τίτλο. Η εκδήλωση που είναι ανοικτή στο κοινό, θα γίνει στο Εκπαιδευτικό Κέντρο ΕΤΕΚ, Θησέως 8 στη Λευκωσία, ώρες 16.00-19.00.
Η εκδήλωση έχει ως στόχο να ενημερώσει τους ενδιαφερόμενους στα ζητήματα που είναι απαραίτητο να γνωρίζει κάποιος, προκειμένου να προχωρήσει στην αγορά ενός ακινήτου με ασφάλεια. Η γνώση και η τήρηση των διαδικασιών και προϋποθέσεων αδειοδότησης, υλοποίησης μιας ανάπτυξης, καθώς επίσης και της εγγραφής των μονάδων, της χωρίς προβλήματα ταχείας έκδοσης των τίτλων, είναι απαραίτητη για την ασφαλή αγορά ενός ακινήτου.
Επ’ ευκαιρία της πολύ ενδιαφέρουσας αυτής διοργάνωσης, σας παραθέτουμε πιο κάτω άρθρο με τις απόψεις του ΚΣΙΑ στο σημαντικό θέμα των τίτλων ιδιοκτησίας.
Τίτλοι ιδιοκτησίας: Το άλυτο πρόβλημα
Δυστυχώς η κυβέρνηση αναγκάζεται να διορθώσει προβλήματα με μπαλώματα, αντί να δίνει έμφαση στην υιοθέτηση καινούργιων ορθολογιστικών πρακτικών που θα λύσουν τα προβλήματα ριζικά και στο διηνεκές.
Το προβλέψαμε και στο σχετικό άρθρο μας το 2015 όταν αναφερόμασταν συγκεκριμένα στο νομοσχέδιο που κατέθεσε η κυβέρνηση στη Βουλή για την προστασία των εγκλωβισμένων αγοραστών ακινήτων.
Χαιρετίσαμε και επικροτήσαμε το πνεύμα του νομοσχεδίου για την προστασία των εγκλωβισμένων αγοραστών. Με τον όρο εννοούμε φυσικά αυτούς που εκπλήρωσαν ή θέλουν να εκπληρώσουν τις υποχρεώσεις τους που απορρέουν από τη σύμβαση αγοράς ακινήτου με τους ντιβέλοπερς που όμως δεν μπορούν να αποκτήσουν τον τίτλο ιδιοκτησίας. Το πρόβλημα δημιουργείται επειδή η τράπεζα του ντιβέλοπερ ή ο φόρος εισοδήματος μπλοκάρουν τη μεταβίβαση του τίτλου του ακινήτου στον αγοραστή λόγω των υποχρεώσεων του ντιβέλοπερ που επιβαρύνουν το ακίνητο.
Είναι γεγονός ότι λόγω κακών πρακτικών του παρελθόντος δημιουργήσαμε και συνεχίζουμε να δημιουργούμε προβλήματα στη βιομηχανία ακινήτων και ιδιαίτερα στον ανυποψίαστο αγοραστή, τα οποία καλούμαστε να διορθώσουμε εκ των υστέρων, αποσπασματικά και με σπασμωδικές κινήσεις.
Γιατί το λέμε αυτό;
Για τον απλούστατο λόγο ότι ο συγκεκριμένος νόμος, που ψηφίστηκε το 2015, δεν σταμάτησε τη δημιουργία νέων παρόμοιων προβλημάτων. Επίσης, δεν επίλυσε τα προβλήματα όλων των εγκλωβισμένων αγοραστών ακινήτων. Συγκεκριμένα, για χιλιάδες ακίνητα δεν έχουν ακόμη εκδοθεί τίτλοι. Ο συγκεκριμένος νόμος δεν βοηθά τους αγοραστές οι οποίοι αγοράζουν ακόμη και σήμερα και εξοφλούν τα ακίνητα τους.
