Του Δρ Κυριάκου Χατζηγιάννη*
Είναι με ιδιαίτερη ανησυχία που παρατηρούμε την αύξηση των ενοικίων πάνω σε καθημερινή βάση. Σε όλες τις πόλεις, αλλά και τα γειτνιάζοντα με τις πόλεις χωριά παρουσιάζεται έλλειψη χώρου στέγασης. Η ζήτηση για ενοικίαση κατοικήσιμου χώρου έχει φθάσει στα ύψη και αυτό οφείλεται κατά κύριο λόγο στον αυξημένο ρυθμό ανάπτυξης που επικρατεί τα τελευταία δύο χρόνια. Το αποτέλεσμα αυτής της εξέλιξης είναι οι τιμές των ενοικίων να ανέβουν κατακόρυφα. Οι αυξήσεις όμως επηρεάζουν βάναυσα τα νοικοκυριά με χαμηλά εισοδήματα. Το μερίδιο των ενοικίων στα οικογενειακά εισοδήματα είναι καθοριστικό έως κυρίαρχο. Στις περιπτώσεις όπου μόνο ο ένας εκ των δύο εργάζεται, τότε η κατάσταση είναι υπερβολικά προβληματική.
Η έλλειψη χώρου στέγασης έχει προκύψει ως απότοκο της ζήτησης χώρου για στέγαση ξένων φοιτητών ή και εργαζομένων, καθώς και της συγκέντρωσης του πληθυσμού στις πόλεις και στα γύρω των πόλεων χωριά, όπου μπορεί κάποιος να βρει μία θέση εργασίας. Επιπρόσθετα, ο οικοδομικός οργασμός για πώληση οικιστικού χώρου σε αλλοδαπούς συνεχίζεται με αυξημένους ρυθμούς.
Η αύξηση της ζήτησης δυστυχώς έχει προκληθεί και λόγω αλλαγής της στεγαστικής πολιτικής του κράτους μέσα από την οποία διάφορα στεγαστικά προγράμματα έχουν τερματισθεί, όπως για παράδειγμα αυτό του τερματισμού της παραχώρησης προσφυγικών οικοπέδων.
Η αύξηση των ενοικίων στέγασης επιδρά αρνητικά στις οικογένειες με χαμηλά εισοδήματα και για τα νεαρά ζευγάρια κυρίως δημιουργεί τεράστιες αδικίες και παρενέργειες στην ζωή τους. Όταν ένα νεαρό ζευγάρι πληρώνει τόσο υψηλά ενοίκια, οδηγείται πλέον σε μία κατάσταση όπου θα στερηθεί δυνατοτήτων ομαλής οικογενειακής ανάπτυξης. Ακόμη περισσότερο, στον προσφυγικό κόσμο το πρόβλημα είναι ιδιαίτερα έντονο. Η κοινωνική αυτή αδικία θα πρέπει να αντιμετωπισθεί άμεσα. Το χαμηλού εισοδήματος κυπριακό νοικοκυριό δέχεται μία τόσο κατάφωρη αδικία και δεν επωφελείται από το υψηλό βαθμό ανάπτυξης του κατασκευαστικού τομέα. Αντιθέτως, οι φορολογίες στην καθημερινή του ζωή είναι σταθερές. Το κράτος είναι αυτό το οποίο καρπούται των υψηλών εισοδημάτων του τομέα. Το αποτέλεσμα της κοινωνικής αδικίας είναι η δημιουργία μίας δεύτερης ομάδας του πληθυσμού, η οποία θα εγκλωβισθεί σε υψηλά ενοίκια και συγκριτικά με τις άλλες ομάδες του πληθυσμού θα οδηγηθεί σε στέρηση άλλων μορφών ανάπτυξης ή σε μη ικανοποίηση των αναγκών του.
Η κατάσταση των προσφυγικών ζευγαριών είναι ιδιαίτερα προβληματική, αφού τα νεαρά ζευγάρια δε διαθέτουν εναλλακτικές μορφές στέγασης. Δε διαθέτουν γη, ενώ ως επί το πλείστον ούτε και οι κατοικίες των γονιών τους έχουν τη δυνατότητα να φιλοξενούν δεύτερο νοικοκυριό κάτω από την ίδια στέγη. Η δυσκολίες στη δανειοδότηση είναι εξίσου σημαντικός παράγοντας ο οποίος επιδεινώνει της αδυναμία στέγασης των προσφυγικών ζευγαριών. Μετατροπές σε υφιστάμενες κατοικίες εντός των συνοικισμών αυτοστέγασης είναι ιδιαίτερα δύσκολες, αφού προσκρούουν σε πολεοδομικούς νόμους. Το αποτέλεσμα είναι το προσφυγικό νέο ζευγάρι να χάνει τη δυνατότητα δημιουργίας δικής του στέγης και, στην περίπτωση που παραμείνει στο ενοίκιο, οδηγείται σε οικονομικό μαρασμό, αφού μια ζωή θα πληρώνει δυσανάλογο με τα εισοδήματα του ενοίκιο. Η επιδότηση ενοικίου για προσφυγικά ζευγάρια είναι ιδιαίτερα χαμηλή (περίπου 140 ευρώ) και δεν ανταποκρίνεται στα δυσανάλογα υψηλά ενοίκια των 700 έως και 1000 ευρώ. Το ασύμφορο που έχει δημιουργηθεί στα προσφυγικά νέα ζευγάρια φαίνεται και μέσα από την πίεση που υπάρχει για απόκτηση ΤΚ κατοικιών μετά τον τερματισμό της προσφυγικής στεγαστικής βοήθειας.
Ποια μπορεί λοιπόν να είναι μια ρεαλιστική πρόταση για αντιμετώπιση του θέματος όπως έχει προκύψει; Η απάντηση είναι απλή. Η αύξηση της προσφοράς στεγαστικού χώρου. Η Κύπρος, έστω και αν έχει απολέσει σημαντική έκταση μετά το ‘74, έστω και εάν έχει πωληθεί σε αλλοδαπούς μεγάλη έκταση γης, έστω και εάν έχει αναπτύξει πολύτιμη γη, θα πρέπει να επιλύσει το στεγαστικό πρόβλημα των πολιτών της. Θα πρέπει το συντομότερο να προχωρήσει στη δημιουργία στεγαστικής πολιτικής μέσα από την αύξηση της προσφοράς. Νέα στεγαστικά προγράμματα θα πρέπει να δημιουργηθούν, όχι όμως στη βάση μείωσης της οικιστικής γης, γιατί αυτό θα φέρει πρόσθετες αυξήσεις. Θα πρέπει να χρησιμοποιήσει το ύψος αντί της επέκτασης επί του εδάφους. Πολυκατοικίες θα πρέπει να οικοδομηθούν σε πολλές τοπικές αρχές για ισόρροπη κατανομή των αναγκών.
*Βουλευτής Αμμοχώστου
Μονόδρομος η αύξηση χρήσης των δημοσίων μέσων μεταφοράς
Του Κωνσταντίνου Γιωρκάτζη*
Στοιχεία του Τμήματος Δημοσίων Έργων που δημοσιεύτηκαν πρόσφατα επιβεβαιώνουν το τεράστιο κυκλοφοριακό πρόβλημα που αντιμετωπίζουν τα μεγάλα αστικά κέντρα, αλλά κυρίως η πρωτεύουσα. Σύμφωνα με τα στοιχεία, η αύξηση της κυκλοφορίας οχημάτων στη Λευκωσία κυμάνθηκε την τριετία 2015 – 2018, μεταξύ 4% και 10%. Κάθε μέρα υπολογίζεται ότι εισέρχονται στη Λευκωσία 34.000 οχήματα, περίπου 3.300 περισσότερα σε σχέση με το 2015. Στη Λεωφόρο Λεμεσού η ημερήσια κίνηση οχημάτων αυξήθηκε από 47.000 τον Ιούνιο του 2015 σε 50.500 τον αντίστοιχο μήνα του 2018. Στη λεωφόρο Στροβόλου, κατά την ίδια περίοδο, τα οχήματα αυξήθηκαν από 38.000 σε 41.000 και στη λεωφόρο Αρχαγγέλου από 28.500 σε 31.400.
Τα στοιχεία επιβεβαιώνουν κάτι που όλοι γνωρίζουμε. Τη μεγάλη εξάρτηση από το ιδιωτικό αυτοκίνητο, στην εξυπηρέτηση του οποίου επικεντρώθηκε, δυστυχώς μονόπλευρα, η πολιτική μεταφορών τις τελευταίες δεκαετίες. Πολλά νοικοκυριά στην Κύπρο έχουν τον ίδιο αριθμό αυτοκινήτων όσα και τα ενήλικα μέλη τους, γεγονός που επιφέρει σημαντικό οικονομικό κόστος για το νοικοκυριό (έξοδα αγοράς, ασφάλισης, κυκλοφορίας και συντήρησης). Ταυτόχρονα, η αυξημένη χρήση του ιδιωτικού οχήματος επιβαρύνει σημαντικά το περιβάλλον και την ποιότητα ζωής των πολιτών στις αστικές περιοχές (ατμοσφαιρική ρύπανση, ηχορρύπανση, κυκλοφοριακά προβλήματα, οδική ασφάλεια, έλλειψη χώρων στάθμευσης).
Η επιλογή κατασκευής επιπλέον δρόμων, μόνο βραχυπρόθεσμα και σε μικρό βαθμό θα μπορούσε να περιορίσει το κυκλοφοριακό πρόβλημα και την ταλαιπωρία των πολιτών, αφού η τάση χρήσης του ιδιωτικού οχήματος θα συνεχίσει να είναι αυξητική. Όλα τα δεδομένα καθιστούν επιβεβλημένη την εξεύρεση τρόπων αύξησης της χρήσης των δημοσίων μεταφορών, αλλά και αύξησης του κόστους χρήσης του ιδιωτικού οχήματος.
Δεν ισχυρίζομαι ότι υπάρχει μαγικός τρόπος επίλυσης του κυκλοφοριακού προβλήματος της Λευκωσίας. Υπάρχει όμως, από το 2010, συγκεκριμένη μελέτη ξένων εμπειρογνωμόνων η οποία ονομάζεται Ολοκληρωμένο Σχέδιο Κινητικότητας Λευκωσίας (ΟΣΚΛ). Το Σχέδιο, μεταξύ άλλων, προνοεί αύξηση της συχνότητας των δημόσιων μεταφορών, δημιουργία ποδηλατοδρόμων και ποδηλατολωρίδων, μονοδρομήσεις κύριων αξόνων (ώστε να δημιουργηθούν νέες ανεξάρτητες λεωφορολωρίδες) κ.ά..
Ο Δήμος Λευκωσίας ανέδειξε το ΟΣΚΛ ως πολιτική και μαζί με το Υπουργείο Μεταφορών, Επικοινωνιών και Έργων άρχισε την υλοποίησή του. Συγκεκριμένα,
- – Από τις 29 Μαΐου 2017 λειτουργεί το δίκτυο μικρών λεωφορείων της εντός των τειχών πόλης. Η χρήση του αυξάνεται αργά αλλά σταθερά.
- – Άρχισαν τα κατασκευαστικά έργα που αφορούν την ανάπλαση και μονοδρόμηση των λεωφόρων Καλλιπόλεως και Μακαρίου.
- – Άρχισε η κατασκευή διχτύου ποδηλατοδρόμων και ποδηλατολωρίδων που θα ενώσουν τα πανεπιστήμια με το κέντρο της Λευκωσίας.
Δυστυχώς, η υλοποίηση όλων σχεδόν των άλλων προνοιών του ΟΣΚΛ (ιδιαίτερα αυτών που αφορούν τις μονοδρομήσεις κυρίων αξόνων, τη δημιουργία λεωφορειολωρίδων και την αύξηση του προϋπολογισμού προς τις δημόσιες μεταφορές) καθυστερεί αδικαιολόγητα, ενώ σε κάποιες περιπτώσεις είναι σαφές ότι καταβάλλονται και προσπάθειες υπόγειας υπονόμευσής τους. Αυτές οι προσεγγίσεις, ουσιαστικά αποδυναμώνουν τις πιθανότητες επιτυχίας του εγχειρήματος, αφού η υλοποίηση μεμονωμένων ρυθμίσεων του ΟΣΚΛ δεν θα αποδώσει το επιθυμητό αποτέλεσμα. Μόνο αν το Σχέδιο υλοποιηθεί στην ολότητά του μπορούμε να ελπίζουμε σε πιο ουσιαστικά αποτελέσματα.
*Ο Κωνσταντίνος Γιωρκάτζης είναι Δήμαρχος Λευκωσίας
Του Γιώργου Μουσκίδη*
Τον τελευταίο καιρό, λόγω του προβλήματος που παρουσιάζεται στην εξεύρεση οικονομικής στέγης, είτε για αγορά είτε για ενοικίαση, γίνεται έντονη συζήτηση για τον ρόλο τον οποίο πρέπει να διαδραματίζει το κράτος στο συγκεκριμένο πρόβλημα.
Η απάντηση είναι ξεκάθαρη: Όσο γίνεται μικρότερη εμπλοκή του κράτους στην επίλυση του συγκεκριμένου προβλήματος.
Για να χαϊδέψουν τα αυτιά των ψηφοφόρων πολλοί κομματικοί παράγοντες, υποστηρίζουν ότι το κράτος θα πρέπει να προσφέρει στέγη με φθηνό ενοίκιο ή με φθηνό κόστος αγοράς.
Στην όλη προσπάθεια προσθέτουν τις φωνές του και όσοι θα έχουν οικονομικά και άλλα οφέλη, αν υλοποιηθεί η συγκεκριμένη λύση (στελέχη οργανισμών, δήμων κλπ.).
Το θέμα δεν είναι απλό και ούτε μόνο οικονομικό.
Κατ’ αρχήν μια τέτοια λύση θα δημιουργήσει κοινωνικά προβλήματα επειδή θα μαζέψει μεγάλο αριθμό φτωχών οικογενειών σε κτίρια, φθηνών συνήθως προδιαγραφών, τύπου προσφυγικών συνοικισμών. Είναι, δηλαδή, λύση του προβλήματος να γκετοποιήσουμε τους οικονομικά ασθενέστερους συμπατριώτες μας;
Ποιος θα επωμισθεί το κόστος αυτής της χορηγίας; Φυσικά ο Κύπριος φορολογούμενος.
Ποιος θα διαχειριστεί και θα επιβλέψει την κατασκευή των έργων και τη διαδικασία παραχώρησης των κατοικιών στους δικαιούχους; Το κράτος.
Ποιος θα διαχειριστεί τα κτίρια αυτά και ποιος θα τα συντηρεί; Πάλι, φυσικά το κράτος.
Νομίζω ότι όλοι γνωρίζουμε πολύ καλά ότι όταν αναλάβει το κράτος έναν τέτοιο ρόλο, δημιουργούνται καθυστερήσεις, σπατάλες, παρουσιάζεται διαφθορά με αποτέλεσμα ο φορολογούμενος να πληρώνει πολλαπλάσιο κόστος από ό,τι χρειάζεται.
Βλέπουμε το παράδειγμα των προσφυγικών συνοικισμών, που αναγκάστηκε το κράτος να τους κτίσει και είδαμε ποια είναι η κατάσταση.
Η λύση είναι απλή. Όταν αποφασίσει το Υπουργείο Οικονομικών, για το όφελος που θέλει να προσφέρει στους αγοραστές ή στους ενοικιαστές, τότε προτείνουμε το αυτονόητο.
Πρέπει να ανακοινωθεί στον κάθε δικαιούχο το ύψος της οικονομικής ενίσχυσης που δικαιούται.
Για παράδειγμα, ένα ζευγάρι με ένα παιδί θα δικαιούται ενίσχυση του ενοικίου κατά 400 ευρώ τον μήνα για διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων. Για αντίστοιχη αγορά, το ίδιο ζευγάρι δικαιούται χορηγία 50.000 ευρώ.
Όταν το συγκεκριμένο ζευγάρι γνωρίζει τις χορηγίες που θα λάβει, θα αναζητήσει το κατάλληλο δυάρι και θα έλθει σε συμφωνία με τον ιδιοκτήτη. Ας υποθέσουμε ότι η ενοικίαση συμφωνείται για διάρκεια ενός έτους προς 600 ευρώ τον μήνα. Το κράτος θα καταβάλλει το ποσό των 400 ευρώ απευθείας στον ιδιοκτήτη, σε μηνιαία βάση για να μην δημιουργούνται ατασθαλίες. Επίσης θα ενημερώνεται ανάλογα το τμήμα φορολογίας για να εισπράττει το λαβείν του.
Είναι σημαντικό ο ενοικιαστής να έχει την επιλογή της περιοχής που θα ενοικιάσει και να αποφασίζει ο ίδιος το συνολικό ύψος του ενοικίου που θα πληρώνει αφού θα καταβάλλει τη διαφορά των 200 ευρώ.
Εφόσον αφορά αγορά, το ποσό που δικαιούται το ζευγάρι θα καταβάλλεται από αντιπρόσωπο του κράτους στον ιδιοκτήτη κατά τη μεταβίβαση του ακινήτου.
Εννοείται ότι όλα τα σχετικά έγγραφα (ενοικιαστήριο ή πωλητήριο έγγραφο, τίτλοι ιδιοκτησίας, κλπ.) θα προσκομίζονται στο κράτος για τον σχετικό έλεγχο πριν γίνονται οι πληρωμές.
Η προτεινόμενη λύση, η οποία μπορεί να εφαρμοστεί τάχιστα και θα έχει χαμηλό διοικητικό κόστος, δεν θα γκετοποιήσει τους συμπολίτες μας και θα δώσει κίνητρα σε ιδιώτες να προχωρήσουν άμεσα στη δημιουργία νέων μονάδων, με όλα τα οφέλη που εξυπακούονται για την οικονομία του τόπου.
*Διευθυντής FOX Smart Estate Agency
Πρόεδρος Κυπριακού Συνδέσμου Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ)
Του Γιώργου Κουκούνη*
“Αποτελεί πρόσφορη διαδικασία επίλυσης διαφοράς σύντομα και με λιγότερο κόστος”
Η διαιτησία προσφέρει ένα εναλλακτικό τρόπο επίλυσης διαφοράς μεταξύ συναλλασσόμενων σε σύντομο χρόνο, δημιουργεί καταφανώς λιγότερα έξοδα και οι διαδικασίες που χρησιμοποιούνται είναι πιο απλές και καταλήγει σε τελεσιδικία. Η ρήτρα διαιτησίας σε κάθε έγγραφο ακόμη και εάν αυτό είναι ένα ενοικιαστήριο ή πωλητήριο έγγραφο ή μια συμφωνία παροχής υπηρεσιών, έργων, προμηθειών ή πώλησης αγαθών, εξυπηρετεί τους συμβαλλόμενους και τους υποχρεώνει να συζητήσουν και επιλύσουν τη διαφορά τους. Η συμφωνηθείσα ρήτρα διαιτησίας συνιστά το συνυποσχετικό στη βάση του οποίου αν οι συμβαλλόμενοι δεν τα βρουν θα χρησιμοποιηθεί για την έναρξη της διαιτησίας και το διορισμό κατάλληλου διαιτητή που θα επιλύσει τη διαφορά τους. Μια τέτοια ρήτρα σε έγγραφο μπορεί να αναγράφει ότι σε περίπτωση που θα προκύψει οποιαδήποτε διαφορά ή αμφισβήτηση μεταξύ συμβαλλομένων σχετικά με την ερμηνεία της συμφωνίας, ή για οτιδήποτε που περιλαμβάνεται σε αυτή ή που προκύπτει λόγω αυτής ή ως προς τα δικαιώματα, υποχρεώσεις ή καθήκοντα των συμβαλλομένων μερών, τότε η διαφορά αυτή θα παραπέμπεται σε διαιτησία βάσει του περί Διαιτησίας Νόμου, Κεφ.4. Τα προαναφερόμενα καθιστούν έγκυρη και εκτελεστή τη ρήτρα διαιτησίας και συνάδουν με τις πρόνοιες του Νόμου για παραπομπή τυχόν διαφοράς σε διαιτησία.
Διάφοροι λόγοι οδηγούν τα μέρη μιας συμφωνίας να συνομολογήσουν και ρήτρα διαιτησίας ή «συνυποσχετικό» ως αναφέρεται στο Κεφ.4, δηλαδή να περιλάβουν στη συμφωνία τους και όρο δυνάμει του οποίου οι διαφορές, οι οποίες ενδεχομένως να προκύψουν κατ’ εφαρμογή της συμφωνίας αυτής θα επιλύονται διαμέσου διαιτησίας, όπως χαρακτηριστικά αναφέρει η Δικαστής κα Α.Κ. Λυκούργου στην απόφαση που εξέδωσε στην αίτηση αρ.19/2018 ημερ.27.11.2018. Περαιτέρω προσθέτει ότι στους λόγους αυτούς περιλαμβάνεται και η πεποίθηση πως, δεδομένου του αντικειμένου της εκάστοτε συμφωνίας, για την επίλυση διαφορών οι οποίες ενδεχομένως να προκύψουν κατά την εφαρμογή της, καταλληλότερο είναι πρόσωπο με εκπαίδευση και/ή εξειδίκευση και/ή εμπειρία και/ή εμπειρογνωμοσύνη στο συγκεκριμένο αντικείμενο. Μάλιστα σημειώνει ότι σύμφωνα με την παραδοσιακή αντίληψη, σκοπός της παραπομπής μίας διαφοράς σε διαιτησία είναι η ταχεία και τελεσίδικη επίλυση της. Εξ’ ου και ο νομοθέτης προβλέπει ένδικα μέσα κατά των διαιτητικών αποφάσεων, τα δε δικαστήρια παρεμβαίνουν στο έργο των διαιτητών με ιδιαίτερη προσοχή και με τάσεις περιοριστικές όσον αφορά στις περιπτώσεις τέτοιας παρέμβασης.
Οι αιτητές επί του προκειμένου επιδίωκαν την έκδοση διαταγμάτων διά των οποίων να παραπέμπονται σε διαιτησία διαφορές που προέκυψαν μεταξύ αυτών και των καθ’ ων η αίτηση στο πλαίσιο εκτέλεσης συμφωνίας παροχής υπηρεσιών, η οποία περιείχε την προαναφερόμενη ρήτρα διαιτησίας. Δεδομένου ότι οι αιτητές ισχυρίζονταν ότι εκπλήρωσαν τις συμβατικές τους υποχρεώσεις, αλλά οι καθ’ ων η αίτηση αρνούνται να τους καταβάλουν οφειλόμενα ποσά, με επιστολή ζήτησαν την καταβολή των δικηγόρων τους εντός 21 ημερών, χωρίς όμως να υπάρξει ανταπόκριση. Ενόψει αυτής της άρνησης, οι αιτητές κατ’ εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 10 του Κεφ.4, απέστειλαν επιστολή στους καθ’ ων η αίτηση με την οποία εισηγούνταν το διορισμό συγκεκριμένου προσοντούχου προσώπου ως διαιτητή για επίλυση της διαφοράς, ο οποίος αποδεχόταν το διορισμό του και δήλωνε ότι δεν εμποδιζόταν από σύγκρουση συμφέροντος. Οι καθ’ ων η αίτηση εκδήλωσαν τη διαφωνία τους για το διορισμό του προτεινόμενου διαιτητή, γι’ αυτό και οι αιτητές αποτάθηκαν στο Δικαστήριο αιτούμενοι το διορισμό του.
Το Δικαστήριο έκρινε ότι η διαδικασία που εξελίχθηκε πληρούσε τις προϋποθέσεις του άρθρου 10(1)(α) και (2) του Κεφ.4 και τόνισε ότι εφόσον οι περιστάσεις το επιτρέπουν, τα Δικαστήρια επιλέγουν να δώσουν ισχύ στην πρόθεση των συμβαλλομένων να επιλύσουν συγκεκριμένες διαφορές τους διά μέσου διαιτησίας. Έκρινε επίσης ότι δεδομένου του περιεχομένου της επίδικης ρήτρας διαιτησίας, δεν ήταν απαραίτητο όπως ο προτεινόμενος διαιτητής περιλαμβάνεται στο σχετικό κατάλογο που τηρείται στο Ε.Τ.Ε.Κ. όπως διατείνονταν οι καθ’ ων η αίτηση. Τα προσόντα και η εμπειρία του προτεινόμενου διαιτητή που δεν αμφισβητήθηκαν από τους καθ’ ων η αίτηση, τον παρουσιάζουν ως πρόσωπο κατάλληλο να αναλάβει την επίδικη διαιτησία. Πρόσθεσε ότι η συμφωνία των μερών όσον αφορά στο πρόσωπο του διορισθησομένου ως διαιτητή δεν είναι απαραίτητη. Το Κεφ.4 αναγνωρίζει το ενδεχόμενο σχετικής διαφωνίας και ακριβώς ορίζει τη διαδικασία που πρέπει να ακολουθηθεί σε τέτοια περίπτωση. Η απουσία σχετικής συμφωνίας δεν προδικάζει τη μεροληψία του προτεινόμενου διαιτητή εις βάρος του μέρους που δεν συμφωνεί με το διορισμό του. Με βάση τα ανωτέρω, το Δικαστήριο εξέδωσε το διάταγμα διορισμού του ως διαιτητή.
*Δικηγόρου στη Λάρνακα
Του Αντώνη Λοΐζου*
Η αναμενόμενη αποπεράτωση της Πλατείας Ελευθερίας θα βοηθήσει την πρωτεύουσα στην αναβάθμιση της και στον τομέα των εκδηλώσεων.
Η πλατεία, η οποία βρίσκεται δίπλα από την εντός των τειχών Λευκωσία, και που έχει εξελιχθεί σε ένα κέντρο εστίασης/διασκέδασης και που βρίσκεται δίπλα από ξενοδοχεία (αναμενόμενη ανακαίνιση του πρώην Holiday Inn, το City Hotel, δύο νέα boutique hotels που θα ακολουθήσουν στο άμεσο μέλλον, ως επίσης και η αναμενόμενη πώληση/αναβάθμιση του Cyprus Hilton (σε μεγαλύτερη πρόταση), όλα θα βοηθήσουν στην επικέντρωση του ενδιαφέροντος στην Πλατεία και στις παραπλήσιες περιοχές που τώρα φθίνουν, όπως η Μακαρίου-Στασικράτους κ.λπ., ενώ η προοπτική της άμεσης περιοχής λόγω και της νέας προσέγγισης του Airbnb κ.λπ. θα προσελκύσει πρόσθετο ενδιαφέρον, τόσο για οικιστικές, όσο και για γραφειακές χρήσεις. Κτήρια όπως εκείνο του Φεραίου, πρώην Costa Coffee (κάθετοι όροφοι) και άλλα παλαιότερα κτήρια της άμεσης περιοχής (όπως η πρώην Κλινική δίπλα από τον Τρυπιώτη) έχουν αυτές τις δυνατότητες για ενοικιάσεις, τόσο για ξένους ενοικιαστές, όσο και για νεαρά ζευγάρια και γενικά νέους νεαρούς κατοίκους με κάποιου είδους πολιτιστικά ενδιαφέροντα.
Βέβαια ένα θέμα είναι η θεωρία και άλλο η πρακτική. Η μετατροπή τέτοιων κτιρίων/ανέγερση νέων (ίδε και τα κίνητρα για τα κεντρικά οικόπεδα με συντελεστή δόμησης μέχρι και 450%) προσέλκυσαν μεγάλες επενδύσεις που τώρα παρατηρούνται κυρίως από ξένους (ίδε Ισραηλίτες, Βούλγαρους και ελληνικές εταιρείες) αλλά χρειάζεται και χρόνος, 2-3 χρόνια εκτέλεσης για να αναδειχθούν. Παρ’ όλον τούτου το αναμενόμενο αναπτυξιακό περιβάλλον είναι ελκυστικό και θα εξελιχθεί στο άμεσο μέλλον.
Ο δήμος λοιπόν έχει το βάρος να αναδείξει την πλατεία αυτή ως ένα χώρο πολιτιστικών εκδηλώσεων και διασκέδασης από χορευτικές εκδηλώσεις (ίδε flash mob) και χορωδίες, Χριστουγεννιάτικες εκδηλώσεις, εκθέσεις κλπ κλπ. Θα πρέπει από τώρα ο Δήμος να ετοιμαστεί για να μην την «πάθει» όπως η Πάφος που ενώ ανακαινίστηκε το Κέντρο, τώρα «μαθαίνει» ότι δεν υπάρχει σχέδιο για προσέλκυση επισκεπτών με τους καταστηματάρχες να διαμαρτύρονται.
Δραττόμαστε από τις διάφορες εκδηλώσεις όπως αυτές παρουσιάζονται στο YouTube σε διάφορους χώρους όπως σε εμπορικά κέντρα, συρτάκι (σε πλατεία στο Manchester) και τόσα άλλα. Προς τούτο δεν είμαστε απόλυτοι η ύπαρξη ή όχι τροχοφόρων στην πλατεία που αποτελεί ένα θέμα. Κάποια προσπάθεια υιοθέτησης εκδηλώσεων υπάρχει στην πλατεία Φανερωμένης τώρα και μας έκανε σοβαρή εντύπωση η πρόσφατη εκδήλωση κλασικής ορχήστρας με πολύ ενδιαφέρον, αλλά περισσότερο όφελος αποτελεί η χαρά που μεταδίδουν αυτές οι εκδηλώσεις σε όλες τις ηλικίες. Γι’ αυτούς που έχουν κάποια «περισσεύματα» χρημάτων για επένδυση σε ακίνητα, αξίζει η προσπάθεια εξέτασης στην αγορά παλαιών κτηρίων ή ανακαίνιση τους και η ενοικίαση του σε τρίτους στην εντός των τειχών/παρυφές του αρχικού πυρήνα. Παραμένει το θέμα των νέων περιορισμών για το Airbnb, οι μη βοηθητικές απαιτήσεις για την εντός των τειχών για χώρους στάθμευσης, η μείωση απαιτήσεων ΚΟΤ κ.λπ.
Ίσως για αυτές τις χρήσεις να υπάρχει η σχετική χαλάρωση σε τέτοια θέματα. Μια πρόσφατη μας πώληση κτηρίου πλησίον της Φανερωμένης, είναι ένα μεγάλο ισόγειο κατάστημα και 6 διαμερίσματα, τα οποία ο αγοραστής επιθυμεί να μετατρέψει το κατάστημα (τώρα αποθήκη) σε φαγάδικο/μπαρ και τα 6 διαμερίσματα σε 12 μικρά για ενοικίαση. Η μείωση των απαιτήσεων ΚΟΤ είναι βέβαια θέμα, αλλά διερωτόμαστε γιατί σε όλα τα κέντρα των πόλεων να υπάρχουν ελάχιστες απαιτήσεις (από την Πλάκα και το Soho, μέχρι και το Κέντρο του Παρισιού και της Πράγας), ούτε τριπλά w.c. ζητούνται, ούτε χώροι για τους υπαλλήλους και ασφαλώς ούτε χώροι στάθμευσης.
Η Λευκωσία έχει υπόθεση βάσει όμως και ορισμένων παραμέτρων. Η δύσκολη πρόσβαση στην παλιά πόλη και ο περιορισμένος χώρος στάθμευσης, τα διάφορα μικρά μουσεία κλπ που είναι δύσκολο ο ξένος να τα επισκεφθεί, είναι ένα άλλο θέμα. Στις ξένες χώρες όπως η Αυστρία, αλλά και σε πιο μακρινές χώρες όπως οι Φιλιππίνες, Χονγκ-Κονγκ κ.λπ., υπάρχουν τα ηλεκτρικά τρίτροχα μοτοποδήλατα όπου ο επισκέπτης έχει κανονικό τριθέσιο κάθισμα με τον οδηγό να είναι ένας ξεναγός (τώρα άνεργοι στην Κύπρο) για να τους ξεναγεί στους χώρους που επιθυμούν να επισκεφθούν. Έχοντας υπόψη την έλλειψη εργασίας και τη δημιουργία μιας “fun city” υπάρχουν διάφοροι τρόποι εξέλιξης, εκείνοι που έχουν την δυνατότητα για να υπομένουν. Σε πρόσφατη μας επίσκεψη στο Βερολίνο, εκεί μας υποδέχθηκε η ξεναγός με ηλεκτρικά πατίνια και ο κάθε επισκέπτης είχε το δικό του πατίνι (άρχισε και τώρα να υιοθετείται και στην Κύπρο). Όχι κατάλληλα για όλους αλλά πολύ καλή διασκέδαση, ο δε οδηγός του μοτοποδηλάτου μας στις Φιλιππίνες μας τραγουδούσε κατά τη διαδρομή μεταξύ της ξενάγησης. Κατάλληλο και για φοιτητές μήπως;
Μπορείτε κύριε δήμαρχε της Λευκωσίας να το φανταστείτε αυτό ή άλλο όραμα για το κέντρο της πρωτεύουσας;
* Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες Εκτιμητές Ακινήτων και Διαχειριστές Έργων Ανάπτυξης.
Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε. - www.aloizou.com.cy
Του Αντώνη Λοΐζου*
Αυτό είναι το τρίτο μας δημοσίευμα εφέτος σε σχέση με το θέμα των αυξημένων ενοικίων. Είναι δεδομένη η αύξηση των ενοικίων των οικιστικών μονάδων, ιδιαίτερα των 1-2 υπνοδωματίων και ιδιαίτερα εκείνων των μονάδων που βρίσκονται είτε εντός του κέντρου των πόλεων, είτε είναι πλησίον των τοπικών κολλεγίων/ πανεπιστημίων.
Μας έκανε εντύπωση η πρόταση του προέδρου του ΕΒΕΛ Λεμεσού Κώστα Γαλαταριώτη, για την αύξηση της προσφοράς τέτοιων μονάδων σε μια προσπάθεια συγκράτησης των αυξήσεων των ενοικίων και ομολογουμένως την βρήκαμε πολύ λογική. Ο κ. Γαλαταριώτης εισηγήθηκε όπως:
- Αυξηθεί ο συντελεστής δόμησης για σκοπούς ανέγερσης διαμερισμάτων στην περιφέρεια των πόλεων κατά 50%
- Οι μονάδες αυτές θα πρέπει να προσφέρονται προς ενοικίαση/πώληση, αλλά οι μεταβιβάσεις/πωλήσεις να επιτρέπονται μετά από 12 χρόνια από την αποπεράτωση του έργου.
Για να εμπλουτίσουμε αυτή την πρόταση, παραθέτουμε και τις δικές μας απόψεις που έχουν ως εξής:
(α) Τέτοια έργα με αύξηση στη δόμηση κατά 50%, να ανεγείρονται σε τεμάχια τουλάχιστον 2.000 τ.μ. με άνετη απόσταση από τους γείτονες.
(β) Να μην ισχύει ο ανόητος περιορισμός για τα ελάχιστα εμβαδά (ίδε προηγούμενο μας άρθρο για Affordable Housing-Ιρλανδία) για να μειωθεί το κόστος της μονάδας είτε σε αγορά είτε σε ενοικίαση. Συμφωνούμε απόλυτα στην κατάργηση των ελάχιστων εμβαδών ιδιαίτερα σε κέντρα πόλεων. Η αγορά θα πρέπει να καθορίζει τα εμβαδά και όχι κάποιοι τεχνοκράτες. Γράφουμε για το θέμα από το 2000.
(γ) Δηλαδή γιατί ένα στούντιο να είναι διά νόμου 50 τ.μ. και όχι 35 τ.μ.; Η διαφορά των 15 τ.μ. με κόστος πώλησης €2.000/τ.μ. έστω €30.000 και σε διαφορά ενοικίου τουλάχιστον €100/μήνα. Και τα δύο δείχνουν μεγάλες διαφορές. Παρομοίως για τα υπόλοιπα με πολύ μεγάλες διαφορές.
(δ) Μια και που δεν έγινε κατορθωτή η επίλυση του χρονιαίου προβλήματος των κοινοχρήστων, για αυτές τις νέες μονάδες να υπάρχει ειδική νομοθεσία και ο developer να έχει την διαχείριση και με δικαίωμα άμεσης έξωσης. Έξωση για τους κακοπληρωτές ενοικιαστές με μια απλή αίτηση στο Επαρχιακό Δικαστήριο. Αυτό θα χαμηλώσει το ρίσκο της επένδυσης και κατ’ επέκταση των ενοικίων.
(ε) Η πρόταση Αβέρωφ για άμεση έξωση να ισχύει και για τις οικιστικές μονάδες, όχι μόνο για εμπορικά ακίνητα.
(ζ) Να ενθαρρύνονται τα πανεπιστήμια/κολλέγια να ενοικιάζουν τις μονάδες (οι οποίες έχουν την πηγή τους σε φοιτητές) και τα ίδια να τα υπενοικιάζουν στους φοιτητές.
(η) Η ανάπτυξη τέτοιων μονάδων στην περιφέρεια των πόλεων στις πλείστες των περιπτώσεων υποδηλοί και ύπαρξη δημόσιων συγκοινωνιών. Πρόσφατα developer παρέχει με πρόσθετο ενοίκιο την επί μηνιαίας βάσης ενοικίασης μικρών μοτοποδηλάτων για μεταφορά φοιτητών στο πανεπιστήμιο!
(θ) Η αντιμετώπιση της έλλειψης μικρών μονάδων τόσο για μονήρεις/νεαρά ζευγάρια/χαμηλά αμειβομένους, δεν μπορεί να επιλυθεί από την μια ημέρα στην άλλη. Αν και υπάρχουν διάφορα έργα υπό εξέλιξη αυτά δεν θα βοηθήσουν την αγορά άμεσα, αλλά μετά από 2-3 χρόνια, ενώ κατά τη διάρκεια αυτής της αναμονής ο αριθμός της ζήτησης θα αυξηθεί.
(ι) Δυστυχώς η πολεοδομική μας πολιτική (εάν υπάρχει) δεν συνάδει με τη ζήτηση και τη δυνατότητα της αγοράς. Έτσι εάν πάρουμε ως παράδειγμα τα δεδομένα του έργου Αγίου Ηλία στον Πρωταρά εμβαδού 60 τ.μ. (2 υπνοδωμάτια) και τα συγκρίνουμε με τα υπόλοιπα που απαιτούν ελάχιστα εμβαδά ±80 τ.μ., για τα μεν πρώτα υπάρχει λίστα αναμονής και για τα δεύτερα (ασφαλώς πιο μεγάλα και πιο ακριβά) η ζήτηση είναι περιορισμένη. Υπάρχει η αντίληψη της Πολεοδομίας ότι «δηλαδή ο Κύπριος δεν θα ζει σε τρύπες»; Μας είναι αντιληπτός ο λόγος, εάν όμως από την άλλη οι πολίτες αυτού του Κράτους δεν μπορούν να ανταπεξέλθουν στο κόστος της αγοράς/κατοίκησης, μας θυμίζει ότι ο Κύπριος θα πρέπει να αγοράζει Mercedes και όχι Mini. Άρα, κατ’ επέκταση, εκείνος που δεν έχει τα χρήματα ούτε για Mini να μην έχει αυτοκίνητο;
(κ) Δεν συμφωνούμε με την πρόσθετη φορολόγηση των αιτητών των διαβατηρίων/βιζών, όπου η φορολογία αυτή θα συνεισφέρει στην επιχορήγηση ενοικίων (εάν υιοθετηθεί τέτοια εισήγηση, που σταματούμε με πρόσθετες χρεώσεις;).
Εάν επιθυμούμε κάποιου είδους ενίσχυσης της κοινωνικής βοήθειας, έχουμε υποβάλει πλήρη εισήγηση πως θα μπορεί αυτό να γίνει «εκμετάλλευση». Τα 700 διαβατήρια που παραχωρούνται τον χρόνο να κατανέμονται ανά επαρχία/τοποθεσία (περιλαμβανομένων και των ορεινών θέρετρων) έχοντας κατά νουν την ενίσχυση της τοπικής τους οικονομίας. Όσο περισσότερες περιοχές τύχουν τέτοιας «βοήθειας», τόσο το καλύτερο. Αν και αυτή η εισήγησή μας χρήζει συζήτησης, δεν είναι ορθή να προστίθενται νέα φορολογία στην αγορά ξένων με στρέβλωση της αγοράς.
Πρόσφατα σε δημοσίευση της Ε.Ε. κατάτασσε την Κύπρο ως μια από τις πρώτες χώρες σε μέγεθος οικιστικών μονάδων. Για εκείνους που έζησαν στο εξωτερικό ειδικά Λονδίνο-Παρίσι κ.λπ., είναι φανερό ότι τα ελάχιστα «κυπριακά» εμβαδά είναι τουλάχιστον πλουσιοπάροχα.
* Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες Εκτιμητές Ακινήτων και Διαχειριστές Έργων Ανάπτυξης.
Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε. - www.aloizou.com.cy