Με τα σημερινά δεδομένα και διαδικασίες, αγοράζεις ένα ακίνητο και δεν γνωρίζεις αν θα εκδοθεί ποτέ τίτλος ιδιοκτησίας. Είναι για να απορεί κανείς γιατί οι κρατικοί λειτουργοί δεν απαιτούν την ριζική αλλαγή των διαδικασιών για να λυθεί το πρόβλημα.
Το 99% των προβλημάτων που δημιουργήθηκαν και συνεχίζουν να δημιουργούνται σήμερα και περιπλέκουν τις σχέσεις ντιβέλοπερ, αγοραστή, τραπεζών, δημοτικών αρχών, κτηματολογίου κλπ. οφείλεται σ΄ ένα απλό γεγονός.
Σ’ ότι δεν εκδίδονται άμεσα οι τίτλοι ιδιοκτησίας.
Στο μεσοδιάστημα μεταξύ της ημερομηνίας της αγοράς και της ημερομηνίας έκδοσης των τίτλων, συμβαίνουν πάρα πολλά πράγματα που δημιουργούν προβλήματα.
Και όσο πιο μεγάλο είναι το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί τόσο πιο πολλά είναι και τα προβλήματα.
Να θυμίσω ότι έχουμε εκτεθεί ανεπανόρθωτα σε ξένους επενδυτές, ιδιαίτερα Άγγλους, οι οποίοι ήθελαν να πωλήσουν τα ακίνητα μετά το 2008 αλλά συνειδητοποίησαν ότι δεν μπορούσαν λόγω της μη ύπαρξης τίτλων.
Κατά συνέπεια, για να επιλύσουμε το πρόβλημα στην ρίζα του, από τώρα και στο εξής, πρέπει η έκδοση και μεταβίβαση τίτλου ιδιοκτησίας στον αγοραστή να γίνεται κατά την ημερομηνία παράδοσης των κλειδιών του ακινήτου.
Αυτή η διεθνής βέλτιστη πρακτική ακολουθείται τόσο στην Αγγλία και Ελλάδα (με κάποιες παραλλαγές) όσο και σε πολλές άλλες χώρες.
Για να μπορούν, όμως, με την ολοκλήρωση ενός έργου, να είναι έτοιμοι και οι τίτλοι ιδιοκτησίας, αυτό εξυπακούει ότι πρέπει να γίνονται έλεγχοι από τις αρμόδιες αρχές κατά την διάρκεια της κατασκευής του έργου. Πιθανό να χρειαστεί επίσης και η συμμετοχή στην όλη διαδικασία των μηχανικών που επέβλεψαν την εκτέλεση του έργου, οι οποίοι και θα πιστοποιήσουν την αποπεράτωση με βάση τις σχετικές άδειες.
Ο τρόπος που πρέπει να στηθούν οι καινούριες διαδικασίες είναι θέμα του υπουργείου εσωτερικών. Εμείς μπορούμε να τους δώσουμε τις εισηγήσεις μας, εάν ερωτηθούμε.
Απλά, εάν χρειαστεί, πρέπει οι γραφειοκράτες μας να αποφασίσουν ότι είναι καιρός να συμπτύξουμε υπηρεσίες και τμήματα, να δοθεί δουλειά σε αδειούχους ιδιώτες επαγγελματίες, να χρησιμοποιηθεί το διαδίκτυο και η τεχνολογία.
Πρέπει να τεθούν άμεσα νέες διαδικασίες ώστε να μην δημιουργούμε συνεχώς τα ίδια προβλήματα τα οποία βραχυκυκλώνουν το σύστημα.
Δηλαδή, επαναλαμβάνουμε φορτικά ότι οι τίτλοι ιδιοκτησίας πρέπει να μεταβιβάζονται στους αγοραστές, ταυτόχρονα με την παράδοση των ακινήτων για να μην επισωρεύονται στο μέλλον ένα σωρό προβλήματα.
*Διευθυντής FOX Smart Estate Agency - Πρόεδρος Κυπριακού Συνδέσμου Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ)